户型分析培训

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百享一、户型的进展简史

中国传统宅院：坐北朝南，四四方方，北屋为上房，东西带厢房，条件好点，

再加个跨院，居住主次有分，功能有别。景观无所谓就是院内石榴红枣，院后榆桑相伴。

中国人传统住宅只是如此，建国初期的筒子楼是一大中国特色：动辄10几户人挤在一

起住，共用一个卫生间，一个厨房（或者在房门口放个炉子）里里外外，来来往往说不

尽的尴尬与羞涩。

改革开放以来，中国经济进展迅速的同时住房也有了突破性的变化。子女有各

自的房间，大家不用挤一起了。自己家有了独立的卫生间，在阳台能够养些花花草草，

晚上能够吹晚风数星星了，再往后进展，电视机屏幕进化太快，客厅宽度跟不上了，卫生

间太少，早上争着往厕所跑，冰箱买了，厨房太小，朋友来多了，客厅太小。就这样大

客厅的房子出现了，两头带上了阳台，餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了，房子里设计

两个卫生间，也不用由于卫生间少而尴尬了。单身贵族们寻找自己独立生活能够买单身公

寓。经常公干住腻了酒店的人能够买酒店式公寓。有赏景情趣的人能够买景观户型。现

在户型能够说是样式繁多，琳琅满目，人们不尽要问：什么才是好的户型呢？

二、区分住宅的基本功能

一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学

习，这些功能根据其开放程度能够大体分为公、私两区；根据其活动特点能够分为动、静

两区。公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私

人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，能够有较多的

干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。

这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使

之使用合理而不相互干扰，

起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的

空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了

独立的起居室与交通空间分离，但也因此相对增加了户型面枳。此外，要考察起居室四周

的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使

用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居

厅较暗。

厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨

房有着很好的空间效果，能够充分展示个性化装修的魅力，也习惯现代化的生活时尚，但

关于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备

餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据

建设部的住宅性能指标体系,RA级住宅要求厨房面积不小于R平方米，净宽不小于2.1

米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，

可操作面不小于2.7米，1A级则分别是5平方米、1.8米与2.4米。

卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴与便溺，而且最好能有所分离，

能够避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意与各个卧室特别是主卧的

联系，双卫或者多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门

与起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不

宜小于1.2米。

卧室：通常来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在14至17平方米左右，

次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，与

起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。

辅助空间：包含阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重

要。比如储藏空间，包含杂物间、进入式衣柜等多种形式，能够很有效地节约户内的家具

空间。总之，根据户型面积不一致，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强

调要紧功能齐全与空间的灵活习惯性；豪华型住宅强调制造高质量的生活环境，注重细节

突出个性。

三、关注住宅流线设计

流线俗称动线，是指日常活动的路线。人们对流线的概念可能还不太熟悉，事实

上这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，

它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不一

致功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大

套型住宅逐步成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，因

此流线的概念尤显重要。

据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，通常来说，居室中的流线可划分为家

务流线、家人流线与访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。假如一个

居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间

会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。

家务流线储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，•料理这三道程序进行规划，就

不可能有多绕几圈浪费时司、体力，或者在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习

惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的盘设，会是女主人最轻松的

下厨流线。通常人家中的酎房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还

是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽

清洗，再走回炉具进行烹调，感受流线并不顺畅，假如•开始的安排就是冰箱、水槽、炉

具，使用起来会更流畅。

家人流线

家人流线要紧存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要

充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的

浴室与卫生间，就是明碓了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此

外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感受无所适从。

访客流线

访客流线要紧指由入口进入客厅区域的行动路线.访客流线不应与家人流线与家务

流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或者工作。客厅周边的门是保证流线合理

的关键，通常的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待

区与休息区。目前大多数的流线设计中把起居室与客厅混为一谈。这样一来，假如来访者

只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪

费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客

室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这

才是房型设计的根本。

复式住宅中的流线

谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由「空间较大，假如单纯在平面上

设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利用高低区分动

静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层与复式住宅中比较丰富的流线设计与空间感

受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、

活动规律与心理状态考虑，而是追求一种“时尚”，大概房间里没有楼梯就是落伍。本来

只有一百多平方米的房子，偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，

显得华而不实。事实上，人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一

切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。流线就是把人的活

动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计能够有意识地以人们的行

为方式加以科学的组织与引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业

主提供人性化的房型设计，

图1-1户型图示例

起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。

现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色：有的户型设计了独立的起居

室与交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否

好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空

间使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。

厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很

好的空间效果，能够充分展示个性化装修的魅力，也习惯现代化的生活时尚，但关于我国

的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹

调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部

的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米，厨

具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，可操作

面不小于2.7米，1A级则分别是5平方米、1.8米与2.4米。

卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴与便溺，而且最好能有所分离，能够避免

使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意与各个卧室特别是主卧的联系，双

卫或者多卫时，公用卫生诃应设在公共使用方便的位置，但入U不宜对着入户门与起居

室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不宜小于

1.2米。

卧室：通常来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面

宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，与起居室之

间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。

辅助空间：包含阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比

如储藏空间，包含杂物间、进入式衣柜等多种形式，能够很有效地节约户内的家具空间。

总之，根据户型面积不一致，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调要紧功

能齐全与空间的灵活习惯性；豪华型住宅强调制造高质量的生活环境，注重细节突出个

性。

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储藏

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户型将来进展趋势：

市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，有规

律可循的，因此所有调整创新都务必紧R市场进展趋势。

1、住宅户型日益多样性

除了面积大小的多档次外，为不一致家庭结构、不一致消费阶段而设计的户型应有区

别：服务于“核心家庭”的户型应该精巧小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪

漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。

以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何

尚有疑问。

在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等习惯性开放式住宅是大势所趋。

2、扩大住宅的习惯性与选择性

最新模式是“两次设计”，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生

间与阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不一致的生活习惯与各时期不一致的生活

需要参与设计，要紧内容为室内装修与选用不一致类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推

拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。

3、改善厨房、卫生间功能质量

厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从进展趋势来

看，在小面积的住宅中，提倡餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重

叠使用，可充分利用空间，改善厨房环境，增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中，开

放性厨房应该前景看好.

户型设计中极重要的一条原则是清污分离。要紧指用水与非用水空间的分离，提倡用

水空间的相对集中。目前，卫生间、厨房已从只有上下水道进展到了给水、排水、热水、

煤气、通风管道与暖气管道六种设备管线，随着节水需要，还可能增设中水管道。因此应

尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户自己能不费力且安全地接上

水、排水等，并顺应家庭使用卫生洁具功能（如按摩浴虹、家庭桑拿浴器、净身盆），厨

房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住水平。

4^最大限度利用面积空间

H前在一些地区，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，我们认为并不

可取，一是增加面积必定增加购房者的负担，二是浪费U也资源。理想的做法应是通过精

心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在

不增加每户建筑面积或者容积量的前提下，通过精心构思，巧妙利用空间。

5、通过多种途径节能、节水

从节能途径来看，设计不但要考虑屋面、墙体，还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱

环节。结合改善居住环境条件，解决隔热、保温与自然通风的问题。具体技术上能够使用

节水型设备与利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明

灯具等。

在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的，但必将是今后的大趋势

户型分析基础

内容简介：

包含：户型分析的概念与分类，户型分析的方向与要点。

目的：提高置业顾问解读产品户型的能力。

一•户型分析概念

1.概念：在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计

中使用功能、平面尺度与空间环境进行科学性、合理性与有用性综合分析。

2.特点：户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投

资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平与投资需求、设计师的素养与水

平、市场需求中要紧FI标客户群的承受力与生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户

型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果

才是正确的、高明的。

3.目的：在符合产品定位的前提下，为置业者提供经济、合理、有用与更加舒适的生活

居住空间。

二.当前市场流行的户型经济标淮分类

（-）分类

1.经济型，又称紧凑型，普通标准：

2.小康型，又称中品型，中挡标准；

3.舒适型，乂称高品型，高挡标准；

4.豪华型，又称消费型，超级标准。

（二）分级

通常每一分类按不一致功能设置、不一致空间尺度、不一致用地强度、不一致组团方式、

不一致环境条件、不一致物管标准等条件又分成高、中、低三级。但分级不象分类那样严

格明确，经常互相交叉相融。

三.户型分析方向

】.布局、朝向、楼层、有用率；

2.布局是关键（交通路线、功能分区、动静分离，公私明确等）。

四.户型布局分析要点

（一）使用功能

1.要紧功能：

私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台与花园、特殊用房等

公共区（动区）-客厅、支厅、娱乐健身用房、共用景观阳台与花园等

2.辅助功能：

专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等

共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等

（二）平面尺度

1.面宽-要紧临空面房间的宽度尺寸（习惯上使用相对墙体轴线设计尺寸）

2.进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上使用相对墙体轴线设计尺寸）

3.面积-通常情况下等于面宽X进深

1）.单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）

2）.组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之与（例：主卧+主卫+专用

储藏室）

3）.交叉组合面积一两个或者多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、

支厅、通道、玄关）

4）.交通面积-仅作交通联系的有独立或者共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄

关）

（三）空间环境

1.层高

2.间距

3.采光

4.日照

5.通风

6.观景

7.空气

8.噪声

（四）总图

1.规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等）

2.物业分类

3.单体幢号布置与朝向

4.自然环境

5.景观与绿化

6.市政交通

7.小区内部交通

8.外部配套

五.常见问题推断方式

（一）显性失误

1.设计不合理（违反设计规范）

2.功能不匹配或者不完善（突出重点后忽略或者减弱必需功能）

3.使用不方便（违反地区生活习惯）

（二）隐性失误

1.设计粗糙、顾此失彼

2.装修改造量大、研究深度不够

3.模棱两可、怎么改都不满意

（三）观念分岐

1.设计风格超前或者滞后：前者需花成本去启发与引导市场，后者掌握不好时机易滞销或

者呆盘；

2.创新与风险并存：创新适度符合市场需求导向与地域特点，创新失度则面临市场同意

度的风险，创新市场予测中应包含风险予测、研究与应计策划；

3.仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎之。

五.常见病例

1.空间布置大而不当

2.平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸操纵

3.进深与面宽一边过大或者过小不相匹配

4.进深与面宽方位与家俱布置方式不相配

5.片面追求外立面线条，造成室内空间过多凸凹之处不好使用

6.交通流线不合理

7.交通面积过大且功能单一

8.黑房间

9.追求空间视角变化牺牲有用性

10.共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能

11.公共空间处置不合理

12.竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服

13.结构构件外露不平影响使用

14.细节处理不当，漏项、尺度或者位置不合理

15.过多而无特色、缺主力户型、配比失度

高层户型设计建议

一.景观高层户型设计原则

要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。v

v户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅与主卧，依次排列为原则。

v标准层户型以方正、有用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，

不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。

V跃层式及大户型除方正、有用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，

户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。

V部分顶部跃层式与高层住宅可考虑“空中花园”（20〜30m2左右），另

外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流淌，视觉上层次更富

于变化，可赠面积也更多，

V通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能

化。

”外部空间的多样化与趣味化设计

要紧的功能房间均考虑设置外部空间，通过露台、阳台'花台等形式与户外连同，同时外

部空间之间在条件同意的情况下通过连通、重叠等方式形成一个整体，增加局部的趣味

性。

图1

高层住宅以“综合性价比”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，同时提高阳台、书

房等功能房间的设置，增加项目综合性能，通过高性价比吸引客户。

”“咬合式”跃层设计

通过“咬合式”使中间层具备跃层感受的空间变化，同时通过咬合的形式有效的操纵了单

位户型的面积。

”居住户型设计要点

vO普通居住户型设计，面积集约化操纵，建筑面积操纵在80—120nV之

间，有效地操纵房屋的总价，规避单价上升所带来的销售风险，迎合当前房地产市场进展

的方向。

v。大阳台、露台、入户花园设计，增加户型的变化，加强项目的品质与综

合性价比.

vO客厅大开间设计，满足消费者关于客厅的功能需求，开间操纵在4.2米

以上。

v。适当压缩卧室面积，主卧室面积操纵在14次卧室面积操纵在9肝左

右O

V。根据具体的户型大小设计功能房间：衣帽间、储藏室等。

二.重庆市面热销户型推荐

（一）强调可赠送空间与户型有用性

”天骄城

”同天观云邸

（两房）

（三房）

”阳明山水

（两房）

（三房）

（二）强调户型空间结构变化

东海星洲

分析：

1.东海星洲户型要紧以跃层与夹层为主，在计算方法上，跃层的面积是底层全部面积与

上层一半面积，夹层的面积只计算底层面积；

2.赠送空间上，跃层上层•半的面积为赠送空间、阳光飘窗不计算面积：夹层上层不计

算面积，另外底层的休闲、观景阳台只计算一半的面积；

3.面积区间：30—75肝小沃层

东海岸

分析：

1.东海岸户型以跃层为主，在面积的计算上跃层的上下两层都计算：

2.赠送空间表达在挑空的面积上，图中红色虚线部分为赠送的空间。形成最大可达总面

积40%左右的赠送空间

3.面积区间:56-83nf的夹层

叠彩城

分析：

1.叠彩城户型全部为跃层，面积计算是上、下两层全部计算

2.赠送空间上要紧为二楼挑空面积，如图中红色虚线部分，赠送面积大，而阳光飘窗也

是不计入面积之内。

3.面积区间：84—122户全跃层（二期）

光华熙地

分析：

户型点评：

双层空间户型设计，3.9米客厅挑高。

特殊的“X+1”设计，两房变三房，三房变五房。

景观阳台、超大飘窗设计，保证良好的通风与采光效果。

良好的动静分区，保证良好的居住环境。

廊桥水岸

分析：

双层空间户型设计，3.9米客厅挑高。

特殊的“X+1”设计，两房变三房，使套内面积可达到89户。

景观阳台、超大飘窗设计，保证良好的通风与采光效果。

良好的动静分区，保证良好的居住环境。

二。。八年四月

房屋的户型结构

在新的住宅设计规范未实行前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的。“室”是指居住

建筑中的居室与起居室,通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称之“一室”，6平

方米~12平方米的房间称之“半室”，小于6平方米的通常都不算“间”数室“数。

因此，住宅户型又可分为一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户。

一居室住宅

一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中位置往往并不算好，但

往往因总价较低而最先售罄。除去市场上为缩小面积而洛厅室合一的“合体一居”（居室

除厨卫外，只拥有一个窗户或者阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室

与起居室各有窗户与阳台，这样才能保证居住质量。•居室的精巧性在于：小面积仍要满

足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝与会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读

书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。

（1）功能区域相互借用。

标准的一居室面积为60平方米左右。面积尽管不大，但居住的基本功能与大户型相比，

不应该有太大的差异。这就要求精巧地规划面积，巧妙的设计户型，其面积的取舍点要既

保证功能又最经济，尽量减少浪费，即经济而不局促。像厅的面积在20平方米~25平方

米，卧室的面积在12平方米~15平方米，卫生间的面积在3平方米、5平方米，厨房的面

积在5平方米〜8平方米等等。这些功能区域的面枳看起来并不算大，但若划分明确地设

计在一个6（）玉米的套型中，已经捉襟见肘，不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏

间等次要空间了。因此，在精巧的小户型中，功能区域有的时候要相互借用，局部产生交

叉，如客厅与餐厅、书房与卧室或者起居室、洗衣间与阳台、阳台与工作间等等，尽可能

在小空间内融入多种功能。

（2）住宅性质转换自如。

一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换；如自住转为出租，出

租转为自住，出租转为出售等等。关于自住型用户，自己住过之后，要考虑留给子女或者

转卖、出租，因此，除了户型、建筑材质与配套外，更重要的是要考虑地段。由于小户型

的购买者与租赁者，对地段的要求会非常在意。关于投资型用户，除了要考虑适合租赁人

群的地段与住宅档次外，还要考虑未来配套，像交通配套、商业配套、教育配套与医疗配

套，由于从出租转为自信时会对配套要求变高。

合体一居住宅

标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝与起居、

就餐都是分在不一致的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总价，市场

上适时出现了将卧室、起居室合二为一的“合体一居”这种户型介于迷你•居与标准一居

之是，面积大致在30平方米〜6c平方米。

合体一居与其他类一居的异同：

（1）合体一居与迷你一居。

两者相似之处是卧室与起居室共用一个厅，只是面积有大小之分。但不一致的是，前者的

厨房独立拥有一个采光、通风口，或者者•个较大面积的独立厨务区；而后者则仅仅是简

单的炉灶与洗涤盆，同时与其他空间交叉共用。

（2）合体一居与标准一居。

合体一居使用的是厅室“合体”，功能分区的方式，马上卧室与起居室合二为一，划分出

不一致区域；而标准一居是卧室与起居与就餐分别设在不一致的带有采光、通风面的空间

里，具体而言，就是卧室、起居室与厨房各自拥有的窗户，同时用墙体进行分隔。

（3）合体一居与酒店式公寓。

酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现，户型比较灵活，由于要在小面积中实现

全功能，室内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局，又适时增加烹饪功能，表达

公寓的特质。而合体•居多出现在公寓中，尽管户型很像酒店式公寓，但建筑材质、装修

标准与管理与配套等等，都要比酒店式公寓相差很多。

迷你一居室住宅

通常说来，迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房：一个卫生间与一个卧室与起居室共用

的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节约面积，厨房很多时候是安排在户门旁，装

上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。迷你一居

的面积上限是30平方米；一个5平方米的卫生间，一个5平方米的就餐兼厨务区，剩下

的就是卧室与起居室共用的厅了。

迷你一居的特点有：

（1）产品的过渡性

作为年轻人居住的过度产品，被替代性极强：一方面建筑本身由于追逐时尚，容易过时，

包含外立面、户型与装饰材料等等：另一方面的户型本身由于面积过小，功能过于简单，

容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。

（2）天生的缺憾性

受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区容易产

生相互影响：像户型小到十几平方米时：除了一张床、一张桌子与一个柜子外，再也没有

多余的空间，仅仅能满足睡眠的需要：像客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；

再有，厨房设置在阳台时，就餐与就寝位置相反，拎菜'倒垃圾要空厅而过，易产生交叉

干扰；另外，由于同一层户数较多，过多地占用楼道面积，加大了公摊，与户内各类管道

占用面积相关于大一些的户型来说比例加大等等，都使得房间的使用率比标准•居降低了

几个百分点。

（3）居住的便利性

“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区。由于年轻人在紧张的工

作之余，对住所要求首先是便利，包含交通的便利、商业的便利与休闲的便利。具体说就

是工作与生活的切换要迅速。关于套型而言，尽可能要精装修，并配置简单家具、电器，

拎着包就可入住。同时，拥有一些简单的配套，像餐饮、洗衣、健身、美容等等，也是日

常生活必不可少的。

二居室住宅

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口之家都可住，两代也能凑

合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是关于投资型用户，精巧两居有着总

价相对低一些的优势，而租房者通常讲求有用，关于宽敞与气派，往往放在了次要的位

置。

从长远看，二居室关于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上要适当

注意：

（1）面积精巧过渡更为自如。

精巧二居室的面积通常为80平方米，假如变成双卫生间与增加•些功能空间的话，能够

适当放大10平方米〜20平方米。那么室内各空间的面积毕竟“精”到什么程度才算合

适？通常来说，卧室1（）平方米12平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米以上，

就能够摆放电视了；儿童房8平方米平方米已经够用：书房6平方米~8平方米也能说

得过去；卫生间3平方米~5平方米、厨房5平方米〜7平方米就能使用，当然宽大一点会

增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者者放进

洗衣机、冰箱等家用电器，通常卫生间设置淋浴器、洗手盆与坐便器，最小2.5平方米，

若改成小浴缸，3平方米都不富裕。

<2）配置繁简定位各有不一致。

在卫生间的配置上，有双有单，因此面积与品质也会产生差异。关于自住型用户：单身者

两口，单卫已能满足需要；而三口之家或者两代老少，最好还是先择双卫。至于投资型用

户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给通常白领，选单卫户型能够降

低投资成本：加若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。而在阳台

与储藏间等次要空间的配置上，可有可无，定位不一致则选择也会不一致。关于自住型用

户，有阳台与储藏间，会给生活带来方便，但面积不宜太大，否则过多地占用居住空间不

见得划算；至于投资型用户，面对的租户关于次要空产的需求往往会少许多，这样，减少

面积以降低投资总价，有利于提高回报。

三居室住宅

从生活的有用性上讲，三居室应该是未来进展的主力户型：三口之家能够拥有书房，两代

人之间能够互不干扰。当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人与年轻人的不一致生活

习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少；同时至少应有一间向阳的卧室，同时将总面

积操纵在100平方米~130平方米。

（1）注重功能细化

缩小面积与增加功能常常是•对矛盾体，80年代往常的户型，因功能相对单一，居室能

够做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分

卫”“中西分厨”等标志生活品质与习惯的样式与储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳

台、玄关等空间的设置逐步地渗透到各类户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面

积也相应地加大。

因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就

是说，在起居室、卧室与厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的

空间中容纳人们无限的需求量，兼容方方面面，功能复合化、空间模糊化是住宅进展的重

要趋势。

另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两

个数据，即建筑面积与套内建筑面积。前者为销售时的计价面积，而后者为居住时能享受

到的面积（注意：不是地毯面积，很少有开发商提供此数据）。使用率的计算是套内建筑

面积除以建筑面积得出的百分比，通常塔楼为77婷82船板楼为80%〜85机进行项目之间

价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积

的价格。这一点，对面积斤斤计较的精巧户型来说，尤为重要。

（2）讲求居室舒适。

①功能细化带来了舒适度的提高，但同时也需要以分隔有限的空间为代价，使宽敞可能变

得局促，反而降低了舒适度。因此，既保证套型中具备细分的功能空间又要使生活有条不

紊，避免过多的隔墙将宽敞的空间划分得支离破碎，就成了选择三居室的关键。

②通风与采光是衡量户型优劣的重要指标。关「至少拥有三个卧室、一个起居室与厨房放

卫生间等六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如东面与南

面、东面与北面、西面与北面、西面与南面等等，以构成顺畅的通风回路。在选择上，南

北方由于口照纬度与气候的差异侧重点会是完全不一致的。南方气候炎热、潮湿，重通风

甚于重日照，特别是卫生间与工人房，具备明窗是品质的基本保证，而日照则放到了次要

位置。北方正好相反，重日照甚于通风，卫生间等能够暗卫，但一套三居室拥有至少一个

朝阳居室就成了选择的底限。

③另外，居室的舒适度还表达在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一点，

关于功能空间相对齐备的三居室来说，显得非常重要动静分离是住宅舒适度的标志之一，

像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而卧室、书

房、主卫生间等属于静区，相对比较安静。目前国内基本上连续了香港住宅“大厅小卧”

的模式，而北方地区，则在卧室的面积上进行了适当的放大，在面积的均好性上有个简单

的算法：动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅与阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫

等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫与阳台与两个次卧或者书房的比例大致五五

开。

投资者购买小户型“宅子”户型结构讲究"巧"字

投资者购买小户型应该注意什么方面的问题呢？

首选地段与环境

据《深圳商报》报道，业内人士建议，用于投资的小户型住房要考虑的首要因素是

地段。据介绍，求租的客户大多是工作比较稳固，收入较高的年轻白领，高级商务人员与

外籍人士等。这•人群通常都追求品质精巧的生活，讲究工作的便利。他们要求租住的地

方交通便利，方便购物与娱乐。

此外，假如房屋采光良好、日照充足，很容易吸引追求高档生活品质的客户。

户型结构讲究“巧”字

业内人士建议，投资者不能由于不是自住，便忽略小户型的使用功能，“宅子”一

定要住着舒服，才能很好地吸引求租的客户。同时要注意住房的面积不能太小，30至35

平方米以上才好用。

投资小户型凭的是一个“巧”字。小户型大多集中于50平方米左右的一居室，由

于空间面积有限，居室如何分割就显得尤为重要，最好选择独立功能分开的户型，厨房与

卧室需要适当地隔开，才有助于提高居住的舒适度。

装修需有针对性

小户型的装修大多采取统一模式，这就要求投资者在选楼时务必注意样板间的每个

装修细节，由于这就是投资者今后出租房的格调，业内人士建议，投资者在选择装修时就

要注意把将来租房屋的客户人群的特点考虑在内。即使不是完全的进行自助装修也最好是

在开发商装修的基础上加入一点针对性的设计，以更加习惯客户人群的普遍需求。

由于通常的小户型都是小高层或者高层，因此投资者在选房时，要先弄清晰所要购

买的小户型每层多少户、共用几部电梯，这点对生活节奏比较快的年轻人来说很重要。同

时小户型的居住人群对物业的要求比较高，不仅要求满足高品质的生活所需，物业管理更

要到位，使他们省心。

开发商也得认准

投资者要认准开发商，选择有信誉的开发商，通常而言，有信誉的开发商会真正为

客户着想，承诺的通常能兑现，其开发的产品也才会是真正习惯市场需求的产品。

投资小户型要规避四大风险

投资确信存在风险，投资小户型的风险在哪里？有关专家提出四点建议。

首先，投资者要把握好小户型住房的整体质量水平。包含房屋的地段交通便利，购

物娱乐方便；户型结构与装修设计合理舒适；开发商有良好的信誉等。

其次，业内人士建议投资者选择专业的、信誉好的大中介公司，以使投资操作大为

省心。

再者，投资者在购房之前要做好市场调查，熟悉房屋所在片区的市场行情，如租房

的需求量、价格与周边配套设施等资料，并对自己的投资预想进行针对性的分析。

第四，深入熟悉国家与当地政府的有关政策法令，使自己更科学、更理性、更准确

地预测投资回报率，最大程度上规避投资风险。（完

房屋户型结构的选择

选择设计合理的户型，能够有效的利用空间，实际上等于降低了房价，居住也舒适、温

馨。推断户型的优劣，要看住房内部的各类不一-致用途的功能分区是否合理，空间尺度是

否合适0这些直接影响到房产保值增值的潜力。

一、套型面积

套型与面积过大或者过小都不合适，因此，要根据家庭人口的数最、年龄结构与经济

承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。时下，，普通住宅一室一厅套型的建

筑面积通常为40-60平方米，二室一厅为60-75平方米，二室二厅为90T00平方米，三

室二厅为120T40平方米。别壑面积则更大，通常在180平方米以上。需要注意的是，购

房者所购的是建筑面积，而实际使用的却是使用面积，因此在购房时,要搞清晰自己到底

买了多少使用面积与公有建筑面积分摊的面积。最好将每平方米建筑面积的价格换算成使

用面积的价格进行比较，来权衡选择何种房型的何种套型最划算，并结合住宅内部户型结

构的合理性，选择最理想的套型与面积。

二、户型功能

户型功能应齐全合理，表达以起居厅为中心的原则.成套单兀住宅务必有各类小一致

用途的功能空间，包含：卧室、厅（过厅、起居室、门厅、餐厅）、厨房、卫生间、阳台

（二层以上）、储藏室等，各功能分区的结构布局要做到居住性、习惯性、灵活性与私密

性强，符合〃公私分区”、〃动静、洁污分离”的要求，这是居住使用方便、舒适的根本。

1、户型结构

（1）厅

厅是家庭成员共同活动的中心，应位于住宅的中心位置，靠近门户，同时与其他房间

密切相联，厅的大小要与一整套房间的格局相协调。在选择时，应以经济合理，能满足起

居与接待活动的需要为原则。通常80平方米的户型，厅的面枳以18-20平方米为佳。厅

中的门可尽可能减少，尽可能减少不能利用的通道走廊，同时要求庄重雅观，有一个相对

稳固的空间用于休闲，还应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向与视野。

（2）卧室

卧室应当安静、舒适、私密、安全。“前厅后卧”是一种较为典型的户型结构。主卧

室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好。面积大小要合适，通常以14平方米左右

为宜，大户型的有的扩大到18平方米左右。

(3)厨房

厨房是要紧的污染源，应靠近门户，与餐厅密切联系，能满足操作使用与摆放现代化

炊事器具如洗菜池、菜板、燃气灶、排油烟机、碗柜、冰箱、电炊具等各类器具的需要，

并按洗、切、烧的顺序，合理布局。全部管道宜隐蔽、喑藏。为避免渗水发生，尽可能做

到管道不穿楼板。厨房面积以5-8平方米为宜。同时，厨房应通风采光良好，应有外窗或

者开向走廊的窗口，并宜配置服务阳台。

(4)卫生间

卫生间应有便溺、洗浴、洗脸、洗衣四个功能，并适当分离与组合。除设置坐便器

外，还应设有洗脸、淋浴或者浴盆器具，并可摆放洗衣机。卫生间的大小应与整幢湖新年

感的面积标准相习惯，通常以4平方米以上为好。户内仅设一个卫生间的，宜放在主卧室

邻近，并要有良好的通风窗口或者通风道。大套型住宅最好有双卫生间。

2、户型缺陷

按照合理的比例，起居室的面积标准应大于卧室、厨房、卫生间的面积相应的也应大

一些。有缺陷的户型通常有如下通"病"，选择是务必认真辨别：起居厅大而不当。如门

多，无稳固的空间，采光口小或者采光口凹槽深，光线段暗，窗正对墙面，视野差、形状

不好或者尺度不合理，入户无过度空间；餐厅面积过大或者过小；户内交通线长；卫生间

距主卧室远或者对着起居室的卫生间无前室；四居室的户型中，主卧室不带专用卫生间与

无储藏空间；功能分区不合理；各功能空间面积比例不当；跃层式户型室内楼梯的位置不

当；卫生间、厨房宽度不够，等等。

三、现代户型特点

随着生活水平的提高，消费与设计观念的变化，现代住宅的户型结构开始向舒适性进

展。户型面积扩大，厅的重要性日益突出，暗厅改为明厅，空间通透的厅划分成若干功能

区：起居、餐厅、门厅，既是整体又有分隔。厨房、卫生间边界扩大、内部功能完善。大

套型住宅设双卫生间，使用更方便。特别是配置恰当的”三大一小〃的结构布局受到购房者

的青睐。即〃厅大、厨大、卫生间大、卧室小"。厅大，能满足日常起居活动需要；厨大，

能摆放各类设备，满足操作需求，并预留一定的变化空间；卫生间大，有合适的淋浴、洗

衣机空间与布局合理的洗脸池、坐便器。所谓小，即卧室小，改变过去把卧室同起居室混

同的状况，原起居室的功能转到厅内。看书学习的功能转到书房内，卧室只作为休息的场

所，以满足居住的要求为原则。总之，现代户型结构大小都要有一个适度，不能片面的强

调〃三大一小“，甚至以过小的卧室来换取大面积的卫生间，这并不可取。各类使用功能所

占面积的比例应符合购房者满足自己居住的需要，这一点务必注意。

四、特殊户型结构

1、〃蜗居式〃小户型

一些一室半“蜗居”式小户型住房，对稍具实力的“单身贵族"、离婚独居者、打工族、

新婚小俩口等购房者居住尤为实惠。这种小户型住宅，虽比通常标准户型的面积要小1/3

左右，然而设计比较精巧，布局较为合理，〃麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内

各部分面积。如有孩子，也可有独自的小天地。因此，只要巧妙布置装修，〃蜗居式“小户

型同样能营造出温馨的家庭气氛，而房价却可便宜许多。

2、〃大开间、空壳型〃户型

可选择不受固定户型困扰的标准房，根据住户爱好与用途任意分割装饰，使居住格局

表达个性化特色。这种”大开间、自由分隔空壳型”的户型住宅，通常建筑面积80平方米

左右，每户有一个无隔墙的大空间，与阳台、厨房、工生间连接处也只有过梁面没有隔

墙。这种户型住宅可在原有基础上使实际使用面积增加5平方米左右。

3、〃毛坯型“住宅

购房者不买包装买原料，由自己设计装修。这种〃毛坯房〃未经装饰，也不附过多的起

居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预

留卫生间、浴缸、水、气管道。每套住宅只设防盗功能的分户门，所有其他隔离门一概自

装，购房者可根据各人爱好与家庭特色设计，装饰居室，从视觉，触角，听觉与心理感受

与色彩组合上烘托出居室主人的性格。对装饰用品也可自由选择符合环保节能型要求的产

品，从而降低装修费用.

4、跃层式住宅

跃层式住宅是在一套单元住宅内占据两层空间，上下两层在室内有楼梯相连，通常下

层为客厅、厨房、餐厅、卫生间，上层为卧室、书房、卫生间，也可设有起居室。上下动

静分区，互不干扰，增加了内部活动的私密性，营造了区位性空间，增强了层次感、趣味

性，扩大了单套住宅面积，每户都能有较好朝向的房间，通风好。

5、复制住宅

复制住宅是根据人体工学原理并考虑住户生活活动频度的差异，对室内空间进行科学

的平面与层次的分割。这种住宅在概念上则是一层，但层高较普通住宅高，可在局部掏出

夹层，安排卧室或者书房，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提

高住宅的空间利用率。

关于购房者来说，约层式，复式住宅，较普通户型可增加使用面积，使用率高，经济适

用。

五、朝向，层次，采光，层高，通风

1、朝向

朝向的选择通常以朝南为最佳，朝东西次之，朝北最次。购房者在考虑朝向的同时，

还应注意开窗时所面对的环境，即窗景。

2、层次

层次的选择，要考虑遮挡采光，生活便利，周边环境与家庭人口的年龄结构与健康状

况因素，选择合适的层次。

选择底层，要注意通水，采光三要素。如室内地面只比地高90厘米以内，一定要认

真检查其防潮措施，底层妁下水管道要做特殊处理，应该是独立的，假如底层的管道与上

面各层相连，那么就要看管道是否在一楼变粗，变大。至于通风，要看房间是否利于风的

直线流淌在夏季是否能形成"穿堂风〃。采光要注意的是楼间距离不能太近，否则底层就会

终年不见光。

选择顶层，防热，防漏是关键。考察顶隔热要注意：顶层的层高是否比其他层要高，

遮阳是否有改善或者不一致于下面各层，层顶是否做了特殊处理，如做成坡屋顶。考察防

漏时要注意：尽量避免选择处在容易出现漏水的结构变化部位（如结构缝，沉降缝），构

造变化部位（如伸缩缝等）的房间；要看防漏措施的施工质量，如泛水的收口处是否做的

结实，均匀；在防雨上，应该有比下面各层更进一步的措施，如应有遮雨篷，遮阳板；窗

户构架是否结实，玻璃安装是否牢固。

3、采光

采光要注意明、暗之分。通常居室、厨房都有采光窗户，皆为明；厅，卫生间则有