红星地产成本管理制度

红星地产成本管理制度一、总则（一）目的为加强红星地产成本管理，规范成本管理行为，降低成本费用，提高公司经济效益和市场竞争力，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于红星地产及其下属各项目公司、分公司、子公司等相关部门和人员。（三）成本管理原则1.全面性原则：成本管理贯穿于项目开发的全过程，涵盖项目规划、设计、采购、施工、销售及售后等各个环节。2.全员参与原则：成本管理涉及公司各个部门和全体员工，各部门应密切配合，全员参与成本控制。3.目标管理原则：明确成本管理目标，将成本指标分解到各部门、各岗位，并进行严格考核。4.动态控制原则：对成本进行实时监控和动态分析，及时发现并解决成本管理中出现的问题。5.效益优先原则：在确保项目质量和进度的前提下，追求成本效益最大化。二、成本管理组织架构及职责（一）成本管理委员会1.组成：由公司总经理担任主任，副总经理担任副主任，各职能部门负责人为成员。2.职责负责制定公司成本管理战略、目标和政策。审议重大成本管理事项，如重大成本支出、成本预算调整等。协调各部门在成本管理工作中的关系，解决成本管理中的重大问题。（二）成本管理部门1.设置：公司设立成本管理部，作为成本管理的专业职能部门。2.职责负责建立和完善公司成本管理制度、流程和标准。编制项目成本预算、成本计划，并监督执行。对项目成本进行核算、分析和控制，及时发现成本偏差并提出改进措施。参与项目规划、设计、采购、施工等各环节的成本管理工作，提供专业意见和建议。负责成本数据的收集、整理、统计和上报工作。对各部门成本管理工作进行指导、监督和考核。（三）其他部门1.规划设计部负责项目规划、设计方案的制定，从设计源头控制成本。配合成本管理部进行设计方案的经济技术分析和成本估算。根据成本控制要求，对设计方案进行优化和调整。2.采购部负责项目各类物资、设备的采购工作，确保采购质量的前提下，降低采购成本。建立供应商评估和管理体系，与供应商进行谈判，争取有利的采购价格和条款。配合成本管理部进行采购成本的核算和分析，提供采购成本数据。3.工程部负责项目施工组织和管理，确保工程质量和进度，控制工程成本。制定工程成本控制目标和措施，对工程成本进行实时监控和分析。严格执行工程变更审批制度，及时办理工程变更手续，控制工程变更成本。配合成本管理部进行工程成本的核算和结算工作。4.销售部负责制定项目销售策略和价格方案，在确保销售目标实现的前提下，合理控制销售成本。配合成本管理部进行销售成本的核算和分析，提供销售成本数据。及时反馈市场信息，为成本管理提供决策依据。5.财务部负责项目成本的会计核算和财务报表编制工作，确保成本数据的准确性和及时性。对项目成本进行财务分析和监控，提供财务意见和建议。负责资金管理，合理安排资金，确保项目资金的安全和有效使用，降低资金成本。三、成本预算管理（一）成本预算编制原则1.合法性原则：成本预算编制应符合国家法律法规和公司相关制度的要求。2.真实性原则：成本预算应基于项目实际情况，真实反映项目成本支出。3.完整性原则：成本预算应涵盖项目开发全过程的各项成本费用，不得遗漏。4.准确性原则：成本预算应采用科学合理的方法进行编制，确保预算数据的准确性。5.弹性原则：成本预算应具有一定的弹性，以应对项目实施过程中的不确定性因素。（二）成本预算编制依据1.项目开发计划：明确项目开发进度、各阶段工作内容和时间节点。2.项目规划设计方案：包括项目的建筑面积、户型配比、建筑风格等。3.市场价格信息：参考同类项目的市场价格水平，结合当地市场行情。4.公司成本管理历史数据：分析以往项目的成本数据，总结成本控制经验。5.国家和地方相关政策法规：如税收政策、规费标准等。（三）成本预算编制流程1.启动阶段：成本管理部根据公司年度经营计划和项目开发计划，确定项目成本预算编制的启动时间和要求。2.资料收集阶段：各部门按照成本管理部的要求，收集相关资料，如项目规划设计文件、市场价格信息、历史成本数据等。3.初稿编制阶段：成本管理部组织各部门相关人员，根据收集的资料，编制项目成本预算初稿。各部门应按照职责分工，对本部门负责的成本项目进行详细测算，并提交成本管理部汇总。4.审核与调整阶段：成本管理部将成本预算初稿提交公司成本管理委员会审核。成本管理委员会对预算初稿进行全面审查，提出修改意见和建议。成本管理部根据审核意见，组织各部门对预算进行调整和完善，形成成本预算征求意见稿。5.征求意见阶段：成本预算征求意见稿下发至各部门征求意见。各部门应认真审核，提出书面意见和建议反馈给成本管理部。成本管理部对各部门反馈的意见进行整理和分析，对预算进行进一步修改和完善。6.审批阶段：成本预算经修改完善后，提交公司总经理审批。总经理审批通过后，成本预算正式生效，作为项目成本控制的依据。（四）成本预算执行与监控1.分解下达：成本管理部将批准的成本预算分解到各部门、各月度，并下达成本预算执行指标。2.执行监控：各部门应按照下达的成本预算执行指标，严格控制成本支出。成本管理部定期对成本预算执行情况进行监控和分析，及时发现成本偏差并采取措施进行纠正。3.预算调整：在项目实施过程中，如因项目规划变更、市场价格波动等原因导致成本预算需要调整的，应按照规定的程序进行审批。成本管理部应及时对成本预算进行调整，并重新下达执行指标。四、成本核算管理（一）成本核算对象1.以单个开发项目为成本核算对象：对于同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。2.按开发项目的不同阶段划分成本核算对象：如土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。（二）成本核算项目及内容1.土地成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、土地契税等。2.前期工程费：包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平费用等。3.建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。4.基础设施费：包括小区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等费用。5.公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、社区服务等公共配套设施的建设费用。6.开发间接费：包括项目开发部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，如工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等。（三）成本核算方法1.成本计算方法：采用制造成本法，将开发项目的成本分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分配计入各成本核算对象。2.成本分配方法：间接成本的分配方法主要有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等。成本管理部应根据项目实际情况，选择合理的分配方法进行成本分配。（四）成本核算流程1.成本数据收集：各部门按照成本管理部的要求，及时收集本部门发生的成本费用数据，并提交给成本管理部。2.成本数据整理：成本管理部对收集到的成本数据进行整理和分类，确保数据的准确性和完整性。3.成本核算：成本管理部根据成本核算对象和成本核算项目，按照规定的成本核算方法进行成本核算，计算各成本核算对象的总成本和单位成本。4.成本报表编制：成本管理部根据成本核算结果，编制成本报表，如成本明细表、成本汇总表等。成本报表应及时报送公司领导和相关部门，为成本分析和决策提供依据。五、成本分析与控制（一）成本分析1.定期分析：成本管理部每月对项目成本进行分析，编制成本分析报告。分析内容包括成本预算执行情况、成本构成分析、成本变动原因分析等。2.专项分析：针对项目成本管理中的重大问题或异常情况，成本管理部应及时组织专项分析，提出解决方案和建议。3.对比分析：将项目实际成本与预算成本、同类项目成本进行对比分析，找出成本差异及其原因，为成本控制提供参考。（二）成本控制措施1.设计阶段成本控制推行限额设计，明确设计限额指标，在保证项目功能和质量的前提下，控制设计成本。加强设计方案的经济技术分析和比选，选择最优设计方案。建立设计变更管理制度，严格控制设计变更，减少变更对成本的影响。2.采购阶段成本控制建立供应商评估和管理体系，选择优质、低价的供应商。加强采购合同管理，明确采购价格、质量标准、付款方式等条款，确保合同的合法性和有效性。实行集中采购和批量采购，降低采购成本。3.施工阶段成本控制加强工程进度管理，合理安排施工顺序，避免因工期延误导致成本增加。严格控制工程质量，减少质量事故和返工，降低质量成本。加强工程变更管理，严格执行工程变更审批制度，及时办理变更手续，控制变更成本。加强施工现场管理，合理安排施工资源，降低施工成本。4.销售阶段成本控制制定合理的销售策略和价格方案，确保销售目标的实现，同时避免过度降价导致利润损失。控制销售费用支出，加强销售费用的预算管理和审批控制。六、成本考核管理（一）考核原则1.公平公正原则：考核标准应客观、公正，考核过程应透明、公开。2.责权利相结合原则：明确各部门和人员的成本管理职责，将成本考核结果与绩效挂钩，做到责权利相统一。3.动态考核原则：对成本管理工作进行实时监控和动态考核，及时发现问题并进行纠正。（二）考核指标1.成本预算执行率：考核各部门成本预算的执行情况，计算公式为：成本预算执行率=实际成本支出/预算成本×100%。2.成本降低率：考核各部门在成本控制方面的工作成效，计算公式为：成本降低率=（预算成本实际成本）/预算成本×100%。3.成本偏差率：考核各部门成本控制的准确性，计算公式为：成本偏差率=（实际成本目标成本）/目标成本×100%。（三）考核周期成本考核分为月度考核和年度考核。月度考核于次月上旬进行，年度考核于次年1月份进行。（四）考核流程1.数据收集：成本管理部每月定期收集各部门成本管理相关数据，作为考核依据。2.指标计算：成本管理部根据收集的数据，计算各部门的考核指标得