安宁大屯新区项目市场研究82p

安宁大屯新区工程市场研究

目录第一局部工程属性分析 4一、工程地段 4二、工程区位 4三、技术指标 5四、工程资源 5〔一〕自身资源 5〔二〕周边资源 6五、交通流量 6六、价值判断 7七、SWOT分析 7八、属性界定 7第二局部城市属性判断 8一、城市开展规划 8〔一〕城市规划方向 9〔二〕商业开展规划 10二、经济运行分析 10〔一〕经济运行情况 10〔二〕居民消费情况 12〔三〕消费市场现状 13〔四〕商务开展现状 15三、城市属性界定 15第三局部区域属性研判 16一、区域市场分析 16〔一〕区域规划范围 16〔二〕区域规划理念 17〔三〕区域招商引资 18〔四〕区域建设目标 18二、区域属性界定 18第四局部竞争环境分析 19一、住宅市场 19〔一〕市场格局分析 19〔二〕重点工程分析 20二、商业市场 25〔一〕市场格局分析 25〔二〕重点工程分析 26三、商务市场 27第五局部核心商圈分析 28一、核心商圈范围 28二、商业需求估计 28三、商圈商业普查 30四、商圈流量分析 31五、区域商业空间 31第六局部客户特征分析 33一、自住客户需求特征 33〔一〕客户购房需求 33〔二〕客户购房意向 38〔三〕客户个人及家庭背景 40二、经营客户需求特征 42〔一〕客户经营现状 42〔二〕客户投资、经营意向及需求 44〔三〕客户大屯新区商铺投资意向及需求 47〔四〕客户大屯新区商铺投资能力 48〔五〕客户个人及家庭背景信息 49三、消费客户需求特征 50〔一〕客户消费行为 50〔二〕客户大屯新区商业工程消费意愿 54〔三〕客户个人和家庭背景信息 57四、企业客户需求分析 59〔一〕客户办公现状 59〔二〕购置需求分析 60〔三〕工程选择意向 60五、品牌商家需求分析 61〔一〕国美电器 61〔二〕港都家具 62〔三〕滔博运动 63〔四〕美好家园 65〔五〕宇莹服饰 66〔六〕大明星KTV 67〔七〕拿渡麻辣香锅 68〔八〕肯德基 69第七局部工程研究结论 70一、住宅开展分析 70二、商业开展分析 71三、商务开展分析 73四、综合开展建议 73附件：突破商业地产开发瓶颈 75——商业地产成功招商攻略 75一、商业地产招商特点 75二、商业地产招商误区 77三、商业地产招商核心要决 78四、商业地产招商工作的操作要点 80第一局部工程属性分析工程属性分析旨在表现基地研究所获得的相关资料，对于地块位置、现状、资源等进行了解，做出初步的地块属性判断。一、工程地段本案位于安宁市大屯城市新区的核心位置——片区主干道大屯路和珍泉路交叉口东北角，可以方便的到达周边规划片区，地理位置优越、交通条件便利，具有较强的区域辐射能力。二、工程区位根据安宁市主要片区总体规划，大屯城市新区是城市中心区连接规划中的麒麟片区、武钢片区和安宁市职业教育产业基地的咽喉。工程用地距离城市核心区直线距离约1.5公里，距离麒麟片区中心和职业教育产业基地中心的直线距离都在3公里左右。图1-1工程区位示意图三、技术指标本案用地性质现为居住用地，共45亩，容积率为3.5。根据贵方关于工程的设想，希望工程以一个综合体的工程入市，打造成为安宁具有区域影响力的地标性工程，对于住宅、商业、写字楼等物业类型都有一定规模的考虑。表1-1工程根本指标信息表总占地面积45亩容积率3.5绿地率≥40%建筑密度28%地上建筑面积10-11万平方米地下建筑面积地下两层，负2层均为车库，负1层50%为车库，50%为商业目前的物业面积分配住宅约5万平方米；商业约3万平方米；公寓、写字楼约2～3万平方米。四、工程资源〔一〕自身资源工程地块仅45亩，自身资源匮乏，其核心优势在于其无可替代的区位和地段。图1-2工程周边资源分布图〔二〕周边资源1、现有资源交通条件：位于大屯片区主干道大屯路和珍泉路交汇处；教育资源：周边分布有安宁中学和安宁实验学校都是安宁区域的重点学校；行政配套：安宁市公检法机关新址设置于工程周边区域；人气气氛：周边住宅小区陆续交房，人气处于初步聚集阶段。2、潜在资源体育配套：工程对面地块规划建设为运动场馆，工程便利性得天独厚；商业气氛：工程周边的社区商业处于逐步升温阶段，宁湖峰境工程商业步行街进入实际运作阶段，政府重点规划建设商业工程金色商业中心已经开工建设，建设银行大楼已经楼成等，都预示着区域商业具有巨大的开展潜力。图1-3工程周边商业分布图五、交通流量通过对工作日和休息日的车流量和人流量监测我们可以发现，目前区域内部车流量大于人流量，且人流量约在5500人/日的水平。上述结果说明，目前区域内部居住气氛、人气气氛都处于很低的水平，尚需要较长的时间进行培育。表1-2工程主入口交通流量监测表监测点工作日休息日日均车流量估计〔辆/日〕日均人流量估计〔人/日〕日均车流量估计〔辆/日〕日均人流量估计〔人/日〕大屯路与珍泉路交叉口7730554363205520六、价值判断核心价值：区位和地段优势；附加价值：周边区域未来配套齐全，开展潜力巨大，具备形成区域核心商圈的条件。七、SWOT分析表1-3工程SWOT分析表工程优势工程机遇地段优势明显，处于大屯新区核心位置；周边区域开展，周边社区入住率不断提升，社区商业逐步开展；未来周边配套资源丰富。区域规划明确，未来将和现有中心区一起开展成为安宁区域的配套效劳中心区；安宁城市经济快速开展，整体定位为工业城市，强化了大屯新区未来的开展地位。工程劣势工程挑战用地性质尚不明确；如果根据设想打造成为综合性物业工程整体体量偏小；工程自身资源有限，必须通过其它方式寻求工程的核心定位，推开工程自身价值彰显。区域商业成熟度提升需要加以时日；对面的金色商业中心是区域规划重点建设的商业工程，会对工程的商业定位形成直接竞争；伴随着安宁中心城区的改造，大量的商业工程将会在中心城区出现，形成强烈的人流竞争关系。八、属性界定安宁的经济开展潜力和大屯新区未来的开展规划，加之工程拥有良好的区位地段条件，使得工程具备了良好的开展前景。伴随着安宁城市中心区改造的启动，大量的商业工程将会在中心城区涌现，加之区域内部金色商业中心的竞争，工程未来的商业局部面临较大的市场威胁，另外区域的商业成熟尚需时日，将导致工程的商业、商务功能的考虑面临一定的市场风险。第二局部城市属性判断安宁市地处滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心区２８公里。北面与西山区、南面与晋宁县接壤，西南与易门县、西北与禄丰县相连。２００８年建成区面积２０平方公里。安宁市域范围包含７个镇和２个街道办，总面积为１３０１平方公里。一、城市开展规划城市规划区控制范围：连然和金方两个街道办事处行政辖区范围及太平、温泉、草铺三个镇镇域大局部范围和青龙、县街两个镇的小局部范围，城镇重点建设控制区总面积约４１０．１４平方公里。城市规划区：连然和金方两个街道办事处的行政辖区范围及温泉、县街和草铺三个镇的镇域局部范围，城市规划区总面积约１４５平方公里。图：2-1安宁市市域城镇体系规划图〔一〕城市规划方向1、城市总体开展目标根据?云南省安宁市城市总体规划〔2021-2021〕?安宁城市开展的总体目标是建设可持续开展的资源节约型现代化绿色工业城市。2、城市开展目标与性质森林式、环保型、园林化的现代绿色工业强市和休闲养生名城，现代新昆明的西部新城，中国西部重要的工业基地。3、市域产业布局规划图2-2安宁市域产业开展规划图图2-2安宁市域产业开展规划图4、产业开展目标西部——重化工与能源产业区南部——水资源保护与生态农业区中部——城市中心区东部——体育与文化创意产业区北部——螳螂川旅游度假与景观带5、城市开展规模近期至２０１２年，城区城镇人口为３０万人。远期至２０２０年，城区城镇人口为４２万人。城区城镇人口规模预测：城区城镇人口最终到达９０万人。〔二〕商业开展规划由于安宁城市整体定位为工业城市，所以目前暂未提出专项的商业开展规划。从城市整体规划的角度来看，城市中心区、大屯城市新区、太平镇和温泉镇将会形成一定体量的商业供给。城市中心区和大屯城市新区将会形成区域性的商业中心，而太平将以住宅居住配套商业为主，温泉那么以旅游休闲配套商业为主。二、经济运行分析〔一〕经济运行情况1、地区生产总值安宁市的区域生产总值呈现稳步上升的整体趋势。2021年全市完成生产总值120.70亿元，同比增长11.2%，地区生产总值在昆明市十四个县〔市、区〕中排名第5位，增长速度排名第10位。图2-32005-2021安宁区域生产总值开展趋势图2021年安宁区域生产总值中：第一产业增加值7.14亿元，增长6.1%，第二产业增加值71.53亿元，增长10.6%，其中：工业增加值66.13亿元，增长8.6%，第三产业增加值42.03亿元，增长13.2%。表2-12005-2021安宁区域生产总值分产业构成情况图年份第一产业增加值〔亿元〕增长率〔%〕第二产业增加值〔亿元〕增长率〔%〕第三产业增加值〔亿元〕增长率〔%〕2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2021年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2021年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定资产投资2021年安宁市完成固定资产投资总额52.59亿元，增长41.2%，在昆明市十四个县〔市、区〕中排名第6位，增长速度排名第11位。从开展趋势上看，安宁的固定资产投资总额值和增长率都呈现出“V〞型特征，2005年大幅增长后，2006、2007相继出现了负增长，从2021年才重新走向恢复期，2021年才逐渐恢复超过了2005年的水平。图2-42005-2021安宁区域固定资产投资总额开展趋势图在2021和2021年安宁固定资产投资总额恢复性增长的过程中，房地产扮演了重要角色，房地产投资额在固定资产投资总额中的占比不断提升，2021年安宁房地产投资完成20.02亿元，增长36.8%。图2-52005-2021安宁区域房地产投资额开展趋势图〔二〕居民消费情况1、社会消费品零售总额2005-2021年安宁市社会消费品零售总额翻了一番，从12.48亿元增加至25.31亿元，并且保持了较高的增长率，居民的消费需求和消费能力都有了较大幅度的提升。图2-62005-2021安宁区域社会消费品零售总额开展趋势图2、城镇居民人均可支配收入2005-2021安宁区域城镇居民人均可支配收入总额逐步提升，但增长率在2006和2021年分别出现了6.8%和4.1%的低值，与其他年份形成显著差异。这主要是由于安宁是以工业为主的城市，整体的居民收入水平受产业开展影响较大。2021年安宁市社会消费品零售总额在昆明市十四个县〔市、区〕中排名第5位，增长速度排名第12位。图2-72005-2021安宁区域城镇居民人均可支配收入开展趋势图3、城镇居民人均消费性支出受到收入变化的影响，从居民人民消费性支出方面我们也可以看到类似的开展趋势。2021年城镇居民可支配收入在昆明市十四个县〔市、区〕中排名第1位，增长速度排名第14位。图2-82005-2021安宁区域城镇居民人均消费性支出开展趋势图〔三〕消费市场现状2021年，在国家一系列刺激消费、扩大内需政策的拉动下，安宁市消费品市场出现了市场繁荣活泼、消费需求快速增长的大好形势，2021年全年实现社会消费品零售总额253135万元，同比增长18.1%。1、安宁市市消费品市场运行特点全年消费品市场快速增长从全年消费品市场，一季度安宁市社会消费品零售总额增长28.8%，二季度增长27.6%，三季度增长20.6%，四季度增长18.1%，充分展现了安宁城乡市场的活泼和繁荣。城乡市场共同繁荣在城市居民收入预期增长的大背景下，城市居民消费，消费信心逐步恢复，推动了城市消费品市场的繁荣活泼。2021年城市实现消费品零售额180517万元，同比增长20.6%；随着安宁市农村居民收入的增加和新农村建设的逐步深入，拓宽了农村市场的消费领域，在各级政府消费惠农政策的强力刺激下，农村市场的潜力得到进一步挖掘和释放，农村实现消费品零售额72616万元，同比增长12.4%。住宿餐饮业继续保持快速增长安宁市居民消费结构的不断升级，消费的理念转变，带动了住宿餐饮业快速增长。安宁市住宿餐饮业实现零售额49925万元，同比增长23.9%，增速高于批零业增速6.2个百分点。非公有经济快速开展2021年,安宁市积极营造公平、公正的市场竞争环境，为非公有经济开展提供了良好的开展空间，确保了非公有经济一直保持着快速开展的势头。安宁市非公有经济实现零售额156267万元，同比增长16.4%。2、三大因素推动安宁市消费品市场快速增长消费结构升级促进了消费增长随着城乡居民收入的不断提高，居民的生活质量得到切实提高，消费由必需型逐步向开展型和享受型转变，加之国家的“汽车下乡〞、“小排量汽车减免购置税〞、“家电下乡〞等一系列政策的实施，加快了消费结构的升级，汽车和住房消费继续成为2021年消费亮点,促使安宁市消费市场快速增长。国家宏观政策对安宁市消费品市场快速增长起了重要作用2021年各级政府不断出台扩大内需刺激消费的惠民政策，通过建立正常的工资增长机制，实施提高离退休人员养老金标准、最低工资标准和失业保险金标准，增发低保对象临时补贴以及上调个人所得税起征点等政策，切实提高居民收入，居民购置力增强。通过增加财政的转移支付，在全国范围内对义务教育对象实行免收学费，医疗保障等社会保障措施逐步到位，居民后顾之忧得到缓解，消费信心增强，消费潜力得以释放，对安宁市消费品市场快速增长起了重要推动作用。假日经济拉动消费品市场的增长自国家改革休假制度，人们有了更多的假期，节假日期间，特别是春节黄金周、中秋国庆两个大黄金周期间，各商家纷纷开展让利促销活动，让消费者感受到实实在在的优惠，节日市场热点纷呈。各超市在货源准备上更加注重绿色健康，蔬菜、肉制品、名牌烟酒、水果等节日商品销售火爆，服装商品大幅打折，吸引和刺激了消费者的购置欲，凸显了“假日经济〞的魅力。〔四〕商务开展现状由于城市整体定位为工业城市，城市第三产业开展程度较低，目前市场也没有专业的写字楼出现，也从侧面反映了城市商务开展水平的落后，市场对于专业写字楼的需求尚不明朗。三、城市属性界定安宁市是典型的工业城市，无论从产业结构，还是居民收入和消费能力的变化都变现出极强的产业相关性。根据城市的未来的开展规划，工业仍将是城市开展的核心，但有新参加了旅游度假和体育文化产业等，这将为城市注入新的生机与活力。伴随着城市中心区的扩大与改造，城市中心区将会承当更多的区域效劳配套、商业商务的功能，形成新的开展机遇与空间。第三局部区域属性研判一、区域市场分析〔一〕区域规划范围安宁宁湖新城是安宁目前建设规模最大、投资最多的城市建设重点，是效劳配套大工业和现代效劳业的城市综合区。宁湖新城总规划面积15平方公里，其中大屯片、宁湖片7.1平方公里为重点核心区。大屯片规划面积3.28平方公里，以行政办公、文化教育、卫生、体育、商业、金融以及住宅为主，人口规模8万人。宁湖片规划总面积3.82平方公里。以宁湖公园〔水域面积0.85平方公里〕为主，将形成城市滨湖休闲、康体休闲、自然生态的城市标志性公园。图3-1宁湖片区开展规划图〔二〕区域规划理念为培育新的经济增长点，高效促进宁湖新城良性化开展，树立经营城市的理念，发挥宁湖新城城市平台效劳业、商业产业聚集、招商引资促动、内需拉动的积极作用，宁湖新城不断优化建设性详细规划，加强根底设施、市政公共效劳设施和商业设施建设，充分考虑土地开发的经济效益，坚持不断调整和优化工程建设的规划设计，强化商务休闲娱乐和商业购物的功能，突出特色、做优环境、提升城市品质。致力将宁湖新城打造成高端的休闲商务区、最具特色的餐饮购物聚集区、最好的休闲娱乐区。宁湖新城按照“5331新区开发建设模式〞，坚持“统一规划、统一征地拆迁安置、统一配套根底设施、统一公益性工程建设、统一招商引资〞；破解了“二次搬迁、城中村、失地农民身份〞三大关键问题；全面提高了“农民综合素质、农民生活水平和城市规划建设水平〞；搭建了“一个城市融资投资、招商引资平台〞。宁湖新城逐步实现了“商业效劳、文化教育、休闲娱乐等产业功能向宁湖新城集中、资源土地向宁湖新城集中、农民就地向宁湖新城集中〞的三集中创新。〔三〕区域招商引资截至2021年年底宁湖新城各类投资工程共38个，其中：已建设竣工工程24个，已开工和即将启动建设工程14个。实际投入资金24亿元，初步统计，固定资产投资累计达45亿元。〔四〕区域建设目标2021年，宁湖新城的区域建设目标可以概括为以下两个方面。第一，加大招商引资力度，加速引进城市根底设施建设和市政公共效劳设施建设以及商业设施建设的工程，努力提升新城的品质和档次。第二，加强新城的综合管理和效劳，提高效劳工作水平和工作效率，使洽谈工程早日落地，引进工程早日开工，开工工程加速建设。加速推进“金色商业广场〞、“工商局办公楼〞、“安宁公交车站场〞、“移动办公大楼〞、“鼎立医院〞以及“金色半岛〞、“保利·宁湖峰境〞住宅小区等一批工程建设。金色商业广场位于宁湖新城中心位置，总规划用地面积5合84.47亩，总建筑面积85927.47平方米，主要建设内容为集中商业购物广场、大型超市、品牌餐饮、健身中心、精品风情街、电影超市等。安宁鼎立医院是由昆明鼎立医院投资建设的综合性医院，工程占地面积20亩，总建筑面积20210平方米，主要建设内容为门诊、医技、住院综合楼，行政、后勤综合楼。二、区域属性界定伴随着保利宁湖峰境、金色半岛、欣和雅苑等周边一大批住宅工程的相继交房，区域的居住气氛将进入逐渐提升的阶段，目前现有的社区商业也逐渐受到市场关注，特别是伴随着保利宁湖峰境工程商业街的启动和金色商业中心工程的面市，加速推动了区域成熟度的提升，商业和居住价值逐步彰显。从区域属性来看，区域定位效劳配套大工业和现代效劳业的城市综合区，我们认为区域的商业将获得较大的开展空间，居住价值也将提升。区域对于商务空间需求缺乏，由于周边区域都为重型工业或化工企业其对总部经济开展模式的支撑有限。第四局部竞争环境分析根据贵方对于工程开展方向的设想，我们将针对区域的住宅、商业和商务市场进行分析，以考察上述物业的市场空间。一、住宅市场〔一〕市场格局分析安宁住宅地产成为各界关注的重点，首先源于太平。伴随着恒大金碧天下、万辉星城、昆华苑等一批大盘工程的相继进入，太平板块借助于昆明临近的区域优势，先于其他区域开始如火朝天的房地产开发。其次是温泉的旅游地产，安宁温泉作为昆明最为临近的温泉旅游区，也吸引了旅游地产开发商的目标，建设了以温泉山谷为代表的一批旅游度假工程。2021年昆明重新提出了“一湖四片〞的城市整体规划，安宁也针对自身特点重新提出“三区一带〞的规划布局，明确了各个区域的开展重心，也使得安宁中心城区改头换面，快速开展的机遇。经过两年时间的孕育，安宁区域已经形成太平、温泉、中心区三足鼎立的住宅开发格局。图4-1安宁区域住宅地产格局〔二〕重点工程分析本案位于安宁大屯新区的核心区位，就目前安宁住宅市场的特点来看，我们认为工程的核心竞争区域应限定于中心区。在这一区域内，近期最有代表性的楼盘应数宁湖峰境和伊皇晶座，前者是安宁中心区品质楼盘的代表，伊皇晶座那么是安宁城市核心地段首次推出的高层住宅工程。1、宁湖峰境保利宁湖峰境工程占地240亩，总建筑面积30万平方米，建筑密度为24.8%。地址位于安宁连然镇大屯新区。从保利产品的定位中，保利宁湖峰境工程作为安宁市城市中心最大、最高端的一个工程，产品定位瞄准中、高端消费群体。工程在产品战略中，明确以高性价比的精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发，走综合型地产的开展方向。表4-1宁湖峰境工程根本信息表名称保利宁湖峰境开发商保利集团所属区域安宁市连然镇规划设计广州城建设计院营销筹划中原地产电话6423616地址安宁市连然镇大屯新区物业类型小高层、洋房、别墅占地面积占地240亩容积率1.6总建筑面积30万平米总户数1800绿化率40.2%交房标准毛坯目前主力产品100-400平米层高3米交房时间2021年3月31号价格小高层2680元/平米，联排别墅4000-8000元/平米交通状况位于大屯新区，离安宁3-5分钟路程社区配套规划商业，会所等周边环境紧邻安宁中学，安宁公安局，检察院，法院，安宁万人青少年活动中心工程特色水景营造较好，绿化面积较大，产品有特色。宁湖峰境规划有别墅、洋房、小高层、高层和主题商业。其中主题商业工程前端，宁湖路旁，公检法及上城名筑对面。别墅区位于工程的核心区域，是水景区域内，根本做到每户别墅都能见水。洋房区在别墅区后，围绕别墅区；小高层围绕洋房区；而高层住宅那么在工程的后侧。图4-2宁湖峰境产品位置分布示意图工程的洋房以3房和4房为主，小高层以2房和3房为主。2房面积根本都设计在100平米左右，3房面积段集中于130-140平米的区间，4房面积根本在200平方米左右，整体设计以居家舒适为主旋律。表4-2宁湖峰境工程产品信息表工程分栋统计户型栋数户型户型平均面积户数可售面积整盘比例别墅双拼C户型小计8C285.9164574.411.81%双拼D户型小计4D32182568.36三联排A户型小计1A1953585.17三联排B户型小计6B246184436.88四联排A户型小计16A1936412393.6四联排B户型小计7B246286893.74多层多层小计10949.02%高层9层J户型小计24272.51%9层F户型小计8212层J户型小计76612层F户型小计1F1449613898.4612层H户型小计2H9735033993.6418层H户型小计1H9828828440.52住宅类总计185524860993.33%商业总计10617754.126.67%整盘汇总1961266363.1100.00%工程营销重点倾向于时尚感与稀缺感的结合，主要突出在细节上和产品上。突出工程与周边楼盘之间的层次，希望通过这样的营销来拔高产品价格。图4-3宁湖峰境工程定位策略分析图伴随着市场环境的一路走好，工程价格也不断攀升，小高层价格从销售初期的2680元/平米，涨至4000元/平米。图4-4宁湖峰境工程营销策略分析图表4-3宁湖峰境工程综合评价表工程要素评价工程规划宁湖峰境整体规划有特色，前后错落有致，水景布置合理，整个工程采光景观处理较好，水景利用有特色。产品产品主要是别墅、洋房、小高层和高层。产品突出舒适感与实用的结合。价格伴随着市场整体形势走好，工程价格稳步提升，小高层价格从最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安宁市中心区中高档楼盘客户主要为安宁本地昆钢、云天化等企业职工换房者。销售情况在2021年受整体市场环境影响，经历了短暂的滞销，在市场整体回暖，安宁投资价值提升的背景下，从2021年开始，工程去化速度较快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安宁市百花西路，电力大厦东侧。建筑面积约5万平米。本工程位于安宁市中心传统核心商业区，周边拥有强大生活配套，几乎囊括了安宁市的主要高档消费场所。表4-4伊皇晶座工程根本信息表工程名称伊皇晶座工程图示工程位置安宁百花西路电力大厦东侧售楼部位置安宁百花西路电力大厦东侧开发商云南卓可力房地产开发设计单位海南元正建筑设计咨询建筑面积48190.17㎡层数21层物业类型住宅、商业车位145住宅总套数190套〔回迁房42套〕户型面积区间88.74㎡-139.58㎡开盘时间2021-5-29绿化率16.22%开盘均价4860元/㎡开盘销售率93%容积率7.13交付标准毛坯交通状况工程所在地交通是四通八达，百花路、金方路、洪源路、连然街迅速抵达整个市区。距安宁市客运站需3分钟车程。周边环境工程自身近2万㎡商业，工程周边市政商业配套齐全，有金方超市、连然综合市场；亲亲宝贝幼儿园、连然小学、安宁一中客户来源以安宁本地客户为主伊皇晶座工程立面风格为后现代风格，双子塔楼式设计，每座建筑高71米，共21层，精心打造安宁的地标建筑。1-5层营建20000平米大型商业工程必然使其成为安宁市地标型商业场所。6-21层为工程住宅，两梯六户设计，户型以两房三房为主，面积区间89-139平米。工程共有190套房源，其中回迁房42套，对外销售房源148套。2021年5月30日开盘销售，截至中午12：40，销售139套。7种户型，面积区间88.74㎡-139.58㎡，均价约4860元/㎡。表4-5伊皇晶座产品配比与价格说明表楼栋房型户型面积区间〔㎡〕推出套数〔套〕单价区间(元/平方米)总价区间〔万元〕销售套数A座2房A1/A4314577-508740-71313房A3/A56462B座2房A4/B115153房B3/B53831汇总7种户型148139A1户型：2室2厅1卫1厨1阳台，参考建筑面积89.26平米户型优点：舒适客厅揽尽社区主景，俯瞰城市繁华；卧室观景飘窗，尽揽城市风景；明厨明卫，采光、通风俱佳，尽享惬意人生。A3户型：3室2厅2卫1厨1阳台，参考建筑面积139.58平米户型优点：超大客厅开阔气派，配以落地窗，视野辽阔；客厅、主卧、次卧与7.5公顷百花公园比邻向往，奢享满眼青翠、鲜氧生活；客房飘窗，尽揽城市街景繁华，双卫通透，厨房明亮；户型整体方正，布局合理，让您尽享舒适人生。A4户型：2室2厅1卫1厨1阳台，参考建筑面积91.62平米户型优点：主卧、次卧采光通透，视野开阔，直面社区主景观；开发式客厅舒展大气，全名独立观景阳台，舒适写意；明厨明卫，营造健康空间，安享依然生活。A5户型：2室2厅1书房1卫1厨2阳台，参考建筑面积113.8平米户型优点：户型布局合理，客厅宽阔，客厅、主卧、次卧、书房全采光设计，面朝社区主景观；双阳台前后拥揽精致景观，鲜氧生活穿堂过户，拉阔生活功能空间；宽敞厨房，美味飘香。B1户型：2室2厅1卫1厨1阳台，参考建筑面积114.02平米户型优点：户型全明设计，通透性极佳；客厅落地窗彰显大家风范，卧房观景飘窗，尽揽城市繁华街景；独立功能阳台设计，延展生活空间。B3户型：3室2厅2卫1厨1阳台，参考建筑面积138.71平米户型优点：全明设计，客厅通透，与阳台衔接，更显辽阔；客厅、主卧、次卧直面社区主景观，客房俯瞰繁华城市街景；明厨明卫，更显健康理念，安享怡然生活。B5户型：2室2厅1书房1卫1厨1阳台，参考建筑面积123.75平米户型优点：户型全明设计，通透性极佳；客厅落地窗彰显大家风范，独赏城市繁华，卧房观景飘窗，尽揽城市社区主景观；独立功能阳台设计，延展生活空间。二、商业市场〔一〕市场格局分析在现代新昆明的总体规划中，安宁被纳入昆明都市圈“一湖四片及二城〞的总体战略规划中，加之去年以来，安宁片区进驻了多家知名房地产开发商，住宅开发带动了社区商业步入一个新的开展方向。安宁传统的商业格局渐渐有所转变，最显著的特点是商业开展开始由安宁主城区开始向太平新区、大屯新区及温泉镇转移，形成四足鼎立之势。安宁主城：伊皇晶座、金方大厦、东湖金城等工程相继面市，安宁中心城区的价值进一步被市场认可，商业升级也开始起步，伴随着安宁中心城区旧城改造的步伐，安宁主城的商业气氛将进一步提升。大屯新区：保利·宁湖峰境及金色半岛、欣和雅苑等地产工程相继入驻。保利·宁湖峰境的社区商业街目前正在对中高档餐饮、社区超市、便利店、药店、银行等品质生活需求商业进行招商工作，肯德基、广州御元堂SPA的进驻意向均比拟强烈。温泉小镇：目前正在建设中的温泉山谷工程，占地9600亩，规划了国际会议中心、五星级度假酒店、风情商业街、餐饮娱乐中心、民俗文化展示馆、民族工艺品制作中心等配套设施，可以说几乎考虑了休闲度假生活的全部要求。太平新区：未来15年，太平新区将吸资500亿元打造中国奥林匹克小镇，总开发面积达62平方公里，而其距离昆明主城区20公里、新昆安、高海和安晋三大干线汇交于此的地理优势，颇具商业开展潜力。自2005年开始，一拨又一拨的开发商奔赴太平新区考察，寻找新的商机。据了解，目前这一片区的商业支撑来自于在建的地产工程万辉·星城及恒大·金碧天下社区商业。其中万辉·星城三期“时光九篇〞拥有3000平方米的社区商业配比、恒大·金碧天下那么拥有90000㎡国际航母配套打造的综合生活效劳区。包括了铂金超五星级酒店，会议、饮食、娱乐、健康、运动和商业等六大中心及一所国际双语幼儿园。其中饮食中心建筑面积约9000㎡，设有高档次宴会中西餐厅、中档风味特色餐厅、无国界食府三个功能分区，可供享用中外各地域名品佳肴。娱乐中心建筑面积约8000㎡，内设电影城、各种档次的影视厅、歌舞中心、儿童欢乐中心等。商业中心建筑面积约4300㎡，将结合旅游度假中心，设置公交车站，配备大型超市、精品店、金融、生活配套等多种职能，便利购物需求。〔二〕重点工程分析结合工程处于大屯新区的核心位置的区位特征，我们认为工程将来需要重点关注的商业工程主要有同区位的金色商业中心和宁湖峰境商业街，竞争区位的伊皇晶座、金方大厦和东湖金城。表4-6安宁区域重点商业工程列表工程名称伊皇晶座金色商业中心宁湖峰境商业街金方大厦东湖金城工程区位安宁主城大屯新区大屯新区安宁主城安宁主城工程定位地标性商业场所安宁商业地标安宁最高档的商业步行街传统商业核心大型商业综合体商业面积〔平方米〕2000085927.4717754待定130000业态规划尚未确定集中商业购物广场、大型超市、品牌餐饮、健身中心、精品风情街、电影超市等。安宁最高端的，也是第一个步行体系的商业街，肯德基、广州御元堂SPA的进驻意向均比拟强烈。目前正在对中高档餐饮、社区超市、便利店、药店、银行等品质生活需求商业进行招商工作。在原有商业经营根底上进行升级，上部为住宅规划为都市豪宅产品。休闲中心〔咖啡、茶、健身3000平米〕、娱乐中心〔KTV10000平米、酒吧、影院8000平米〕、饮食中心〔高档餐饮7000平米、美食广场3000平米〕、购物中心〔超大型超市10000平米、名品购物街8000平米、大型家居市场〕。三、商务市场安宁区域由于产业结构特征，市场对于专业商务楼宇体量需求有限，大规模推出商务体量也面临较大市场风险，未来新入市工程可能会形成少量的市场供给。第五局部核心商圈分析一、核心商圈范围工程位于大屯新区主干道大屯路和珍泉路交叉口，根据区域的交通条件、区域地形以及城市的经济开展情况，我们设定工程的分级商圈辐射范围如下。核心商圈——工程所在地1公里范围内，即大屯片的主要区域；主要商圈——宁湖新城整个区域，由宁湖片和大屯片共同构成；次要商圈——包括城市中心、昆钢、麒麟片区和安宁市职业教育产业基地区域，其中，麒麟片区和教育产业基地区域工程的辐射能力相对较强；特殊商圈——即武钢工程用地区域，主要是由于工程相对于城市中心距离该区域范围更近，具有一定的区位优势。图5-1工程商业覆盖范围示意图二、商业需求估计人口比例对应的需求面积可由未来人口推算，运用人口与所需要商业面积的比例关系〔按国际标准水平1：1，即人均商业面积到达1平米〕，推算出区域未来需求的商业体量。工程周边1公里范围内，目前共有19个住宅工程，总户数约16075户，以每户3人来估计，目前核心商圈区域居住人口约为29348人，最高居住人口约为48225人。另需综合考虑，宁湖新城大屯片规划人口规模为8万人。表5-1核心商圈人口量估计表序号住宅工程名称总户数〔户〕入住率〔%〕目前人口数〔人〕最高人口数〔人〕1金沙小区36770%77111012兴屯小区98495%280429523兴屯二区7095%2002104宁和家园136100%4084085文苑雅居167433%165750226大屯新村23090%6216907天竹苑326490%881397928江东天然居120040%144036009宁湖东岸小区36090%972108010一碗水社区165100%49549511连然新苑48100%14414412金屯花园700100%2100210013金屯二区34895%992104414金色半岛13262%80397815祥和上城581100%1743174316欣和雅苑480100%1440144017丽景家园149692%4129448818宁湖峰境180010%540540019盛世风景8460%02538总计1607561%2934848225通过对工程周边的二手房市场的调查，共采集有效样本19个，经过计算后周边区域住宅目前的二手房销售均价约为3181元/平方米。表5-2核心商圈二手房产品价格表工程名称房型户型面积〔平方米〕总价〔万元〕均价〔元/平方米〕上城明珠4房2厅149503356华西馨苑3房2厅110383439金城花园4房2厅125352804兴屯二区4房2厅146382607宝兴佳园2房2厅108333046天然居3房2厅229632751文苑雅居3房2厅130403077文苑雅居3房2厅127362835宁湖左岸3房2厅108403704文苑雅居2房2厅97414227丽景家园4房2厅158412595宝兴佳园4房2厅100444400文苑雅居4房2厅150473133欣和雅苑3房2厅110353182天然居——164472866宝兴花园——120423500金方路——100282800宁湖左岸——120463833金色半岛——132463485总体24837903181三、商圈商业普查工程核心商圈目前没有在营的商业工程，共有在营商铺约935个，总面积56146平方米，目前总体空置率为35%，在营商铺面积为36520平方米。表5-3工程核心商圈商铺情况普查表街道名称在营商铺情况空置商铺情况商铺总量〔个〕商铺总面积〔平方米〕空置率在营商铺数量〔个〕在营商铺面积〔平方米〕空置商铺数量〔个〕空置商铺面积〔平方米〕大屯路57676535205292881723%大屯南路21106835196056302865%大屯西路222088325025233811%富安路865849552407141825629%规划路442094623450232810%金康路2318712062543249625%金屯路1247138112350159470%金兴巷60379942276440266%景兴街755064226471281480%泉山路351804————3518040%人民路4104333303743476%无名路5254159846121501002746%兴屯路165135851465090%珍泉路684577392957107753439%总计49236520443196269355614635%从可获得商铺价格来看，大屯新区各路段目前平均的商铺面积为60平方米，平均租金为39元/平方米，月，平均销售价格为6083元/平米。工程所在的大屯路和珍泉路目前商铺销售均价分别为6129元/平方米和6175元/平方米。表5-4工程核心商圈分路段商铺价格情况调查表街道名称商铺平均面积〔平方米〕目前平均租金〔元/平米，月〕销售均价〔元/平米〕大屯路96416129大屯南路54356125大屯西路9440——富安路59416540规划路47396024金康路58385915金屯路32406250金兴巷63406316景兴街40355682泉山路52365860人民路12328571无名路67385436兴屯路4641——珍泉路70416175总计60396083四、商圈流量分析在工作日，工程周边人流量和车辆量在上下班时间形成顶峰，主要是由于工程所在区域内分布有安宁实验学校和安宁中学，以及少量的企业单位。表5-5工作日工程周边交通流量统计表路段名称监测时段通过车辆总数〔辆〕通过人数批次〔批〕通过总人数〔人〕珍泉路与大屯路交叉口7：45-8泉路与大屯路交叉口9：45-10泉路与大屯路交叉口11：45-12泉路与大屯路交叉口14：00-14：30434185331珍泉路与大屯路交叉口16：15-16：4537892151珍泉路与大屯路交叉口17：30-18：00518251483与工作日相比，由于工程周边缺少人气聚集型商业，休息日的人流量也相对较低，整个区域的商业气氛和人气气氛都有待提升。表5-6休息日工程周边交通流量统计表路段名称监测时段通过车辆总数〔辆〕通过人数批次〔批〕通过总人数〔人〕珍泉路与大屯路交叉口9：45-10：1531393299珍泉路与大屯路交叉口14：45-15、区域商业空间工程核心区域可容纳的商业体量＝人口比例对应的需求面积－现有区域内商业体量＝〔大屯片规划人口量+宁湖片规划人口量〕－现有区域内商业体量＝〔80000+20000〕-56146＝43854〔平方米〕综合考虑未来工程所在区域还有金色商业中心和宁湖峰境商业街等商业体量入市，仅这两个工程的商业体量就在10万平米左右，所以未来整个区域的商业消化和支撑必须有效聚集和吸引武钢区域、麒麟片区、职业教育产业基地三个区域人口。第六局部客户特征分析客户特征分析共分为五个部门，通过对自住客户、经营商户、消费客户、企业客户以及品牌商家的调研，从客户维度充分了解工程在住宅、商业、商务和主力商业开展方面的空间、市场需求已经应关注的重点，为工程未来开展提供客户角度的决策支持。一、自住客户需求特征本地调研共采集有效自住客户样本１３６个，在此根底上展开针对消费者对于住宅产品需求的分析。〔一〕客户购房需求本次消费者调研有意加重了在大屯新区的样本量，但从结果来看，大屯作为城市新区对于整个安宁区域都表现出了较强的吸引力。被访客户中３９.７１％的群体都在昆钢片区工作，３４.８１％的群体的常住居所在昆钢片区，其次是连然镇，再次才是大屯新区。这说明整个大屯新区未来开发的市场价值已经得到了市场的认可，但整体区域的成熟还需要一定的时间，另外，安宁市的工业为主导的产业结构也直接影响着区域经济的开展。图6-1工作地点 图6-2常住居所地点 从被访客户对于购房总价和单价的承受能力来看，安宁区域的房地产工程的市场价值仍旧较低。潜在置业者愿意承受的购房单价为平均为２５０６元／平方米，总价约为２７.５５万元，低于目前二手房市场的价格水平约700元/平米。图6-3购房总价〔毛坯标准〕 图6-4购房单价〔简装标准〕 结合潜在置业者对于总价和单价的承受能力，我们再来看他们平均的面积需求也在１０７.０５平方米，我们为三组数据相关性较高，符合整体的需求状况。从面积来看，消费者集中偏好的面积区间在９０－１３０平方米。从建筑形态的维度来看，低层建筑仍旧是区域消费者最为偏好的建筑形态，对于多层和小高层也具有一定的市场需求空间，而高层建筑和独栋别墅的市场需求十分有限。图6-5购房面积 图6-6购房类型偏好 结合楼层偏好，我们可以发现2、3、4层是多层消费者最为偏好的区域，由于小高层和高层工程的市场接受度有限，偏好8层以上的潜在置业者数量非常有限。图6-7楼层偏好具体到产品设计的角度来看，潜在置业者普遍需求的客厅和主卧的数量都是1间，所占比例分别为93%和94%。图6-8客厅数量 图6-9主卧数量 从次卧的角度来看，潜在置业者有53%表示希望有两间次卧，表示1间的占31%，3间的占15%。在阳台数量方面，56%的群体表示需要1间，28%的群体需要两间，另外还有14%的群体不关注阳台的数量。图6-10次卧数量 图6-11阳台数量 从书房来看，安宁的潜在置业群体关注程度有限，59%的潜在置业者表示需要1间书房，另有40%的群体表示不需要设置书房。就餐厅而言，85%的潜在置业者认为是必须配置的，另有15%的群体认为可有可无。图6-12书房数量 图6-13餐厅数量 所有的潜在置业者都认为1间厨房已经足够，对于卫生间的需求那么表现出更强的多样化，59%的潜在置业者认为设置1间已经足够，33%的认为应设置2个卫生间。图6-14厨房数量 图6-15卫生间数量 在车库方面，50%的潜在置业者表示需要1间，49%的群体表示不需要，这也从侧面反映出安宁市场私家车的拥有情况。在储物间方面所有的置业者都表示需要1个储物间。图6-16车库数量 图6-17储物间数量 目前安宁市场的潜在置业者对于交房包含装修的产品市场接受度非常有限，79%的潜在置业者不愿意接受，12%的愿意接受简单装修，仅有9%的人表示可以接受精装修。从装修的部位来看，潜在置业者接受程度比拟高的卫生间、门、地板、厨房和防盗门。图6-18购房装修标准 图6-19购房装修部位 从小区的配套需求来看，潜在置业者选择前三位的分别是公园、教育配套和商业街。就消费者购房的需求来看，消费者最希望获得的是舒适、温馨的感觉，还有安静的环境。图6-20房子带来的感受从购房的影响因素来看，潜在置业者普遍关心的因素是交通条件和建筑质量，其次才是价格和户型，区位和配套也是大局部置业者关注的方面。图6-21购房影响因素但从重要性来看，建筑施工质量那么是最为关注的方面，其次是价格，随后才是户型设计、交通和区位。图6-22最重要的购房影响因素 〔二〕客户购房意向客户对于工程地块开展潜力的评价有24%的人认为非常有潜力，65%的人认为有一定潜力，整体来看潜在置业者对于工程所在区域整体看好。他们认为的工程的优势首先是交通便利和良好的环境。图6-23工程地块开展潜力认同度 图6-24工程地块优势 距离远市中心较远是潜在置业者认为工程的最大劣势，其次是周边开展的成熟度缺乏。在被访者中有74%的明确表示愿意购置本工程的住宅产品，不会考虑的仅占11%，主要是认为工程交通不便，对于工程所在区域不了解以及不确定今后是够在安宁开展所造成的。图6-25工程地块劣势 图6-26是否考虑购置工程住宅 从价格的期望值来看，2001-2500元每平米是选择比例最高的价格段，占到了54.81%，整体平均的单价期望值为2416元每平米，低于目前周边二手房销售价格。图6-27工程住宅单价接受度〔毛坯标准〕 〔三〕客户个人及家庭背景本次调查中，被访者男性占比为59%，女性占比为41%。从年龄段来看，集中于21-40岁之间的群体，平均年龄为31岁，符合市场存在购房需求群体年龄特征。图6-28性别 图6-29年龄 从教育程度来看，被访者教育程度较为偏低，最多的是初中学历占19.85%，随后依次分别是大专、高中和技校。就工作状况而言有80.15%的都是全职人员。图6-30教育程度 图6-31工作状况 从单位性质来看，45.6%的被访者在国营企业/事业单位工作，结合从事的职业来看28.8%属于工人，这样反映出安宁城市工业是主导产业的特征。图6-32单位性质 图6-33从事职业 普遍的被访者目前都是三口之家，加上有四位家庭成员的被访者共占了被访群体的近70%。安宁区域的被访者了解房地产信息最主要的渠道是亲戚朋友介绍，其次是电视，这是需要工程在未来营销推广方面重点关注的特征。图6-34家庭成员数 图6-35了解房地产信息渠道 被访者平均的个人月收入为2390元，家庭月收入为4599元。图6-36个人月收入 图6-37家庭月收入 二、经营客户需求特征本次市场研究共访问连然镇、昆钢和大屯新区的在营商户50家，以下数据均根据访问结果进行分析。〔一〕客户经营现状在接受访问的经营商户中租用的比例占到了90%，但86%的客户都是自有经营的，其次是加盟店形式占比为14%。图6-38店铺产权情况 图6-39店铺运营管理模式 被访者平均店铺经营面积38㎡，经营服装鞋帽的占36.73%，日用百货占28.57%。主营商品其他类主要是干洗效劳、美容美发、餐饮等。图6-40店铺经营面积 图6-41店铺主营商品 被访者目前90%都是属于个体经营性质，只有8%的为多门店连锁经营，2%的是专卖店，平均的经营年份是3.02年，已经经营3年以上的被访者占52%。图6-42店铺经营方式 图6-43店铺经营年份 在选择开店位置的因素方面，人流量是最为重要的指标，其次是地段和交通条件。图6-44选择开店区域的原因 针对目前这些经营户的价格承受能力判断，他们目前的租金平均约为每月100元/平米，购置时平均的店铺售价为35万元，目前平均价格为54万元，累计增幅达54.29%，年增值幅度约15.51%，平均月营业额27145元/月。从经营状况来看，90%的经营商户都可以正常经营，有8%的认为非常好，比拟好的占36%。图6-45店铺哪年购置 图6-46店铺经营状况 造成经营户对目前经营状况不满意的主要原因是人流量缺乏、停车不方便、外部环境差等因素。影响他们经营最大的限制因素那么是同业竞争的日趋剧烈，另外租金等经营本钱的持续增加，也影响了他们的利润空间。图6-47不满意目前经营现状的原因 图6-48目前影响经营的最大限制因素 〔二〕客户投资、经营意向及需求被访的经营商户在投资时60%的愿意选择综合商业中心的类型，其次是特色街区，他们大多数会优先考虑临街铺面，其次是市级商圈，再次才是区域中心位置。图6-49商业地产工程投资偏好 图6-50商业地产工程优选区域 从商铺的经营模式来看，他们更喜欢独立铺面、自主经营的方式，占比为50%。在认为需要的人流量方面，最多的是10万人以上，其次是1-5万人，最后是5-10万人占12%。另外其他选择比例较高，所包含的样本主要是不知道人流量的概念或认为1万人就足够支撑其投资经营的被访者。图6-51商铺经营模式投资偏好 图6-52商铺投资人流量保证 针对商业集中区被访经营户需求最为强烈的物业效劳是合理规划购物休憩区，其次是有统一广告宣传和餐饮的配送效劳。图6-53商业集中区物业效劳需求 在被访的经营户中，未来一年内有可能购置或租赁商铺的客户占41%，未来两年内有可能购置或租赁商铺的客户占59%。图6-54未来一年内购置/租赁商铺意愿度 图6-55未来两至五年内购置/租赁商铺意愿度 经营者在自己购置或租赁商铺是那么大多数会优先考虑商业街和步行街的商铺，占比到达70.83%，他们最看重的因素是人气和地段。图6-56购置/租赁商铺类型选择偏好 图6-57购置/租赁商铺最看重因素 在购置决策方面，被访经营户都更为看重自己的实地考察和经验，局部会参考周边朋友的建议，媒体广告和开发商的推广活动影响作用有限。图6-58购置/租赁商铺影响决策因素〔三〕客户大屯新区商铺投资意向及需求被访经营商户普遍需求的商铺面积为30-70平方米，平均的面积需求为56平方米，期望的开间在3-9米居多，平均为6.6米。图6-59购置/租赁商铺面积 图6-60购置/租赁商铺开间 从进深来看以5-7米居多，占35.24%，平均值在7.59米。大局部的经营上商户愿意购置独立商铺，占92%，自由分割的接受程度不高。图6-61购置/租赁商铺进深 图6-62购置/租赁商铺户型 在商铺的装修方面，经营者对于竞争商铺的接受程度较高，有40%的表示能够接受精装商铺，拿到就可以经营。从购置/租赁商铺的经营方式来看，自己打理占了85.11%的绝对多数。图6-63购置/租赁商铺装修标准 图6-64购置/租赁商铺经营方式 〔四〕客户大屯新区商铺投资能力目前大屯新区的商铺，被访的经营商户有60.42%的认为在5000-7000元/平米的价格比拟适宜，平均的单价认可值为5833元/平方米，总价区间集中于10-20万的范围，平均值为16万元。图6-65投资商铺单价接受度 图6-66投资商铺总价接受度 从购置商铺经营者的选择来看，61%的会选择分期付款的方式，一次付清的占比为33%。他们认为大屯新区较为适宜的平均租金水平应该在35元/㎡·月。图6-67投资商铺付款方式 图6-68大屯新区商铺租金水平 〔五〕客户个人及家庭背景信息在被访的经营商户中，女性比例远远高于男性，占比为66%。他们中间有79%的已婚，单身的占比为19%。图6-69性别 图6-70婚姻 从教育程度来看也是较为偏低的趋势，高中占30%，初中占26%，随后是中专和小学，接受过高等教育的人员很少，98%的都是在全职工作。图6-71教育程度 图6-72工作状况 从家庭成员来看，也是以3人和4人的居住，占82%。他们了解房地产信息也主要是通过亲友，其次是户外广告和电视广告。图6-73家庭成员数量 图6-74了解房地产信息渠道 被访经营户的个人平均月收入为3337元，家庭平均月收入为4275元。图6-75个人月收入 图6-76家庭月收入 三、消费客户需求特征本次调查共访问消费客户成功样本204人，以下数据均基于此基数进行数据分析。〔一〕客户消费行为安宁区域的消费者平时31.4%的人会经常去超市、其次是大型服装市场和著名的大商场。他们选择购物出行交通工具以公交车为主，占56.86%。图6-77平时常去的消费场所 图6-78购物出行方式 从逛街的频率来看，一般的消费者没有固定的时间，固定每周逛街的占41.67%。在工作日的时候，他们逛街主要是根据实际需求选择时间，另外有34.31%的群体表示会集中在黄昏或者晚上。图6-79逛街频次 图6-80工作日购物时段 在节假日的时候他们出行逛街也是以黄昏或晚上为主。从每次逛街的花费来看，消费者101-300元的群体占50%，整体平均每次的逛街花费约为221元。图6-81节假日购物时段 图6-82每次逛街花费 安宁消费者注重品牌的客户仅占25%，不在乎的占31%，一般的占44%，从整体上来看，他们的品牌消费意识较为薄弱。根据消费者对于安宁目前商业是否满足需求的评价来看，认为可以满足的仅占46%。图6-83名牌重视度 图6-84安宁目前商业是否满足需求 从消费者反映的安宁缺乏的商业设施来看，需求最为强烈的是著名的大商场，其次是大型的服装市场和超市。他们在建筑风格方面绝大多数喜欢现代化风格的商业建筑。图6-85安宁缺乏的商业设施 图6-86商业设施风格偏好 在评价商业场所吸引客户的优点时，他们比拟关注的方面是良好的效劳态度、齐全的产品、舒适的购物环境、价格、交通和良好的售后效劳保障。图6-87商业场所吸引客户优点 在评价安宁的购物设施和娱乐设施时，47%的消费者表示购物设施相对欠缺，49%的消费者认为娱乐设施缺乏。图6-88安宁购物设施是否齐全 图6-89安宁娱乐设施是否齐全 在餐饮和休闲设施方面也分别有30%和44%的消费者认为是比拟缺少的。图6-90安宁餐饮设施是否齐全 图6-91安宁休闲设施是否齐全 在安宁各方面设施相对较为缺乏的前提下，消费者选择前往昆明进行消费的频率就相对较高，每月去1-2次的消费占到了64.04%，3次以上的占26%。他们去的昆明商场集中于昆百大、百大新天地和柏联百盛。图6-92最熟悉及常去的昆明商场 图6-93前往昆明购物频次 〔二〕客户大屯新区商业工程消费意愿从消费者对于大屯应该填补的商业空白来看主要是集中于综合性大型市场购物城、商业街和大型连锁超市三类。他们因为应该引进的消费品最主要的是服装，有24.8%的消费者选择，随后比例到达10%以上的是日常家庭用和化装美容用品。图6-94大屯新区应填补商业业态 图6-95大屯新区增设/引进消费品类别 安宁区域的消费者最近常购置的消费品是效劳和日常家庭用品，他们最需要的效劳类别是餐饮，有30%的客户选择。图6-96客户最常惠顾的消费品 图6-97客户最需要的效劳类别 安宁区域消费者经常惠顾的体育休闲设施，最受欢送的是室内游泳池有27%的消费者选择，随后是健身场所、室内运动场和篮球场。在大屯新区增设新的商业中心以后，92%的消费者都表示他们会增加自己的消费。图6-98客户最常惠顾的体育休闲设施 图6-99大屯新区增设商业中心客户是否会增加消费 消费者平均预期增加的消费比例约为20%，每月预计前往次数，68%的消费表示为2-3次。图6-100客户预计增加消费的比例 图6-101每月预计前往消费次数 客户预期的平均每次消费金额为190元，其中37%的消费表示消费金额会在51-100元的区间，17%的消费表示每次消费金额会在301-500元之间。从客户对于餐饮的偏好来看，川菜、滇菜和火锅在安宁市场都具有相当的开展潜力。图6-102客户预计每次消费金额 图6-103客户菜系偏好 客户对于根本餐饮的偏好方面，面包/西饼、甜品和地方小吃都有较好的开展空间，有偏好的客户都在25%以上。在特色餐饮方面，受到消费者偏好的那么是港式茶餐厅、西式快餐和日本料理，有偏好的消费者比例都是20%以上，另外咖啡厅和酒吧也有一定的市场。图6-104客户根本餐饮偏好图6-105客户特色餐饮偏好 安宁区域的消费者平均每周外出就餐次数为2.53次，人均每周外出就餐消费金额约为52元。图6-106客户每周外出就餐次数图6-107客户每周外出就餐人均消费金额 综合安宁区域被访消费者的零售购物、娱乐休闲和餐饮三个方面的支出情况，其支出重点依次为零售购物、餐饮和娱乐休闲。图6-108客户零售购物比例分配情况 图6-109客户娱乐休闲比例分配情况 图6-110客户零售购物比例分配情况〔三〕客户个人和家庭背景信息被访消费者的平均年龄为35岁，其中男性占比为55%。图6-111性别 图6-112年龄 消费者的教育程度相对偏低，大局部为全职工作人员。图6-113教育程度 图6-114工作状况 从单位性质来看，集中于国营企业和事业单位；从他们所从事的职业来看，以工人、企业员工和个体户占比拟高。图6-115单位性质 图6-116从事职业 被访消费者的平均家庭成员数量约为3人。图6-117家庭成员数量 被访者平均的个人月收入约为2302元，平均家庭月收入为4395元。图6-118个人月收入 图6-119家庭月收入 四、企业客户需求分析由于安宁区域第三产业开展工程薄弱，区域内目前也没有专业的商务楼存在，我们在针对企业客户即存在写字楼空间需求的客户访问中，仅设定了5个样本展开访谈，了解他们的需求特征和入住意向。鉴于样本较少，在企业客户需求分析局部我们采用描述性的分析方式，不再进行定量分析。被访的5家企业客户中，有3家装饰公司，1家广告公司和1家建筑经贸公司，都是私营企业，年营业收入在500万元以下，员工数量也相对较少。〔一〕客户办公现状接受调查的5家企业目前都是通过租用写字间的形式进行办公，其中有4家企业经营面积都在50-100平米，1家为300平米。目前的租金水平也都相对较低，根本都在30元/㎡·月以下，仅有一家为30-50元之间；从物业管理费用来看，那么都在3元/㎡·月以下的水平。在现有办公空间缺乏或企业急需提升企业形象时，他们才会考虑更换现有的办公空间。〔二〕购置需求分析从购置需求的角度来看，促成他们购置写字楼的条件一致为改善公司的办公条件，以满足自用的需求。从方式上来看，3家企业仍旧倾向于租赁，另外两家会选择购房的方式。根据企业规模大小的差异，他们对于理想面积的需求也有较大差异，最小的一家装饰公司期望面积为50平方米以下，最大的是经贸公司到达401-600平方米。无论是租赁价格还是销售价格，被访企业都表现出承受能力较弱的特点。选择租赁方式的3家企业中，两家认为合理的租金都在20元以下，一家相对较高为41-50元/㎡·月。选择购置方式的两家企业一家愿意承受的均价为0-2000元/平方米，另一家为3001-4000元/平方米。在办公空间的性质选择方面，3家规模较大的企业倾向于选择纯写字楼工程，2家愿意选择商住两用的格局。在空间偏好方面，他们都偏好于全框架开放式的格局。办公配套方面主要是希望公司有自己独立的卫生间，另外有两家公司需要有独立的厨房。就租赁的付款方式而言，3家企业都选择半年依附；选择购置的企业客户一家选择分期付款，一家选择银行按揭。企业客户都希望写字间是清水房标准，由其自行负责装修。在物业管理方面，他们对于保安保洁、车辆管理和餐饮效劳三个方面最为看重，另外有局部客户关注智能化管理和休闲娱乐的相关效劳。这些企业客户获得写字间信息主要是通过熟人介绍、报纸广告，另外电视广告也有一定的传播效果。他们在自己租用或购置写字楼时，最为关注的因素就是交通状况和价格，地理位置和物业管理也受到一定程度的关注。〔三〕工程选择意向在对工程的选择意向方面，5家被访的企业客户表现出较大差异。1家因为企业的自身规模和实力，认为在工程周边开展不成熟的条件下有较大的市场风险，给出的预期租赁价格也在20元以下。1家表示无法确定工程商务市场的开展潜力，主要是因为工程距离原市中心较远、周边开展不成熟，缺乏相应的商务气氛，但其对工程的租金预期较高，为41-50元。另外3家认为非常有潜力或有一定潜力的企业客户主要是看重工程便利的交通条件，另外由于安宁目前没有纯写字楼工程，客户表示纯写字楼可以作为卖点，有效地吸引目前分散的企业客户。他们中间有两家会考虑购置，一家考虑租金，价格承受能力与之前表示的相同。五、品牌商家需求分析在品牌商家调研中，我们共调查了八家客户，具体分布情况如表6-1所示。表6-1品牌商家客户列表序号商家名称商家类别1国美电器家电超市2港都家具家具卖场3滔博运动运动服装4美好家园生活超市5宇莹服饰品牌服装6大明星KTV娱乐场所7拿渡麻辣香锅中式火锅8肯德基西式快餐〔一〕国美电器1、安宁市场评价国美电器相关负责人员表示看好未来安宁区域经济开展的状况，认为可以支撑综合性商业工程的顺利入住。关于大屯新区工程的辐射范围认为集中于大屯新区及其以西以南的区域。2、商家开店要求国美电器相关负责人员表示他们有考虑向安宁扩张，但关键看有没有适宜的物业和招商情况，需要的工程场所一定要方正、通透。在重点关注的因素方面，他们首先关注租金，然后是工程区位和工程业态规划，整个考察至作出决定需要60天的时间。指标要求：层高〔单位：米〕吊顶后3.2面宽〔单位：米〕无要求进深〔单位：米〕20-23柱距〔单位：米〕8根本楼层荷载〔单位：千克/平方米〕无要求车位数〔单位：个〕5个免费停车位单层面积〔单位：平方米〕无要求楼层1其他每层都有卫生间，有充足的外立面。考察程序：1、开展商提供工程规划、定位资料；2、实地考察，周边环境研究；3、评估；4、决策。3、工程综合评价国美电器相关负责人员表示工程的开展设想必须了解对面金色商业中心的市场定位，如果周边开展良好3年内有可能实现。工程面临的劣势主要是区域商业气氛的培育期相对较长。他们不确定是够会考虑入驻本工程，因为工程距离核心商圈较远。国美支付租金的方式是销售额的3-3.5%。关于工程的开展建议主要是关注租金，使工程整体运营稳定，持续提供优质效劳。在工程定位方面防止与金色商业中心的直接竞争，关注其他商家的入驻情况，喜欢和更多的零售伙伴形成集群效应。〔二〕港都家具1、安宁市场评价港都家具相关负责人员表示暂时无法明确安宁能够支撑综合性商业工程入驻，安宁区域未来开展前景也尚不明朗，大屯新区的商业辐射范围应限于大屯新区及以西、以南区域。2、商家开店要求港都家具相关负责人员表示他们不确定会向安宁扩展，因为必须有辐射昆明仍之全省级别的商圈他们才会考虑进驻。在重点关注的因素方面，他们首先关注租金，整个考察至作出决定需要30天的时间。指标要求：层高〔单位：米〕大于等于3.5面宽〔单位：米〕无要求进深〔单位：米〕无要求柱距〔单位：米〕无要求根本楼层荷载〔单位：千克/平方米〕无要求车位数〔单位：个〕7200单层面积〔单位：平方米〕无要求楼层无要求其他经营面积不小于2万平米，仓库不小于6千平方米，办公场所不小于3千平方米，必须充分考虑消防和安防条件。考察程序：1、开展商提供工程规划、定位资料；2、现场实地考察，了解工程周边资源；3、经营团队评估；4、评估结果交总经办审核。3、工程综合评价港都家具相关负责人员表示工程设想较难实现，主要是因为工程商业体量较小，且所在区位不好，他们也不会考虑入驻本工程，只会选择商业体量在20万平方米以上的工程进驻。对于工程开展的建议是重点关注商家的进驻情况。〔三〕滔博运动1、安宁市场评价滔博运动相关负责人员认为安宁目前的经济开展水平已经可以支撑综合商业工程，谨慎乐观的看好安宁未来经济开展前景，并表示大屯新区的商业的辐射能力应在半径5公里的范围内，即根本实现对麒麟片区、大屯新区、老城区和职业教育基地的辐射能力。2、商家开店要求滔博运动相关负责人员表示他们一直都有向安宁开展的方案，在进