济南房地产市场研究报告(0121) 51p

2021年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪2021年1月本期导读政策回忆坚持调控不动摇，房产税稳步推进经济增速放缓，货币政策放松，楼市导向趋于利好土地市场政府管控继续从严土地市场土地供给量同比减少12.3%，成交量同比增长11.2%，住宅用地仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升西客站、奥体、高新唐冶板块为市场供求热点区域土地成交价格同比增长20%以上，城央板块地价最高万科首次在济拿地，外乡国企成为拿地主力住宅市场供给总量同比增加明显，新增供给下半年集中发力，整体供给结构发生改变市场成交下半年爆发，整体成交量远超去年东、西部供求突出，其余板块相对均衡刚需大盘支撑市场成交成交结构影响整体价格走势公寓市场整体供给走高，成交量价齐跌，新入市工程领跑市场别墅市场单盘热销拉高全年整体供求，市场均价达历史新低

目录一、 政策回忆 5二、 济南板块划分标准 9三、 土地市场分析 101、土地供给 102、土地成交 123、供求结构 164、小结 17四、 住宅市场 181、市场供给 182、市场成交 213、小结 25五、 公寓市场 271、市场供给 272、市场成交 28六、 别墅市场 301、整体供求 302、重点工程销售情况 30七、 后市预测 321、政策走向 322、普宅市场 323、别墅市场 33政策回忆1、行业政策——坚持调控不动摇房产税稳步推进2月6日，国土部?关于切实做好2021年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知?出台，通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程本钱；3月5日，在十一届全国人大五次会议上，温家宝强调继续做好楼市调控促进房价合理回归；3月12日，住建部等7部门：保持首套房贷政策稳定，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给；3月19日，财政部：房产税改革试点今年将稳步推进，进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案；4月4日，福建、上海、江苏、浙江四省〔市〕经济形势座谈会上，温家宝：尽快出台预调微调措施；4月24日，住房和城乡建设部：?关于进一步加强房屋建筑和市政工程工程招标投标监督管理工作的指导意见?5月9日，住建部：明确年内扩大房产税试点5月18日，?房地产开发企业资质管理规定?将重修，房企资质认定趋向严苛，囤地捂盘或将出局；5月18日-20日，六省经济形势座谈会上，温家宝：稳定房地产市场调控政策；6月12日，?公共租赁住房管理方法?出台，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定；7月19日，国土资源部、住房城乡建设部：?关于进一步严格房地产用地管理稳固房地产市场调控成果的紧急通知?出台，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求；8月16日，财政部：房产税扩围改革方向已锁定，决策层对房地税正逐渐达成一致；8月17日，国务院出台?关于深化流通体制改革加快流通产业开展的意见?，提及新建社区商业面积不得低于总面积10%；11月19日，住建部：标准保障房管理个人及房源信息将归档11月21日，财政部：要逐步在全国推开房产税2、金融信贷政策——货币政策定向放松楼市导向趋于利好2月19日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是自2021年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调；5月12日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率，距离今年第一次正式下调存款准备金近三个月；6月7日，下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，自6月8日起，央行将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍；6月8日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金存贷款利率；个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点；贷款利率五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点；6月9日，银监会在即将实施的?商业银行资本管理方法〔试行〕?中，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重；7月5日，下调金融机构人民币存贷款基准利率〔非对称降息〕，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；个人住房贷款利率浮动区间不做调整；11月7日，全国14个城市上调首套房利率局部银行最高调50%。3、土地政策——用地标准严格限制政府管控继续从严1月10日，国土部：严格标准城乡建设用地增减挂钩试点；2月2日，财政部：土地出让收益计提10%作教育资金；2月21日，国土部：2021土地新政出炉国土部严打小产权房；3月21日，住建部出台?建设用地容积率管理方法?，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整；4月5日，山东省国土资源厅：继续实行差异化用地政策严格限制两高一资；6月18日，国土部：住宅工程容积率不得低于1.0，别墅类房地产工程首次列入最新公布实施的限制、禁止用地工程目录；7月1日，国土部：新版?闲置土地处置方法?修订发布，明确规定出让合同和划拨决定书应约定开工、竣工时间和违约责任。因开发商原因造成土地闲置超过2年的，政府有权无偿收回；未开工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。4、地方性政策——济南城市建设不断完善2月，济南市中区筹建4座立体停车场，分别是新世界、银座商城八一店后院、经四纬二路口东图大厦后院和泺源大街金龙大厦等立体停车库建设工程；3月，2021年济南市将建4万套保障房，其中新建公共租赁住房15000套、经济适用住房3000套、城市棚户区改造房22000套；4月，汉峪金融商务中心建设进入新的阶段，南区为汉峪片区的核心区，将形成以商务办公、科研设计、商业效劳等功能为主的金融商务中心；5月18日，山东省拟出台?山东省湖泊保护条例?，开发商工程将不准“临湖〞开发；5月，济南规划八大城市公共中心，下一步将着力推进老城中心区、西客站、奥体文博三个主中心和北湖、汉峪、唐冶、东客站、大学园五个副中心的城市设计；6月29日，?济南市住宅物业效劳收费管理实施方法?出台，新方法规定，配套不达标，物业费可降低30%，车位空置半年，停车效劳费可按照收费标准的50%收取；7月，济南奥体CBD经十路两侧将建设3座250米以上的高楼，其余楼体高度也均在150米左右，这里将被打造成为全市乃至全省的“经济森林〞；8月27日，凡不实行预售资金监管的商品住房工程，暂不核发预售许可证书；同时，山东省将选择有条件的开发工程进行商品房现房销售试点；9月26日，济南市住房公积金政策调整，个人公积金贷款的最高可贷款额度由50万调整为25万，90平方米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%；9月，济南三年内启动地铁建设，备受关注的城市轨道交通建设被列入“公交都市行动〞之中；10月，未来几年，济南将新添7个综合汽车站，同时还要改扩建2个汽车站；10月，万科正式进驻济南收购济南天泰置业60%股权；11月30日，济南市公租房保障标准正式发布，分配的公共租赁住房按照“谁投资,谁分配〞的原那么进行定向分配。

济南板块划分标准①城央板块：经一路以南、纬十二路以东、二环东路以西、经十路以北②城南板块：经十路以南、阳光新路以东、二环南路两侧、二环东路以西③传统西部板块：纬十二路以西、阳光新路以西、二环西路以东、二环南路以北④西客站板块：二环西路以西、京沪高铁两侧⑤城北板块：小清河滨河新区，经一路以北、二环西路以东、东至华山片区⑥高新-唐冶板块：二环东路以东、工业北路两侧、经十路以北、东至东绕城高速⑦奥体板块：二环东路以东、经十路以南、旅游路沿线⑧远郊板块：绕城高速以外的远郊区域〔注：以下所有板块分析以此为划分标准〕土地市场分析注：选取样本为济南市〔不包含长清、章丘等〕居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。1、土地供给供给量——同比减少12.3%全年前多后少2021年土地总供给共111宗，面积589.6万平米，同比减少12.3%。其中第一季度供给37宗地块，面积279.0万平米，为全年供给最顶峰，约为2021年同期供给面积的21倍。其中2月份更是表现突出，总供给27宗，面积189.1万平米，为全年土地市场供给最多的月份。从季度来看，2021年，济南土地市场供给量表现出前多后少，第一季度就开阐放量，随后第二季度大幅缩减，第三季度在全国土地市场回暖的带动下虽大幅反弹，但仍没超出第一季度的顶峰，而年终收尾的第四季度更是大幅缩减，成为全年土地市场供给的最低谷。从月度来看，2021年，济南土地市场除了1月份和12月份，其余各月均有一定量的土地供给。其中，2月份表现最突出。全月总供给27宗，面积18.91万平米，为全年土地供给最多的月份。其次，10月份为有土地供给的月份中供给量最少的月份。全月总供给才3宗，面积仅为20.37万平米。其余各月表现比拟均衡，无多大差距。供给区域——西客站、奥体、高新唐冶为主供给区域面积占比高达78.8%从供给区域来看，西客站、奥体、高新唐冶三片区为济南土地市场主要供给区域。其中，西客站无论是供给宗数，还是供给面面积，都是2021年济南土地供给的最多区域，是2021年济南土地市场名符其实的土地王。全年总供给地块51宗，面积204.31万平米。其次，奥体也是济南土地供给的热点区域，全年总供给地块20宗，面积154.31万平米；接下来，高新唐冶供给14宗，面积106.16万平米。三个板块供给的总面积占整个济南市场78.8%，是济南土地市场的主供给区域。2、土地成交成交量——同比增长11.2%全年表现平稳2021年土地共成交107宗，面积579.3万平米，同比增长11.2%。其中第一季度成交25宗，面积158.9万平，是2021年同期的10.5倍，超过2021整个上半年的土地成交量；第二季度成交28宗，面积156.9万平米，同比增长18.9%；第三季度成交35宗，面积150.87万平米，同比下降17.3%；第四季度成交19宗，面积112.67万平米，同比下降43.3%。相比2021年来看，全年表现出前火后冷的特征，上半年要好于2021年，而下半年要弱于2021年。从月度来看，全年只有1、2、6月没有成交，其余各月均有成交。成交面积最多的三个月份为3、4、8月。其中3月无论是宗数，还是面积，都是全年之最。整个月份共成交27宗，面积189.11万平米。接下来的是4、8月。4月共成交9宗，面积87.12万平米；8月共成交13宗，面积64.51万平米。成交区域——西客站、奥体和高新唐冶为主要成交区域三者成交面积占比高达80.0%从成交区域来看，西客站、奥体和高新唐冶片区是济南2021年土地市场的主要成交区域。其中，西客站无论是宗数，还是面积都是成交最大的片区。全年共成交51宗，面积204.31万平米，占全部成交面积的35.3%；其次，是奥体片区，成交20宗，面积是154.31万平米，占全部成交面积的26.6%；第三，是高新唐冶片区，成交13宗，面积104.87万平米，占全部成交面积的18.1%。三个片区成交面积占全部成交面积的80.0%。由此可见西客站、奥体和高新唐冶三个片区是开发商今年拿地的热点区域。成交价格——同比增长均超20%城央土地价值最高从成交单价来看，2021年的土地成交单价为371万元/亩，明显高于2021年，增长21.2%；从楼面地价来看，2021年楼面地价为1769元/平米，也高于2021年1463元/平米的楼面地价，增长20.9%。虽然土地成交单价及楼面地价同比增长较大，但底价成交仍是2021年土地市场主流趋势，仅少数优质地块出现溢价。在坚持房地产调控不动摇的大背景下，市场虽有回暖，但不确定性仍然存在，开发商拿地仍普遍保持谨慎态度。从各板块的成交价格来看，土地价格最高的是城央板块，由于土地稀缺，该区域土地成交单价和楼面地价分别到达784万元/亩和3885元/平米；土地价格最低的是位置相对偏远的远郊板块，土地成交单价及楼面地价分别是186万元/亩和971元/平米；其余板块因土地供给位置及用地性质的不同，土地价格存在一定差异。开发商——外乡国企开发商仍主导，外地品牌开发商开始活泼从开发商拿地情况可以看出，2021年在济南拿地面积前三大的开发商依次为城建、西城投资以及恒大，三家开发商拿地面积占济南全年土地成交面积的48.8%。其中，排名第一的城建2021年在济南共拿地129.56万平米，超出第三名的恒大近90万平米，占济南全部土地成交面积的22.4%，是2021年济南土地市场最大的买家；紧追其后的是西城投资，2021年共拿地110.40万平米，占济南全部土地成交面积的19.0%；接下来的恒大那么要比前两名逊色不少，全年仅拿地42.75万平米，占济南全部土地成交面积的7.3%。从所有开发商拿地情况来看，济南外乡的国企大开发商还是济南土地市场绝对主角，如前两名的城建、西城投资都济南外乡的国企大开发商，二者拿地面积占到整个市场的41.4%。而其他的一些品牌开发商，拿地最多的恒大也不到整个市场的10%，而最小的融汇仅占2.4%。从拿地总量来看，外乡国企开发商仍主宰着济南的土地市场。但随着济南房地产市场不断开展，其市场前景开始不断得到全国各主要品牌开发商的关注。2021年，万科在济南终于拿到了其第一块住宅用地。再加上之前的恒大、保利、华润、绿地、绿城、碧桂园，现在进入济南土地市场的全国主要品牌开发商已达7家之多。随着济南房地产市场的不断开展，相信未来会有越来越多的全国品牌开发商进驻济南土地市场民。3、供求结构住宅仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升从近两年济南土地市场供求情况来看，不管是供给还是成交，住宅都是市场的绝对主力。但随着这轮号称史上最严调控以来，很多开发商开始把目光转向商业地产，使得商业地产不断走入人门的视线，从而导致土地市场中商服用地得到各路资金的青睐，在市场中的比例不断提升。住宅和商服用地供给比由2021年的4.21降至2021年的2.69；成交比由2021年的4.12降至2021年的2.65。市场波动小于2021年，供求根本平衡2021年，济南的土地市场总得来说波动要小于2021年，供求根本平衡。从住宅来看，供求比由2021年的1.19降至2021年1.02；从商服来看，供求比由2021年的1.02降至2021年的1.01。4、小结2021年，在刚需的支撑下，济南的房地产市场开始不断回暖，使得济南土地市场也开始渐渐走出低迷，土地成交总价、楼面地价不断刷新，回暖迹象明显。同时，全国房地产老大万科终于在济南拿到其第一块住宅用地，相信其对济南土地市场品牌化趋势将产生更加深远的影响。未来，在土地资源也不断稀缺的济南土地市场，竞争将随着品牌开发商的不断进驻而变得更加剧烈。附：2021年土地成交五宗“最“工程用地性质位置面积〔万㎡〕成交总价〔亿元〕单价〔万元/亩〕楼面地价(元/㎡)竞得人土地面积最大居住历下区花园路以南、化纤厂路以东〔2021-G114〕19.115.85953430济南万科房地产开发成交金额最大居住历城区桑园路以南、电建路以西〔2021-G103〕18.116.15953430南海置富开展土地单价最高居住原省体育训练中心10.413.999004500济南恒大翡翠华庭置业楼面地价最高居住原省体育训练中心10.413.999004500济南恒大翡翠华庭置业竞拍次数最多居住历城区桑园路以南、电建路以西〔2021-G103〕18.116.15953430南海置富开展住宅市场1、市场供给供给量——总体相较去年明显增加新增供给下半年集中发力整体供给结构发生改变2021年，济南住宅总供给量、新增供给量较2021年均有所提升。其中，总供给量为36929套，420.4万平米，环比分别增加10.7%和13.8%；新增供给量为27013套，308.9万平米，环比增加4.1%和6.9%。具体来看，2021年住宅市场上、下半年差异较大，新增供给集中在下半年爆发。2021年初，住宅市场库存量高企，购房者预期下降，市场观望气氛浓厚，整体住宅市场十分冷清，开发商放缓推盘节奏，市场以去库存为主，新增供给量明显减少；下半年随着市场好转，多工程集中入市，供给量尤其是新增供给量，呈现爆发式增长，整体市场以新增房源占据主导。从月份数据来看，2021年济南住宅市场呈现总供给量相对均衡、月度供给结构稳步调整的规律。随着住宅市场的全面回暖，新房源不断入市，存量房源加速去化，使得库存占主导的市场格局发生改变，新增供给量所占比重逐渐增大，市场库所占比重逐渐减少，截年末，新增供给与库存的比值到达0.8:1。附：2021年工程推盘次数较多的工程工程名称推盘次数平均认购率鑫苑·名家953.6%重汽翡翠东郡843.1%外海中央花园765.5%凯旋新城672.2%绿地新里凡尔赛公馆671.9%中建凤栖第651.6%恒大城544.0%鲁能领秀城565.6%鲁商·常春藤566.0%万象新天555.5%中海国际社区550.3%供给区域——东西部供给突出其余板块相对均衡2021年，济南住宅市场新增供给呈现的格局是，东西两部相对突出，其余板块较为均匀。具体从各板块新增供给来看，高新唐冶板块无疑为2021年住宅市场最大的热点区域，下半年大量新工程的集中入市，使得该板块新增供给量远超其余板块，位居第一，其中新增供给量为6869套，68.92万平米；其次是大型房企占主导的西客站板块，新增供给4280套，46.83万平米，位居第二；城北板块在鑫苑名家、绿地凡尔赛公馆、重汽翡翠外滩等工程带动下，新增供给量位居第三，新增供给3582套，41.09万平米；排名第四的是传统西部板块，在售工程的屡次加推，直接拉高板块新增供给，其中新增供给量为3785套，39.29万平米；奥体板块和城南板块新增供给量大致相当，分别是31.99万平米和31.16万平米；城央板块、远郊板块相对较少，新增供给量分别是24.50万平米和10.70万平米。2、市场成交成交量——下半年市场爆发整体成交远超去年2021年住宅市场共成交35354套，394.9万平米，环比分别增加53.0%和56.4%，2021年整体形势明显好于去年。具体从半年情况来看，济南市场开始回暖发生在上半年，集中爆发出现在下半年。主要原因，2021下半年政策显现，市场进入“冬眠〞状态，销售量急剧萎缩，市场浓厚的观望气氛延续至2021年初，随后在各地微调政策频出、货币政策趋向适度宽松等利好因素刺激下，刚需入市拉动成交，市场开始转暖；至下半年，政策层面趋向稳定，购房者观望情绪变淡，在大量新房源集中入市刺激下，压抑许久的购置需求集中释放，直接推高市场成交。从2021年各月份的成交情况来看，市场成交最高值出现在11月，成交量51.28万平米，最低值出现在1月，成交量为1.30万平米，全年月成交的平均值为32.9万平米。从存销比走势来看，2021年济南市场存销比呈现逐月递减之势，存销比从年初的18.96降至年末的0.94，反映出整体市场向暖，去库存压力明显减弱。具体分析来看，2021年年初市场状态为库存量高企、新增供给明显缺乏，购房者观望气氛浓厚，开发商多依靠“特价房、一口价〞等降价促销手段刺激市场。在刚需入市拉动下，第一季度济南住宅市场迎来“楼市小阳春〞，成交较2021年同期有所上升；第二季度济南楼市全面回暖，“红五六月〞再现泉城；第三季度“金九银十〞发力，整体呈现供需两旺；第四季度市场持续发力，无论区域分布还是成交结构呈现“四面开花〞局面；伴随着十二月的结束，2021年济南住宅市场在市场成交方面可谓完美收场。成交板块——高新唐冶表现抢眼其余板块相对均衡从区域板块成交量来看，高新唐冶板块位列第一，全年成交8360套，91.37万平米，区域内在售楼盘持续发力〔如市场热度高较高的万象新天、恒大城、海信慧园等〕，新入市工程成交抢眼〔如高性价比的力高国际、尚品燕园、明湖白鹭郡、中建凤栖第等〕，两者综合，使得该板块成为年内济南市场上声音最响亮的区域；其次是城南板块，共成交63.58万平米，鲁能领秀城、中海国际社区、华润中央公园等大盘成交优异，直接拉升板块成交；再次是西客站板块，共成交55.91万平米，位列第三，在绿地、恒大、中建等几个刚需大盘热销带动下，西部崛起之势已俨然成事；城北板块、传统西部成交相当，成交量在53-54万平米左右，区域内加推及入市新工程支撑市场成交；奥体板块、城央板块，受供给量有限影响，成交暂时落后。总体来看，2021年济南住宅市场的整体分布已发生改变，由过去东部一枝独秀的局面逐渐变成东、西、南、北四面开花的均衡格局。随着刚需及改善性需求的入市，市场供求结构调整更趋合理。附：2021年住宅工程大定成交金额TOP10排名工程名称所属区域成交套数〔套〕成交面积〔万㎡〕成交均价〔元/㎡〕成交金额〔亿元〕1中海国际社区城南板块265437.65745228.12鲁能领秀城城南版块145018.90894216.93万象新天高新唐冶板块199720.32650013.24绿地国际花都西客站板块178619.64609012.05鑫苑名家城北板块136113.80818811.36绿地泉景天沅传统西部板块110411.61857010.07中海奥龙观邸奥体板块3409.4493668.98南益名泉春晓城北板块8929.6984898.29恒大帝景城央板块2554.91165008.110恒大雅苑西客站板块88410.3668507.1成交价格——刚需大盘支撑市场成交成交结构影响整体价格走势2021年，济南整体市场成交均价为7684元/平米，相较去年整体成交均价下降6.4%。从全年走势来看，除少数月份变化幅度较大外，整体成交均价走势相对平稳。具体分析来看，市场成交均价最高出现12月，为8721元/平米，当月均价相对较高的恒大帝景、和信·城市广场、万科天泰金域国际等工程首次开盘热销，直接推高市场成交均价；市场成交均价最低出现11月，为7323元/平米，结合当月市场情况来看，均价较低的银丰唐郡、鲁商凤凰城等新工程入市热销，拉低市场成交均价。由此不难发现，济南住宅市场成交多跟随新推房源变化，整体成交均价变化主要受当月市场供给结构的影响。从优惠措施等方面来看，根据楼盘实地调研，2021年初在售楼盘降价促销力度较大，以价换量策略明显，但随着市场好转，各工程优惠力度开始减缓，进入四季度后，随着销售任务的完成，局部工程在保证走量的前提下，逐渐开始追求利润最大化，促使成交均价出现一定程度的上升。注：成交均价=成交总金额/成交总面积2021年，成交均价突破万元的分别是城央板块、奥体板块，分别是12359元/平米和10175元/平米，由于板块位置的优越，区域在售多以高端产品为主；成交均价在8000-9000元/平米的是城南板块，该板块自然环境优美，多个在售楼盘均为中高档的区域大盘；成交均价在7000-8000元/平米的板块较多，分别是传统西部板块、城北板块、高新唐冶板块，板块内在售楼盘多是市场主流的刚需大盘；成交均价6000-7000元/平米的板块是西客站板块，该板块在西客站带动下新兴的住宅板块，各项配套尚不完善，在售产品多为中等品质的刚需大盘；成交均价在4000-5000元/平米的是远郊板块，由于位置偏远，整体价格低于其余板块，在售产品多以中档刚需产品为主。3、小结2021年济南市场的走势，大致分为四个阶段：寒冬期，1-2月，市场极度低迷，库存量高企，新增供给、成交均处历史低值，市场观望气氛浓厚；刚需复苏期，3-4月，各地政策微调，不断释放利好信号，“特价房、一口价〞等降价促销手段刺激市场，刚需开始跃跃欲试；刚需升温期，5-8月，央行连续两次降准降息，货币政策趋向适度宽松，新推产品应市调整，刺激刚性需求持续释放；市场全面回暖期：9-12月，市场回暖迹象明显，整体向好之势确定，多个大盘以相对适宜价格集中入市，市场可选房源充裕，刚性需求获得最大程度满足，改善需求取得一定程度突破。站在历年走势角度来讲，2021年住宅市场整体呈现“量价齐升〞走势，整体市场在经历拐点后呈现触底反弹局面。在宏观政策调控趋于常量化，各种利好信号不断释放的刺激下，开发商应市积极调整销售策略，购房者观望情绪逐渐消除，积压两年之久的购房需求集中爆发，从而促成济南市场成交的全面回暖。

公寓市场1、市场供给——新入市工程领跑市场整体供给走高库存压力不断增大2021年济南公寓市场供给总量为30.36万方，同比2021年增加6.9%，其中新增供给量为25.66万方，同比增加5.2%。受政策影响，2021上半年的公寓供给市场相对疲惫，而下半年受住宅市场全线回暖的影响，公寓市场也后继发力，有所起色。从整年度来看，一方面在售工程上半年推售节奏减缓，下半年开始泄量，如丁豪广场；另一方面新工程入市较多，新增供给量较大，祥泰汇东国际、卓越时代广场、世贸国际广场等新入市工程的推货量较大。从库存量来看，2021年整体库存量为12.54万，是2021年库存量的1.6倍，库存的增加将对2021年的去化造成一定压力。1-5月份库存量相对较少，均在8万平米以下；6月份库存量激增，下半年各月份的库存量都在15万平米左右，处于较高状态。从新增供给量来看，一季度处于库存消化期，新增供给量较少；4月份祥泰汇东国际新入市，华强广场加推，整体供给量激增；6月份卓越时代广场入市，且一次性推出所有房源，新增量最大；8月份世贸国际广场入市，9月份汇东国际和名泉春晓A街区加推，10月份祥泰广场公寓入市，11月份和12月份，逸城山色公馆、保利中心和海信龙奥九号等新工程入市，但推货量不大。从供给角度来看，2021年新入市工程较多，整体推售体量较大，供给市场相对火爆。2、市场成交——成交惨淡价格走低四季度发力为时已晚2021年公寓市场成交量为17.82万平米，同比2021年减少24.5%；2021年成交价格约为1.01万元/㎡，同比降低27.3%，同2021年的繁荣景象相比，2021年的公寓市场可谓是量价齐跌。从各月份的成交量及价格走势来看，前三季度成交惨淡，月均成交量缺乏1万平米，第四季度公寓市场开始发力，成交再度飙升，月均成交量在3万平米左右；从成交价格来看，第四季度成交均价明显降低。从成交量来看，一季度与住宅市场的小阳春相左，济南公寓市场仍处于寒冬季，由于暂无新工程入市，月成交量缺乏0.5万平；二三季度虽有新工程入市，但由于蓄客等因素，成交量仍旧平淡。四季度成交提升较快，一方面新入市工程增多，拉动整个公寓市场成交；另一方面在售工程通过降价、来访有礼及各式各样的促销活动吸引客户来访，有助于成交；同时，高性价比的投资产品也是支撑公寓市场成交的主要因素，如保利中心、卓越时代广场等。从成交价格来看，2021年各月份成交价格波动较大，主要是个别工程的大体量成交直接影响当月整体市场成交价格的缘故。如第四季度成交均价较低主要是10-12月份，祥泰广场、逸城山色公馆、保利中心和海信龙奥九号等新工程相继入市，开发商为提升销量而采取低价入市的策略，从而拉低整个市场的成交均价。

别墅市场1、整体供求——单盘带动整体成交市场均价创历史新低2021年别墅市场共成交12.90万平米，成交金额为14.78亿元，较2021年面积、金额均有所增加；整体成交均价为1.15万/平米，为近4年来最低值。主要原因是均价较低的碧桂园·凤凰城11月份开盘，实现成交约280套，6.8万平米，推高市场成交量，拉低整体均价。除去单个工程影响，整体去化以城市别墅为主。2021年在限购限贷政策不放松背景下，整体别墅市场虽有起色但并不明显，。2、重点工程销售情况2021年别墅市场成交情况汇总别墅工程套数销售面积(万㎡)销售总价(亿)销售均价(万/㎡)套数占比中海国际社区862.993.681.23118.7%鲁能漫山香墅551.893.511.85711.9%鲁商御龙湾260.931.001.0765.6%中建瀛园00.000.001.2800.0%建邦原香溪谷40.100.121.2120.9%蓝石大溪地10.050.102.1000.2%国华印象20.060.122.1980.4%国华东方美郡30.080.293.4520.7%碧桂园凤凰城2846.805.960.87761.6%总计46112.9014.7815.283——3、市场小结受国家政策调控影响，2021年济南高端市场中多数工程成交量持续低迷，甚至个别郊区别墅零成交。但中海国际社区、碧桂园凤凰城等工程凭借低价策略，以面积小、总价低等优势，实现了较为理想的销售业绩。漫山香墅通过积极提升工程品质、拓展高端渠道等策略，有效实现了销售突破，处于市场前列。纵观2021年济南别墅市场，可谓“冰火两重天〞。

后市预测1、政策走向自房地产市场商品化以来，房地产宏观调控伴随着市场的开展而不断开展和完善。此轮号称史上最严的调控，到目前为止，从成交量这个层面来看可以说已经起到其一定的作用，但对民众最敏感的房价而言，其目标仍任重道远。因此，可想而知，2021年，此轮房地产调控的主要手段及内容仍将持续，限购限贷的根本政策短期内难言退出。目前中央房地产调控“促供给、抑需求〞的思路仍为改变，由此推断未来政策主要走向：1〕不断加强市场供给，完善保障房政策，积极促进保障房入市；2〕从一刀切地打压继续转向分类调控需求。从严抑制投资性需求，鼓励和支持自主性需求及改善性需求。继续实施差异化的信贷政策和地方调控政策，以适应地方房地产市场的开展；3〕继续完善房地产税收政策，在时机成熟的情况下，适时推出房产税。2、普宅市场供求情况——住宅持续供需两旺城镇化和收入增加是两大核心动力2021年济南成交住宅用地420.94万平米，合算建面为1057.13万平米。从供给角度来看，2021济南的住宅仍旧保持较高的供给量。2021年济南城镇化率大致在65%以上，从城镇化率与房地长开展状况规律来看，济南房地产仍处于快速开展阶段。且济南住宅市历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势，在总体政策环境无大的异动情况下，未来整体向好的开展仍为大势，预计未来城镇化及收入增加将是支撑济南市场继续向好的两大核心动力。市场格局——东西部有望继续引领市场整体供求格局或将更趋均衡从2021年成交土地区域分布来看，高新唐冶板块、奥体板块、西客站板块为土地成交的三大区域，未来区域供给充裕；从2021年在售楼盘来看，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供给量巨大，因而，东西部有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快及南部在售大盘的继续发力，整体市场的供求格局或将更趋均衡。开发企业—行业聚集度进一步提高品牌企业之间竞争日益剧烈2021年成交金额排名前十的楼盘，有8个是外地大型房企所开发，济南目前的房地产市场由大型房企主导的局面已经形成。从年内购置土地的企业来看，排名前十的开发企业所拿土地约占全年总成交土地的75%，可见未来行业聚集度将进一步提高，并且随着万科的进驻，中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市，未来品牌企业的之间的竞争将日益剧烈。价格走势—刚性需求主导市场背景下，整体成交均价稳步上升或是大势从2021年济南市场成交来看，刚需大盘主导市场成为一大趋特征，结合在售工程潜在供给来看，虽然2021年高端楼盘放量或将有所增加，但中等价位的大盘仍为市场最大的供给来源。受制限贷限购政策，高端市场仍难有大的发力，在无大的政策变动下，整体成交均价稳步上升或是大势所趋。3、别墅市场政策调控持续，高端市场仍面临较大压力。但高端客户的购房需求经过近两年的抑制后，将逐步释放，预计出现“小阳春〞，但不会全面复苏。预计2021年，随着中海铂宫东区、华润别墅区等工程的入市，城市别墅竞争更为剧烈，城市别墅极有可能呈现漫山香墅、中海和华润三分天下的局面。而郊区别墅中，除了碧桂园凤凰城继续以低总价的策略来领跑郊区别墅市场外，其它郊区别墅工程如继续保持价格平稳，那么很难翻开销售局面，销售压力加剧。济南思源房地产经纪2021年1月附一：2021年1-12月份土地挂牌及成交信息一览表：地块编号地块位置用地性质出让年限土地面积

〔㎡〕地上容积率地下容积率建筑密度保证金

〔万元〕公告日期成交日期竞得单位成交价格

〔万元〕单价

〔万元/亩〕楼面地价

〔元/㎡〕2021-G001天桥区清河北路以南，规划展览馆以东商业金融业402826152.3≤32%40002021/2/8济南滨河新区建设投资集团20580485.4751456.4242021-G002槐荫区经七路以南，纬七路以西商业金融业4082776.53≤30%25002021/2/8济南旧城开发投资集团129251041.0372402.3942021-G003槐荫区经七路以南，纬七路以西居住70122311.850.8≤20%15002021/2/8济南旧城开发投资集团8075440.1383568.6902021-G004长清区经十西路以西商业金融业406432131.5≤40%40002021/2/8山东庞大乐业汽车销售效劳17366.67180.000900.0002021-G005山东建筑大学北侧居住7051288.13.51.6≤18%45002021/2/8山东建大教育置业22310289.9961242.8392021-G006西客站片区安置一区南侧七-1商业金融业401893852.4≤30%30002021/2/8济南恒大西区置业13919489.9851469.9552021-G007西客站片区安置一区南侧七-2居住705323731.4≤18%70002021/2/8济南恒大西区置业34314429.7012148.5062021-G008西客站片区安置一区南侧八-1商业金融业40218284.52.1≤35%30002021/2/8济南恒大西区置业15061459.9901533.3012021-G009西客站片区安置一区南侧八-2居住701085082.81.3≤18%140002021/2/8济南恒大西区置业68360420.0002249.9992021-G010西客站核心区体育公园东侧地块A商业金融业4010857273.2≤45%160002021/2/8济南恒大城西置业78660482.9971034.9952021-G011原省体育训练中心A地块居住7010365431.4≤18%250002021/2/8济南恒大翡翠华庭置业139932899.9944499.9712021-G012原省体育训练中心B地块商业金融业401276752.3≤30%40002021/2/8济南恒大翡翠华庭置业18767979.9742939.9232021-G013历下区旅游路以南，龙洞路以西〔西蒋峪B地块〕居住7015471421≤20%120002021/2/13济南城市建设投资集团66139.95284.9992137.4912021-G014历下区旅游路以南，龙洞路以西〔西蒋峪C地块〕居住701713591.50.7≤20%150002021/2/13济南城市建设投资集团68115.16265.0002649.9982021-G015历下区旅游路以南，龙洞路以西〔西蒋峪D地块〕居住701420961.10.7≤20%100002021/2/13济南城市建设投资集团46251.38216.9962959.0352021-G016历下区旅游路以南，龙洞路以西〔三角峪地块〕居住7019168110.6≤20%130002021/2/13济南城市建设投资集团60379.2209.9993149.9842021-G017西客站片区腊山河西路以西商业金融业401203852.4≤35%18002021/2/14济南西城投资开发集团8848490.0041470.0122021-G018西客站片区腊山河西路以西，德州路以北居住709748431.4≤18%130002021/2/14济南西城投资开发集团62877429.9992149.9942021-G019西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北居住709806331.4≤18%130002021/2/14济南西城投资开发集团63251430.0022150.0122021-G020西客站片区腊山河西路以西，青岛路以北商业金融业40209594.52.1≤35%30002021/2/14济南西城投资开发集团14462460.0091533.3642021-G021西客站片区腊山河东路以西，兴福寺路以南商业金融业40464894.62.1≤39%60002021/2/14济南西城投资开发集团31380449.9991467.3882021-G022历下区姚家镇下井村居住7013321.7520.491≤16%2002021/2/14山东惠喜德置业开展720360.3603085.2772021-G023历下区姚家镇下井村居住705241.180.589≤20%502021/2/14山东惠喜德置业开展229.1291.4763705.2012021-G024兴隆片区二环南路北侧A-3地块居住701500041.800.8≤18%13000华润置地〔山东〕开展57375254.9932124.9432021-G025兴隆片区二环南路北侧B-1地块居住701522640.800.4≤25%12000华润置地〔山东〕开展52543.5230.0544313.5202021-G029市中区馆驿街以南片区居住70408703.400.6≤27%5000济南旧城开发投资集团24576400.8811768.5922021-G030槐荫区经一路北侧、纬十二路东侧商业金融业40193344.301.8≤35%4000济南保利置业20840718.5962506.7302021-G031高新区舜华路以东、龙奥北路以南居住70476683.40≤20%4500中国重型汽车集团房地产开发公司22165309.9911367.6092021-G032历城区彩石镇三龙路以东、旅游路以北批发零售用地4026140.30≤20%400济南市历城区城燕土石方工程处1794457.53622876.8172021-G034槐荫区张庄路北侧、二环西路东侧居住70870734.10≤18%5000山东龙腾房地产开发公司25852197.934724.1472021-G035槐荫区张庄路北侧、二环西路东侧商务金融用地402883550≤30%2500山东龙腾房地产开发公司11174258.343775.0302021-G036历下区花园路以南、化纤厂路以东居住7071834.72.451.0≤18%7500山东莱钢建设置业54000501.1513068.2692021-G037历下区旅游路北侧〔奥体东侧1号地块〕居住701261883.5012000济南市城市建设投资集团56784299.9971285.7012021-G038历下区旅游路北侧〔奥体东侧2-1号地块〕居住701818392.9017000济南市城市建设投资集团77736.6285.0021474.1462021-G039历下区旅游路北侧〔奥体东侧2-2号地块〕

居住701058253.5010000济南市城市建设投资集团47622300.0051285.7352021-G040历下区旅游路北侧〔奥体东侧4-1号地块〕

居住701088672.9010000济南市城市建设投资集团46540.5284.9991474.1332021-G041历下区旅游路北侧〔奥体东侧4-2号地块〕

居住701130493.5010000济南市城市建设投资集团50871299.9941285.6882021-G042西客站片区横支6号路以南，齐州路以西商业金融业用地40159235.52.56≤20%2200济南西城投资开发集团10987460.0051254.5602021-G043西客站片区横支6号路以南,纵支4号路以西商业金融业用地40160425.52.555≤20%2200济南西城投资开发集团11069460.0011254.5482021-G044西客站片区横支6号路以南,临沂路以西商业金融业用地40136655.52.555≤20%2000济南西城投资开发集团9429460.0071254.5652021-G045西客站片区威海路以南,临沂路以西商业金融业用地〔不含商务公寓〕40450555.52.553≤20%6500济南西城投资开发集团31088460.0011254.5472021-G046西客站片区临沂路以西,日照路以北商业金融业用地〔不含商务公寓〕40514325.52.553≤20%7000济南西城投资开发集团35488459.9991254.5432021-G047西客站片区临沂路以西,横支8号路以北商业金融用地4024037031600济南西城投资开发集团7932219.9941099.9712021-G048西客站片区齐鲁大道以东,横支9号路以北商业金融用地40160035.52.56≤20%2200绿地地产(济南)11042459.9971254.5382021-G049西客站片区齐州路以东,横支9号路以北商业金融用地40169315.52.555≤20%2500绿地地产(济南)11682459.9851254.5042021-G050西客站片区临沂路以西,横支9号路以北商业金融用地40140505.52.555≤20%2000绿地地产(济南)9695460.0241254.6102021-G051西客站片区齐鲁大道以东,横支9号路以南居住70169283.51.618≤30%2200绿地地产(济南)10919430.0171842.9312021-G052西客站片区临沂路以西,横支9号路以南居住70103363.51.618≤30%1500绿地地产(济南)6667430.0181842.9352021-G053西客站片区齐鲁大道以东,烟台路以北居住70350243.51.618≤30%4500绿地地产(济南)22590429.9911842.8182021-G054西客站片区临沂路以西,烟台路以北居住70225833.51.618≤30%3000绿地地产(济南)14566429.9991842.8532021-G055西客站片区高铁西侧商业金融用地4010918.64.50.8351500济南西城投资开发集团6889420.6281402.0932021-G056西客站片区腊山河西路西侧、烟台路北侧商业金融用地401360552.0351900济南西城投资开发集团9183449.9821349.9452021-G057西客站片区腊山河西路西侧6号地块商业金融业40220715.52.2≤35%3200济南西城投资开发集团15063454.9861240.8712021-G058高新区凤凰路以西胶济客运专线以南居住7051184.62.61.1≤18%3800山东北城置业18810244.9961413.4362021-G059历下区经十路以南、浆水泉路以东居住627532.080.59≦14%100山东南丰房地产开展452400.1772885.8922021-G060历下区经十路以南、浆水泉路以东居住628242.080.59≦14%120山东南丰房地产开展496401.2942893.9512021-G061历下区经十路以南、浆水泉路以东居住6222552.080.59≦14%400山东南丰房地产开展1352399.7042882.4832021-G062经十东路以北、唐冶中路以东商业金融40103732.2752.3≦3510000济南唐冶帝华置业48236310.003930.0102021-G063唐冶东路以东、围子山以西居住7081949.32.41.1≦186000山东华厦帝苑房地产29500239.9861499.9112021-G064市中区分水岭村居住707058631.4≦188000山东融汇建设开发7494.4470.783353.9152021-G065市中区分水岭村居住70208181.80.8≦201600山东融汇建设开发10955.95350.8492923.7392021-G066市中区分水岭村居住70265602.41.1≦202500山东融汇建设开发10548264.7591654.7442021-G067槐荫区津浦线西侧、经十路以南居住7019520.931.4≦202000山东连城置业14044479.6232398.1132021-G068天桥区顺河高架东侧、水屯北路南侧居住70311093.51.6≦203000济南滨河新区建设投资集团35998.68771.4533306.2262021-G069天桥区顺河高架东侧、水屯北路南侧居住70215413.21.5≦202000济南滨河新区建设投资集团8900275.4441291.1422021-G070历下区花园路以南、化纤厂路以东居住70112393.32.91.415000济南保利置业121000717.7183712.3332021-G071历城区遥墙镇大陈家村、稼轩路以西、临唐路以北商业金融40573591.10.51000济南温泉空港置业456053.000722.7212021-G072历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块A-2地块〕居住70700341.10.5≦286000上海永隆商业投资开展28363.5269.9973681.7832021-G073历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块A-3地块〕居住70591131.10.5≦285000上海永隆商业投资开展23940.9270.0023681.8392021-G074历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块A-4地块〕居住70517521.10.5≦284500上海永隆商业投资开展20960.1270.0073681.9132021-G075历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块A-5地块〕居住70207791.10.5≦282000上海永隆商业投资开展8415.9270.0133681.9952021-G076历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块B-1地块〕商业金融40178731.60.7≦352000上海永隆商业投资开展7774.9290.0052718.8012021-G077历下区龙洞片区西南部〔龙洞E地块B-2地块〕商业金融40222001.60.7≦352000上海永隆商业投资开展9657290.0002718.7502021-G078槐荫区经十路南

侧、二环西路两侧商业金融40176045.52.5≤30%3000山东建邦集团14628553.9651510.8142021-G079槐荫区经十路南

侧、二环西路两侧居住70630673.31.5≤18%9000山东建邦集团41964443.5922021.3262021-G080槐荫区高铁站房南侧、大金路西侧商业金融40115996.51.6≤43%2100山东交运房地产开发10440600.0517291384.7352021-G081槐荫区西客站片区会展中心南侧商业金融40792036.03.0≤5011000.0济南西城投资开发集团54648459.9831149.9562021-G082槐荫区西客站片区会展中心南侧商业金融40873616.03.0≤4513000.0济南西城投资开发集团60260459.8541149.6362021-G083槐荫区西客站片区会展中心南侧商业金融40417430.03.0≤302800.0济南西城投资开发集团13772219.9491099.7452021-G084大学科技园核心区居住701027762.81.2≤188000.0山东高速济南投资建设29290.4189.9951017.8312021-G085西客站片区临沂路东侧、横支5路北侧居住70196583.01.4≤182600济南西城投资开发集团11795400.0072000.0342021-G086西客站片区腊山河西路西侧、横支5号路北侧居住70257873.01.4≤183500济南西城投资开发集团15472399.9951999.9742021-G087西客站片区临沂路东侧、横支6路北侧商业金融40179075.02.2≤302500济南西城投资开发集团12087449.9921349.