6月天津房地产市场研究报告90p

2021年6月CRIC.天津房地产市场研究报告2021-7-7中国房产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。

2021年6月CRIC.天津房地产市场研究报告2021-7-7中国房产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录TOC\o"1-2"\h\z\u本月导读 1易居视点 2数字楼市 3关注楼盘 7第一局部市场背景篇 81本月焦点：“公园地产〞这片风景独好 92政策法规 133市政动态 194市场动态 21第二局部市场分析篇 261土地市场 271.1市场综述 271.2本月公告土地分析 271.3本月土地成交分析 291.4重点地块分析 322商品房市场分析 372.1市场综述 372.2商品房市场数据表 372.3商品房市场供求关系及量价走势分析 383住宅市场 403.1 市场综述 403.2供求关系分析 403.3供给分析 413.4成交分析 483.5价格分析 533.6工程解析 554产品分析 585营销媒体分析 695.1营销透析 695.2媒体分析 705.3典型工程 73第三局部区域数据篇 77第四局部附件篇 84土地成交列表 85本月导读【市场综述】2021年6月需求全面释放成交再度冲高2021年6月，房地产市场似乎重返旺季，供求两方面表现十分积极。供给方面结束了5个月的连续增长，本月环比下降了22.8%，供给面积114.05万平米，但依旧处于较高的供给水平。成交量再创年内新高，成交面积接近90万平方米。可以说目前阶段是政策调控所最希望到达的效果，成交量稳定增长，成交价格保持平稳……详见P2页【政策资讯】国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录根据国土资源部、国家开展改革委日前联合印发的通知，?限制用地工程目录(2021年本)?和?禁止用地工程目录(2021年本)?即日公布实施。别墅类房地产工程首次列入最新公布实施的限制、禁止用地工程目录……详见P14页【金融资讯】央行3年半首次降息存贷款基准利率分别下调0.25个百分点中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整……详见P16页【住宅行情】6月量价齐升以价换量局面未改天津市商品住宅市场供给量大幅回落而成交量持续增长，市场供求比例缩小，一定程度的缓解了严峻的供求矛盾，6月商品住宅市场量价齐升，表现出较为火爆的市场行情，成交面积89.85万平方米，环比上涨了8.05%，成交价格为10259元/平方米，环比上涨2.42%……详见P35页易居视点2021年6月需求全面释放成交再度冲高2021年6月，房地产市场似乎重返旺季，供求两方面表现十分积极。供给方面结束了5个月的连续增长，本月环比下降了22.8%，供给面积114.05万平米，但依旧处于较高的供给水平。成交量再创年内新高，成交面积接近90万平方米。可以说目前阶段是政策调控所最希望到达的效果，成交量稳定增长，成交价格保持平稳，连续4个月成交价格波动在5%以内，本月价格虽然小幅上扬但涨幅为2.42%。量价齐涨是受到需求的全面释放，端午节前后，工程客流量有显著提升，本次的市场炽热行情，不仅仅是刚需参与，一批高端改善客户成为强劲购置力，由于担忧房价会再次暴涨，也促使需求入市加速。在数据层面上显示，天津房地产市场上升通道已经确立，然而目前宏观调控的大背景没有改变，目前说市场已经完全转好，为时尚早。尽管近期全国范围的政策微调在持续，但中央并没与给调控政策解禁，开发企业也并没有完全走出困境，因此以价换量的市场行为还将持续。年中金融机构一再下调准备金率和利率，意在释放流通性，而房地产行业却在此时，及时的触底反弹，给目前低迷的经济环境提振信心，一方面是保障民生、一方面是经济开展，房地产行业站在了路口中间，在整体经济环境不佳的情况下，国家会不会放松调控，让地产经济再次拯救每况日下的经济，受到各方面普遍关注。商品住宅市场量价齐涨市场表现炽热本月，商品住宅市场新增供给量为114.05万平方米，同比减少15.33%，环比减少22.8%；商品住宅成交量为89.85万平方米，同比上涨18.36%，环比上涨8.05%，供求比为1:0.79，市场供求矛盾有所减缓。本月商品住宅成交均价为10259元/平方米，同比上涨9.11%，环比上涨2.42%。土地市场供给量和成交量均有所下滑土地流标率大幅上涨2021年6月，天津市土地公告数量为76幅，新增供给土地面积337.2万平方米，环比减少46.09%；土地成交方面，本月共成交98宗，较上月减少37宗，成交总建设用地面积421.69万平米，环比减少41.91%；成交的规划建筑面积508.87万平方米，环比减少15.53%。本月成交土地单价为1226.59元/平方米，楼面地价为1016.45元/平方米；有18幅地块流标，成交土地中有7幅溢价地块，整体溢价率为1.79%。后市走势预测：2021年7月市场成交量预计将有所回落，价格波动不会太大据易居CRIC中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2021年7月份，将有11个商品住宅工程开盘加推，嘉里中心、万达公馆工程预计即将上市，高端豪宅工程将频繁亮相。局部工程预计会有新品加推，用更换产品吸引不同需求客户，保持快速去化。数字楼市2021年6月，商品房供求比为1：0.79，成交量持续增长，供求差异缩小。2021.6-2021.6天津商品房市场供求比照情况数据来源：CRIC2021年6月，商品房成交均价为11458元/平方米，环比增长9.34%，同比增长10.65%。2021.6-2021.6商品房成交均价走势情况数据来源：CRIC

2021年6月，商品住宅市场供求比1：0.79，成交量猛增，供给量锐减，供求矛盾大幅缓解。2021.6-2021.6天津商品住宅市场供给成交比照情况数据来源：CRIC2021年6月，商品住宅市场新增供给量为114.05万平方米，推盘潮结束，供给量缩减，同比减少15.33%，环比减少22.8%2021.6-2021.6天津商品住宅市场新增供给走势数据来源：CRIC

2021年6月，住宅市场新增供给以普通商品住宅占新增供给总量的79%，别墅类产品回落至6%。2021年6月天津住宅市场新增供给各物业类型占比情况数据来源：CRIC2021年6月，塘沽区供给量最大，供给面积27.7万平方米，占到总供给量的24%2021年6月天津商品住宅新增供给各区域分布图数据来源：CRIC2021年6月，商品住宅成交量为89.85万平方米，连续强势增长，市场反弹行情确立。2021.6-2021.6天津商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC

2021年6月，商品住宅成交面积段排名第一的为80〔含〕-100平方米面积段，本月成交量为39.7万平方米，占总成交量44%2021年6月天津商品住宅市场各面积段成交面积占比图数据来源：CRIC2021年6月，天津商品住宅市场二室是成交的主要构成，成交4783套，占到总成交的56%。三室成交套数本月为1964套，占成交总量的23%；别墅成交为227套，较上月增加42套，占成交总量的3%2021年6月天津市商品住宅市场成交户型套数占比图数据来源：CRIC2021年6月，商品住宅成交均价为10259元/平方米环比上涨2.42%，同比上涨9.11%2021.6-2021.6天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图数据来源：CRIC关注楼盘首玺工程简介工程地址生态城南部片区PLOT1a和韵路106号物业类型小高层、高层开盘时间2021-6-9总建面积72800平方米容积率1.3销售价格高层8400-8900元/平方米开发商天津生态城生星房地产开发区位交通113路、459路、462路、506路等公交车。关注理由：首玺工程位于天津滨海新区，雄踞中新生态城南部，东至和风路，西至中津大道，南至生态谷，北至和韵路，位于起步区核心地段，建筑面积〔地上〕约7.28万平米。6月9日，中新天津生态城工程“首玺〞在滨海新区中新生态城工程售楼处举行开盘仪式，开盘当天成功邀约60组客户到场。此次首开的小高层和高层，11层到顶，20层和22层到顶的精装修产品，88㎡-157㎡六种户型供您选择。最低74万/套起，排卡验资升级的客户享受存2万减3万的活动。开盘当天共推出175套房源，成交35套，去化率到达20%。该工程定位于环保节能的低密度绿色生态社区，社区将运用大量生态技术，提高居住的舒适性、节能性、平安性，打造低碳环保的生活环境。首玺工程由中新天津生态城投资开发携手韩国三星物产株式会社强强联合打造，工程周边商业、教育、医疗设施齐全，社区效劳功能完善，步行即可轻松抵达GEMS国际学校和20余万平米的大型商业综合体。集合三星物产的国际开发经验，将为客户提供具有外乡智慧的国际化高品质精品住宅。易居观点：首玺特别关注，主要有以下几点：首玺作为生态城生态工程的代表工程之一，从筹备开始就受到广泛关注。三星韩资企业在生态城开发房地产工程，作为跨行业开展，表现备受期待。产品以生态环保等为工程的重点打造理念，户型产品设计丰富，并且开盘价格较为优惠。工程从蓄水到开盘，整体的营销活动和筹备表现并不充分，开盘效果也弱于同期塘沽其他工程。第一局部市场背景篇1本月焦点：“公园地产〞这片风景独好天津公园地产市场：6月初，曹家花园即将以新姿亮相，海河上游后五公里堤岸景观完工，沿河绿化带也通过绿植品种的丰富不断提高绿化水平，成为市民眼中最美的海河景观。伴随着天津公园的不断提升改造，以公园园林为卖点的地产工程也出现了集中供给的情况，中信公园城，合生君景湾的开盘，北宁湾的不断加推，都将公园地产推向了舆论关注的风口浪尖。公园地产概念的催生任何城市根底设施建设的推进，都会为周边的房地产市场带来利好，以主题公园为依托的公园地产更是如此。对于开发商而言，公园地产的有效开发有两种不同的形式，一种是依附于现有公园资源，对土地进行开发利用，如北宁湾，时代奥城等;另一种是斥资自建公园，如打造一个生态、自然的人文社区，在业界及客户心中建立良好的口碑的中信公园城工程。但是，一个成功的地产工程不光要具有生态价值，还要具有配套价值，功能价值，文化价值，区位价值，心理价值，商业价值。所以现在更多的商业地产将自身与商业、人文，自然、娱乐结合在一体，形成一种“产居结合〞的新模式。公园地产的开发，在引领了住宅开展潮流的同时，也实现了一座宜居城市国际化生态人居的模范样板，而它的魅力与价值也将被越来越多的人普遍认同。公园地产辉煌的成长史90年代初，以水上公园，西沽公园，北宁公园为代表的远离城市中心区域的公园周边地产，主要以工作单位分配的公产房为主，商业地产刚刚开始起步，由于当时交通并不便利，配套也不完善，当时该区域的住宅升值潜力并不被看好，公园只不过是茶余饭后休闲的场所而已，并没有公园地产这个概念。但2021年以来，八大公园提升改造后相继向市民免费试开放，拥有大片绿地的公园成为城市中的稀缺资源；居住在公园周边，可享受清新空气、安静环境、健康生活，因此公园周边的房产受到了购房者的认同和欢送。以水上公园为例，随着水上公园的改造提升，周围的居住环境更加宜人，自从其免费开放后，周边的房价开始飙涨起来。据周边二手房成交数据显示，水上公园提升改造完成，免费开放后2个月，二手房价格涨幅高达7%，二手房置换咨询访问客流量翻了一倍，成交量提升30%。

10年，是公园地产的集中供给的年份，其中依托八大免费公园开发和宣传的工程更是众多，人们也对公园地产充满的期望，无论是改善型购置群体，还是长线投资型购置群体，都对公园地产的关注异乎寻常，但是公园地产真正的市场销售情况和保值情况如何呢，我们将10年以八大免费公园周边的商品房工程两年之内的成交均价变动和同区域的成交均价作比照，得出下面的结论：由图中的数据我们可以看出，我们选择的公园周边24个有代表性的商品房工程，保值和升值率还是很可观的，海河大道宽景公寓最高涨幅81.82%，比同区域的其他地产工程，涨幅高出了60.93%。但是仍有两个工程的涨幅低于同区域的涨幅，由此可见，地理位置的初始差异是房价的主要因素，但开发商属性的差异和公共政策的变化也是形成公园地产价格空间差异的原因。公园地产未来值得期待随着天津对海河沿线绿化工作提升改造的不断进行，越来越多、越来越靓丽的公园绿地展示在市民面前。特别是近几年，天津陆续提升改造了海河沿线10余个公园或休闲广场，沿河绿化带也通过绿植品种的丰富不断提高绿化水平，成为市民眼中最美的海河景观的同时，进一步带动了周边商业地产和二手房市场的持续升温。从地理位置上来看，海河沿线地产工程位于内环中心，城市核心地位凸显，与周边特色建筑群相照应，更具环境优势；从交通上看，海河沿线地处河北、红桥、南开、和平、河东五区交界，出行高速快捷便利；临近街道数十条公交线路，多重选择、四通八达。除了交通为工程带来优越条件外，工程周边商业气氛浓厚，万达广场、家乐福等商业生活中心供您日常所需，配套完善并且有较高的品质，周边设有数所重点小学。但公园地产因其独特性和稀有性必将成为房地产市场上金字塔尖的贵族，居住在公园周边，可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园地产存在的根本根底。大多数客户购置公园地产用于自住，另有局部的客户用于自住兼投资，只有绝少局部的人购置公园地产的目的是单纯用于投资。公园的稀缺导致了公园地产的土地的稀缺，而自建公园本钱较高亦非中小开发商所能承受，供需的矛盾把公园地产推上了房地产供给市场的金字塔尖。

CRIC视点：目前的天津公园地产市场，形成以海河沿线为依托的精品观景住宅社区，如万达公馆、君临天下等，以八大免费公园为卖点的中高档改善型商品住宅，如北宁湾、中铁国际城、时代奥城等和以津南、塘沽为主，和主打区域整体规划和长期开展潜力的投资性社区，如中信公园城，合生君景湾、华侨城等。这三类公园地产工程群，从近期成交量上来看，消费者更加倾向于第二种，究其缘由，无非还是较为便利的交通和成熟的社区配套条件，但随着天津未来规划的逐步明朗化，城市化逐渐的外扩，第三类社区的投资价值也会进一步的表达，获得良好的销售业绩。尽管公园地产由于其稀缺性，具有良好的保值和升值率，但相对于周边其他工程，其不菲的价格依然要很多改善型和刚需型消费者望而却步，而且工程整体的风景空间不等于单位户型的风景空间，良好的朝向和户型采光能使其价值升值更快，但同工程非观景户型，升值潜力堪忧，销售前景也相对暗淡。在国家调控政策的扑朔迷离的未来中，限购政策的取消依然只是开发商们的一厢情愿，购置者的观望情绪依然占主流。在这种困境中，公园地产的开发商不仅要善于借助公园景观这一卖点，形成主题生态景观和品牌号召力，更要在社区景观上注重自身的特点，既自成风格又互不雷同，形成工程间的特色互补。通过自身品牌形象的建立，或以好的地段加上好的品质吸引高端消费群，或以性价比为营销卖点，让购置者觉得物超所值。

2政策法规2.1政策综述限购以及限贷政策还在持续，并且中央屡次表态调控决心不改，但房地产市场似乎正在发生微妙的变化，本月金融存贷款利率下调，标志着宽松的金融政策时期的到来，在经历了长达2年的金融紧缩政策以来，房地产行业融资环境变的更加恶劣，购房者贷款本钱增加，一定程度的对房地产市场形成了制约，下调利率对地产行业大有帮助，国家的调控政策也真正的向差异性调控转变。近期国家在土地的管理上也加大了力度，对闲置土地和别墅用地进行严格控制和治理。而天津市市场也在逐渐标准自身的体系，对房地产网络平台的搭建以及建筑体的命名进行标准，使得天津市房地产市场也更加正规。政策层面不断的在微调，都是在标准市场，同时也是对目前调控措施的补充和调整，房地产的政策是指引行业健康开展，并且具有可持续性。未来还将会有政策的细微调整，但整体限购的大环境暂时很难改变。2.2重点政策解读行业政策国土部再清查：土地闲置超过一年抄送银监会政策要点出于对土地闲置状况可能增多的考虑，相关部门近期将再次清查，促进房地产工程尽快开发。据悉，国土资源部近日通知各地，将在5月下旬从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。CRIC视点：国土部此番要求地方国土部门尽快清查监测系统中超过约定时间仍未开工的工程，如工程确实未按期开工，应及时查明原因并在监测系统中注明，按照相关规定加快处置。按照我国对土地闲置的处置方法，土地闲置满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未开工开发时，可无偿收回土地使用权。不过，从过往历史来看，超过半数的土地闲置是“政府原因〞，实际上很难按照上述方法对开发商进行查处。住建部：购绿色住宅有望获优惠房贷利率住建部5月31日表示，根据近日发布的?"十二五"建筑节能专项规划?，金融机构可对购置绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。CRIC视点：?规划?提出，要加大绿色建筑规模化推广应用的支持力度。这些支持包括了财政政策、金融效劳、规划设计、土地转让等四方面政策，其中“购房贷款利率优惠〞引起了市场关注。从开发商和房地产专家中了解到，当前市场上的绿色住宅存量比例非常小，所以这一政策至少对当前的房地产市场影响不大。但此政策依然是房地产市场开展的未来方向，随着政策细那么的出台，执行之后，预计会对开发商的销售业绩有一定的影响。国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录根据国土资源部、国家开展改革委日前联合印发的通知，?限制用地工程目录(2021年本)?和?禁止用地工程目录(2021年本)?即日公布实施。别墅类房地产工程首次列入最新公布实施的限制、禁止用地工程目录。CRIC视点：此次通知的正式颁发，主要是促进产业结构调整和优化升级，促进经济开展模式转变，表达土地供给政策的宏观调控。国土部和发改委今年加大监督和管理，力求促进合理的住房价格回归。在住房用地方面，在合理增加普通商品住房用地的同时，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅列用地。别墅资源受到限制，在一定程度上会造成目前别墅类工程受追捧。房地产登记首个行业标准实施二手房过户需即时办自6月1日起，我国房地产登记首个行业标准?房地产登记技术规程?正式实施，9项业务即时办理。新出台的?规程?对整个房屋登记流程进行了严格、科学的规定，例如，房屋登记的审核、登簿、质量管理等核心业务全部由通过全国统一考试、拥有“房屋登记官〞资格的人员承当；房屋登记各环节不能由一人全过程负责，多人把关又为权利人上了一道保险。为适应?规程?的要求，房屋登记的办理时限也做了进一步强调，包括个人买卖商品房、个人买卖存量房、房屋赠与、夫妻间房屋登记转移等9项登记业务，在双方均到场的情况下，继续实行即时办理。房屋抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记等四大类26项业务压缩为5个工作日。房屋所有权初始登记压缩为15个工作日。CRIC视点：?规程?的公布实施，增强了房屋登记的可操作性，有利于进一步维护房地产交易平安、保障权利人合法利益。让房地产登记窗口办事更加效率，并且办事规章有法可依。天津乱起地名7月1日起叫停为加强天津市居住区及公共设施名称的管理，确保地名工作标准化，市规划局制定了?天津市居住区及公共设施名称使用规定?，将于2021年7月1日起施行，让居住区和公共设施的名称做到“名符其实〞。地名由专名和通名组成，其中专名是指地名中构成名称含义的词语；通名是指地名中反映事物本质属性的名词。?规定?中明确，地名通名应名实相符，符合居民区及公共设施的性质、功能、形态、规模和环境等实际情况，能够为公众理解和接受。而且，地名用字严禁使用繁体字、生僻字和已废止的第二次汉字简化方案的字。?规定?中要求，地名专名应当符合汉语规那么和语言习惯，用字标准，词语简洁，含义健康。地名专名不得使用国际组织名称或经常用于翻译外国地名、人名的字组成的无明确中文含义的词语；不得使用阿拉伯数字、外文字符、标点符号等非汉字字符(少数民族文字除外)。地名专名不得使用“中国〞、“中华〞、“全国〞、“亚洲〞等词语，确需使用的，应取得国家有关主管部门的同意。此外，被城市道路分隔的建筑组团或非连体建筑应分别予以命名。地名构成不得单独使用专名词组或通名词组，并且地名通名不准重叠使用。确需使用上述规定类型以外通名的，由地名行政主管部门在办理地名审批时，根据?天津市地名管理条例?第九条和本规定一并审核。适用于单体或连体高层建筑，用于居住用途时层数应在10层以上(含本数，下同)，用于综合性建筑物时高度应在24米以上。CRIC视点：建筑的名称可以为人们直接的印象，但由于地名工作的不标准，导致很多建筑的名称与建筑本体并不相符，这样不仅仅让建筑名称混乱，造成房地产工程的虚假宣传，也在日常生活当中，给百姓的识别带来很大的困扰，新出台的规定，就是将建筑物的命名进行了明确的规定，统一了建筑命名规那么，为日后的建筑体命名提供了依据。国税总局：建廉租房经适房免征土地使用税政策要点国家税务总局纳税效劳司表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。CRIC视点：根据此规定，开发商在经济适用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。如按一个十万平米的保障房工程开发到销售三年内完成，可省税费近百万，对于本来利润就很低的保障房工程，已经是一笔不小的让利。但即使是经适房工程，假设配套有商铺等，这局部也需按比例缴纳城镇土地使用税。金融政策银监会新政策二套房贷将与首套“一视同仁〞政策要点银监会正式发布?商业银行资本管理方法(试行)?，并于2021年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。这一调整有效降低了二套房贷的资金本钱，可能会促进银行发放二套房贷款。CRIC视点：此次出台的正式文件将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加局部的风险权重为150%。这一调整使二套房贷的资本耗用明显降低，即降低了二套房贷的资金本钱。对银行而言，二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍在基准利率八五折至基准利率之间，显著低于二套房贷利率。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。央行3年半首次降息存贷款基准利率分别下调0.25个百分点中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。这是央行时隔三年半来首次降息。央行上次降息要追溯到2021年12月23日。人民银行同时宣布，8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此前，按照人民银行有关规定，我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间，而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.9倍。CRIC视点：金融机构在2021年年底，结束了紧缩的金融政策后，逐渐释放流通性，本次降息更是三年以来首次降息。中国经济增长速度放缓，中小经济体内外交困，缺乏资金，融资本钱高，释放了流通性和降息对实体经济会带来一定程度的带动。对于房地产行业，在挺过了最严厉的政策组合拳，随着金融机构不断调整，资金层面的压力有所缓解，本次下调利息不仅仅是让房企的融资本钱降低，同时也一定程度减轻了购房者的还贷压力，值得注意的是贷款利率下调后，存款利率确普遍上调，细微的调整对地产业的信心有所提振。住建部：个人住房公积金贷款利率降至4.70%住建部今日发布?关于调整住房公积金存贷款利率的通知?，规定五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。该方法即日起施行。CRIC视点：伴随着金融利率的调整，住房公积金的利率也随之下调，相比之前公积金的利率调整缓慢，本次动作迅速，是一定程度的降低公积金贷款的购房本钱，可以理解为国家在一定程度上，鼓励刚性需求购房。政策调控的方向逐渐发生调整，从全面限制，到差异性调控，将一定的需求释放，稳定房地产市场。让有真正需求的人能够买房。土地政策国土部：闲置土地满1年按地价20%征闲置费政策要点国土部正式发布经修订通过的?闲置土地处置方法?，规定未开工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该方法自2021年7月1日起施行。CRIC视点：继上月国土部发布清查闲置土地的通知后，本月正式发布经修订通过的?闲置土地处置方法?，明确了六种闲置土地最后处置利用方式。延长开工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。国土部此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，以防止已批住宅用地的囤地、捂地现象，对调控以来资金链吃紧的企业将会产生更进一步影响。

表1-1：2021年6月房地产政策列表发布时间来源政策名称主要内容2021.6.1中华工商时报国土部再清查：土地闲置超过一年抄送银监会出于对土地闲置状况可能增多的考虑，相关部门近期将再次清查，促进房地产工程尽快开发。据悉，国土资源部近日通知各地，将在5月下旬从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。2021.6.6新华网住建部：将制止地方不合理松绑政策住建部新闻发言人针对近期频频被曝出的一些城市以“稳增长〞为名拟放松房地产市场调控政策的报道，再次强调房地产市场调控政策不动摇，并称将继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。2021.6.7中国新闻网国土部：闲置土地满1年按地价20%征闲置费国土部正式发布经修订通过的?闲置土地处置方法?，规定未开工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该方法自2021年7月1日起施行。2021.6.08新京报央行3年半首次降息中国人民银行昨天宣布，今天起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点〔十万元一年定期存款利息减少250元〕；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2021.6.12每日新报银监会新政策二套房贷将与首套“一视同仁〞银监会正式发布?商业银行资本管理方法(试行)?，并于2021年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。这一调整有效降低了二套房贷的资金本钱，可能会促进银行发放二套房贷款。2021.6.19新华网国土部：别墅类房地产进入限制禁止用地目录根据国土资源部、国家开展改革委日前联合印发的通知，?限制用地工程目录(2021年本)?和?禁止用地工程目录(2021年本)?即日公布实施。别墅类房地产工程首次列入最新公布实施的限制、禁止用地工程目录。2021.6.19新京报国税总局：建廉租房经适房免征土地使用税国家税务总局纳税效劳司昨日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。3市政动态津市区新开4条公交线往返滨海即将陆续投入运营为方便市区及滨海新区市民乘车出行，新开辟的111路、307路、452路、527路4条公交线陆续投入运营。滨海新区的111路郊线公交线：由渤海石油新村至渤海石油基地，两侧终点站首末班时间均为6:30至19:00。市区的307路公交线：由无暇花园至中国一重，无暇花站首末班时间6:30至18:00，中国一重站首末班时间7:00至18:30。汉沽的452路郊线公交线：由汉沽中心站至杨家泊工业区，汉沽中心站首末班时间6:30至16:30，杨家泊工业区站首末班时间7:50至17:50。滨海新区的527路郊线公交线：由滨海欣嘉园至西区江泰路，滨海欣嘉园站首末班时间6:00至18:00，西区江泰路站首末班时间6:00至18:30。CRIC视点：滨海新区和中心城区新增4条公交线路，使得天津双核的连通性，进一步增加，方便两地的交流和出行，为百姓提供了便捷的交通条件。天津机场二期或近日开工配套交通中心工程投建从天津市建设部门了解到，备受市民关注的天津滨海国际机场二期扩建工程有望于近日开工建设，配套交通中心工程已先期投入建设。未来，一座崭新的22万平方米的T2航站楼，将使天津机场每年的旅客吞吐能力到达2400万人次，是目前一期航站楼的两倍多。天津机场二期扩建工程主要建设内容包括：以2021年为目标年，满足机场旅客吞吐量2500万人次、货邮吞吐量170万吨、飞机起降量25.5万架次的需求，新建T2航站楼、约35万平方米的停机坪、4.2万平方米的生产保障附属用房及相关配套设施等。为配合旅客往返于机场与市区之间，天津滨海机场二号航站楼启用后，将同步开通地铁2号线机场延长线和高速铁路，本市建工集团第二、第三建筑公司等单位正在抢抓黄金施工期，提前展开滨海机场交通枢纽工程，目前工程进度有条不紊地进行中。CRIC视点：天津机场的二期工程，是天津增加航空运载能力的重要工程，也是效劳于天津国际化大都市的城市定位重要工程。目前天津的空中运输能力已经初具规模，但比拟北京、上海等一线城市，依旧有一定的提升空间，二期工程会提升天津空中运输的能力，也是城市综合交通网络建设的关键。天津站与西站实现地下“穿越〞年底主体竣工天津地下直径线隧道盾构机已平安抵达盾构接收井，标志着我国最大直径的铁路隧道施工取得圆满成功，这也是国内第一条成功穿越城市的大直径铁路隧道。地下直径线起自天津站，终至天津西站，全长约5公里，其中盾构隧道长2146米，盾构直径12米，单洞双线，铁路列车双向行驶，是我国首次在软土地基采用大直径盾构施工。盾构施工于2021年8月5日开始，历时21个月工期，平安到达盾构接收井，成功穿越二十多处风险点，没有发生一起危险状况，工程质量良好。CRIC视点：地下直径线是连接天津站和天津西站两大铁路交通枢纽的重要节点工程，它的建设将津秦高铁同京沪高铁相连，形成我国南北走向的铁路运输高速客运大通道，对进一步完善本市铁路枢纽网功能，提高运输能力将起到至关重要的作用。津中心商务区启建3座桥梁打破海河两岸交通瓶颈7月启动安阳道桥建设、下半年启动滨河南路桥建设、年底启动于新道桥建设，年内滨海新区中心商务区三座桥梁将开工建设，建成后海河开启桥、海门大桥将停止开启，打破中心商务区海河两岸交通瓶颈，便捷于家堡金融区、响螺湾商务区、大沽地区、新港地区间的相互联系。目前，安阳道桥已经完成前期工作，下月即将开工建设。安阳道跨海河大桥西接响螺湾商务区和大沽生活区，东接于家堡金融区，桥梁总长857米，桥宽25米—44米，双向六车道，通航净高为12米。造型别致的安阳道桥将成为滨海新区连接海河两岸的重要交通枢纽，还将成为海河上一道亮丽的风景线。同时，滨河南路桥、于新道桥也正在积极地进行着规划设计和前期准备，预计年内开工。除这三座桥梁外，中央大道海河隧道也在积极地建设中，目前已经完成了关键工序——沉管的沉放、对接、管底注浆施工，海河隧道沉管段已贯穿。按照方案，今年年内海河隧道将主体完工，待海河隧道建成通车后也将成为24小时不间断的过河通道。未来，滨海新区还将通过跨海河桥梁的建设，使滨海新区核心区域的跨海河通道平均间距由现状的8公里，缩短至3公里左右。CRIC视点：中心商务区以海河及中央大道为开展轴，以于家堡及响螺湾为核心，拥有于家堡金融区、响螺湾商务区、天碱解放路商业区、大沽宜居新区、蓝鲸岛五大板块。蜿蜒穿行的海河给商务区增添了活力和浪漫情怀，但成为了两岸联系的交通瓶颈。三座桥梁的修建能够极大程度的缓解交通压力，打破交通瓶颈。滨海“海魔方〞一期竣工7月可享海啸式冲浪滨海海魔方工程建设的成都天友旅游集团透露，新区内首个旅游工程——“海魔方〞一期工程已根本竣工，预计将于7月开张纳客。届时，游客不仅可以在炎炎夏日体验海啸式真空造浪池，还可以在冬季来此游览首届滨海冰雪节。天津欢乐海魔方文化休闲园总占地约1平方公里，按照国家5A级旅游景区的标准建设，主要建设集体验、休闲、娱乐、度假为一体具有国际先进水平的大型水文化旅游地。工程共分为中国北方死海、大型室外主题公园、市内盐疗泥疗馆、特色酒店群、风情商业街、中国旅游产品交易中心等版块。工程由水上乐园、室内盐疗馆、渔人码头、五星级酒店、酒店附属独立度假屋和度假公寓等组成。其中，欢乐海魔方嬉水乐园占地7万平方米，建设工程包括海啸冲浪、深海龙卷风、魔幻漩涡、漂流河、大型儿童水上游戏、水上过山车等18项世界顶级室外游乐设施和50条各式滑道以及以特色盐文化为主题的康体中心工程。CRIC视点：滨海新区相关的生活娱乐配套逐渐齐备，并且设计高端，能够表现滨海新区中心商务区的定位，可以吸引大量的游客，是滨海新区开展的一个两点。4市场动态4.1市场综述市场连续走强，政策微调和刚需释放支撑起本轮反弹行情，但市场经历了较长时间的调控，各家企业的运营表现不一，震荡的市场环境催生房地产行业洗牌，资产重组、合作经营、并购参股等消息频出。这是一个行业开展的必经阶段，也标志着行业逐渐走向成熟。优势资源整合，有助于摆脱现在企业的困境，绿城和融创的联手就是一个代表动作，而目前2月的市场复苏，还尚不能缓解地产行业的资金危机，多家企业被爆出资产负债率过高，更多的寻求融资渠道。与境遇不佳的企业形成鲜明比照的是，近期天津土地市场表现强势，城市核心的重点地块，陆续上市成交，局部企业表现出雄厚的实力，获取高价土地。4.2市场资讯津生态城公屋6月迎首批居民满足低收入职工家庭从中新生态城有关部门了解到，生态城公屋主要用于满足生态城内就业的低收入家庭住房需求的住宅公屋6月交付使用。届时，区内近20家企业的局部员工将成为首批住户。该工程位于生态城南部起步区，和风路与中天大道交口处，共7栋569套住房。该公屋是在借鉴新加坡组屋和中国经济适用房模式的根底上创造的全新住宅模式，以单元式小户型为主，建筑面积均为60平方米，除卧室、卫生间、厨房外，每个户型都有一个小书房。房屋全部精装修后交付使用，并且带家具、家电，住户拎包就住。同时，入住后不能随意对房屋格局进行更改。即将交付的公屋为12号楼和15号楼共计151套住房。按照相关规定，符合已婚；个人年收入不超过9万元、家庭年收入不超过18万元的生态城注册企业职工，需通过所在单位统一进行购房资格申请。通过审查，生态城内已有近20家企业的局部员工符合条件，今年6月将首批入住公屋。CRIC视点：生态城的保障房工程，即将迎来入住，能够解决一局部低收入职工假的的居住问题，是天津保障房工程的重要组成，也是天津滨海新区保障房工程的样板，滨海新区随着城区建设和开展，聚集了大量的外来人员，对居住形成了很大需求。未来滨海新区将有跟多的保障房产品上市，解决百姓的居住问题。天津今年新开工6个保障房工程提供1.7万套房源6月5日，天津市国土房管部门发布今年本市开工保障性住房工程最新信息。今后，按照国家住建部要求，本市将在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、根本建成套数等信息。市住房保障网上的公告显示，截至5月底，本市今年新开工的保障房工程包括：4个经济适用住房工程，分别为北辰区宜兴埠工程、河北区隆达新苑一期、津南区北马集工程、蓟县新城工程；2个限价商品房工程，分别为滨海新区和畅园二期和东丽区杨台工程。总计提供保障房约1.7万套。根据住房和城乡建设部发出的通知，本市要在确定年度方案后20个工作日内，公开保障房开工套数、根本建成套数等年度建设方案任务量，还需公开列入年度开工方案的建设工程清单。此外，还要求公开保障房的分配政策信息、分配对象信息、分配房源信息等。CRIC视点：截止本次，已经是天津第三次公布保障房完成情况，为的是集大成的保持保障房工程的公正性和透明性，是的老百姓能够真正的享受大国家保障的福利政策，同时标准保障房的施工建设，完成天津市值得的保障房建设任务。津将升级住房保障管理系统建统一数据平台今年，天津将进一步整合升级全市“住房保障管理系统〞，搭建起“地、房、人〞的统一数据平台，严格落实“所有住房保障业务全部进网〞，加强保障房建设和分配监管。目前，本市房管部门正在进一步整合升级本市“住房保障管理系统〞，按照“三种住房、三种补贴〞框架，通过链接土地、房产“一张图〞，建立居民住房、收入信息“两个数据库〞，监控保障房、保障对象、管理部门“三条线〞，搭建起“地、房、人〞的统一数据平台，实现精细化、一体化管理。CRIC视点：住房保障管理系统的升级，是天津市住房管理平台搭建的重点构成，三种住房全部实行网络数据平台式管理，让天津市的住房管理更加的科学，对于房屋补贴以及资格审核将更加标准。新系统将增加或强化申请家庭的申请审核管理、监管核查、保障房工程建设和使用管理等多个功能模块，涵盖全市保障性住房工程房源、保障对象、准入标准、公示审核、房源使用、租金收缴、补贴发放、动态监管等内容，直观、实时地展示全市住房保障管理动态。临港经济区14万平方米蓝领公寓开工建设临港经济区启动10平方公里行政商务区建设，一期14万平方米的蓝领公寓全面开工，综合配套效劳区首批65万平方米邻里中心全部封顶，临港经济区不断完善生活配套设施建设，为区内的常住人口打造良好的生活环境。自2004年正式开工建设以来，临港经济区在近8年的时间里为天津新增了140多平方公里陆域，拓展了50公里以上岸线，开辟了两条深水航道——大沽沙航道、高沙岭航道。截至目前，临港经济区招商引资已过3000亿元。目前，临港经济区10平方公里的行政商务区已经启动建设，综合配套效劳区首批65万平方米邻里中心已全部封顶，蓝领公寓一期14万平方米的工程开工建设。临港经济区蓝领公寓位于渤海28路与黄河道交口，总用地面积约18万平方米，规划建筑总面积27万平方米，由职工公寓和配套公建组成，总设计容纳人口31600人，定性为公共租赁住房，属于保障房范畴。目前，总建筑面积14万平方米的蓝领公寓一期工程已经全面开工建设，预计明年一期工程将建成竣工。CRIC视点：随着工程的落户、投产，临港经济区的人口也在不断地增加，据相关部门预测，2021年临港人口总规模将达10万人。为此，临港经济区依据建设现代化城市的理念，充分利用岸线、海域资源，将临港经济区建设成为滨海新区的海之门。临港经济区行政商务区一期规划面积15平方公里，常住人口25万人，主要功能包括居住、行政商务、金融会展、商贸文娱、医疗教育等，不仅为临港经济区的居民提供环境优美、绿色生态、便捷高效的居住生活载体，同时也提供高品质的生活环境和商业环境。津北辰区青光镇城中村改造7个村拆迁地块实现清零北辰区正在城中村改造工作中，青光镇城中村改造指挥部负责的杨咀村、刘房子村7个还迁地块拆迁实现“清零〞，标志着杨咀村城中村改造工作实现重大突破，农民们住楼房、迁新居的目标越来越近。除一期还迁地块内已建成10幢还迁楼外，其余6个还迁地块空旷一片。目前，这些地块的地上物已全部清理完毕，涉及还迁房建设的各项工作正在有序展开。此次青光镇负责撤除的还迁地块规划总占地面积达49.91万平方米，地上建筑面积74.42万平方米，地下建筑面积20万平方米，将建成还迁楼73栋，共7184套住宅。CRIC视点：天津市的城中村改造进入如火如荼，天津北部的北辰区青光镇就是城中村改造的重点工程，加大城中村改造不仅仅是改善了村民的居住环境，让村民搬进新居，同时对整个片区实现统一规划，打造新的整洁的城区，并且能够整理出更多开发土地，为地区的开展提供帮助。万通地产为天津城开置业提供1.5亿元担保万通地产于6月19日发布公告，公告称万通地产为天津城开置业提供1.504亿元的担保。

公告显示，加上本次担保，万通地产对外担保累计数量已经到达22.010亿元。万通地产董事会认为此次贷款将有利于工程开发方案顺利实施，取得预期收益，促进公司主营业务的开展。据了解，天津城开置业是万通地产参股公司天津泰达城市开发〔持股比例为47%,泰达集团持股比例为53%，泰达集团也已对城开置业提供了担保〕的全资子公司，目前正在开发河海花园工程。截止2021年4月30日，该公司资产总额71,379万元，负债总额67,642万元，资产负债率为95%。CRIC视点：万通地产本次为天津城开提供的1.5亿元的担保，为了实现更多的融资，是对目前在开发工程提供资金支持，目前在严格的调控环境当中，个地产公司的资金层面都表现紧张，因此近期频繁出现回购、担保和并购等消息。香橼报告做空恒大地产称恒大已经资不抵债香橼报告做空恒大地产〔03333.HK〕,称其已资不抵债，一直向投资人汇报虚假的信息。报告指，恒大地产不是一个关于中国地产泡沫的故事；它滥用资本市场的支持以及政府贷款，以换取个人的中饱私囊、无限扩大，并将股东的钱挥霍在个人的各种爱好上。香橼称：“贿赂、过度支出以及表外交易支撑起了恒大的财务报表。恒大地产的处境十分糟糕，以至于在过去的一年中，连中国财政部都因其虚报财务数据而对其进行了处分。〞CRIC视点：专业的机构做空的不仅仅是恒大地产，而是对中国房地产行业进行了一次狙击尝试，本次的做空来势汹汹，但恒大地产处理危机事件迅速，第一时间发布了相关声明，不仅辟谣相关报告，同时对做空机构进行了强势的还击，但不可防止的，在股市上恒大地产遭受了一定的损失。中国的房地产上市企业逐渐增多，不仅仅能够享受到，金融市场充分的资金，同时也会面临到金融市场风险，因此需要上市公司做好充分的准备，预防危机的发生。绿城撤出津沪融创33.7亿入股绿城9工程6月22日下午，上海绿城玫瑰园内，融创中国与绿城中国联合宣布，绿城与融创将组建高端地产合作平台--上海融创绿城控股，注册资金20亿，双方各以10亿元现金持有合营公司50%的股权。而后，绿城将旗下5个城市的9个优质地产工程相应股权注入合营公司，为此，融创需支付33.72亿元作为合作对价。另外，如果工程后期需要，双方将按照50%的股权各自出资。此次合作涉及到的9个工程中，位于上海的有3个，苏州2个、无锡2个、常州1个、天津1个，可售面积合计251万平方米。假设按目前市场价销售，总可售额约450亿元。CRIC视点：融创33.7亿入股绿城9个工程，与其说是合作，不如称作救命更加恰当，绿城在爆出资金问题以来，饱受金融市场的打压，融资难度增加，并且土地储藏和开发工程对资金的使用量也十分巨大，本次与融创的合作已经是第二次，同时前不久绿城与SOHO中国也提出了合作意向，不断向外出售工程和寻求合作，吸纳大量的资金，来维持绿城的运营。融创在此危急时刻频繁出手，一方面是对市场有很强的信心，另一方面那么是有私交关系在里边。地产行业近期的频繁资产重组、并购也是调控在发挥作用。4.3土地资讯今年津总价最高地块成交金融街17.5亿元"折桂"6月6日，津和大〔挂〕2021-041号地块国有建设用地以17.5亿元总价被金融街融展〔天津〕投资摘得。据了解，该地块是今年以来本市成交总价最高地块，也是2021年本市和平区出让的第一宗商住用地。金融街融展〔天津〕投资在本市土地交易中心以挂牌底价摘得津和大〔挂〕2021-041号地块后，公告内容为：近日，金融街全资子公司金融街〔天津〕置业持股51%的金融街融展〔天津〕投资以总价17.5亿元获得了津和大〔挂〕2021-041号地块国有建设用地使用权，并收到天津土地交易中心挂牌地块成交确认书。该地块位于和平区大沽北路东侧，东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道。该地块总占地面积27541.2平方米。据该地块公示信息显示，该地块总占地面积约2.75万平方米，总建筑面积约21万平方米。以成交总价17.5亿元计算，该地块综合平均楼面价约8314元/平方米，其成交总价在今年年内成交地块中居首位。据了解，金融街融展〔天津〕投资对于津和大〔挂〕2021-041号地块内的A、B、C三地块已进行初步规划。其中，A、B两块居住用地的开发将定位于城市高端公寓，且住宅建筑最高将达62层，预计将成为本市住宅产品的最高建筑。另据透露，属性为商业金融业的C地块，总建筑面积94200平方米，未来将开发为高端写字楼工程，进一步完善大沽北路区域的金融核心区功能。CRIC视点：金融街近期在市场频繁制造轰动，去年成功拿下长江道大型商业地块，今年再次获取天津市核心区域的综合商业地块，表现出雄厚的资金实力，同时也能看的出天津是金融街重点布控区域。金融街凭借着津门津塔工程树立了良好的形象，同时与保利合作的大都会也在热销当中，金融街所开发的工程均在城市的核心区域，公司对城市核心区域的商业和高端住宅开发有很好的经验。将在天津市高端商品房市场占有重要的一席之地。原师大八里台校区地块下月挂牌出让天津土地交易中心供地公告昨日显示，原师大八里台校区地块将于7月9日至20日在土地交易中心挂牌并接受报价。起拍楼面价约9800元/平方米，创下本市土地出让市场16个月以来的新高，预计未来上市销售价格不会低于22000元/平方米。从2021年开始开工拆迁就备受关注的原师大八里台校区，眼下已经成为土地交易中心的津西卫(挂)2021-066号地块，并成为众多开发企业格外关注的标的。据公示资料显示，该地块位于河西区卫津南路与吴家窑大街交口，东至空军大院，南至平山道，西至卫津南路，北至吴家窑大街。地块规划用地性质为居住、商业金融业，出让土地面积79955.9平方米，总建筑面积不得超过22.8万平方米，居住建筑面积和商业金融业建筑面积比例为5：5，其中居住用地容积率不大于2.5，建筑高度不大于100米；商业金融业用地容积率不大于3.3，建筑高度不大于160米。起始价为223440万元〔不含市政公用根底设施大配套费〕。此外，挂牌公告还显示，目前仍位于该地块内的天津师范大学附属小学，也将于2021年7月31日前撤除。以该宗土地起始出让价与“总建筑面积不得超过22.8万平方米〞的规划要求综合计算，该地块最低楼面价格约9800元/平方米。据业内人士透露，该地块的最低楼面价格创本市2021年2月份以来16个月的新高。与近期土地市场的冷清局面相比，津西卫(挂)2021-066号地块从拆迁伊始就成为各大企业关注的焦点。CRIC视点：本地块作为河西区核心区域，在土地整理伊始就备受关注，多家实力房企与政府进行过接洽，而3月份天津市进行整体土地招商，在核心城区推出了24幅黄金地块当中，就包含本地块。地块由于地处学府板块，周边有水上公园和天塔，并且交通条件较为便利，周边的生活配套设施十分完备，作为原示范大学的主校区，该地块更是拥有了一层文化底蕴，因此备受业界关注。在深处调控的市场环境当中，高价地块出现，势必会对市场形成冲击。第二局部市场分析篇

1土地市场1.1市场综述总体供需特征2021年6月市场供给土地76幅，成交98幅，整体供求比约为1：1.24，供给建设用地面积337.2万平方米，成交面积421.69万平方米，供求比约为1：1.25。土地供给量出现大幅减少，成交量减少幅度也较大，土地市场溢价率提升，同时流标率也大幅提升，经营性用地供求表现趋好。2021年6月，供给幅数为76，土地供给量锐减2021年6月，天津市土地公告数量为76幅，较上月减少43幅；公告土地建设用地面积为337.2万平方米，环比减少46.09%，同比减少55.96%；公告土地建筑面积为435.31万平方米，环比减少44.07%，同比减少44.21%。工业用地供给量大幅减少，导致土地总体供给量衰减。2021年6月，土地成交面积大幅减少成交单价大幅上扬2021年6月，本市土地公开交易市场有98宗土地成交，环比减少27.41%。成交的总建设用地面积约为421.69万平方米，环比减少41.91%，同比减少39.71%；成交的规划建筑面积约为508.87万平方米，环比减少15.53%，同比减少37.15%。土地成交量大幅减少，大港出现多宗土地暂停挂牌，而在和平区核心区域土地成交带动下，本月土地成交单价有很大幅度的提升。1.2本月公告土地分析2021年6月，天津市土地公告数量为76幅，工业土地供给量大幅减少，使得土地整体供给量锐减；公告土地建设用地面积为337.2万平方米，环比减少46.09%，同比减少55.96%；公告土地建筑面积为435.31万平方米，环比减少44.07%，同比减少44.21%6月，天津新增公告土地76幅，其中51幅为工业用地；居住类用地有10幅，其中3幅来自塘沽北塘区域；商业用地供给8幅，供给量大幅减少；综合类型用地供给7幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为69.24万平方米，占比为20.53%；工业用地面积为187.44万平方米，占比55.59%；商业类用地面积为34.75万平方米，占比为10.31%；综合用地面积为45.77万平方米，占比13.57%。6月，天津新增公告土地按土地建设用地面积算，本月市中心公告土地仅有1幅，土地面积8万平方米，占总供给的2.37%；滨海新区土地，供给土地39.9万平方米，占总供给的11.83%；环城四区新增土地77.49万平方米，占比22.98%；远郊区县新增土地211.81万平方米，占到总供给62.81%。6月，按全市公告建设用地面积算，天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为5.1万平方米，占比1.51%；1-5万平方米地块面积109.49万平方米，占比32.47%；5-10万平方米面积为137.54万平方米，占比40.79%；10万平米以上地块面积为85.07万平方米，占25.23%。本月供给单幅土地面积有所减小，大面积工业、产业用地供给减少。图1.2-1：天津市公告土地情况2021.6-2021.6天津市公告土地面积、数量走势图2021年6月天津市新增公告土地用途结构2021年6月天津市公告土地位置分布情况2021年6月天津市公告土地建设用地规模数据来源：CRIC1.3本月土地成交分析2021年6月，本市土地公开交易市场有98宗土地成交，环比减少27.41%。成交的总建设用地面积约为421.69万平方米，环比减少41.91%，同比减少39.71%；成交的规划建筑面积约为508.87万平方米，环比减少15.53%，同比减少37.15%。尽管成交量大幅缩减，但是工业用地依旧是成交的主要构成。6月，天津土地出让市场楼面地价大幅攀升，本月不仅是滨海新区成交一批石化经营用地，价格昂贵，更有和平区成交大幅综合用地，楼面地价高达8313.54元/平方米，带动价格暴涨。天津市本月楼面地价为1016.45元/平方米，环比上涨32.67%；成交土地单价为1226.59元/平方米，环比大涨92.91%。6月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为4.49万平方米，环比减少16.57%。单幅土地平均成交金额为0.55亿元，环比增加60.94%。6月成交的98宗土地当中有7宗溢价地块；其中一宗武清工业土地为负溢价。本月溢价地块溢价率较高，多数为石油、石化经营用地，溢价最高到达570%。整体溢价率为1.79%，为12个月内最高水平。6月，天津土地市场成交主要来自于远郊区县的工业土地，中心城区有两宗土地成交，均为和平区土地，合计成交土地面积2.92万平米，占比0.69%；环城四区成交31.38万平方米，占比为7.44%；滨海新区成交84.42万平方米，占比为20.02%；远郊区县成交302.97万平方米，占比为71.85%；按规划建筑面积计算，中心城区成交21.45万平方米，占比4.22%；环城四区成交44.13万平方米，占比为8.67%；滨海新区成交91.11万平方米，占比为17.9%；远郊区县成交352.18万平方米，占比为69.21%；从楼面地价看，中心城区均价8511.42元/平方米；环城四区为1246.69元/平米、滨海新区为973.17元/平米、远郊区县本月楼面地价为542.3元/平方米。6月，本市成交土地中，按建设用地面积计算，工业用地成交总面积为301.06万平方米，综合类用地成交面积为17.48万平米，住宅用地成交总面积为44.87万平方米，商办类用地成交面积58.29万平方米。按规划建筑面积计算，工业用地成交总面积为263.37万平方米，综合类型用地成交面积44.07，住宅用地成交总面积为75.79万平方米，商办类用地成交面积125.64万平方米。本月工业用地楼面地价为308.18元/平方米，住宅类用地楼面地价1126.12元/平方米，商办类用地楼面地价为975.2元/平方米；综合型土地楼面地价为5178.23元/平方米。工业土地成交面积占到总成交面积的71.39%，而成交金额为8.12亿元，居住类用地成交面积占比10.64%，但成交金额为8.54亿。工业土地成交总量较大，但由于地价较低，对土地财政的实际帮助较小。6月，天津市土地市场流标率攀升，公示到期的116宗土地当中，成交98宗，未按期成交土地有18宗。未成交地块土地面积为157.72万平米，未成交土地面积占总公告土地面积的27.22%。大港区域就有12总土地，集体因故暂时停止挂牌，土地面积高达96.44万平米，以商服和综合类用地为主。正式流标土地一副，是宝坻商服用地。大量的土地流标，是土地市场不景气的直接表现，但与此同时高价土地频出，高溢价地块出现，也表现出局部企业开始加大土地储藏阶段，优质地块备受关注。图1.3-1：天津市成交土地情况2021.6-2021.6天津土地月度成交量情况图2021.6-2021.6天津土地成交价格走势图2021.6-2021.6天津土地市场单幅土地平均成交面积及金额2021.6-2021.6天津土地市场溢价走势2021年6月天津土地市场成交区域分布情况2021年6月天津土地市场不同用途土地成交情况2021年6月天津土地市场流标土地情况数据来源：CRIC

1.4重点地块分析1.4.1宗地情况介绍津和大〔挂〕2021-041号地块位于天津和平区，受让方金融街融展〔天津〕投资。表1.4-1：宗地根本情况表土地编号区域土地性质占地面积〔万㎡〕建筑面积〔万㎡〕容积率成交价〔万元〕楼面地价〔元/㎡〕竞得人津和大〔挂〕2021-041号和平区A：居住〔含商业〕0.8823.143.561750008313.54金融街融展〔天津〕投资B：居住〔含商业〕1.2318.496.90C：商业金融业0.6419.4214.70合计6.2721.051750008313.54土地地址天津和平区大沽路北侧出让方式挂牌成交日期2021-6-6数据来源：CRIC宗地位置图1.4.2宗地成交情况津和大(挂)2021-041号地块，于2021年6月6日，被金融街融展〔天津〕投资以17.5亿元拍得，建筑面积21万平方米，土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年。该地块位于和平区大沽北路东侧，四至范围为：东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道〔以挂牌文件附图为准〕。出让地块总面积27541.2平方米。其中地块A：土地面积8820.9平方米，土地用途为居住〔含商业〕，建筑面积31400〔含商业7600平方米〕，建筑密度65%，建筑限高75米。出让地块B：土地面积12312.2平方米，土地用途为居住〔含商业〕，建筑面积84900〔含商业5400平方米〕，建筑密度40%，建筑限高180米。出让地块C：土地面积6408.1平方米，土地用途为商业金融业，建筑面积94200，建筑密度55%，建筑限高210米。

1.4.3宗地所在区域价值分析天津传统商圈历来就是以和平区为主要代表，南京路、滨江道商业圈作为和平区的中心繁华地带，随着近几年城市建设规模与力度的加大，传统市中心的住宅功能渐渐被商务功能所超越，内在气质也在提升，硬件设施、管理水平、业态结构等多方面都得到了重新调整。伴随着海河大开发的逐步完善，其沿岸高端商务功能也逐渐显现出来。未来天津的海河经济带将以六大节点为依托，重点开展商贸业、餐饮业、国际会展业、文化旅游业、金融商务效劳业、房地产业六大产业。在开展经济的同时，还将进一步改善对海河生态环境的保护与建设，促进二者协调开展，从而使海河周边区域成为适宜人居和创业的经济带、文化带和景观带。而海河经济带，带来的远景预期，促进了海河金融城的开展，一座座高端写字楼拔地而起，亿元楼宇鳞次栉比。区域规划图该地块位于和平区，商务核心区域，地理位置优越，交通便利，并且临近海河，居者可悠然尊享城市顶级水岸生活。工程规划总建筑面积21.05万平方米，集首席住宅、商业、河景酒店式公寓、豪华城市公寓、地标写字楼、综合文化中心等业态于一身。随着海河商业的不断升级，势必会带动写字楼、酒店式公寓等商务类型的开展，共同助推海河经济的开展，一大批高端工程陆续建设、落成，海河两岸将成为天津高端商务、商业的聚集中心，办公和消费环境也将进一步升级，成为天津最繁华的经济地带。土地现状2土地现状1土地现状2土地现状11.4.4土地周边状况周边配套：【生活配套】天津口腔医院、天津总医院、宴宾楼饭庄、津湾广场【商业配套】津湾广场、环球金融中心、天津圣·瑞吉斯酒店、建设银行、远洋宾馆【交通配套】天津站、地铁1号线、公交4路、观光1路等【其他配套】和平少儿图书馆、繁华皇家商务会馆津湾广场天津市口腔医院津湾广场天津市口腔医院天津站远洋宾馆天津站远洋宾馆土地市场:表1.4-2：周边土地情况土地名称土地用途出让方式占地面积〔m2〕成交时间楼面地价〔元/m2〕津和营〔挂〕2021-251号商服挂牌1970.62021-018196.24津和金〔挂〕2021-048号商业金融业挂牌1655.62021-0618925.00数据来源：CRIC和平区经过多年开发，已经没有太多的土地供给，近期成交的两块土地，占地面积较小，独立设计开发难度较大，对本月重点的地块未来产生的竞争力较小。住宅工程：表1.4-3：周边工程情况工程名称产品类型开盘日期建筑面积〔m2〕销售价格〔元/㎡〕开发企业环球金融中心商业、住宅2021-2-2850.37万28000-32000金融街〔天津〕置业泰安道五大院商业、住宅2021-7-2135.6万40000天泰置业开展数据来源：CRIC 此区域中，集住宅、商业的大型综合体工程较少，环球金融中心与本地块为同一开发商，共同组建天津的新商务中心，泰安道五大院被市政府定位为现代金融、商务旅游和现代效劳业的核心区。但其与本地块相比，体量较小，并是以原始街区和历史建筑的保存和改造为依托的旅游商业区，与本地块未来规划的区域商务中心相比，核心竞争力有所区别，但仍会产生威胁。1.4.5宗地SWOT分析 S〔优势〕：海河沿岸的提升改造，周边商务配套的完善，开发商的品牌优势，使这块位于城市核心区域价格不菲的黄金地块未来升值空间巨大，集商业、居住、娱乐、休闲于一体，将成为天津的新地标。W〔弱势〕：与周边以成熟的竞品综合体工程相比起步较晚，前期的规划设计和后期的营销推广投入较大。独特的地理位置制约了工程的交通流量和停车位的短缺。0〔机遇〕：周边缺乏精品住宅，其弥补本区域的精英阶层的居住休闲需求，并成为本地都市高端商业圈的重要一环，其商业地产的开展空间也不可估量。T〔危险〕：开发商近期的大笔借贷和投入，对于工程较长的开发周期和当前尚不明朗的市场调控政策而言，风险较高。1.4.6前景近两年来，随着城市经济水平的快速开展，天津的商业市场受到来自国内外品牌开发商的青睐，如金融街控股、中粮集团、保利集团、万达集团、仁恒置地等实力企业都纷纷落户天津抢占商机，其中不乏具有国际化商业和文化特点的标志性商业地产工程。随着城市化加速推进，天津金融效劳业开展逐渐升级，天津的商业地产发生着巨大的改变。随城市建设以及海河沿岸的深入开发，海河板块以其坐拥便利的中心城区配套和尽享自然资源等诸多优势，成为天津市最具品质优势、最成规模、最成气候的板块，吸引着众多世界知名企业和工程的落户，促成了海河沿线写字楼的配套和效劳持续提升，顶级商务中心气势锋芒毕露，强大的聚集效应使海河板块成为时下天津最具开展潜力的商务中心。在天津，海河沿岸那么具备了得天独厚的配套优势，如今在海河边拥有一处办公场所，是企业实力的象征。海河沿线成熟的交通配套，是该板块吸引众多企业入驻的重要因素，也是其成为津城高端写字楼聚集地的核心诱因。以环球金融中心为例，工程坐落于和平区大沽北路的海河之畔，处于城市的中心位置，与天津东站10分钟左右步行距离，城际联通京津，半小时接轨首都，30分钟车程直达滨海机场；咫尺滨江道商圈、恒隆广场、意式风情街等天津大型综合商业配套；地铁2、3号线和津滨轻轨也在此交汇。据悉，地铁2、3号线也于近期开通，

2、3号线的开通必将进一步提高沿线及其自身工程的商业价值。相信，随着海河区域的不断开展，海河沿岸寸土寸金的土地资源，以金融街控股的商业地产开发实力，此地块必将成为最具开展潜力的商务核心区域，带动中心城区全面提升，表达北方经济中心繁荣繁华和效劳辐射功能的标志性区。也正是因此，预计此工程未来“无需推销，就已俏销〞。

2商品房市场分析2.1市场综述天津商品房市场持续走强，尽管供给量大幅缩减，但是成交量创造了调控以来最正确业绩，商品房供给面积143.49万平米，环比减少38.97%，保障房、商业、办公产品的供给量均大幅减少，办公产品供给面积6.72万平米，较5月份减少20万平方米。商品房成交面积为113.13万平米，环比上涨18.01，同比增长24.16%，不仅是成交量大幅上涨，价格也出现大幅上涨，成交均价为11458元/平方米，环比上涨9.34%。本月的热销，商业产品表现更加明显，也是因为商业的热销，使得商品房增幅明显。目前市场上并没有出现因为工程热销，而大幅上调产品价格的现象，由于经历了较长周期的调控压力，市场还需要快速销售，回笼资金。2.2商品房市场数据表表2.2-1：2021.6-2021.6商品房供给、成交、价格走势一览表月份供给面积(万平方米)成交面积(万平方米)成交均价〔元平方米〕2021.6195.4891.12103552021.7237.49104.77101372021.8209.36109.10101032021.9334.61109.5298852021.10190.1386.88101472021.11197.2561.50109972021.12214.6766.59116102021.179.1821.74104152021.283.1042.77101062021.3133.4087.76106632021.4114.2671.28106792021.5235.1395.87104802021.6143.49113.1311458数据来源：CRIC2.3商品房市场供求关系及量价走势分析供求关系分析2021年6月份，天津市商品房新增供给量为143.49万平方米，环比下降38.97%，同比下降26.6%；商品房成交量为113.13万平方米，环比上涨18.01%，同比上涨24.16%。商品房供求比为1：0.79，一轮批量的加推、开盘后，市场供给量大幅减少，但需求被充分调动，成交量持续增长，市场供大于求局面有所缓解。由于连续的上涨行情，局部需求害怕错过低价行情，停止观望，加速入市。图2.3-1：2021.6-2021.6天津市商品房供求关系及量价走势情况2021.6-2021.6天津商品房市场供求比照情况数据来源：CRIC供给分析2021年6月份，商品房新增供给量为143.49万平方米，环比减少38.97%，同比上涨26.6%；其中，住宅供给量为121.73万平方米，较上月减