物业安全管理方案

物业安全管理方案于表现楞极上进、处处能为公司利益出发、工作认真负或，服务态度

喘止队员将根据规定标准作出奖励。做到奖制分明，提岛队员的工作

物业安全管理方案।

枳极性。

为了便于安全管理工作，结合本项目岗位的实际情况。做到层层把

二、思想政治工作

美，笫•关的工作：在施工场地，装修人员凭施工出入证进出施工场地。

随若医院开放的科室不断的增加，部门的工作贡任加大，再加

来访人员通过院方人员允许，并做好相关的登记，方可进入.对出门的

之住宿生活不便，业余生活枯燥，队员对工资低福利少等各方面的问题,

物品做好检查工作、大件物品必须到管理处开据放行条，方可带出。

产生个人情绪、部份队员责任心不强的。针对这些问题，我们要发动

一、百年制度、百年品牌：

部门骨干力量，以爱岗敬业、精益求精、乐于奉献为主题展开各种思

首先要健立完善部门规章制度，全面落实制度化管理，安全管理部

想工作，先采取说服教育，转变队员的思想态度•加强责任心，如有

是一支军事化管理的队伍，军事化管理要有严明的纪律作保障。针对我

小部份的队员没有转变我们要及时采取措施。向公司汇报，对不称职

部门的现状结合公司实际情况，按照物业安全管理工作规程Iso施量标准

的队员采取辞退处理。由于安全管理部门人员较多，人员的流动性较

制定《保安内部奖惩制度》6消防安全基础知识》&各类突发性紧急事

大，要及时组织召开部门例会等行式与各队员沟通，传达公司的各项

件的处理程序》《部门各岗位工作职员》《岗位工作流程》《岗位服务

政策，濯输公司的企业文化，服务理念引导队员树立良好的人生观、

文明用语3等制度.狠抓纪律作风，加强执行力度，提升队员服务意

价值观、世界观，正确对待工作态度。在条件允,午下为宿舍配备电视

识。对于违反公司规定，不符合工作要求的队员将按规定作出处罚：对

机等文化娱乐设备，增强队员的归屈感，保持现仃人员稳定。生。巡逻工作：每天安排专人对区域的公共场所.各搂层等位置进行

三、治安管理严密巡直，队员按照部门规定巡迈方式，准时到备签到点签到。细致

坚决贯彻执行《预防为主、防治结合》的方针政策。为了便于安全的检筐区域内的物业配套设施、设备和各类器材。及时发现安全隐患，

管理工作，结合本项目岗位的实际情况.做到层层把关，第一关的工作：制止违规行为，保证了公共区域的正常秩序.确朵了区域内院方、病

在施工场地，装修人员凭施工出入证进出施工场地。来访人协通过院方人及家属的人身、财产的安全。

人员允许，并做好相关的登记，方可进入。对出门的物品做好检套工作、四、车辆管理

大件物品必须到管理处开据放行条，方可带出。第二关的工作，对开放随若木项目开放的区域日渐增多，给找们的车辆管理工作带来严

的区域由监控中心做好监控工作。并要求队员在岗位上“文明执勤、礼貌峻的考验。根据实际情况，首先要规范车辆进出管理操作程序，指引

待人”树立良好的岗位形象，做好礼节、礼貌，主动的为院方、翔人及车辆进入车库按规定停放到指定位置，避免了车辆在区域内乱停乱放

家属提供优质的服务。装修管理：区域内装修的单位增多，违规装修的现象。此外加强对车辆的巡视力度，及时发现不安全因素，及时排除

现象也随若增加。根据实际情况，派出部门人员配合工程部，加强装修隐患。

施工人员管理，及时发现安全隐患，规范施工人员的行为，对违规行为五、消防管理

及时制止，并做出相应的处理措施，保持施工佚序井然。另对区域内坚决贯彻《预防为主、防消结合》的方针政策、严格落实消防的

的闲杂人员及时赋予清理，做好了有效的防治效果,杜绝各类事故的发法律、法规.针对区域内配备消防设施、设备、各类消防器材和监控

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系统，定期进行消防大检查，并配合消防维护保养单位对消防系统进行的一种方法,管理的好，对哺育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

全闿调试,确保消防系统止常运彳j,随时保持亚急突发事件.此外部门对于升辟商来说，升辟、销再商铺是前提，坦惟独开辞、销售是

要组建了一支过硬的义务消防队伍，时刻做好战斗的准品。不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才干长久

六、培训管理发展.

培训_L作是一项市:要的工作，始终要坚持常抓不懈不断的提高员工目前国内商铺购买者有不少是依旅收取租金，归还银行商铺按揭

的业务素质，以理论联系实际进行：《军人的单兵队列动作》《岗位操作贷款，在这种情况下，开辟商对商铺的管理更为或要。如果商铺商业

规程》《应急突发事件的处理程序》d物业管理基础知识》4消防基训知管理不力，影响商铺业主的租金收瓶，业主不能仃还按揭贷款，最终

识》，要求各队员在处理各类事件时，要保持稳虫心态，灵便运用，妥当风险还是要落到开辟商的头上。

处理。提高队员处理突发事件的能力。以急院方、病人之所急、想院1.0商铺物业管理理念

方、病人之所想的工作态度对待院方、制人及家属，做到外塑形象、商铺是有计划的商业会萃，对商铺进行“统一管理，分散经营''

内强索质,确实提高部门人员的服务质量，达到良好的培训效果是商铺区别于其他房地产的核心特点.

物业安全管理方案2''统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开辟

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的

集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开辟商普遍推行零件业市场竞争.

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吸引购物者光顾.管理公司应该为商铺策划好I年12个月的营销计划，1.1，“统一的物业管理''有助手建造空间的维护和保养。

W谓“大节大过、小节小过、尢节造节过”。南钺的物业管理内容包括：乔护建造、维护及备、保证水电气热

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外

经业主允许后，对实际发生的费用按照承租户销传额的一定比例进行分事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统•管理有助于对物

摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

LL3”统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作.2.0商铺物业的管理特点

商铺须设立由开辟商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协2.1顾客流量大

调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式商锹进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫

有：工作非常重要，布■些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得半点松

指导项目：店铺布置指导、促销活动安排：惟。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢.安全管理应特殊慎

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作：重

服务项目：行政事务管理：2.2报务要求高

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防要物业管理服务面向商铺置业人和使川人，向他们负贡，一切为

等部门的管理。他们若想。促进商业物业保值、增值：同时为使用人和顾客营造一个

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安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的响着商场物业管理水平的整体体现，

根本原则3.。商铺物业管理人员阳备

23管理点分散3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃

洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的上。

特点。3.1.1.1业户服务部

24营业时间性强设主管一人,可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，部管理、卜设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计

而平时和白日顾客相对少一些.统一店铺的开张及关门时间有利于商铺划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作

的整体形象型造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，时间和工作量,通常每班保持两人便可。

无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响.3.1.1.2维保服务部

25车辆管理难度大设主管一人，全面负贡房屋、设备、设施的近行、保养和维修工

来商铺的顾客，布■开车的，也不一骑车的，大量的机动车和非机动车作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和开

对商用周边的交通管理和停车场管理增加r压力。车辆管理好坏直接影值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多

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少和技术难易程度进行合理配置。4.0商铺的物业服务管理

34.1.3保女服务部商钺物业管埋包含以下几个力回，我们现对比进行分项描述:

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作.4.1商铺业户服务管理

该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体；乍业人员根据商铺保安的4.2前铺装修服务管理

值勤点、工作信和作业班次进行配备。4.3商铺设备、设施维保服务管理

3.1.1.4保洁绿化部4.4商铺建造物的养护及维修管理

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。4.5商铺保安服务管理

该部门的主要职贡是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作4.6商铺保洁服务管理

业人员根据商铺保洁范围、保洁面枳、保洁频次以及商铺的绿化面积进4.7商铺绿化服务管理

行安排。4.8商铺经营服务管理

3.1.L5经营服务部4.9商铺广告管理

设主管或者兼职主管一人，全面负货商铺业户委托给物业管理公司4.10商铺保险管理

的租赁代理、广告策划及项目开辟等经营服务工作。该部门的主要职责4.1商铺业户服务管理

是业户服务部有两部份工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

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4,1.1接待与联系接待员的走访内容包括二方面：

接待与联系是业户服务的里要内容之•.是物业管理方为业户、顾•足听取业尸和商铺方对物业管理服务的慈AL、建议：

客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物二是对报修后的维修结果进行回访：

业管理的业户服务•样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处

I可访，收取管理费与内外联系等。作出提示,催促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，

4.1.2纠纷、投诉接待让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所标是一致的。

有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与.履行“管理公约”业绩4.1.5内外联系

考核依据之一：商铺内部联系：

4.1.3报修接待商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺

商铺铺位的照明或者其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。位的报修抢修费等：向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管

业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》,即时派维修工到现场理做得如何，势必影响到收缴率的好坏。

抢修:商锥的外部联系

4.1.4走访回访商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环；呆、水、电、煤、电

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信及娩体都有业务上的联系，如处理不好这些美系，会使商铺的经营活二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》：

动很彼动。处理得好，往往事半4.2商铺装修服务管理业尸装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格避

421装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列守《商锥动火申请制度》的各项规定：禁止擅自更改水、电管线及负

出论述,装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订,嘎修管理协议”，现荷用电：

场监督管理等。装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设

422商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及

商依据经营要求，提出装修中请；也有的业主把一个层面装修完毕之后装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

出租铜面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工

装修管理应做好以下几个方面：程施工力事由物业管理处选定还是由业户选定应奥工程涉及的方面来

建立周全、详细、便于操作的管理制度：确定，通常分以下几种情况：

专人负责对工程实行严格的监督：凡涉及电力设备（由铺外的配电架至轴内的终端空气开关箱等）

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修：进行增建、改装的：为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、

对装修现场进行监督管理。警铃等）进行增建或者改造的：为该层的电梯、自动扶梯进行增建或

42.3商业铺面制定装修管理规定的要点者改

•装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或者改装的,

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都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按匚程费用的一定比例支付主耍包括3方面：

给物业营理处作为工程监瞥管理费。对施工人员的省理，以及时工程是否按图施工、按“装修协议”

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水要求和对装璜现场环境卫生（装璜垃圾）进行监督管理。普通建造施

管、排水道、电力装置,通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选工队的人员情况曳杂，大多是暂时工，施工方对池们可能也缺乏有效

定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。的控制：装修施工与整个楼宇的建造不同，他通常局限于一个单元或

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清晰显示楼层内部者一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如时施工人员无有效管理,

间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着限于施

节）：排水系统的分布图（附由关细节）：电力供应设备分布图及电线工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的'‘装

敷设简图（附有奴设电线资料及负荷量）：照明设备位置图：假天花的修管理协议”I••的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如

平面，切面图：及其他•些物业管理处或者商用要求提供的建造细节：装有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的

修工阳、开工期、防火措施、环保、环I!要求、违约员任、施工期保险装饰、装置或者公用设施，则由业户负贵将其修曳，直至商铺方满意

等.尊等为止。固然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这

4.2.4装修现场监督管理些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或者参考。等

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容等

4.3商铺设备、设施维保服务管理

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商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似,(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他

但其方式小同。商业物业的型点在十务神及施，设翁上，因为商业物业部门储备人材。

设施设备使用频率较其它物业相比是最高的•类，设备、设施养护及维(2)负责员工工作考勤。

修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。•些设备如电(3)鱼货采集、整理和保存物业管理公司筹各、建立和发展的资

梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护.料及人事档案管理.

物业安全管理方案3(4)负贵处理业主的方询、投诉，并提供协助。

一、物业管理架构(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物好的沟通。

力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本，提供优质服务的目(6)负货物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

的。本”物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作.

物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优(8)组织、开展企业文化活动。

点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满2、物业管理部

足本物业初期管理的要求，乂能为将来业务的发展留下充足的空间。(1)负去筹建管理员工钟厅工作。

1、综合管理部(2)负责会所及会议中心的管理。

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⑴书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

(4)负货物业的日常清洁工作。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。

(5)负货物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

⑹负货物业的除虫灭害工作。(5)与业主签订“消防安全市任书”。

(?)协助业主处理租赁工作。(6)负责物业大型活动的警11布置。

(8)负贡业户的搬入和迁出协调工作。(7)负货物业的口常巡楼工作和固定岗位的安排.

⑼建立业户档案管理工作.(8)负贡地下停车场的安全秩序管理工作。

(10)负货物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供(9)负贡监左室管理工作。

必要的匡助。(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

(11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。(11)总经理指派的其他工作。

(12)配合综合管理部开展员工培训工作.4,工程管理部

C3)总经理指派的其他工作。(1)负贡物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运

3,安全管理部转。

⑴负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)负责物业机电女备的日常维护保养工作。

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(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(3)儆管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

(4)软货物业土建、弱电系统、强电系统.给排水系统、消防系(4)征收和支付管埋公司各类合同费用。

统、绦合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财

(5)负责物业高低压配电室、空调机房的官班和日常维修保养。务报表。

(6)负货物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有(6)按员工工资表发放员工工资。

关的服务要求。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作.

。)协助综合管理部、财务管理部做好大度工程管理部使用的工(8)负货物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有

具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。关的服务要求。

(8)负贡工程人员的管理、培训、考核工作.(9)总经理指派的其他工作。

(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。二、物业管理岗位编制

(10)总经理指派的其他工作。暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人材、科学管理、走向

5,财务管理部市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

(I)协调与银行、税务以及其他主管财务攻府部门的关系.I、综合管理部

(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。(I)由1名综合管理部经理和()名员工组成。

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（2）综合管理部经理（）名，要求具有多年丰富的社会经验和行质卒攵好：夜班（）人.负於全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生

政管是工作经验，组织协留能力强。N，要求按清洁程序进仃操作，对人员个人案侦要求可适埴放低些。

（3）文员兼仓库管理员（）名，负货本部匚文字处理工作和物品（3）员工餐厅服务由（）名厨师及（）名工作人员组成，上班时

入库保存、发放、领用工作。间为（），要求员工个人素质较高o

（力资料管理员（）名，负责J：程资料及人员档案资料的采集、（4）业户服务员（）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工

整理工作。作，要求形象索顽较好。

（5）业户接待员（）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作（5）会所服务人员（）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接

及信件、报纸、杂忐的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业待服务工作，要求形象、素质较好。

楼宇的形象服务窗口。3、安全管理部

2,物业管理部