连山壮族瑶族自治县“三旧”改造（城市更新）专项规划（2020-2035年）

PAGE60PAGE21《连山壮族瑶族自治县“三旧”改造（城市更新）专项规划（2020-2035年）》规划文本目录第一章总则 3第一条规划编制依据 3第二条规划原则 3第三条规划范围/规划对象 4第四条连山“三旧”项目界定 4第五条规划期限 4第六条改造目标 41.近期目标（2020-2022年） 42.期末目标（2023-2025年） 5第七条管理范围 5第八条规划构成 5第九条实施时间 5第十条规划解释 5第二章改造方向、模式及策略 5改造范围与规模 5第十一条“三旧”改造方向 61. 促进城区建设调整与完善 62. 促进产业结构调整与优化 63. 促进农村建设调整与完善 64. 扩大城镇规模，提高城镇水平 6第十二条改造类型 61. 全面改造 72. ⒉微改造 73. 3.混合改造 7第十三条改造模式 71. 政府主导模式 72. 政府与市场合作模式 73. 农村集体主导模式 7第十四条投资形式 71. 城区投资形式 72. 乡镇投资形式 8第三章总体用地布局和规模 8第十五条布局原则 81. 区域统筹 82. 规划衔接、协调 83. 公共优先 84. 布局目标 85. 规划结构 86. 用地布局 9第十六条规划利用指标 9第四章土地利用与强度控制分区 9第十七条分区原则 91. 分类引导 92. 区位优先 93. 景观优先 94. 尊重规划 9第十八条总体思路 91. 围绕重点项目开展“三旧”改造 102. 围绕建设宜居宜业特色城镇开展“三旧”改造 10第十九条容积率控制与分区 10第二十条绿地控制指引 10第二十一条“三旧”用地各项控制指标的变更 11第二十二条确因效益无法平衡的，可适度提高容积率 11第二十三条容积率奖励与转移 11第五章配套设施 11第二十四条规划原则 111. 规划优先原则 112. 适时调整原则 123. 同步建设原则 12第二十五条规划布局 12第六章道路交通 12第二十六条规划原则 12第二十七条规划布局 12第七章历史文化保护 13第二十八条规划原则 13第二十九条规划指引 13第八章景观风貌绿地开敞空间 13第三十条规划原则 13第三十一条规划指引 14第九章实施机制 14第三十二条实施计划 14第三十三条未完成用地计划的处理 14第三十四条资金估算与筹措计划 141. “三旧”改造的资金来源 142. “三旧”改造的资金筹措渠道 14第三十五条“三旧”改造的推进 151. 政府主导，市场运作 152. 突出重点，有序推进 153. 系统规划，弹性导控 15第三十六条组织与保障机制 15第三十七条实施动态的项目库更新机制 16第三十八条完善控规编制 16第三十九条拆迁保障 16第四十条金融扶持方式 16第四十一条财政扶持方式 17第一章总则第一条规划编制依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）;《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正版）;《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（2020年12月）;《连山壮族瑶族自治县城市总体规划（2013-2025）》;《连山壮族瑶族自治县国土空间总体规划（2020—2035年）》;《连山壮族瑶族自治县土地利用总体规划调整完善》（2010-2020年）;《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府［2009］78号）;《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）;《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）;《广东省自然资源厅关于印发<广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）>的通知》（粤自然资发〔2019〕42号）;《清远市自然资源局关于印发<清远市深入推进“三旧”改造三年行动实施方案（2019-2021年）>的通知》（清自然资发〔2020〕6号）;《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》;其他相关规划及标准.第二条规划原则⑴落实上级规划要求本规划按照上级规划的要求，落实上级规划下达的规划调控指标，并服从上级规划在空间布局、生态环境保护等方面的统筹安排；连山壮族瑶族自治县乡镇“三旧”改造规划服从全市土地利用总体规划。⑵实现土地节约集约利用通过本规划活动，对连山壮族瑶族自治县农村“三旧”现状进行全面调查摸底，对规划期间土地利用问题、供需状态和用地形势进行分析和研究，掌握“三旧”改造与土地节约集约利用的变量，提出连山壮族瑶族自治县农村土地节约集约利用思路协调的“三旧”改造的总体目标。⑶公正客观地解决历史遗留问题做好与国家法律政策的衔接，兼顾各地发展历史和土地管理政策的较续性，公正客观地解决历史遗留问题。通过本规划活动明晰产权，保障相关人的合法权益，维护社会稳定。⑷保证规划具有可操作性本规划在大量普查数据的基础上，结合连山壮族瑶族自治县农村实际情况，通过多部门协调，科学地制定“三旧”改造近期和远期目标和实施措施，使本规划具有可操作性。第三条规划范围本轮规划范围主要包括连山壮族瑶族自治县（以下简称“连山”）中心城区，依据城镇开发边界划定，总规划范围面积为661.37公顷。第四条连山“三旧”项目界定根据粤府[2009]78号文，结合清远市人民政府《关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见的实施意见》和《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》等进行界定：⑴因城市规划调整需“退二进三”产业用地；⑵城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区)用地；⑶国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；⑷不符合安全生产和环保要求的厂房用地；⑸布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；⑹国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地;(7)其它经市人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。第五条规划期限本规划期限为2020-2035年，其中近期为2020-2025年，远期为2026-2035年。第六条改造目标规划力求通过“三旧”改造单元的整合、改造、更新，实现“拓展建设空间、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”的目标。近期“三旧”改造单元的规划，将遵循“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则，培育和打造典型项目作为示范和标杆，通过在宜居环境、布局优化、配套设施建设等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目，实施以点带面，推广成功经验，确保“三旧”改造的顺利推进。1.近期目标（2020-2025年）通过示范项目的带动，启动全部的“三旧”改造项目，把“三旧”改造项目有条有理、有步骤安排在三年内进行推进，通过改造，尽力达到以下目标：建设“三旧”改造示范性项目，加强“三旧”改造的社会影响力。调整优化用地结构，推动新农村加速发展。发展优势和特色农业，推动农业结构优化和升级。完善城市功能，增加公建配套。优化产业结构，促进高质量发展，提高城市竞争力。2.期末目标（2026-2035年）在本规划期内不安排新的“三旧”改造项目，改造的重点放在继续大力推进、完善近期启动的“三旧”改造项目，解决城市存量土地效益低下，物质性老化和功能性老化的问题，为城市提供充足的发展空间，完善各乡镇功能，促进产业结构调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，实现以下目标。⑴拓展建设空间，保障发展用地；⑵改善人居环境，提升空间本质；⑶取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。第七条管理范围在连山壮族瑶族自治县管辖区域内的“三旧”改造必须遵守本规划。第八条规划构成本规划由规划文本、图纸和附件构成。规划文本、图纸具有同等的法律效力。第九条实施时间本规划由连山壮族瑶族自治县人民政府批准之日起生效，由连山壮族瑶族自治县人民政府组织实施。第十条规划解释本规划的解释权属连山壮族瑶族自治县人民政府。第二章改造方向、模式及策略改造范围与规模本轮“三旧”改造范围的确定是在对上一轮“三旧”改造范围和各类地块进行详细评估的基础上，通过对连山中心城区城市发展方向进行分析，优先将有利于实现城市发展定位的亟待改造用地列入本轮“三旧”改造范围。本轮“三旧”改造地块总数为23个，改造总面积为54.44公顷（816.60亩）。其中，旧村庄5个，改造总面积为19.95公顷（299.25亩）；旧城镇18个，改造总面积为34.49公顷（517.35亩）。第十一条“三旧”改造方向促进城区建设调整与完善通过“三旧”改造建设，激活新的经济增长点，完善城市功能，提升城乡竞争力，促进产业结构调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，塑造连山独特的区域形象，促进城区用地布局的调整完善，提升城市功能，加强区域性城乡功能配套，推动全县高质量发展。促进产业结构调整与优化通过“三旧”改造，按照“优一、推二、强三”和“生态发展、绿色崛起”的发展思路，实现土地供给和利用与区域经济发展，与产业结构调整相适应。⑴大力发展特色生态农业，扶持农村一二三产业融合发展，培育新产业、新业态、新模式，发展特色农业+乡村旅游、休闲农业+特色旅游、康养和乡村物流、电子商务等乡村产业。⑵合理工业企业布局，调整优化产业结构，适度发展生态工业。关、停、并、转、迁位于县城中心的高污染、高能耗工业企业，实行“退城进园”，企业在搬迁中实现技术改造和产业升级换代。⑶促进全域旅游发展,完善连山“一核两区”的全域旅游布局,提升县城建设质量和品位，打造有丰富文化底蕴、鲜明区域特色的宜居宜业宜游县城。⑷继续深化住房制度改革，立足于连山经济社会发展实际，面向不同收入阶层，建立完备的住房供应体系，满足不同层次的住房需求。重点完善以公共租赁房为主的政府保障性住房供应体系；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境的改善；发展物业管理，促进物业管理专业化、社会化。促进农村建设调整与完善通过“三旧”改造建设，激活新的经济增长点，改善旧农村及村庄的生活和工作环境，促进农村建设调整与完善，加强区域性中心城镇功能配套，配合村容村貌整治工作，加快新农村建设步伐，不断改善农村人居环境，从而稳步推进乡村振兴战略。扩大城镇规模，提高城镇水平全面启动连山壮族瑶族自治县旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧”改造工程，融会贯通、用足用活“三旧”改造政策，盘活土地资源，增强政府对土地开发和利用的调控能力，解决建设发展“用地难”的问题。结合“三旧”改造，积极引导农业人口逐步在城镇就业和落户，扩大城镇规模，提高城镇化水平。第十二条改造类型本规划将“三旧”改造规划分为三种类型：全面改造以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦。主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。微改造指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。3.混合改造指全面改造和微改造相结合的类型。第十三条改造模式政府主导模式由政府主导改造，负责拆迁赔偿，进行土地整理（收回国有及对集体土地进行征收），并投入资金主导建设，这种方式称为“完全政府主导”模式，具体可分为下三种形式：一、政府统一收回土地，投入资金参与主要建设；二、政府对废弃工厂或仓库收回国有土地后改造为公益性设施用地；三、政府对具有历史保护价值的旧街区进行翻新，对危旧房实施拆除与修缮相结合，改善环境质量。通过发挥政府的整体优势，统筹城市的近期利益和长远利益。政府与市场合作模式政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作。后期进行政策指导和市场行为，引入资金进行市场化运作。此模式适应能力于具有较高经济价值的改选项目，如改造为房地产、商业、办公的项目；旧厂房改造为创意产业的项目等。农村集体主导模式由村集体成立经济发展公司，政府负责协作或者给予政策，以促使集体与村民达成改造、拆迁、安置、利益分配方案共识，并由该公司进行改造工作。这种“集体经济主导”的模式能够充分发挥集体的主观能动性，改造速度快，矛盾少，程序简单。此种模式适用于集体主导的公益型改造、集体成立公司的自主性改造、对旧村环境进行以综合整治为主要内容的局部改造等。第十四条投资形式城区投资形式主要包括以下两种，第一“土地入股”联合开发模式，采取村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和重地费用；第二，村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后村集体收回。此模式适用于市场比较成熟，市政和公共设施配套比较完善的旧村庄改造；未来将发展为城市新区的旧村庄改造。乡镇投资形式⑴村集体和房地产开发商合作开发:即村集体经济实力一般，需借助房地产开发商的经济实力，共同合作、共同开发；⑵村集体自主开发:即村集体经济基础好，凭自身实力进行自主开发建设；⑶村集体和村民共同投资开发：即村集体和村民有共同投资开发建设的愿望，以村集体为主、村民为辅合作开发。第三章总体用地布局和规模第十五条布局原则区域统筹“三旧”改造地块往往为“嵌入式”地块，其用地布局需以连山壮族瑶族自治县整个空间结构为指导，与周边区域统筹考虑，以塑造完整的功能区，并力促连山壮族瑶族自治县公共空间的系统性和完整性。规划衔接、协调“三旧”改造用地规划应当以国土空间规划为基本依据，不得违背国土空间规划的强制性内容，并以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据，充分考虑居民的改造意愿，进行综合用地布局。公共优先“三旧”改造用地规划以产业升级转型和改善市民生活和文化休闲环境为立足点，首先满足公共服务设施、市政基础设施、道路交通、公共绿地等的建设需求，如建商业区、开发商住楼、建设现代化厂房、联建农民公寓、保护历史村落、生态环境改造、都市农业和现代化农业综合开发等，其次再考虑用作其他用途开发。布局目标按照城乡高质量发展的要求对改造地块的适用功能和用地性质进行重新分配与定义，以达到盘活土地资源，增加、丰富城市功能，升级产业类型，完善城市公共配套设施，改善城市环境，提升城市空间品质等方面的效果。用地布局提高土地利用率，提升用地的服务功能，并改善周边城市环境。注重用地改造的可操作性及保障公共利益，严格落实规划的公园绿地、公共管理和公共服务用地以及公用设施用地，合理布局各类用地功能，形成布局结构清晰与功能分区合理的土地利用布局。（1）从“三旧”用地类型上看，旧城镇用地63.35公顷、旧村庄用地36.65公顷。改造后的功能以二类居住用地和商业用地为主。

（2）用空间布局上看，“三旧”用地主要分布在吉田河两侧、鹿鸣中路两侧。改造后的用地主要是二类居住用地和商业金融业用地。表3-1连山壮族瑶族自治县“三旧”用地分类汇总表项目类型面积（公顷）比例（%）项目数（个）旧城镇34.4963.3518旧村庄19.9536.655总计54.44100.0023第四章土地利用与强度控制分区第十七条分区原则分类引导改造强度的制定应针对改造类型和用地功能的特点进行分析，以形成经济可行与规划合理的控制指标。区位优先“三旧”用地建设强度指标根据“三旧”用地所处区位条件，综合考虑区域基础设施的承载能力，城市服务功能聚集的城市公共中心及周边的用地开发强度为高指标区域，并逐步向外围递减。景观优先“三旧”用地建设强度指标应保护建设用地的自然环境，有利于形成层次分明、疏密有致的城市形态。尊重规划“三旧”用地建设强度指标应尊重所在区域已经编制的控制性详细规划，如对规划指标有高调整的应通过法定程序进行申报。第十八条总体思路顺应城乡建设的重点发展方向，并能够服务于城乡远期总体发展目标，理清项目空间分布的相互关系，梳理出“点、线、面”的结构关系，具体为明确重点、理清发展脉络与划定主要区域。通过空间体系建构完善最大限度发挥项目建设的外部正效应，从而推动城市种类功能各区的发展与完善。围绕重点项目开展“三旧”改造“十四五”期间，连山壮族瑶族自治县政府立足全省“一核一带一区”区域发展格局中生态发展区功能定位，坚持走入珠融湾、城乡融合、绿色发展之路，充分发挥连山少数民族文化特色、三省边城特色和生态资源优势，建设生态宜居、全域宜游的壮瑶之乡。打造好中国天然氧吧、国家森林康养基地、岭南避暑之都、岭南赏雪胜地，将连山建成“小而美、小而富、小而强的特色边城、幸福连山”，努力推动连山“在高水平保护中实现高质量发展”。为了实现连山高质量发展的战略目标必须上好项目，并且围绕这些重点项目开展“三旧”改造，以满足这些重点项目的需要。围绕建设宜居宜业特色城镇开展“三旧”改造坚持树立小县大城发展理念，高起点建设好特色县城，推进各镇特色化改造。坚持推进县城民族特色化建设，加快县城扩容提质，加快新城区规划建设，有利于提高县城在社会、经济和文化方面的辐射作用和聚集能力。因此，县政府提出要科学编制县城发展规划，重点抓好旧城区“三旧改造”规划。加快县城项目建设，如加快推进文旅商贸城、山城花园等一批“三旧改造”项目的建设。完善新建楼盘配套设施。推动福安公园改造、东出口民族公园、水口公园和全民健身中心、文化艺术中心、旅游集散中心、停车场以及市政公共基础服务设施建设。优化住宅结构，控制城区私人建房，重点建设解困房、廉租房和普通商品住宅，适量发展花园式住宅小区，满足各种层次群体的需求；培育房地产交易市场；发展物业管理，促进物业管理专业化、社会化。第十九条容积率控制与分区一级强度分区：以高密度为主的县城中心地块开发，包括商业金融、行政办公、商住等用地。以旧城镇全面改造项目为主。容积率指标一般控制在3.5-5.0之间，建筑高度指标一般控制在54-80米之间，最大建筑密度控制在40％以下。具体改造项目的控制强度按照相应控制性详细规划执行。二级强度分区：以中密度为主的开发，包括居住、道路广场、文化娱乐、公园等用地。包括旧城镇、旧村庄全面改造项目。容积率指标一般控制在2.5-3.5之间，建筑高度一般控制在36-54米之间，建筑密度指标一般控制在35%以下。具体改造项目的控制强度按照相应控制性详细规划执行。三级强度分区：主要指旧城镇微改造项目，主要为旧住宅、旧公服设施提升改造。容积率指标一般控制在1.2-2.5之间，建筑高度一般控制在36米以下，建筑密度指标一般控制在30%以下。具体改造项目的控制强度按照相应控制性详细规划执行。表4-1容积率分区分类控制表容积率分区居住用地公共管理与公共服务用地商业服务业用地高容积率区3.0-4.53.5-5.03.5-5.0中高容积率区2.5-3.53.0-4.53.0-4.5中容积率区2.0-3.02.5-3.52.5-3.5低容积率区1.2-2.21.5-2.5——表4-2建筑高度分区控制表建筑高度分区一级高度区二级高度区三级高度区四级高度区建筑高度54m-80m36m-54m27m-36m27m以下表4-3建筑密度分区控制表建筑密度分区高建筑密度区中高建筑密度区中建筑密度区低建筑密度区建筑密度≤40%≤35%≤30%≤25%第二十条绿地控制指引(1)“三旧”改造作为居住用地的地块绿地率不少于30%。其中公共绿地人均面积，十五分钟生活圈居住区不少于2.0平方米/人，十分钟生活圈居住区不少于1.0平方米/人，五分钟生活圈居住区不少于1.0平方米/人。(2)在“三旧”改造作为商业金融业用地的，绿地率不低于25%；作为体育用地的，不低于40%。⑶“三旧”改造作为医院、休（疗）养园等医院卫生单位的地块，以及高等院校、机关团体等单位的地块、其绿地率不低于35%。新区中、小学≥35%，旧城区根据实际情况确定。⑷“三旧”改造作为一类工业用地的绿地率应大于20%，二类工业用地的绿地率应大于30%，三类工业用地的绿地率应大于40%。第二十一条“三旧”用地各项控制指标的变更“三旧”用地各项控制指标应符合所在地区的控制性详细规划，如有变化需依据本规划进行充分论证并编制调整方案，提交自然资源主管部门审议通过并经县人民政府批准后实施。第二十二条确因效益无法平衡的，可适度提高容积率为更好的实现城市中心区土地价值、强化城乡发展活力，提高中心城区“三旧”改造的操作性，确因改造效益无法平衡的，可适度提高容积率。需要申请提高容积率等调整规划条件的，则由编制主体提出并委托有资质的机构开展单元控规调整专项评估论证，提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见。第二十三条容积率奖励与转移为保障“三旧”改造的公益性目的，对有以下情形的改造主要给予容积率奖励或转移的优惠政策：⑴在规划条件允许范围内，“三旧”改造主体为城市公共利益做出贡献，如提供公共绿地、开敞空间、代建（或维护）公共服务设施的，可得到一定的容积率奖励。⑵在“三旧”改造中，为保护文物保护区，允许将限制开发地块的容积率转移到不受限制的相邻地块；并且，在规划允许范围内，“三旧”改造主体可以通过买卖方式将转移的容积率转让给其他地块。⑶“三旧”改造主体按照旧城保护规定进行建设外，主动实施措施对旧城保护，如修缮房屋、疏通道路等，可根据具体情况酌情进行容积率奖励或转移。表4-4连山壮族瑶族自治县“三旧”改造地块总表项目编号地块信息改造类型用地面积（平方米）土地现状用途拟改造土地用途441825001滨江中路14个小区旧城镇（微改造）73903.95城镇用地、农村宅基地、道路用地不改变441825002吉田镇人民政府住宅小区旧城镇（微改造）11347.75城镇用地、农村宅基地、道路用地不改变441825003水利局小区旧城镇（微改造）1577.29农村宅基地不改变441825004公路局小区旧城镇（微改造）4475.42城镇用地、宅基地不改变441825005教育局小区旧城镇（微改造）8368.64城镇用地、宅基地不改变441825006人民银行小区旧城镇（微改造）2907.29宅基地不改变441825007新村旧政府集资房地块一旧城镇（全面改造）21213.86城镇用地、宅基地、农用地居住用地441825008新村旧政府集资房地块二旧城镇（全面改造）30586.71城镇用地、宅基地、农用地居住用地、商业用地441825009山城花园（连山车站）旧城镇（全面改造）54074.86城镇用地、宅基地、农用地居住用地、社会停车场用地441825010鹿鸣中路4个小区旧城镇（全面改造）17991.79城镇用地、宅基地、乔木林地居住用地、行政办公用地、商业用地441825011市场西街地块一旧城镇（全面改造）20726.54城镇用地、宅基地居住用地441825012市场西街地块二旧城镇（全面改造）5875.91宅基地居住用地441825013市场西街地块三旧城镇（全面改造）1836.27宅基地居住用地441825014文体商贸城地块一旧城镇（全面改造）37718.15城镇用地、宅基地、道路用地居住用地、行政办公用地441825015文体商贸城地块二旧城镇（全面改造）18311.68城镇用地、宅基地、道路用地居住用地、商业用地441825016连胜汽车摩托车维修厂三旧改（二期）旧城镇（全面改造）5404.05城镇用地、宅基地居住用地441825017滨江西路原淀粉厂宿舍旧城镇（全面改造）9753.94宅基地、农用地居住用地441825018供水公司小区（原国税局小区）、农委、科技局小区旧城镇（全面改造）18824.23城镇用地、宅基地、道路用地居住用地、行政办公用地、广场用地441825019旧人民医院地块、高莲村旧村庄（全面改造）59475.53城镇用地、宅基地、农用地居住用地、教育用地441825020高莲村旧村庄（全面改造）18697.86城镇用地、宅基地、水浇地居住用地441825021沙坪村旧村庄（全面改造）21185.93城镇用地、宅基地、居住用地441825022太阳村旧村庄（全面改造）78483.52城镇用地、宅基地、农用地居住用地441825023木羌村旧村庄（全面改造）21661.82宅基地、道路用地居住用地合计544402.99第五章配套设施第二十四条规划原则规划优先原则“三旧”用地改造应遵从所在区域的控制性详细规划，当中如涉及规划的公共设施及市政设施，应当切实安排好设施建设用地，保证规划设施的建设空间。适时调整原则“三旧”用地改造功能如改变控制性详细规划，应针对可能产生的人口数量变化增加或减少配套设施，保障城乡公共配套完善。同步建设原则为“三旧”项目配套设施的建设应与项目整体进度协调一致，保障配套设施同步到位。第二十五条规划布局在“三旧”规划布局的基础上，对城市公共服务设施配套进行调整和优化。根据上层次规划的公共设施布局以及“三旧”用地业主的改造意愿，将“三旧”用地盘活、整合之后根据所需各类设施规模和数量，进行补充和完善。依据《连山壮族瑶族自治县国土空间总体规划（2020-2035年）》的用地性质确定“三旧”用地改造后的用地主导性质，落实各个地块内的公共设施配套项目及基础设施配套项目，主要包括基础教育设施、体育设施、文化设施等。在本次规划中落实的设施项目见下表。表5-1配套设施项目一览表项目编号地块信息改造类型设施内容441825009山城花园（连山车站）旧城镇（全面改造）文化站、幼儿园441825011市场西街地块一旧城镇（全面改造）文化站441825019旧人民医院地块、高莲村旧村庄（全面改造）幼儿园441825014文体商贸城地块一旧城镇（全面改造）现状电信局升级改造441825021沙坪村旧村庄（全面改造）文化站、公园441825022太阳村旧村庄（全面改造）文化站、青少年宫、敬老院441825023木羌村旧村庄（全面改造）文化站第六章道路交通第二十六条规划原则⑴整体性原则：道路交通规划应立足城市整体交通体系的规划建设，重点推动关系整体的道理建设，促进道路交通网络的完善。⑵协调性原则：一方面利用“三旧”改造推动旧城区道路系统的完善与更新，打通因拆迁问题而停滞的道路建设；另一方面则通过道路建设推动两侧“三旧”用地的改造建设。⑶公交优先原则。积极推动旧城区公共交通的网络建设与站场配套，发展公共交通以缓解城市交通压力，并在“三旧”改造重点区域强化公交建设，实现公共交通对城市改造建设的推动作用。第二十七条规划布局“十四五”期间连山重视交通建设，大力提升交通互通水平，加强区域内外部交通体系建设。规划形成“三横两纵”的主干道路网结构。三横：广德大道、鹿鸣路、323国道改线段；两纵：规划城西路、以及城中路及与其相连接的城中北路。保证区域性交通干道和城市主次干道的落实；完善支线系统；适度增加慢行交通的配套设施。表6-1改造区域主干道路网一览表路网结构道路名称道路等级三横广德大道城市主干路鹿鸣路城市主干路323国道改线段城市主干路两纵城西路城市主干路城中路及城中北路城市主干路第七章历史文化保护第二十八条规划原则真实性原则在历史文化街区保护的过程中要强调保护历史原物的真实性。历史文化街区的真实性不仅是指街区内的历史建筑实体的真实性，还包含街区内的社会生活、文化等非物质要素的真实性。（2）整体性原则历史文化遗存是连同其周围环境一并存在的，不仅要保护历史建筑，还要保护其整体风貌环境，以及除历史建筑外的街巷、河道、路面等要素。历史遗留并且具有一定历史文化价值或能够反映其风貌特色的，都要予以保护。（3）功能完善原则随着社会的发展和生活方式的改变，需要不断改善历史文化街区内的生活环境、完善街区的使用功能，是历史文化街区存在和发展的基本内容。第二十九条规划指引（1）“三旧”改造地块功能应与名镇名村、文物古迹和风景名胜功能相配合；（2）对历史文化保护地区控制范围内的“三旧”改造项目须严格按照相关规定进行；（3）适当增加城市的公园绿地和广场用地，以及与历史及文化风貌地区相关的配套设施用地。第八章景观风貌绿地开敞空间第三十条规划原则（1）和谐原则树立建设“和谐城”的理念，以山、水、林、田等自然资源和历史人文景观为基础，营造山、水、城一体的，自然景观和人工景观和谐的城市景观。（2）整体性原则把握城市自然生长的肌理，在新的城市建设中融合值得保留的要素，创造市民喜爱，具有长久活力的城市景观。（3）以人为本原则充分考虑人的基本需要，创造以人的尺度为基准的城市景观。第三十一条规划结构及指引（1）规划结构结合连山县城山水环绕的自然特征，规划形成“轴、面、点”相结合的景观风貌结构，整体呈现为两轴三片多节点的结构形态。“轴”即滨水游憩景观轴和生活休闲景观轴。滨水游憩景观轴主要是沿着东西走向的吉田河，通过水体景观和滨江岸线景观共同组成县城景观主轴。生活休闲景观轴主要是沿着南北走向的主次干路，结合沿路的现代建筑和山体景观，形成县城景观次轴。“面”主要指壮瑶民族文化风貌区、生态休闲风貌区及田野风貌区。壮瑶民族文化风貌区主要是对旧城区风貌景观的展示，体现连山丰富的壮瑶文化。生态休闲风貌区以福安公园为主，体现连山自然山水和壮瑶文化的结合。田野风貌区主要体现县城郊外的农田风光。“点”主要指景观节点区域，包括福安生态景观核、人文景观核心及多个景观节点。福安生态景观核以连山福安公园为核心，体现壮瑶风情的生态公园。人文景观核心则以规划的“三馆”（博物馆、图书馆和文化馆）作为依托，结合周边自然山林景观，形成连山独特的人文景观。（2）规划指引根据区域绿地划定原则，将满足条件的“三旧”项目逐步搬迁改造为区域绿地；鼓励对旧村庄改造实行“迁村并点”，在优化村庄体系布局的基础上，实现复耕复绿；鼓励外围分散的镇村级工业用地搬迁进园，原土地进行生态修复。在“三旧”改造中见缝插绿，设置小型公共绿地；在“三旧”改造中，加强滨水开敞空间建设，体现“岭南水乡”特色，结合河道蓝线的划定，在河道两侧控制一定宽度的滨水绿化带；并在改造中加强防护绿地建设。第九章实施机制第三十二条实施计划2020-2025年（近期），重点保障城市服务设施、道路交通设施及市政基础设施的建设；保障对城市空间格局优化有重大影响的“三旧”项目、对促进城区产业转型构建“城市服务平台”有重要作用的“三旧”项目等顺利改造。表9-1改造时序一览表项目编号地块信息改造类型用地面积（平方米）拟改造土地用途改造时序441825001滨江中路14个小区旧城镇（微改造）73903.95城镇用地、农村宅基地、道路用地近期441825002吉田镇人民政府住宅小区旧城镇（微改造）11347.75城镇用地、农村宅基地、道路用地近期441825003水利局小区旧城镇（微改造）1577.29农村宅基地近期441825004公路局小区旧城镇（微改造）4475.42城镇用地、宅基地近期441825005教育局小区旧城镇（微改造）8368.64城镇用地、宅基地近期441825006人民银行小区旧城镇（微改造）2907.29宅基地近期441825009山城花园（连山车站）旧城镇（全面改造）54074.86居住用地、社会停车场用地近期441825011市场西街地块一旧城镇（全面改造）20726.54居住用地近期441825012市场西街地块二旧城镇（全面改造）5875.91居住用地近期441825013市场西街地块三旧城镇（全面改造）1836.27居住用地近期441825014文体商贸城地块一旧城镇（全面改造）37718.15居住用地、行政办公用地近期441825015文体商贸城地块二旧城镇（全面改造）18311.68居住用地、商业用地近期441825016连胜汽车摩托车维修厂三旧改（二期）旧城镇（全面改造）5404.05居住用地近期合计246527.8--2026-2035年（远期），基本实现污染性、低产出产业的空间腾挪，形成高效、集约的土地利用方式，并促进宜居城市环境的形成。表9-2改造时序一览表项目编号地块信息改造类型用地面积（平方米）拟改造土地用途改造时序441825007新村旧政府集资房地块一旧城镇（全面改造）21213.86居住用地远期441825008新村旧政府集资房地块二旧城镇（全面改造）30586.71居住用地、商业用地远期441825010鹿鸣中路4个小区旧城镇（全面改造）17991.79居住用地、行政办公用地、商业用地远期441825017滨江西路原淀粉厂宿舍旧城镇（全面改造）9753.94居住用地远期441825018供水公司小区（原国税局小区）、农委、科技局小区旧城镇（全面改造）18824.23居住用地、行政办公用地、广场用地远期441825019旧人民医院地块、高莲村旧村庄（全面改造）59475.53居住用地、教育用地远期441825020高莲村旧村庄（全面改造）18697.86居住用地远期441825021沙坪村旧村庄（全面改造）21185.93居住用地远期441825022太阳村旧村庄（全面改造）78483.52居住用地远期441825023木羌村旧村庄（全面改造）21661.82居住用地远期合计297875.19--第三十三条未完成用地计划的处理未能完成的“三旧”改造用地应根据实际开发情况与城市发展需要适时进行调整。第三十四条资金估算与筹措计划“三旧”改造的资金来源“三旧”改造的资金主要包括：重地补偿费用、基础设施工程费、地税费、预备费等。“三旧”改造的资金筹措渠道⑴土地运营权下放市政府土地运营权授权给各街道和开发区，各街道和开发区统一行辖区范围内土地的管理和监督，“招、拍、挂”所获得的土地出让金全部纳入“三旧”改造专项资金。在不能完全放权的情况下，可以划定一般地区和重点地区，重点地区的土地管理和监督的主体仍然是政府一般地区的土地运营权下放给各街道和开发区。⑵土地出让收益返还街道和开发区专项资金主要来自政府返还的“三旧”改造土地和联结地块的出让收益，返还的土地出让收入的比例由市政府达成统一协定。鉴于“三旧”改造的难度及资金缺口大，建议按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，以土地出让纯情收益不高于的60%的比例进行返还。⑶引入战略性投资伙伴对投资回报率有较高的期望值。在目前“三旧”改造还末对市资本打开大门的现状情况下，投资伙伴对项目是无法拥有开发和经营权的，仅靠微薄的利润加利息返还不足以促动该种模式的运行。因此，需要给予一定的土地开发权或运营权，吸引市场资本。⑷公房销售、公房出租收益、银行借贷等辅助方式在业主自行改造的情况下，业主自筹资金也是旧城改造专项资金来源的一种情况。在未来条件成熟的情况下可以考虑通过政府发行债券的方式吸纳社会资金的参与。第三十五条“三旧”改造的推进政府主导，市场运作为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。突出重点，有序推进统筹部署，明确“三旧”改造各类对象的改造规模，做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，协调与城中村改造的关系，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。系统规划，弹性导控按照“规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢”的原则，建立三层次的系统规划体系：以专项规划为指导，明确“三旧”改造地区的基本改造要求；改变以单个地块寻求经济平衡的思路，划分改造单元，建立“单元平衡、区域平衡”的理念，通过单元整体改造、新区地块与旧改地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营等弹性改造模式，实现改造资金的平衡，并加强与控制性详细规划的衔接；编制“三旧”地块层面的改造详细规划，切实指导和控制地块改造。第三十六条组织与保障机制（1）健全“三旧”改造组织架构县政府对“三旧”改造工作负总责，相关部门各司其职，共同推进。成立县改造工作领导小组，组长由县主要领导担任，领导小组负责改造单元计划及改造项目专项规划的审核，对其他“三旧”改造重大事项进行决策。领导小组下设办公室，负责领导小组日常工作。

村镇成立改造工作小组，负责相关工作的落实，主要包括改造项目意愿征集、组织项目申报与初审、协助进行用地清理与拆迁补偿安置工作、项目实施监管等，为“三旧”改造项目开展提供全程主动服务。为便于重点统筹单元协调、快速、高效地开展各项工作，以县领导挂点的方式成立重点单元“三旧”改造专项工作组，全面负责规划区内的改造工作，按照改造单元规划与进度要求制定实施工作方案，明确项目实施进度，协助改造主体及时解决实施中的具体问题，并定期向市政府报送项目推进情况。（2）“三旧”改造项目的监督保障充分发挥目标绩效考核的导向、激励和约束作用，加强对基层“三旧”改造工作计划和目标完成情况的动态管理，每年年底由领导小组办公室根据连山各部门“三旧”改造工作的完成情况，开展改造绩效考核评估工作，并把考核成绩纳入部门年终总体绩效考核中。建立统筹单元督查机制。由领导小组办公室根据各重点统筹单元的工作进度计划，定期对各重点统筹单元专项工作组进行督查，建立起“三旧”改造关键环节控制机制，督促统筹单元内各项任务的落实，并定期把单元工作进展与实施情况向领导小组报告。第三十七条实施动态的项目库更新机制建立“三旧”改造项目库，并将年度改造计划中的项目列入，对年度改造计划中每季度的实施情况进行评估，并对适时补充新的改造项目，通过动态的管理做到论证一批、开工一批、建成一批。第三十八条完善控规编制⑴对没有编制控制性详细规划的用地，应根据年度改造计划，有序地编制控制性详细规划和改造方案，作为确定规划条件的依据。⑵以由于实际发展需要调整控规的用地，根据《广东省控规管理条例》，由改造主体提出申请、专题论证报告及调整方案，按相关规定执行。第三十九条拆迁保障⑴以合理货币补偿标准确保农民失地保障。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时给与农村集体组织和农民合理补偿。原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村庄村民和开发商共同享有。⑵城郊旧村改造采取实物补偿方式。以宅基地置换城镇房产有三种方式。一是发放货币补贴使农民可在城镇购置商品房，二是置换安置房，三是置换产业功能区标准产业用房。⑶以回迁方式解决旧城改造中城镇居民安置问题。为保障旧城镇改造中弱势群体利益，政府应建回迁房为被拆迁人提供房屋，恢复延续社区环境，避免中心城区阶层空心化。⑷为保证拆迁的进度和动迁人在拆迁过程中的居住保障。政府通过储备的闲置土地作为专用的“空转”指标用于改造腾迁的地块建设。提前利用这些储备土地建设拆迁安置房，待回迁房或改造项目建设完成后再回过。第四十条金融扶持方式⑴通过激励政策吸引社会资本投资对改造投资主体进行垡融资的，以贴息的形式提供资金扶持。拆迁单位的拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让金支付。鼓励投资旧厂房改造，设立工业区升级改造专项资金，用于资助长级企业。合作、合资改造旧村庄的免收首次土地转让费，并设专项资金用于旧村庄改造。⑵利用银行的投融资平台筹措资金政府向银行借贷保障拆迁资金来源。银行采取“即时计息”的优惠方式。银行发行理财产品募集资金，市民收回投资获得收益，政府获得资金进行改造实现三方共赢。试行“土地银行”政策，政府组织成立农村土地信用合作社，把农民的承包地、集体建设用地进行“零存整贷”，引入存贷机制，鼓励农民将承包土地经营权规范、有序地流转。第四十一条财政