9月北京房地产市场月度报告110

2021年9月2021年9月目录本月导读 4易居视点 5热点评述 6数字楼市 8关注楼盘——高性价比、高品质楼盘销售火爆 15第一局部市场背景篇 191市场综述 201.1政策法规 201.1.1政策综述 201.1.2重点政策解读 211.2市政动态 25市政建设规划 251.3市场资讯 281.3.1市场行情 281.3.2市场新规 301.3.3土地资讯 31第二局部市场分析篇 341商品房市场分析 351.1市场综述 351.2商品房市场数据表 351.3商品房市场供求关系及量价走势分析 362土地市场 382.1市场综述 382.2本月公告土地分析 382.3本月土地成交分析 412.4重点地块分析 433住宅市场 483.1市场综述 483.2供求关系分析 483.3供给分析 493.3.1供给量分析 493.3.2新盘数据分析 583.4成交分析 623.5价格分析 663.6工程解析 693.7热点板块分析 714写字楼市场 754.1市场综述 754.2供求分析 754.3供给分析 754.4成交分析 764.5价格分析 765商业用房市场 785.1市场综述 785.2供求关系分析 785.3供给分析 795.4成交分析 795.5价格分析 806产品分析 816.1产品综述 816.1.1热销及滞销楼盘 816.1.2特色楼盘推荐 836.1.3著名开发商工程 836.2案例分析 87楼盘简介——空港经济区、托斯卡纳建筑风格、阳光板楼 876.2.2规划设计——位于顺义空港经济区，产品以大户型为主 88建筑设计——托斯卡纳建筑立面阳光板楼 89景观设计——中心花园和水景 90户型设计——户型以三房为主 91市场综述——工程位于顺义空港经济区、产品力高，受到中高端客户欢送 927营销媒体分析 947.1营销透析 94营销综述 94营销策略 957.2媒体分析 967.2.1媒体投放市场分析 967.2.2主要监测媒体投放分析 977.2.3分物业广告投放分析 987.3典型工程 99第三局部区域数据 102第四局部附件篇 113本月导读【热点评述】土地市场重现炽热多幅地块暂缓入市9月，北京土地整理储藏中心宣布：为贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，决定停止10宗地挂牌〔招标〕出让活动，待调整出让方案后再重新组织入市交易。详见P6页【土地行情】土地市场供给量、成交量继续下降，土地成交价格大幅上涨2021年土地市场政策收紧，9月份北京土地市场供给量大幅下降，工业用地占据主导，成交量也出现跌幅。详见P38页【住宅行情】商品住宅市场供给到达年内最顶峰，成交量继续保持高位2021年9月，商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比大幅上涨122%，同比上涨30%。商品住宅成交量为133.1万平方米，环比下降11%，同比上涨103%。价格方面，本月商品住宅成交均价为20674元/平方米，环比8月份成交价格下降2%。在8月份商品住宅供给短暂低迷后，9月的商品住宅供给量迎来了一次井喷，多数开发商选择在9月底推盘，借助双节之势提高销量。在成交方面，成交量虽然有所下滑，但依然处于高位，并且市场未有明显下滑趋势。成交价格在近几个月未出现明显波动，一直保持在21000元/平方米上下，处于较稳固的态势。详见P48页易居视点商品住宅市场供给到达年内最顶峰，成交量继续保持高位2021年9月，商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比大幅上涨122%，同比上涨30%。商品住宅成交量为133.1万平方米，环比下降11%，同比上涨103%。价格方面，本月商品住宅成交均价为20674元/平方米，环比8月份成交价格下降2%。在8月份商品住宅供给短暂低迷后，9月的商品住宅供给量迎来了一次井喷，多数开发商选择在9月底推盘，借助双节之势提高销量。在成交方面，成交量虽然有所下滑，但依然处于高位，并且市场未有明显下滑趋势。成交价格在近几个月未出现明显波动，一直保持在21000元/平方米上下，处于较稳固的态势。商品住宅新增供给到达近13个月以来最高值2021年9月，住宅市场供给面积为181.6万平方米，环比上涨130％，同比上涨57%；商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比上涨122%，同比上涨30%；本月政策性住房新增供给面积为30.5万平方米。从房型面积段来看，住宅市场供给以五环外、140平方米以上面积段的三房为主。9月商品住宅供给量大规模井喷，创近13个月来最高值，预计这也将是年内供给量最大的一个月，未来三个月的供给量将大幅下降。商品住宅销售价格小幅回落，本月为19996元/平方米2021年9月，北京市住宅成交均价为19996元/平方米，同比下降4%，环比上涨4%；商品住宅价格方面，本月商品住宅成交均价为20674元/平方米，同比下降8%，环比下降2%。后市走势预判：房价保持平稳，成交量稳中有降根据CRIC中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2021年10月份，将有43个商品住宅工程陆续进入市场，其中普通住宅工程28个，酒店式公寓类工程8个，别墅类工程7个左右。传统金九楼市的失色，让许多开发商把目光放在了银十以及接下来的年底楼市，对于前期已获得较好销量的工程来说，会趁机继续推盘以期到达持续热销的目的；而对于与预期销售目标尚有一定差距的房企来说，这也是今年最后一个能够进行冲刺的时间段。热点评述土地市场重现炽热多幅地块暂缓入市9月，北京土地整理储藏中心宣布：为贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，决定停止10宗地挂牌〔招标〕出让活动，待调整出让方案后再重新组织入市交易。本月暂停交易的10幅地块包括通州区两块含居住属性用地，其他是商业金融用地或多功能用地，分别为北京市大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块其他类多功能用地工程、大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地工程、北京市大兴区生物医药产业基地0504-018地块F3其他类多功能用地工程、丰台区王佐镇F3其他类多功能用地〔A-03、A-04地块〕、丰台区王佐镇F3其他类多功能用地〔A-01地块〕、丰台区王佐镇F3其他类多功能用地〔A-02地块〕、北京市怀柔区雁栖镇〔雁栖湖生态开展示范区E1地块〕C8旅游设施工程用地、通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼工程用地、通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住工程用地、北京经济技术开发区河西区X24C1地块C2商业金融用地工程。引起此次大规模暂停土地交易事件的原因在于近期土地市场的回暖。以万科、龙湖、招商地产等企业为代表，近期国内多家大型房企频频出手，又掀起了一股拿地热潮。其中，万科仅在9月5日至9月11日6天期间就斥资近70亿元横扫了4幅土地。房企拿地热情上升，究其原因有二：从主观上看，5、6月份商品房交易市场的回暖，使得开发商的悲观情绪得以修复，对后市预期明显有所改观；从客观上看，在经历了可谓“冷清〞的上半年后，土地市场中的地价正逐渐进入低位，这也成为了资金实力相对充裕的大型房企补充优质土地储藏的窗口时机。另外，从地方政府角度出发，由于各地政府普遍存在较大的财政压力，推地意愿强烈。进入下半年以来，各地推地节奏有了很大提升，加上开发商拿地积极性提高，因此，我们判断，目前手中现金充裕的行业龙头企业，如万科、龙湖、金地等还将在土地市场上有积极作为。回过头看，此次北京暂停土地交易的行为本身也反映出了政府的态度。用面粉和面包的关系来看地价和房价不难发现：土地市场炽热将产生高溢价率，推高地价；地价的上涨除了会带来房地产市场升温的预期外，更将直接作用于房价。所以，在目前调控的敏感时期，土地市场的炽热与中央的初衷相悖。北京作为一线城市代表以及首都，更具有标杆作用。是故，北京市政府宁可暂时牺牲土地出让金，也要对重现炽热的土地市场降温。政府调控的决心可见一斑。数字楼市2021年9月，本月商品房供求比为1：0.9，呈现“供大于求〞态势。2021.09-2021.09北京商品房市场供求比照情况数据来源：CRIC2021年9月份供给量出现大幅上升。9月份商品房新增供给量173.5万平方米，环比大幅上升126.06%，同比上升26.92%；商品房成交量为156.7万平方米，环比下降8.45%，同比大幅上涨89.71%。2021.09-2021.09商品房供给走势情况2021.09-2021.09商品房成交走势情况数据来源：CRIC2021年9月，本月住宅市场供求比为1：0.77，商品住宅市场供求比1：0.882021.09-2021.09北京住宅市场供给成交比照情况2021.09-2021.09北京商品住宅市场供给成交比照情况数据来源：CRIC2021年9月，住宅市场供给面积为181.6万平方米，环比上涨130％，同比上涨57%；商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比上涨122%，同比上涨30%。2021.09-2021.09北京住宅市场新增供给走势2021.09-2021.09北京商品住宅市场新增供给走势数据来源：CRIC2021年9月，住宅市场供给面积为181.6万平方米，其中普通商品住宅供给面积141.3万平方米，占到新增供给总量的77.8%，环比上月上涨108.9%2021年9月北京住宅市场新增供给各物业类型面积分布情况数据来源：CRIC2021年9月，商品住房供给量以房山区新增供给量最多，为27.6万平方米，占总供给量18%2021年9月北京商品住宅新增供给各环线分布图数据来源：CRIC2021年9月，北京住宅成交量为139.8万平方米，环比下降20%，同比上涨89%；其中，商品住宅成交量为133.1万平方米，环比上月下降24%，同比上涨93%。2021.09-2021.09北京住宅市场成交走势2021.09-2021.09北京商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC2021年9月，商品住宅成交面积段排名第一的为80(含)-100平方米面积段，本月成交量为42.9万平方米，占总成交量32%，比上月下降9%2021年9月北京商品住宅市场各面积段成交量分布图数据来源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市场成交仍以三室、二室为主。成交面积分别为49.4万平米、44.1万平米，分别占成交总量的37%、33%2021年9月北京市商品住宅市场成交户型面积占比图数据来源：CRIC2021年9月，北京市住宅成交均价为19996元/平方米，同比下降4%，环比上涨4%；商品住宅价格方面，本月商品住宅成交均价为20674元/平方米，同比下降8%，环比下降2%。2021.09-2021.09北京住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图2021年9月北京商品住宅市场各价格段成交均价及变化情况数据来源：CRIC2021年9月份，北京销售型写字楼新增供给16.45万平方米，环比大幅上升329.5%；成交量为9.98万平方米，环比微幅下降4.95%，供给大幅上升，需求略有下降；销售型写字楼成交均价为25898元/平方米，环比微幅上升1.11%，同比下降36.15%。2021.09-2021.09销售型写字楼供求比2021.09-2021.09销售型写字楼成交均价数据来源：CRIC2021年9月份，销售型商业营业用房新增供给为5.9万平方米，环比大幅上升82.1%；销售型商业营业用房成交为13.57万平方米，市场成交量环比大幅上升66.71%。本月商业用房供求比1:2.3。销售型商业营业用房市场成交均价为18307元/平方米，环比下降13.85%，同比下降13.15%2021.09-2021.09销售型商业营业用房供求比2021.09-2021.09销售型商业营业用房成交均价数据来源：CRIC关注楼盘——高性价比、高品质楼盘销售火爆1.中国铁建·梧桐苑—价格低、S1号轻轨线工程简介工程地址门头沟永定镇卧龙岗北3公里物业类型普通住宅新推案时间2021-7-22总建面积440000㎡容积率2.71销售价格13600元/平米开发商中铁房地产集团北京顺捷金海置业周边环境工程周边是由“四横、三纵、一轨道〞组成的立体交通网络，S1号轻轨线〔预计2021年3月试运行〕，一期工程全长10公里，起点为北京石景山区的苹果园站，终点为门头沟区的石厂站，与地铁1号线相接，可快捷到达西四环。工程东侧为永定河公园，西临京西最大的森林公园--定都峰龙口水库森林生态休闲区，周边自然资源丰富，山水环抱。关注理由： 中国铁建•梧桐苑：2021-7-22新推案，2021-7-25开盘，本月共成交1122套，107500平方米，位列北京市九月份销售排行榜第一位。 热销原因： 一：价格低：本工程土地出让时，土地为“中低价位、中小套型普通商品房〞、"限地价、竞房价"，单价低、总价低，对客户吸引力大。 二：S1号轻轨线：一期工程全长10公里，起点为北京石景山区的苹果园站，终点为门头沟区的石厂站，与地铁1号线相接，可快捷到达西四环。

2.金茂府—稀缺的土地资源、三重公园、产品科技含量高工程简介工程地址朝阳广渠路15号(广渠路大郊亭西北)物业类型普通住宅、酒店式公寓新推案时间2021-8-10总建面积280000平方米容积率2.25销售价格55000-60000元/㎡开发商中化方兴置业〔北京〕周边环境工程位于CBD核心区，靠近东四环，毗邻地铁14号线及7号线，与国贸商圈车程不过5分钟，东临6万平米城市公园数据来源：CRIC关注理由：2021年9月，工程成交72套，成交面积19783平米，位列北京九月销售排行榜第九位。热销原因：关注理由：一：稀缺的土地资源工程位于CBD核心区，靠近东四环，毗邻地铁14号线及7号线，与国贸商圈车程不过5分钟，地段优势得天独厚，尤其是北京四环内日益稀缺的住宅用地供给。二：三重公园，引领CBD核心区人居标准工程引进世界著名城市公园规划理念，东临6万平米城市公园，2万平米私属体育公园，3万平米台地园林，三重园林环保，引领CBD核心区人居生活新标准。三：产品科技含量高生态空调系统、置换新风系统、低能耗系统、降噪系统、同层排水系统、智能家居系统、新媒体系统、六级安防系统，高配置新生活。

第一局部市场背景篇1市场综述1.1政策法规政策综述在严厉的房地产调控政策之下，住宅投资的属性正在弱化。住建部政策研究中心主任秦虹在“中国百万销售精英2021年会暨房地产投资趋势论坛〞上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。秦虹分析称，目前民资投资房地产已经出现分化：其一，在投资方向的选择上，对商业地产的关注加大；其二，在投资的模式上，开始转向私募或更专业化的投资基金，介入房地产开发的各个阶段。秦虹认为，当前住房市场的主要矛盾，是资源占用不平衡，即有的人有多套房，有的人无房或买不起房。对此，秦虹认为，要坚持调控，抑制投资投机性需求，同时满足合理住房需求，差异化的信贷和税收政策应长期持续。另外，秦虹还指出，由于房地产的资产属性较强，货币政策对房地产市场的影响程度大于限购政策。去年末今年初房地产市场出现下跌主要是因为去年的货币政策收缩，导致房地产开发企业难以拿到贷款，个人住房贷款的额度也有限。在今年货币政策调整缓和的情况下，房地产市场的走势也将是缓和的，但今年或明年货币政策可能有更多的调整。今年我国把经济增长目标调整为7.5％，这已经为房地产调控留出了空间，表达了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型开展的决心。从各方表态也可以看出，国家宏观层面来讲，房地产调控仍将持续一段时间。住宅投资的属性会进一步弱化，今后房地产调控的趋势仍是鼓励自住型消费，抑制投资投机型消费。1.1.2重点政策解读行业政策北京市住建委:北京保障房政府回购价拟统一市住建委9月6日发布的?关于标准已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意见稿强调，经适房再上市交易，区县住保部门要明确政府是否优先购置，政府回购价格方案全市统一。同时，该意见稿还规定，今后，申请购置经适房或限价房的家庭，夫妻双方须共同签订购房合同，并办理共同共有房屋登记手续。易居点评此前，政府回购的价格是由各区县自己制定，有的按最低计税价，有的按交易指导价。此次发布的?意见稿?规定，经适房再上市交易，区县住保部门要出具全市统一的?北京市已购经济适用住房家庭再上市出售意见?，明确政府是否行使优先购置权等。其他及今后新建的经适房工程，都将统一制定回购价格，市民购置价格将整体划一，更加公平和透明。国税总局称房产税不扩容根本住房有税收优惠近日，国家税务总局就网友在“部委领导留言板〞中反映较多的房产税、股票红利税等问题进行了回应。国家税务总局表示，由于对个人住房的征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和方法尚未最终确定。国税总局肯定了房产税的积极作用，“对个人住房征收的房产税，增加了住房的持有本钱，有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用，缩小社会贫富差距。〞可对这一作用程度，国税总局那么认为，房产税对抑制房地产市场的投资投机行为有一定作用，但作用是有限的。至于网友提出的“为何现在试行的房产税只针对豪宅，对普通的住宅价格起不到任何作用？〞一事，国家税务总局表示，住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，他们将充分考虑居民根本住房需求，对属于根本住房需求的局部予以一定的税收优惠。其中，包括对所有权人自住的第一套住房全额免税；对存量或增量的第二套住房拟征一定的房产税；对存量或增量的三套及以上住房课以重税并实行累进税率等建议，都将成为国税总局在研究房产税扩容工作中的重点考虑。易居点评最近一段时间，很多人判断房产税今年必定会扩大试点，但国税总局的表态却对推出房产税具有不同的意见。国税总局作为推出的主要的推动力之一，它作出的一个比拟暧昧的表示，说明房产税的大幅推出恐怕是要假以时日。国税总局官员:房地产税最终会在全国实施据媒体报道，国家税务总局政策法规司巡视员丛明20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。丛明强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收那么是房产税，如果按照评估价值那么是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税那么不是为了调控。此外丛明还透露，目前上海和重庆已经开展了房产税的试点，下一步将会双管齐下，包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税〞。丛明介绍说，即使税收合理，但是如果增加负担的话，政府也会非常慎重。他预计，房地产税的深化可能在年底或明年3月份以后。易居点评目前关于房产税和房地产税的叫法一直较为模糊，房产税是根据购置房屋时的原值征税，而房地产税是将来可能采取新设立的征收税，是指按照房屋的评估市值征税。也就是说，例如2005年购置的一套房，当时花了200万元，而如今该套房已经涨价到市场评估值500万元，那么房产税是按照200万的原值征税，房地产税是按照500万元征税。今后的趋势是在全面推广房产税根底上，根据市场估值变化，征收房地产税多部委频繁表态防止10月房地产过热据?人民日报?报道，住房和城乡建设部有关负责人表示，房价尚不具备全面反弹的条件。而早在9月13日国土部发文表示，要对土地交易市场进行监测，包括土地市场溢价率过高等情况。住建部有关负责人也表示，将继续指导催促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。住建部、国土部、国税总局的连续表态，是为了预防10月旺季出现爆炸性增长。易居点评从近期各部委表态来看，政策有从紧的趋势，不合理的市场需求无法进入市场的情况下，短期内需求的爆发只会透支未来购置能力，金九银十房价难大涨。金融政策央行政策谨慎市场降准预期消退殆尽欧美日相继加大量化宽松的背景下，中国央行的政策取向反而更加谨慎。在9月20日周四例行的公开市场操作中，央行加大了逆回购操作的力度，这使得市场的降准预期几乎消退殆尽。央行20日公告，当日开展了7天和28天逆回购操作，规模共计1600亿元。其中，7天期逆回购交易量550亿元，中标利率持平于3.35%，28天期逆回购交易量1050亿元，中标利率持平于3.6%。央行同日公告，将于25日进行2021年中央国库现金管理商业银行定期存款(十期)招投标，操作量400亿元，期限6个月(182天)。本周公开市场逆回购到期规模为1400亿元，在资金投放方面，央票及正回购到期60亿元，同时央行通过逆回购投放资金2350亿元，公开市场本周实现资金净投放1010亿元。这是央行连续三周净回笼资金后的首度周净投放，央行上周从净回笼80亿元。央行9月底再次逆回购创单日最大规模央行9月25日进行了2900亿元逆回购，为单日史上最大规模。其中，14天期交易量为1000亿元，28天期交易量为1900亿元，两种期限的中标利率分别为3.45%和3.60%。然而逆回购操作并没能改变本周资金面趋紧的状况，当日市场利率继续全线飙升。易居点评近几个月来，央行操作思路并没有变化，但25日单日逆回购规模创新高，主要是机构需求比拟旺盛，一是长假的现金提现需求，二是出国旅游的购汇需求，三是季末冲存款的需求。虽然降准的必要性仍然存在，但是公开市场操作期限的延长，显示央行货币政策的灵活性和针对性，但也有央行对于外汇占款流向走势的不确定担忧在保持法定准备金率根本稳定的情况下，预计央行将加大逆回购等短期工具的操作规模和频率，以稳定长期利率，压低短期利率。表1-1：2021年9月房地产政策列表发布时间来源政策名称主要内容2021-9-6北京市住建委?关于标准已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意见稿市住建委9月6日发布的?关于标准已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意见稿强调，经适房再上市交易，区县住保部门要明确政府是否优先购置，政府回购价格方案全市统一。同时，该意见稿还规定，今后，申请购置经适房或限价房的家庭，夫妻双方须共同签订购房合同，并办理共同共有房屋登记手续。2021-9-26北京市住建委开发商违规罚分标准北京市住建委9月底下发了修改正的开发商违规罚分标准，新增内容包括开发商对限购资格审核、曾被曝光的局部违规销售行为等。如同司机的驾驶证罚分，一旦超分，开发商也将面临严重后果，轻那么整顿，重那么撤消执照。在最容易出现问题的销售环节，新处分标准主要聚焦在开发商捂盘惜售、虚假销售、一房两卖等行为。在限购资格审核方面，?标准?明确开发商如果未按照规定收取和留存限购政策要求的相关材料，或未对购房人所提供的购房相关资料进行核查的，将被暂停网签、责令限期整改。新修订的2021版?标准?将于10月1日起正式执行。1.2市政动态市政建设规划翠湖国家城市湿地公园二期竣工2021年将向市民开放2021年，市民就可以去翠湖观鸟、赏景了。9月7日，从海淀区园林绿化局了解到，翠湖国家城市湿地公园二期工程已于近日竣工。2021年，公园二期将向市民开放。翠湖湿地公园位于海淀区上庄镇，最初只是一片坑塘，2003年建成湿地公园(一期)。此后，2005年又被命名为国家城市湿地公园。但长久以来，翠湖湿地一直处于封育状态，不对外接待游客。“公园一期共恢复湿地53公顷，这是整个湿地公园最核心的区域。〞海淀区园林绿化局相关负责人解释，一期长久封禁，是为了修养生态，给栖息在这里的动植物创造一个良好的生活环境。同时，这位负责人表示，作为重点保护区，翠湖一期不仅当前不对游客开放，今后也是如此，“将实行永久性封育。〞不过，这并不意味着游客无缘亲近翠湖。2021年，海淀区启动实施了翠湖湿地公园的二期工程。二期位于核心区以东，面积约90公顷，除了营造水面，还建设了园林景观和科普教育、游憩效劳设施。二期竣工后，翠湖湿地公园将划分成游览活动区、湿地展示区、重点保护区、管理效劳区等几大区域。其中，“游览活动区〞将面向普通游人开放。从2021年起市民就可以到翠湖观光了。翠湖湿地公园开放后，将举行一系列的科普活动。“比方湿地观鸟。〞公园管理处工作人员介绍，经过这几年的封育，翠湖湿地已经成了名符其实的“鸟的天堂〞，现在已观测到的鸟类有166种。其中，属于国家重点保护野生动物的共34种，国家一级保护鸟类6种，国家二级保护鸟类28种。大鸨、金雕、遗鸥、丹顶鹤等非常珍稀的野生水鸟，在这里几乎每年都能看到。鸟类之外，这里的水生植物也蔚为大观。据调查统计，目前翠湖湿地已发现植物307种。除了睡莲、芦苇、香蒲、菖蒲、千屈菜、水葱等常见植物，还有国家二级重点保护野生植物野大豆，北京市二级保护野生植物芡实、茭白和花蔺等。华北地区罕见的食虫植物狸藻最近也在翠湖现身。海淀区园林绿化局表示，由于翠湖属于生态保护的重点区域，开放时将对游客数量有一定的限制，“拟收取门票，票价暂未确定。易居点评海淀北部生态科技绿心的空间布局规划总体采用“两廊、三核、六区〞的空间布局结构。作为北京首个生态科技绿色区域，海淀北部生态科技绿心的空间布局规划已确定。翠湖国家城市湿地公园是此次规划的核心。同时，翠湖湿地公园也是在北京是唯一一家被建设部批准的国家级城市湿地公园。“十二五〞期间北京朝阳区推出十大开展基地从2021年北京CBD商务节“双十工程〞展览和十大基地推介会上得悉，为进一步拓展区域开展空间，朝阳区推出包括东坝国际商贸中心等十大开展基地，以点带面，实现产业提升和飞跃。在十大基地推介会上，朝阳区相关负责人介绍，十大开展基地是在现有六大功能区的根底上进一步谋划的十个重点建设区域，将成为朝阳区未来5-10年新的增长极。“十大开展基地〞，分别为奥林匹克公园核心区、电子城北扩区、垡头环渤海总部商务基地、温榆河生态绿色休闲区、CBD—定福庄国际传媒走廊、金盏金融效劳园区、大望京科技商务创新区和东坝国际商贸中心等。据介绍，十大基地的开发时序不同，因此各基地处在不同的开展阶段。目前，大望京科技商务创新区、奥林匹克公园核心区处在全面建设阶段；金盏金融效劳园区、电子城北扩区处在一级开发阶段；东坝国际商贸中心、温榆河绿色生态休闲区、CBD—定福庄国际传媒走廊等处在规划编制和工程建设同步推进阶段。易居点评“十大基地〞有效的带动了朝阳区整体的开展，今后朝阳区的区域价值将更突出。仅CBD区域，预计核心区入驻企业将吸引投资1000亿元，每年带来的税收将超过500亿元。北京西城区：金融街扩容百万平方米9月23日，记者从西城区政府得悉，随着拓展工作的顺利推进，金融街总部机构聚集功能进一步强化，金融业开展强劲势头进一步凸显。上半年，金融街新入驻金融机构10家，包括中国移动通信集团财务公司、瑞士银行(中国)等知名企业，实现三级税收2026亿元，占全区三级税收的83.3%，占全市三级税收的35.4%。金融街上的高楼大厦中会聚了全球数百家金融机构。其中，单是英蓝大厦一栋，就聚集了高盛集团、摩根大通、罗斯柴尔德银行、黑石基金等42家知名跨国金融公司，跻身世界进驻顶尖金融机构最多的大厦之列，被经济学家誉为：一栋楼会聚了“半条华尔街〞。令人惊喜的是，在金融机构如此密集的情况下，今年上半年，又有中国移动通信集团财务公司、瑞士银行(中国)等10家金融机构入驻金融街。截至二季度，金融街内共有法人单位862家，金融从业人员近17万人。这条被高楼大厦重重包围的街道，似乎已经无法承载更多机构入驻。西城区相关负责人介绍，越来越多的企业入驻金融街，原规划1.18平方公里已不能满足企业开展需求，该区方案将金融街核心区以原规划的1.18平方公里为根底，向东、西、南拓展约1.41平方公里，使核心区面积到达2.59平方公里。眼下，拓展工作正在有序进行。“为了增加绝对面积，西城已规划了复兴门地块改建、35中迁址等17个工程。最早启动的是月坛南街地块改建工程，目前已有很大进展。易居点评目前，金融街已开展成为首都乃至全国高端产业最密集的金融功能区，区域内金融资产规模到达61.3万亿元，占全国总量的近一半。最新的监测数据显示：作为首都金融主中心区，全市近一半的金融业增加值、超过三分之一的税收来自金融街。华润第二家北京五彩城或将落户密云华润第二家北京五彩城落子密云，该消息得到多位华润内部高管证实。目前，五彩城虽然只在京开出一家门店，但布局已经进入中国内地11个城市。五彩城的加速复制，标志着华润商业地产品牌的全面提速。由于清河五彩城在客流和业绩等方面稳步上升，华润五彩城正在北京进行复制方案，目前已经将第二家店选址定于密云，现正处于拿地阶段。虽然华润方面目前尚未透露具体规划，但据华润置地内部人士表示，由于选址、招商较为容易，五彩城产品线的复制速度将明显快过华润旗下另一产品线万象城的扩张速度。易居点评华润的清河五彩城虽然品牌档次仅属中等，但与社区的结合十分密切，包括沃尔玛、冰场、餐饮店等设施，均吸引不少社区客群。作为社区型购物中心，五彩城今后的开展重点之一就是更多表达“社区效劳〞功能。而商场内规划公交枢纽的目的，除了效劳周边社区居民、与政府合力完善公交体系外，还能为商场改善交通环境，引来更多客流。1.3市场资讯市场行情北京写字楼租金涨幅凶猛供需不平衡致租金大涨近日，由戴德梁行发布的报告显示，在全国写字楼总净吸纳量连续四个季度低于三年来的季度平均值的情况下，北京优质写字楼租金增幅居全国首位，与去年同期相比，增幅高达47%。在租金需求强劲、供给量有限的情况下，未来五年内，北京写字楼的租金增长势头将最为强劲，租金水平直逼上海。数据显示，目前北京写字楼整体市场租金到达每平米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨了34%。其中7月份北京甲级写字楼租金为444.70元/平米/月，同比上涨了30.31%。CBD和第三使馆区租金涨势最为强劲。此外，与CBD一样受到租户宠爱的金融街，第二季度与去年同期相比，涨幅高达32.6%。易居点评需求强劲、供给量减少的不平衡现象，是导致近年来北京写字楼租金不断攀升的主要原因。未来由于新增供给量的明显缺乏，供给吃紧的压力仍将持续。由于需求总量仍将在高位运行的趋势表现明显，市场空置率将随着空置面积逐渐减少持续走低，这也预示着北京写字楼租金在今年将呈上升趋势。恒大地产半年营收全国第一微利模式领跑在残酷的行业洗牌面前，房企龙头老大的竞争也越来越剧烈。万科的总资产3304亿元，仍是行业龙头；中海净利润达83.8亿(港元)，成为行业最赚钱企业；恒大上半年营业额370.4亿元，全国第一，净利润56.2亿元；而保利2021年新开工面积逾1500万平方米。在这场调控面前，以快速周转见长的“万恒中保〞成了中国楼市的领跑者，被称之为“新四大天王〞。一向坚持走民生地产、微利路线的恒大地产上半年营收位列房地产行业第一位，在竞争中表现突出。恒大的半年报显示，上半年，恒大营业额从2021年同期的人民币320.6亿元上升至人民币370.4亿元，同比上升15.5%，位列房地产行业第一位。值得注意的是，恒大的总资产已经到达1980亿元，猛增34%，从“万恒中保〞地产新四巨头的末位上升一位，超过了中海。易居点评恒大一直在贯彻“薄利多销〞策略，顺应市场和政策方向的开展模式，使得其上半年多项核心指标再次夺得全国第一，依然保持行业排头兵的姿态绿城:土地储藏可供6年需要宣布进军农业在房地产市场遭遇调控之痛的绿城，开始加快进军农业的步伐。在9月10日召开的新闻发布会上，绿城中国董事局主席宋卫平宣布，近期绿城已跟浙江省农科院签署相关协议，相关经营公司将在近日挂牌。宋卫平的方案是，先期在老家绍兴嵊州开辟两个占地各为5000亩的农场，通过农民入股、保底分红的方式，在年底前解决用地的问题。两个农场可影响周边几十亩农田的种植，下一步再将农业规模拓展至几十万亩。“农业见效慢，可能需要通过10年左右时间才能做出成绩。〞自认在房地产、教育、医疗等涉足领域均有建树的宋卫平，对于投资农业出言谨慎，“现在只是试试，等以后有了成绩再谈易居点评绿城能腾出手来做农业，与其资金链状况的改善不无关系。从去年底开始，绿城通过出让工程、股权，改善现金状况。到今年年底，绿城的净负债率有望降低至60%左右。而且进军农业，也应和了“民以食为天〞这句老话。北京79处小产权房整顿在即在十一国庆节前，北京市国土局发布公告表示，北京已初步清理出了79个在建、在售的小产权房工程，并公布了详细名单，北京市国土局同时警示，这些违规的小产权工程正在进行查处，广阔公众不要购置。小产权房之所以销售旺盛，最主要的原因就是它低廉的售价。虽然这些小产房离市中心较远，但是和周边动辄上万元每平米的商品房来说，售价只有三四千元的小产房性价比要高很多。易居点评尽管已入住业主和开发商都暗示成规模的小产权房社区可能转正为大产权房，不过国土部门未回应此事，已入住的小产权房社区如何清理，目前仍然存疑。市场新规北京住房限购审核标准升级加强房屋登记管理今后，北京户籍居民购房和办理房产证时，必须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人的相关信息，一代身份证将无法购房。北京市住建委9月25日发布通知，要求落实住房限购政策，加强房屋登记管理。此次通知主要针对的是房屋登记，也就是办理房产证这一环节。按照该通知，房屋登记部门在受理产权登记申请时，应当按规定核对购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料，其中本市居民身份证应为第二代居民身份证。同时，对于身份证的一些特殊情况也做出了细致规定。京籍家庭申请购房资格核验的，家庭成员中京籍居民的身份证签发机关应当为本市公安机关；属于因户籍迁京后，未及时变更身份证等情形的，应领先向公安部门申请身份证变更，再办理后续手续。通过资格核验后，申请房屋登记时，房屋登记部门需对这些情况进行核对。易居点评实际上北京市在这个关口出台加强限购审核的政策，应该是向外界释放一个信号：北京的限购令不但不会放松，反而会越来越严格。对于购房者资格审核的日趋严格有利于堵住可能存在的限购漏洞，也让一度对限购令抱有放松梦想的投资者和开发商彻底消除念头。北京修订开发商违法违规罚分标准北京市住建委9月底下发了修改正的开发商违规罚分标准，新增内容包括开发商对限购资格审核、曾被曝光的局部违规销售行为等。如同司机的驾驶证罚分，一旦超分，开发商也将面临严重后果，轻那么整顿，重那么撤消执照。在最容易出现问题的销售环节，新处分标准主要聚焦在开发商捂盘惜售、虚假销售、一房两卖等行为。在限购资格审核方面，?标准?明确开发商如果未按照规定收取和留存限购政策要求的相关材料，或未对购房人所提供的购房相关资料进行核查的，将被暂停网签、责令限期整改。在开发商销售行为方面，有以下行为的，将被责令限期整改：未在三日内一次性公开全部销售房源、未严格按照申报价格明白标价对外销售的；采取内部认购、雇人排队等手段制造虚假销售旺盛的等。新修订的2021版?标准?将于10月1日起正式执行。易居点评对于此前经常被曝光的“一房两卖〞，新规提出，在未解除商品房买卖合同前，将商品房再行销售给他人的企业，不但会被处以警告、责令限期改正，并可处2万元以上3万元以下罚款。一旦查明“一房两卖〞行为构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任，并扣5分。土地资讯近期土地市场成房企关注重点9月26日，分别位于北京市朝阳区孙河乡和大兴区生物医药基地的两地块同时出让，吸引了包括万科、保利、龙湖、绿地等在内的数十家龙头房企争夺。孙河乡北甸西村二类居住用地块经历10轮竞拍，由龙湖地产以8.66%的溢价率摘得。而大兴生物医药基地住宅地块在进入保障房面积竞拍时，富力放弃争夺，最终由首开保利联合体竞得。在竞拍现场，数十家品牌房企的悉数到位足以说明，土地市场成为目前房企关注的重点。易居点评从目前开发商拿地的积极性来看，整体土地市场的升温已经出现，而且预计在4季度土地市场可能会出现新顶峰。万科、华润、招商拿地资金超过前七月总额8月以来，大型房企年内首现集体抢地潮，根据监测显示，按照获地宗数来看，8月以来缺乏45天内，万科共计新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗地；按拿地资金统计来看，8月以来万科、华润、招商三企业分别拿出134亿元、54亿元、45亿元用于土地储藏，近一个半月的耗资量均已超过今年1-7月份的总额。以万科来说，从今年5、6月开始，万科一改上半年的低调沉默，频繁出手拿地，单月获地量逐月攀升。据不完全统计，自4月开始出手土地市场以来，万科今年至今已经新增工程共27个，共需支付的地价款约120亿元。而在9月的第一周，万科继续在广州、合肥共花费46.7亿拿地。易居点评对于近期企业拿地热潮，一方面，对企业而言，调控以来近20个月的持续去化使得储地大户也无地开发，从可持续开展的角度考虑，拿地补仓迫在眉睫；另一方面，各地政府基于土地财政的考虑，当前多数地块成交溢价率也相对不高，这对房企来说是拿地的好时机。北京市土地出让提高保障房配建门槛为了防止配建面积过小导致后期管理困难，同时加大保障性住房的土地供给，市国土局相关负责人9月19日表示，对于采用“限地价、竞保障房面积〞出让的地块，将保障房起始竞报面积由原来的100平方米统一提高至1000平方米。此外，今年北京保障房供地已完成方案的八成以上，商品房供地有望在本月完成三成以上。市国土局相关负责人介绍，在加大经营性用地供给力度的同时，也对近期供给的住宅用地加大了保障房配建面积。共有9宗住宅用地配建了保障房，配建总规模达65万平方米，可提供各类保障房约8000套。该负责人表示，北京将坚持“限地价、竞保障房面积〞为主的出让方式，即当竞买报价到达土地上限价格时，通过竞报保障房面积确定竞得人，鼓励开发商将拟建大套型、高档住房转化为小套型公租房或限价房。易居点评将保障房竞配起始面积从100平方米提高到1000平方米，一方面是为了便于配租和后期管理，另一方面也是更多地为保障房争取土地资源。未来的配建保障房面积如果没有特别标注，将首选公共租赁房。提高起步面积将能争取更多保障房。

第二局部市场分析篇1商品房市场分析1.1市场综述九月北京房地产市场供给量出现大幅度上升，成交量环比略有下降九月份，北京房地产市场整体供给相对八月较大大幅上升、成交较八月下降。本月刚性需求继续平稳释放，虽然比八月份有所下降，但其市场成交量同比还是大幅上升89.71%。九月北京市商品房新增供给量173.5万平方米，环比大幅上升126.06%，商品房成交量为156.7万平方米，环比下降8.45%，商品房成交均价为20802元/平方米，环比下降2.68%。“金九〞开局落寞，楼市销量明显下降，市场调整主要源于企业以价换量优惠减少，消费者观望气氛上升，首套及改善住房需求阶段性释放低谷等。1.2商品房市场数据表表1.2-1：2021.09-2021.09商品房供给、成交、价格走势一览表月份供给面积(万平方米)成交面积(万平方米)成交均价〔元平方米〕2021.09136.782.6230202021.10160.891.9223982021.11103.888.8211162021.1298.4106.9235552021.0135.442.7278092021.0228.138.2193352021.03100.3116.3194542021.0481.896.5202402021.0574.6140.3200132021.06118.4175.9215042021.07140.4163.1205822021.0876.8171.2213752021.09173.5156.720802数据来源：CRIC1.3商品房市场供求关系及量价走势分析供求关系分析——供给量较上月大幅上升126.06%，成交量较上月下降8.45%，市场呈现“供大于求〞态势供给量较上月大幅上升126.06%，主要原因是：金九银十是传统销售旺季，供给量出现大幅上升。9月份商品房新增供给量173.5万平方米，环比大幅上升126.06%，同比上升26.92%；商品房成交量为156.7万平方米，环比下降8.45%，同比大幅上涨89.71%。从商品房供给成交比照情况上来看，本月供求比为1：0.9，呈现“供大于求〞态势。价格分析——商品房价格下降，环比微幅下降2.68%2021年9月，北京市商品房成交均价为20802元/平方米，环比微幅下降2.68%，同比下降9.64%。本月商业成交均价18307元/平方米，环比下降13.85%；办公成交均价25898元/平方米，环比上升1.11%；商品住宅成交均价20674元/平方米，环比下降1.97%；本月商品房价格和上月相比出现微幅下降。图1.3-1：2021.09-2021.09北京商品房供求关系及量价走势情况2021.09-2021.09北京商品房市场供求比照情况2021.09-2021.09商品房供给走势情况2021.09-2021.09商品房成交走势情况2021.09-2021.09商品房成交均价走势情况数据来源：CRIC2土地市场2.1市场综述土地市场供给量、成交量继续下降，土地成交价格上涨2021年土地市场政策收紧，9月份北京土地市场供给量大幅下降，工业用地占据主导，成交量也出现跌幅，本月供给了16宗土地，其中工业用地11幅，综合用地4幅，商业金融用地1幅，无纯居住用地与办公用地；在成交方面，本月成交25宗地块，5宗工业用地，2宗商业金融用地，6总住宅用地，12宗综合用地；价格方面，土地成交总价为257.37亿，平均楼面地价为7677元/平方米，土地溢价率为36.16%。2.2本月公告土地分析供给量大幅下降，工业用地占据主导9月北京公告土地数量为16幅，较上月环比下降了44.83%；公告土地建设用地面积为75.58万平方米，环比下降60.27%；其中工业用地11幅，综合用地4幅，商业金融用地1幅，无纯居住用地与办公用地。本月北京的土地供给近郊区县占比拟大，城八区、远郊区县均有供给，5-10万平米以上供给量较大。图2.2-1：北京市公告土地情况2021.09-2021.09北京市公告土地面积、数量走势图2021年9月北京市新增公告土地用途结构2021年9月北京市公告土地位置分布情况2021年9月北京市公告土地建设用地规模数据来源：CRIC

2.3本月土地成交分析成交量环比小幅下降，楼面价大幅上涨，综合用地占比拟大2021年9月，本市土地公开交易市场有25宗土地成交，成交的总建设用地面积约为151.04万平方米，环比下降14.23%。本月土地成交工业用地5幅，商业金融用地2幅，住宅用地6幅、综合用地12幅；土地成交楼面价环比上涨了1409.18%；其土地溢价率为36.16%。成交区域近郊区县占比最多，近郊区县成交建设用地面积为130.17万平方米，其他区域均有成交。图2.3-1：北京市成交土地情况2021.09-2021.09北京土地月度成交量情况图2021.09-2021.09北京土地成交价格走势图2021.09-2021.09北京土地市场单幅土地平均成交面积及金额2021.09-2021.09北京土地市场溢价走势2021年9月北京土地市场成交区域分布情况2021年9月北京土地市场不同用途土地成交情况数据来源：CRIC2.4重点地块分析北京市朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地2.4.1宗地位于朝阳区孙河乡北甸西村。具体四至范围是：东至：规划孙河组团四号路中线，南至：规划孙河组团七号路中线，西至：规划孙河组团六号路中线，北至：规划孙河北路中线。该宗地将以“六通一平〞形式供地。表2.2-1：宗地根本情况表地块名称朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地 地址朝阳区孙河乡北甸西村出让方式挂牌出让土地用途R2二类居住用地所在区域朝阳区环线位置五至六环间占地面积66293.31平方米起始总价135280万元总建面积72923平方米起始楼面地价20218.25元容积率1.10起始土地单价1478.29万元/亩数据来源：CRIC宗地位置2.4.2宗地北京市朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地于2021年8月23日在北京土地整理储藏中心挂牌，总建设用地面积66293.31平方米，总建筑面积72923平方米，容积率为1.10。土地用地性质为R2二类居住用地，起始总价为13.53亿，起始楼面价20218.25元/平米。该地块现已被北京通瑞万华置业于2021年9月26日以总价14.7亿通过挂牌交易形式购得。经鉴定，该开发商为龙湖地产旗下公司。2.4.3该地块位于位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村，处于五至六环间，临近首都机场。孙河组团位于北京市中心城东北方向朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，邻近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成局部。组团西南至李天高速，东至京顺路，北至规划温榆河西南滨河路。规划用地面积283.8公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储藏。孙河组团是集高端商业休闲效劳设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团。规划安排1所九年一贯制学校、1处社区卫生效劳站等其他公共效劳设施；设置规划地铁M15号线车站1座。规划结合M15号线车站安排用地5公顷、建筑规模10万平方米的产业用地，用于安置孙河乡剩余劳动力。朝阳区孙河地区属北京市第二道绿化隔离带和温榆河绿色生态走廊规划控制地区，北部与顺义天竺空港工业区相临,西部与昌平区隔河相望，东距首都国际机场3公里，南距东直门交通枢纽12公里。机场高速、京承高速、机场辅路、京顺路、顺白路、顺黄路、来广营北路等区域连接路横贯其中，形成了四通八达的立体交通网络。405、625、737、915、916、918、939、975等多条公交线路穿乡而过，交通极为便利。全地区区域总面积35.2平方公里，下辖14个行政村，常住人口18777人，其中农业人口11890人，另有流动人口27147人。全地区现有乡属企业9家，医院两家，中学两所，小学5所。孙河地区环境优美，交通便利，自然生态环境得天独厚，绿化面积已到达30.6%；优越的自然条件，打造了朝阳区依依带水的最正确生态区，成为温榆河畔一条亮丽的风景线。地区开展前景良好，在绿色休闲产业、文化旅游产业、房地产业、高新技术产业以及各类效劳型产业开展方面具备很强的开展潜力。孙河人民正在新一届党政领导班子带着下，按照整体规划的要求,有效整合资源、明确功能定位、合理产业布局，为实现地区的快速、稳定开展而努力奋斗。一个经济兴旺、环境优美、设施一流、功能完善、充满活力的新孙河即将在东北部崛起。2.4.4土地市场该区域土地供给量较多，本工程处于五环至六环间，地段临近首都机场、地铁15号线，交通方便，同时又属于绿色生态规划地区。表2.4-2：周边土地情况土地名称土地用途出让方式占地面积〔m2〕成交时间楼面地价〔元/m2〕北京市顺义新城第20街区20-72、20-81地块住宅混合公建用地〔配建公共租赁住房〕国有建设用地住宅;商业〔商服〕;综合;招牌挂土地1651552021-09-294132北京市顺义区天竺空港工业区A-12-1工业用地工业;招牌挂土地172802021-04-031403数据来源：CRIC住宅市场——周边工程情况该区域临近顺义机场，周边的工程较多，周边环境优越，主要是以别墅为主，别墅均价在40000-70000元/平米之间。表2.4-3：宗地周边在售工程及即将入市工程一览表工程名称物业类型建筑面积〔m2〕本月成交均价〔元/m2〕本月成交面积〔m2〕远洋lavie别墅208000481374989丽宫别墅别墅306800688941016澳景园别墅58923————数据来源：CRIC

2.4.5宗地SWOT分析S〔优势〕：，距首都国际机场3公里，临近地铁15号线，地理位置优越，交通方便，自然生态环境得天独厚，属于北京市绿色生态走廊规划控制区。W〔弱势〕：处于五环与六环间，距离城区较远，周边配套不完善，受机场噪音影响。0〔机遇〕：，此地块土地楼板价较高，该地块定位于居住用地，周边住宅多为别墅，适合养老居住。T〔危险〕：周围别墅工程居多，工程竞争剧烈，噪音严重，政策持续收紧，该地段产品定义为别墅，单价、总价颇高，开发商销售压力大。前景综上所述，北京市朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地从位置上看，地理位置优越，距离首都机场3公里，生态环境优势明显，适合居住养老，周围紧邻地铁公交，交通便利。地区开展前景良好，在绿色休闲产业、文化旅游产业、房地产业、高新技术产业以及各类效劳型产业开展方面具备很强的开展潜力。开发商可以利用这一资源优势，以别墅为主，大力推广自然资源优势。该地块工程竞争相对剧烈，挂牌竞拍时吸引了包括万科、保利、龙湖、绿地等在内的数十家龙头房企争夺。最终被龙湖地产以14.7亿购得，仅次于万柳地王，开发商还可以凭借龙湖地产良好口碑，续写龙湖别墅的辉煌。

3住宅市场3.1市场综述商品住宅市场供给到达年内最顶峰，成交量继续保持高位2021年9月，商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比大幅上涨122%，同比上涨30%。商品住宅成交量为133.1万平方米，环比下降11%，同比上涨103%。价格方面，本月商品住宅成交均价为20674元/平方米，环比8月份成交价格下降2%。在8月份商品住宅供给短暂低迷后，9月的商品住宅供给量迎来了一次井喷，多数开发商选择在9月底推盘，借助双节之势提高销量。在成交方面，成交量虽然有所下滑，但依然处于高位，并且市场未有明显下滑趋势。成交价格在近几个月未出现明显波动，一直保持在21000元/平方米上下，处于较稳固的态势。3.2供求关系分析商品住宅市场供小于求，商品住宅市场供求比1：0.88本月住宅市场供求比为1：0.77，商品住宅市场供求比1：0.88，9月商品住宅市场供大于求。商品住宅市场在渡过了近半年的消化期后，在年内第二次呈现供大于求，主要原因为供给量的激增。

图3.2-1：北京市住宅、商品住宅供求情况2021.09-2021.09北京住宅市场供给成交比照情况2021.09-2021.09北京商品住宅市场供给成交比照情况数据来源：CRIC3.3供给分析供给量分析商品住宅新增供给到达近13个月以来最高值2021年9月，住宅市场供给面积为181.6万平方米，环比上涨130％，同比上涨57%；商品住宅市场新增供给量为151.1万平方米，环比上涨122%，同比上涨30%；本月政策性住房新增供给面积为30.5万平方米。从房型面积段来看，住宅市场供给以五环外、140平方米以上面积段的三房为主。9月商品住宅供给量大规模井喷，创近13个月来最高值，预计这也将是年内供给量最大的一个月，未来三个月的供给量将大幅下降。

图3.3-1：北京住宅、商品住宅市场新增供给情况2021.09-2021.09北京住宅市场新增供给走势2021.09-2021.09北京商品住宅市场新增供给走势c数据来源：CRIC2021年9月，住宅市场供给面积为181.6万平方米，其中普通商品住宅供给面积141.3万平方米，占到新增供给总量的77.8%，环比上月上涨108.9%。本月别墅新增供给面积9.8万平方米，占到新增供给总量的5.4%，限价房新增供给面积30.5万平方米，占到新增供给总量的16.8%，经济适用房无新增供给。

图3.3-2：北京住宅市场新增供给各物业类型情况2021年9月北京住宅市场新增供给各物业类型面积分布情况2021年9月北京住宅市场新增供给各物业类型占比情况数据来源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市场新增供给以140平方米(含)以上面积段占据供给主力位置，本月新增供给量为54.1万平方米，占总供给量的36%，环比上涨136.6%；80(含)-100平方米面积段为本月供给量第二面积段，供给量为38.8万平方米，环比上涨233.5%，占比为26%；100(含)-120平方米面积段为本月供给量第三面积段，供给量为19.8万平方米，环比上涨40.2%，占比为13%。

图3.3-3：北京商品住宅新增供给各面积段情况2021年9月北京商品住宅新增供给各面积段分布情况2021年9月北京商品住宅新增供给各面积段占比情况数据来源：CRIC2021年9月，商品住宅新增供给按户型分类占据前二位的分别为：三房、二房，合计所占比例为72%。具体来看，三房、二房供给面积分别为59、49.3万平方米，所占比例分别为39%、33％。图3.3-4：北京商品住宅新增供给各户型情况2021年9月北京商品住宅新增供给户型面积分布图2021年9月北京市商品住宅市场新增供给户型结构图数据来源：CRIC2021年9月新增供给五环外占据较大比重，本月五环外新增供给量为127.1万平方米，占本月新增供给的84%。四五环之间本月新增供给9.9万平方米，占本月新增供给的6%；二三环之间本月新增供给7.4万平方米，占本月新增供给的5%；三四环之间本月新增供给5.9万平方米，占本月新增供给的4%；二环内本月新增供给量为0.9万平方米。图3.3-5：北京商品住宅新增供给各环线情况2021年9月北京商品住宅新增供给各环线分布图2021年9月北京商品住宅新增供给各环线占比图数据来源：CRIC2021年9月，商品住房供给量以房山区新增供给量最多，为27.6万平方米，占总供给量18%，供给量最大的为万科幸福汇工程；其次为朝阳区，供给量23.3万平方米，所占比重为15%，供给量最大的为润泽公馆工程；排名第三的为昌平区，供给量20.9万平方米，所占比重为14%，供给量最大的为金融街·金色漫香苑工程。本月其余区县新增供给较小。图3.3-6：北京商品住宅新增供给各区域情况2021年9月北京商品住宅新增供给各环线分布图2021年9月北京商品住宅各区域新增供给面积占比情况数据来源：CRIC

表3.3-1：2021年9月商品住宅新盘工程一览表工程名称隶属区域板块环线分布物业类型开盘价格〔元/㎡〕开盘时间纯新盘悦府顺义区顺义板块五环外酒店式公寓;23000-290002021-09-29金融街·金色漫香府大兴区黄村板块五环外普通住宅;150002021-09-28珺悦中心大兴区黄村板块五环外酒店式公寓;15000-160002021-09-23大苑·海淀名著海淀区昆玉河板块四至五环间普通住宅;34000-400002021-09-23天润·香墅湾1号平谷区平谷板块五环外普通住宅;20000-250002021-09-22景湖园顺义区顺义板块五环外普通住宅;13000-140002021-09-22金域缇香房山区房山板块五环外普通住宅;17000-180002021-09-16玺源台宣武区宣武板块二至三环间普通住宅;35000-450002021-09-16合生滨江帝景通州区南通州板块五环外普通住宅;17000-180002021-09-08蓝爵公馆房山区房山板块五环外普通住宅;268002021-09-01老工程后期碧桂园温泉小区四期--天资·璟庭房山区房山板块五环外普通住宅;16000-180002021-09-22北京华贸城五期朝阳区北朝阳板块五环外普通住宅;270002021-09-29天竺新新家园三期顺义区顺义板块五环外普通住宅;180002021-09-18金地朗悦二期房山区房山板块五环外普通住宅;15000-160002021-09-15数据来源：CRIC

表3.3-2：2021年9月商品住宅新推案工程一览表工程名称隶属区域板块环线分布物业类型推案套数推案面积〔m2〕京禧阁崇文区崇文板块二至三环间普通住宅21924,134翠林漫步房山区房山板块五环外普通住宅17313,963西山壹号院海淀区上地板块五环外普通住宅13250,720西山壹号院海淀区上地板块五环外普通住宅15043,756天资·璟庭房山区房山板块五环外普通住宅48264,137龙湖·长楹天街朝阳区京通沿线板块五环外普通住宅21233,081北京华贸城五期朝阳区北朝阳板块五环外普通住宅56754,081龙山华府昌平区昌平板块五环外普通住宅12014,661金融街·金色漫香府大兴区黄村板块五环外普通住宅60446,396金融街·金色漫香苑昌平区黄村板块五环外普通住宅44073,473领秀·观山悦昌平区昌平板块五环外别墅4316,747海淀九号海淀区昆玉河板块三至四环间普通住宅54558,840香密园密云区密云板块五环外普通住宅21327,032大苑·海淀名著海淀区昆玉河板块四至五环间普通住宅25131,564长阳光和作用房山区房山板块五环外普通住宅33432,690首开·熙悦山二期房山区房山板块五环外普通住宅66460,040天恒乐活城二期房山区房山板块五环外普通住宅48049,722润泽公馆朝阳区北朝阳板块五环外别墅7932,426温哥华森林四期昌平区昌平板块五环外别墅14148,976天润·香墅湾1号平谷区平谷板块五环外普通住宅37250,878润泽公馆朝阳区北朝阳板块五环外普通住宅;别墅61470,701朱雀门五期宣武区宣武板块二环内普通住宅488,751住总万科·金域华府二期昌平区昌平板块五环外普通住宅57655,342中铁花溪渡顺义区顺义板块五环外普通住宅30438,123金域缇香房山区房山板块五环外普通住宅29028,846鸿坤·曦望山大兴区黄村板块四至五环间普通住宅21028,626天润福熙大道二期朝阳区北朝阳板块五环外普通住宅9623,119香密园密云区密云板块五环外普通住宅33239,870珠光御景丰台区长辛店板块五环外普通住宅69959,815景湖园顺义区顺义板块五环外普通住宅15614,729K2百合湾通州区新华大街板块五环外普通住宅32012,027金地朗悦二期房山区房山板块五环外普通住宅18817,053富东嘉园二期--上东上层朝阳区北朝阳板块五环外普通住宅18219,789瑞丰花园平谷区平谷板块五环外普通住宅49539,749万科幸福汇房山区房山板块五环外普通住宅969,136天竺新新家园三期顺义区顺义板块五环外普通住宅17625,603合生滨江帝景通州区南通州板块五环外普通住宅50444,859涧桥山密云区密云板块五环外普通住宅53942,356中海九号公馆丰台区外丰台板块四至五环间普通住宅;别墅50338,516玺源台宣武区宣武板块二至三环间普通住宅68549,766东亚华欣湾·澜岸怀柔区怀柔板块五环外酒店式公寓40969,647i立方大兴区黄村板块五环外酒店式公寓29917,949数据来源：CRIC

新盘数据分析〔1〕规模分析表3.3-3：北京市9月新盘规模列表 图3.3-4：9月新盘规模分布图规模新盘量〔个〕5万平方米以下75〔含〕-10万平方米310〔含〕-30万平方米330〔含〕万平方米以上1合计14数据来源：CRIC〔2〕建筑形态分析 表3.3-4：北京市9月新盘建筑形态列表图3.3-5：9月新盘建筑形态分布图规模新盘量〔个〕低层0多层0小高层6高层2复合型6合计14数据来源：CRIC〔3〕区域分析表3.3-5：北京市9月新盘区域分布列表图3.3-6：9月新盘区域分布图区域新盘量〔个〕二环内0二环至三环之间1三环至四环之间0四环至五环之间1五环外12合计14数据来源：CRIC〔4〕房型分析新盘户型分析图3.3-7：北京市2021年9月新盘户型分布情况北京市2021年9月新盘户型分布图数据来源：CRIC上市房型分析表3.3-6：北京市2021年9月上市新盘房型表房型套数〔套〕面积段〔平方米〕套数〔套〕比例一房360652.46-55.53㎡671.86%63.17-187.3㎡307885.36%45-50㎡120.33%71.84-71.84㎡310.86%49.66-49.66㎡20.06%32.52-76.06㎡37910.51%㎡270.75%㎡100.28%二房243669.45-99㎡45818.80%85-90㎡873.57%94.23-164.37㎡1124.60%86.59-89.33㎡933.82%83.27-84.53㎡1435.87%63.69-110.85㎡28111.54%89.77-118.15㎡58524.01%㎡30112.36%㎡32413.30%㎡522.13%三房230098.4-116.04㎡793.43%108.17-139.34㎡43418.87%135.39-184.91㎡26011.30%128.34-134.62㎡321.39%114.23-116.34㎡1456.30%105.37-105.37㎡251.09%99.46-157.98㎡48621.13%139.52-163.18㎡2028.78%㎡1315.70%㎡2169.39%㎡1667.22%㎡1245.39%四房144140.62-171㎡10472.22%㎡4027.78%复式20969.41-143.51㎡17684.21%175.42-198.61㎡115.26%㎡104.78%㎡125.74%

去化房型分析表3.3-7：北京市2021年9月上市新盘去化表房型上市量(套)去化量(套)去化比例〔%〕一房36061774.9%二房24361676.9%三房2300642.8%四房14400.0%其他00——复式20900.0%别墅00——合计86954084.7%数据来源：CRIC

3.4成交分析商品住宅成交量小幅下降，但继续保持在高位2021年9月，北京住宅成交量为139.8万平方米，环比下降20%，同比上涨89%；其中，商品住宅成交量为133.1万平方米，环比上月下降24%，同比上涨93%；政策性住房成交6.6万平方米。九月份商品住宅成交量小幅下滑，“金九银十〞未能如期的出现，十月份成交量也很难有所突破。图3.4-1：北京住宅、商品住宅市场成交情况2021.09-2021.09北京住宅市场成交走势2021.09-2021.09北京商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC

2021年9月，商品住宅成交面积段排名第一的为80(含)-100平方米面积段，本月成交量为42.9万平方米，占总成交量32%，比上月下降9%；140(含)平方米以上面积段成交面积为42万平方米，在各面积段中成交量次高，占总成交面积的32%。图3.4-2：北京商品住宅市场各面积段成交量情况2021年9月北京商品住宅市场各面积段成交量分布图2021年9月北京商品住宅市场各面积段成交量占比图数据来源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市场成交仍以三室、二室为主。成交面积分别为49.4万平米、44.1万平米，分别占成交总量的37%、33%，其中三室成交套数为3953套，二室成交套数为4802套；本月一室成交面积为11.4万平方米，占成交总量的9%，为本月各户型成交量排行第三。

图3.4-3：北京商品住宅市场各户型成交量情况2021年9月北京市商品住宅市场成交户型套数结构图2021年9月北京市商品住宅市场成交户型面积占比图数据来源：CRIC2021年9月，商品住宅成交量以大兴区最高，成交面积为21.5万平方米，环比上月上涨9%，该区成交面积占成交总量的16%，大兴区本月成交量最高的为悦廷工程，该工程本月成交量为2.76万平方米；远郊区县本月成交量为21万平方米，占成交总量的16%，为本月区域成交量的第二位；本月石景山区本月成交0.9万平方米，环比上月上涨766.2％，为本月成交上涨幅度最大区域；海淀区本月成交5.9万平方米，环比上月下降42％，为本月下降幅度最大区域。

图3.4-5：北京商品住宅市场各区域成交量情况2021年9月北京各区域商品住宅成交分布图2021年9月北京各区域商品住宅成交面积占比图数据来源：CRIC2021年9月，10000(含)-14000元价格段成交量最大，成交量为33.6万平方米，所占比重为25%，较上月成交量下降9.7％，此价格段成交量主要为中国铁建·梧桐苑工程，该工程本月成交量为10.8万平方米；其次为18000(含)