收益还原法试题及答案

收益还原法试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.收益还原法的理论依据是（）A.替代原理B.预期原理C.供求原理D.贡献原理答案：B2.确定还原利率的方法不包括（）A.安全利率加风险调整值法B.市场提取法C.累加法D.净收益法答案：D3.收益还原法中，土地年纯收益通常是指（）A.土地总收益B.土地总费用C.土地总收益-土地总费用D.土地增值收益答案：C4.某宗土地预计未来每年净收益为10万元，还原利率为8%，则该宗土地价格为（）A.125万元B.100万元C.80万元D.150万元答案：A5.收益还原法中，房地产的收益可分为（）A.实际收益和客观收益B.有形收益和无形收益C.A和B都对D.以上都不对答案：C6.用收益还原法评估土地价格时，通常选用（）A.无限年期公式B.有限年期公式C.视情况而定D.两者均可答案：C7.当土地纯收益按等比级数递增，土地使用年期无限时，土地价格公式为（）A.P=a/(r-s)B.P=a/rC.P=a(1+r)/rD.P=a(1-r)/r答案：A8.收益还原法中，还原利率的实质是（）A.投资收益率B.贷款利率C.存款利率D.行业利润率答案：A9.某房地产未来每年净收益为20万元，收益年限为30年，还原利率为10%，则其价格为（）A.189.03万元B.200万元C.220万元D.160万元答案：A10.收益还原法评估时，对未来收益的预测应建立在（）基础上。A.过去收益B.市场前景C.稳定收益D.客观收益答案：D二、多项选择题（每题2分，共10题）1.收益还原法的适用范围包括（）A.商业用地B.居住用地C.工业用地D.学校用地答案：ABC2.收益还原法中确定土地纯收益的步骤包括（）A.确定土地总收益B.确定土地总费用C.计算土地纯收益D.评估土地价值答案：ABC3.以下属于收益还原法中还原利率求取方法的有（）A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.成本逼近法答案：ABC4.收益还原法中，影响房地产收益的因素有（）A.土地使用年限B.房地产市场供求C.房地产自身状况D.国家政策答案：ABCD5.收益还原法中，纯收益按一定规律变动的情况有（）A.纯收益每年不变B.纯收益按等差级数递增C.纯收益按等比级数递减D.纯收益先增后减答案：ABC6.运用收益还原法评估房地产价格时，需要收集的资料有（）A.房地产的收益资料B.房地产的费用资料C.还原利率资料D.房地产市场交易资料答案：ABCD7.收益还原法的基本公式中涉及的参数有（）A.纯收益B.还原利率C.收益年限D.土地面积答案：ABC8.以下关于收益还原法的说法正确的有（）A.以预期收益原理为基础B.评估结果较准确C.适用于有收益或潜在收益的房地产D.还原利率越高，评估价格越高答案：ABC9.收益还原法评估中，对收益年限的确定说法正确的是（）A.土地使用年期为法定最高出让年限B.建筑物经济寿命C.土地剩余使用年期D.土地与建筑物剩余经济寿命孰短答案：CD10.影响还原利率的因素有（）A.资金的机会成本B.风险报酬C.通货膨胀率D.房地产类型答案：ABCD三、判断题（每题2分，共10题）1.收益还原法适用于所有类型的房地产评估。（）答案：×2.实际收益一定能作为收益还原法评估的依据。（）答案：×3.还原利率越大，房地产价格越高。（）答案：×4.土地纯收益是土地总收益与土地总费用之差。（）答案：√5.收益还原法中收益年限只能是有限年期。（）答案：×6.市场提取法是求取还原利率的常用方法之一。（）答案：√7.纯收益按等比级数递增时，土地价格公式与按等差级数递增时相同。（）答案：×8.收益还原法评估房地产价格时不需要考虑房地产的使用状况。（）答案：×9.投资收益率排序插入法可以用来确定还原利率。（）答案：√10.收益还原法中对未来收益的预测可随意进行。（）答案：×四、简答题（每题5分，共4题）1.简述收益还原法的基本原理。答案：收益还原法基于预期原理，将房地产未来各年的净收益，以一定的还原利率折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算房地产价格。即把未来收益折现来确定房地产价值。2.确定还原利率有哪些方法？答案：主要方法有：安全利率加风险调整值法，通过安全利率加风险补偿确定；市场提取法，从类似房地产交易中提取；累加法，将无风险报酬率等多项报酬率累加；投资收益率排序插入法，对比分析确定。3.简述收益还原法评估的操作步骤。答案：首先收集房地产收益、费用等相关资料；接着确定土地总收益和总费用，算出土地纯收益；然后选取合适方法确定还原利率；再根据收益变动规律和收益年限选择公式；最后代入数据计算房地产价格。4.收益还原法中对收益的界定应注意什么？答案：要注意区分实际收益和客观收益，应采用客观收益；考虑收益的稳定性和可持续性；明确收益是房地产在正常使用、经营情况下产生的；且需合理预测未来收益变化趋势。五、讨论题（每题5分，共4题）1.讨论收益还原法在不同类型房地产评估中的应用要点及差异。答案：商业地产注重准确估算经营收益，考虑市场竞争等；居住地产关注租金水平和空置率。工业地产要结合行业特点，考虑设备更新等。差异在于收益来源、风险程度不同，商业地产收益波动大，工业地产受产业政策影响大，居住地产相对稳定，这些影响还原利率和收益预测。2.谈谈收益还原法中纯收益和还原利率的确定对评估结果的重要性。答案：纯收益是基础，其准确性直接影响评估值。若估算过高或过低，会使价格偏离实际。还原利率是关键，它的微小变动会导致评估结果大幅变化。二者共同作用，决定评估结果的可靠性与合理性，必须谨慎确定。3.分析在市场不稳定情况下，运用收益还原法评估房地产价格可能面临的问题及应对措施。答案：问题有收益预测难度大，还原利率难以准确选取，导致评估结果不准确。应对措施：加强市场调研，综合多方面信息预测收益；采用多种方法确定还原利率并对比分析；评估时充分考虑市场波动因素