物业公司年终终结

缶收拈物业管理有限公司

为理处

2015年工作总结及2016年工作计划

2015年共不管理处的各项工作即将结束，全年来阳阳管理处在公司

领导的带领下和公司各部门的大力支持及配合下，围绕小区客户服务、公

共秩序维护、公共设施设备维修与保养、公共环境卫生维护、节能降耗、

降本增效、物业软件与实践工作一体化的创新管理模式思路开展工作，同

时加强“三严三实”工作的学习培训，在管理处全体员工的共同努力下完

成了全年的各项工作任务。

为全面总结射的管理处2015年各项工作，查找分析2015年在各项工

作中存在的问题，同时部署2016年—管理处的各项工作。现将缶峭

理处2015年的工作总结及2016年工作计划汇总如下：

一、2015年度工作任务完成情况

L交房、装修及入住数据情况：截止到2015年12月11日，应交房

461套，已交370套，交房率百分之八十，已办理装修331套，已交付房

屋装修率百分之八十九，入住191户，已装修入住率百分之五十八。

2财务数据情况：截止2015年12月13日，总计收费1555555&)

元，其中物业费管理618162四元，装修管理费662493元，装修垃圾

清运费H011Z皿元，装修保证金61800Q皿元，装修出入证押金

2037QQ1元，工本费679Q叫元，沿湖夜市摊场地管理费1800Q叫元，

沿湖夜市摊保证金500QW元，沿湖摆酒席场地管理费880QW元，广告

费6200Q世元，门禁卡补卡工本费234Q世元，停车卡工本费65Q_00

元，'业主自交水费1440Z四元，生活垃圾清运费467Q四元。

经营测算表（2015年01月至2015年12月）:

收入总额分摊月月均收入支出总额分摊月月均支出

备注备注

项目（元）数（月）（元）项目（元）数（月）（元）

物业管

614696125122417电费29601224667

理费

第一次水费由物业

装修管

660231160021水费31602公司支付，经曲调

理费

其后由房开项目部支付。

出入证装修垃圾清运

677011615458603611782L45

工本费费

城镇生活垃圾

广告费6200012516667103761194327代交

处理费

预计5

门禁卡

20701118818垃圾收集箱2280060380年使用

补卡跋

寿命期

装修垃检测周

电梯限速器检

圾清运10974011997636864036240期为三

验费

费年

城镇生

活垃圾467011424.54代收柴油费68501162272

处理费

水费1440711103972保洁劳务工资251400112285454

包括员

工薪

酬、劳

门面租

2160011196363员工薪酬10200301192730务工、

金

社保、

夜餐补

助等

包括未管理处

物业运

10800001290000结算部通讯台固

行费

分话

其他支

///办公物资24021121836

出

服装费3136024130667

////工程物资1455911132354

////秩序维护物资658115981

////保洁用品12361111236

活动及节日物

////13231112Q27

资

////其他支出///

合计198197016660Q8149403212914327

说明：

1.本次测算以月均收入和月均支出为目标；

2本次测算不含固定资产折IH、枕款及培训支出；

3本次测算不含(房开商对已交付日.承诺)免收一年物业费部分；

3总收入一总支出=487938元，月均收入一月均支出=3745Z5元。

3综合管理部：2015年综合管理部的各项丁作逐步熟悉，重点是针

对业主的各项服、基础数据整理、外包保洁公司监督、其他细化工作及物

业管理软件学习使用，在工作中遇到的各方面问题在公司领导的带领及指

导下克服了困难。

(1)通过外出学习、培训以及师带徒工作的开展，让升向管理处各

方面管理工作得到了很大的提高，全体人员全年来孔实工作，勤奋进取，

服务周到，圆满完成了全年的各项工作任务。

(2)进一步对员工行为、综合服务标准、各项工作制度进行了完善

和落实，熟知岗位职责、工作目标、工作标准、工作规程并落实到部门分

工到个人。

(3)在日常报修的处理工作中，根据报修内容的不同积极进行派工,

争取在最短的时间内将问题解决，同时做到对业主来电来访、住户咨询、

意见建议、住户投诉、公共维修等详细数据统计，并积极跟进相关问题处

理情况及做好回访工作。

(④建立完善了各部门的档案管理制度，并对各类资料及文件进行

了分类归档，制作了单元通知栏，并对粘贴的各种公告、通知、温馨提示

进行了统一粘贴。同时对业主信息资料建立了电子档案及物业管理软件录

入，真正做到了可随时调阅查看。

(5)加强了对保洁员的巡查力度和培训，提高了保洁员的工作责任

心和工作纪律，加大了保洁公司的考核力度，同时针对保洁公司存在的问

题进行了集中整改、分项检查，完善了卫生清洁标准的培训学习工作。

（6）在物业管理软件投用后，通过公司的培训及交流学习，使各岗

位人员在使用物业管理软件上得到了很大的提升。

（7）落实了公司的各项规章制度及管理制度并完成制度上墙c

（8）加强了与辖区街道办、派出所、消防、供电、供水、气象等主

管部门（单位）的联系，为小区处理突发事件工作取得了很好的效果。

（9）在与印县体育中心的协商卜，刈县体育中心免费给小利、区配

备了健身器材，为小区业主争取到了提高生活品质的基础设施。

（10）联合拈县为街道政法委、综治办、派出所、司法所等多部门在

京r小区开展“禁毒预防教育宣传月”活动。

（11）为切实提高小区管理病媒生物防制能力，从源头上控制“四害”,

打造卫生、清洁的小区环境，7月23R,如制出管理处组织物业管理人

员参加为县卫生局病媒生物防制培训。

（12）为防止和减少意外事故的发生，进一步提高小区的天然气安全

使用管理意识，8月24H,出出管理处特邀为县阳光天然气发展有限公

司专'业人员在小区现场开展天然气安全知识培训。

（13）为进一步营造企'业良好文化氛围，促进与当地消防部门的交流

与沟通，加强军民共建工作，同时、增强拈田管理处员工的消防安全意识,

丰富消防安全知识，9月5日，拈氏管理处组织员工与阳县消防大队利用

周末休息时间举办了一场篮球联谊活动。同时:应阳县消防大队体育路中

队邀请到县消防站观摩学习，通过观摩学习，有效地提高了女怖理处员

工的消防意识、掌握了火警报警的方法和扑救初起火灾等方法，提高了防

火救援能力，促使紧急事件应对水平更上一个台阶。

（14）为切实做好他小区消防宣传工作，普及消防安仝知识，提高

业主及员工消防安全意识，提高抗击火灾事件的应变能力，齐心共建平安

小区，2015年11月9口，—管理处协同刈县公安消防大队在为出小区

举办全国第25个“11军消防宣传日暨网2015年度消防演习，此次演

习同时邀请了为县安监局、120急救、供水、电力等联动单位共同参演。

型县公安消防大队、县安监局、处街道办事处及房开公司等相关领导现场

观摩演习，且本次演习取得圆满成功。

(15)为确保小区地卜.停车场无垃圾、无杂物、无积水、无污迹，营

造整洁、畅通、安全、舒适的地下停车场环境，2015年7月21R,小收

管理处组织人员对小区洋房和别里的地下停车场开展了全面冲洗工作，共

计冲洗地下停车场7000余平方米。经过冲洗后的地下停车场，干净、明

亮，良好的物业管理得到了小区业主(住户)的高度好评。

(16)完成了管理处物资采购工作、节假日期间的各项活动及公司安

排的其他临时工作。

4工程部：工程部作为公司的非常重要的一个部门，每一个细节，每

一项工程都决定着公司的运行成本。所以，木田管理处工程部在2015年

里的各项工作中，在集中整改一期房屋遗留问题的同时，时时以物业公司

的利益出发，从源头把握好成本关，取得了一定的成绩，同时也得到众多

、业户的认可。

(1)做好了设施设备的日常维修保养工作，有针对性、计划性、合

理性的安排日常维修，根据有关规定，对监控系统、照明系统、强弱电、

水泵设施、楼层消防系统、电梯机房、柴油发电机等设备做到全面细致的

查验及检修工作，保证了用划、区的设施设备安全使用和运行。

(2)在日常维修、公共区域设施设备维修维护管理工作中，工程部

主要针对公共区域维修维护较多情况，计算了仝年来楼道照明灯的更换率

达到了百分之六十，鉴于小洌、区公共区域的灯更换率高、用电量大，管

理处以提高降本增效为目的，2015年11月份对整个小区照明系统进行了

能耗统计、成本分析，并提出照明系统节能改造方案：小区路灯由原来的

36W能灯更换为5W的LH＞灯；楼道原来的2刖能灯更换为3W的LED

灯，不但降低了成本，同时还得到了小区业主（住户）更高的评价。

（3）通过专项自查并协助房开项目部完成了对强弱电管井门、公共

区域墙砖、地砖损坏、电梯厅门石材损坏修补和所有电梯厅门石材空鼓的

整改工作。

（4）完善了监控室的线路整改及增减墙插及小区门禁总线路的整改。

（5）全体工程部人员紧紧围绕“服务第一”这一核心，扎扎实实、

有声有色开展工作，针对为收划、区的服务特点、人文环境、居住人群、周

边环境等不同特点，着重在解决问题、抓落实上下功夫、求实效，确保各

项工作得到了及时的完成。

（6）在供配电管理方面实行了日巡查管理机制，制定了《高低压配

电房巡查管理制度》、《配电房设备巡查管理规程》、《柴油发电机安全操作

规程》、《配电室道闸规程》，实行日巡查并记录，发电机每月进行两次发

电，观察记录数据并对比数据，检查是否有变化及异常。

（7）完成了一期配电房及柴油发电机方地面刷地坪漆的整改工作。

（8）电梯运行方面，自2015年7月以来电梯不断发生各种故障，而

问题集中体现于电梯停在某层不运行、厅门来回开关、业主乘坐过程中突

然停梯并自我平层，此问题工程部积极联系了电梯安装公司到现场对电梯

存在的各种问题进行了全面的整改及安全检查，确保了小区电梯的安全运

行，同时完成了为氏小区24台电梯的年检工作及电梯限速器检验工作。

（9）三十栋及三十一栋一层、二层水流指示器线路被装修时改动,

一直处于报火警状态，针对此问题已通知租用商品相关责任人就行了整

改。同时成功处理了8栋高区的生活给水管爆裂、别墅区域的消防管脱管、

4栋高区的生活给水管爆管、18栋的生活给水管爆管和9栋的消防主管道

脱管工作。

（10）在装修巡查管理中实行责任人订户巡查管理、周巡查管理，巡

查中发现违规装修4户，下发整改通知书4份。规范了装修管理，对于卫

生间确实需要开排气孔的业户和墙面确实需要改动的业户，严格按照房屋

结构图，由工程部工作人员现场指导协助开孔。

（11）完成了夜市摊门面的搭建。

（12）工程部针对业主室内遗留的挑窗渗水、墙体开裂渗水、跃层渗

水、玻璃破损、防盗门问题、室内水管破损漏水、墙面顶面渗水、卫生间

渗水等问题进行了整改落实。

（13）完成了综合管理处及秩序维护部反应的各项工程问题及其他工

程问题的整改。

5秩序维护部：田暗理处秩序维护部是一支半军事化管理团队，高

标准严要求的作风得到了小闲、区业主（住户）的高度评价。全年来主要

以开展消防、治安、交通等工作为主，秩序维护部在全年的防火、防盗、

防破坏、车辆停放管理、以及小区巡逻、突发性事件的处理、消防演习、

军事体能训练等各方面的工作开展得较稳定。

（1）全年无火灾事故及盗窃事故的发生，圆满地完成工秩序维护部

的各项工作任务。

（2）创新了管理模式，结合外出学习参观到的良好管理模式对小区

装修工人及车辆进行了有效的管控，让业主得到了更好的服务，感到了

为小小区的安仝度较高。

（3）严格遵守落实了公司的各项管理制度、值班制度、请销假制度、

奖惩制度、检查制度、车辆进出入登记制度、学习培训制度、军事训练制

度，制作了各楼栋的灭火救援预案、停电、防火、防盗应急预案、突发事

件处理预案、消防演习预案。

（4）每周开展了2次队列训练及体能训练，并保证训练质量。队列

内容主要包括：整齐报数、立正、跨立、稍息、停止间转法（向右转、向

左转、半面向右转、半面向左转、向后右转）、行进与立定（齐步与立定、

正步与立定、跑步与立定）、脱帽与戴帽、夹冒与戴帽、敬礼与礼毕、蹲

下与起立、解散等。体能训练内容主要包括:徒步登26楼、负重登10楼、

100米跑、400米跑、800米跑、双杠一练习、折返跑、蛙跳、鸭子步、

俯卧撑、下蹲、篮球投篮训练等，切实地增强了全体秩序维护员的身体素

质和身体协调性，为下一步的工作打下了坚实的基础。

（5）每个月底对小区所有的灭火器、室内消火栓及相关消防器材进

行一次月度点检，重大节假日前组织全体秩序维护员开展一次消防灭火演

戏和消防安全检查。制作了规范的灭火器检查卡、室内消火栓检查卡、用

警示带固定了灭火器的位置。

（6）对监控室的空置房间地面进行了刷地坪漆改造。

（7）制作了洋房及别墅地下停车场出入口标示牌、小区两个门岗出

入口花岗提示牌、环湖路湖边安全提示牌及小区楼顶安全警示牌。

（8）协助辖区派出所成功处理了5月17日小区业主轿车（贵EL0150）

轿车后挡风玻璃被14栋13-2装修工人砸坏事故。

（9）正确处理好了与小区业主（住户）之间的关系，严格控制了出

入人员与车辆，杜绝无关人员、车辆进入小区，维护了小区的安全，加强

了巡查工作，特别是对重点部位的检查，夜间、节假日期间的巡查力度，

与辖区派出所、公司全体员工、地方相关主管部门（单位）、业主形成群

防群治，进一步巩固了小区秩序管理工作、消防工作及交通管理工作，为

小区业主（住户）创造了舒适、放心的居住环境。

（10）圆满完成了2015年度消防演习工作。

（U）开展了夜间紧急集合训练。

（12）加强了消防、治安、交通工作的理论知识学习培训。

（13）秩序维护部作为人员流动性较大的一个部门，部门负责人每月

对全体秩序维护员开展了一对一谈心工作，及时的了解到了秩序维护员的

思想状况及工作态度，为开展好各项取得了一定的保障。

（14）组织开展了2015年冬季体能大比武活动。

（15）积极开展了2015年冬季安全大检查工作。

（16）加强规范了小区巡逻车使用管理制度。

（17）协助工程部联合为县公安消防大队开展了电梯救援演习。

二、2015年工作中存在的主要问题和原因

L本管理处工作人员整体上专业知识较薄弱，主要体现在业务解释方

面、相关法律法规宣传方面、投诉处理方式及效果方面。

2天网呆洁公司的工作效率与公司要求仍存在较大的差距，保洁人员

的服务意识较薄弱，对小区的环境卫生及楼层的公共卫生打扫程序和方法

过于粗糙，缺乏经验。

3外包保洁公司管理机制不健全，时有保洁员与小区业主发生纠纷情

况；服装不统一，上班期间未着工作服上班，给公司造成了不良影响。

4财务人员缺乏业务知识和会计法规的学习，导致数据上的出错。数

据统计不及时，有时导致实际数据和报表不符。

5工程部对设施设备的专业性知识及技术薄弱，工作态度不够端正，

维修口志记录不够详细，部分隐蔽工程不了解；与各部门之间的沟通不到

位导致影响业主房屋问题的处理不及时，耽误业主的装修工期；作为工程

人员和秩序维护员对于小区内设施设备的管理不到位，单元门被挡导致门

变形关不上、户主入户门被撞变形。

6工程部对钥匙管理不到位，导致业主防盗门的钥匙丢失现象不断发

生。同时对使用的工具摆放不规范，出现随手乱丢乱扔现象经常发生。

7.沿湖商铺的装修存在较大的安全隐患，现已将商业后的通道全部封

堵（此举未经物业管理处知晓、房开项目部批准），导致管理处抄电表工

作无法顺利开展。

8部分员工在工作中处理特殊问题适应能力不强，不能及时合理处

理，相关应变能力不强。

9对物业管理软件的使用不到位，数据录入物业软件不及时，导致物

业软件上的数据与实际不符现象的发生。

三、2016年工作计划

通过对2015年的工作进行梳理和总结，为氏管理处充分认识到：要

强化管理.、提高服务质量、积极稳妥地推进管理处新的发展方向，管理服

务水平有新的提高，收费效益有新的突破，管理处面貌有新的变化，争取

全面完成2016年的各项工作任务。据此，2016年的工作计划整体思路如

下：

1.通过理论和实操强化手段提高管理处全体员工综合素质

采取科学的、适用的方式强化知识和技能，逐步建设一支专业、高效、

精干的物业管理骨干队伍。在公司组织的领导下，规范管理处服务理念,

不要忘记过去工作中所存在