开发公司物业部管理制度

开发公司物业部管理制度总则一、目的为规范开发公司物业部的管理工作，提高物业服务质量，保障业主和使用人的合法权益，根据国家有关法律法规和公司的相关规定，结合物业部的实际情况，制定本管理制度。二、适用范围本管理制度适用于开发公司所属的物业管理区域内的物业服务活动，包括物业服务的组织、实施、监督和考核等方面。三、管理原则1.以人为本：以业主和使用人的需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务。2.依法管理：遵守国家有关法律法规和公司的相关规定，依法开展物业服务活动。3.服务至上：树立服务意识，不断提高服务质量，满足业主和使用人的需求。4.科学管理：运用科学的管理方法和手段，提高物业服务的效率和水平。5.持续改进：不断总结经验，发现问题，及时改进，提高物业服务的质量和水平。四、管理机构及职责1.物业部（1）负责物业管理区域内的物业服务工作，包括物业的维护、保养、清洁、绿化、安全等方面。（2）制定物业服务计划和预算，报公司审批后组织实施。（3）负责物业服务人员的招聘、培训、考核和管理工作。（4）负责物业服务费用的收取和管理工作。（5）处理业主和使用人的投诉和建议，及时解决物业服务中存在的问题。（6）配合公司其他部门开展工作，完成公司交办的其他任务。2.项目经理（1）负责物业部的日常管理工作，制定工作计划和工作流程，确保物业服务工作的顺利开展。（2）组织实施物业服务计划和预算，监督检查物业服务工作的质量和进度。（3）负责物业服务人员的管理和考核工作，提高物业服务人员的素质和业务水平。（4）协调处理与业主和使用人的关系，及时解决物业服务中存在的问题。（5）负责物业服务费用的收取和管理工作，确保物业服务费用的及时足额收取。（6）完成公司领导交办的其他任务。3.客服部（1）负责接待业主和使用人的咨询、投诉和建议，及时处理并反馈处理结果。（2）负责建立和维护业主和使用人的档案，及时更新业主和使用人的信息。（3）负责组织开展业主和使用人的活动，增强业主和使用人的归属感和满意度。（4）负责物业服务费用的催缴工作，确保物业服务费用的及时足额收取。（5）完成物业部领导交办的其他任务。4.工程部（1）负责物业管理区域内的工程维修和保养工作，确保物业的正常使用。（2）制定工程维修和保养计划，报项目经理审批后组织实施。（3）负责工程材料和设备的采购和管理工作，确保工程材料和设备的质量和安全。（4）负责工程施工的监督和管理工作，确保工程施工的质量和进度。（5）完成物业部领导交办的其他任务。5.安保部（1）负责物业管理区域内的安全保卫工作，维护物业的安全和秩序。（2）制定安全保卫工作计划和工作流程，确保安全保卫工作的顺利开展。（3）负责安全保卫人员的招聘、培训、考核和管理工作，提高安全保卫人员的素质和业务水平。（4）负责安全设施的维护和管理工作，确保安全设施的正常使用。（5）处理突发事件和安全事故，及时报告并配合相关部门进行处理。（6）完成物业部领导交办的其他任务。6.环境部（1）负责物业管理区域内的环境卫生工作，保持物业的整洁和美观。（2）制定环境卫生工作计划和工作流程，确保环境卫生工作的顺利开展。（3）负责环境卫生设施的维护和管理工作，确保环境卫生设施的正常使用。（4）负责垃圾的清运和处理工作，保持物业的环境卫生。（5）完成物业部领导交办的其他任务。物业服务内容一、房屋及附属设施设备的维护与管理1.定期对房屋及附属设施设备进行检查、维护和保养，确保其正常使用。2.及时处理房屋及附属设施设备的故障和损坏，确保业主和使用人的正常生活和工作。3.对房屋及附属设施设备进行定期的清洁和消毒，保持其卫生和整洁。4.协助业主和使用人进行房屋及附属设施设备的装修和改造，确保其符合相关规定和要求。二、公共区域的维护与管理1.定期对公共区域进行清扫、保洁和消毒，保持其卫生和整洁。2.及时清理公共区域的垃圾和杂物，保持公共区域的畅通和整洁。3.对公共区域的设施设备进行定期的检查、维护和保养，确保其正常使用。4.协助业主和使用人使用公共区域的设施设备，提供必要的指导和帮助。三、绿化养护与管理1.定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪和病虫害防治，保持绿化植物的生长和美观。2.及时清理绿化区域的垃圾和杂物，保持绿化区域的整洁和卫生。3.对绿化区域的设施设备进行定期的检查、维护和保养，确保其正常使用。4.协助业主和使用人进行绿化植物的种植和养护，提供必要的指导和帮助。四、安全保卫与管理1.制定安全保卫工作计划和工作流程，确保安全保卫工作的顺利开展。2.建立安全保卫制度，加强对物业区域的安全管理，维护物业的安全和秩序。3.配备必要的安全保卫设施和设备，如监控系统、门禁系统、消防设施等，确保其正常使用。4.加强对安全保卫人员的培训和管理，提高安全保卫人员的素质和业务水平。5.处理突发事件和安全事故，及时报告并配合相关部门进行处理。五、客户服务与管理1.建立客户服务制度，加强对业主和使用人的服务管理，提高业主和使用人的满意度。2.配备必要的客户服务设施和设备，如客服中心、投诉电话、意见箱等，确保其正常使用。3.加强对客服人员的培训和管理，提高客服人员的素质和业务水平。4.及时处理业主和使用人的咨询、投诉和建议，反馈处理结果，确保业主和使用人的合法权益得到保障。5.组织开展业主和使用人的活动，增强业主和使用人的归属感和满意度。物业服务标准一、房屋及附属设施设备维护与管理标准1.房屋外观整洁，无破损、无渗漏、无裂缝。2.公共楼梯、走廊、电梯等部位的地面、墙面、天花板等整洁干净，无污渍、无破损。3.门窗、玻璃等部位完好无损，开启灵活，关闭严密。4.给排水系统畅通，无渗漏、无堵塞。5.电气系统正常，照明灯具完好，开关灵活。6.消防设施完好，消防通道畅通，无占用、无堵塞。7.电梯运行正常，安全可靠，定期进行维护保养和检测。8.其他附属设施设备完好，运行正常，定期进行维护保养。二、公共区域维护与管理标准1.公共区域地面整洁干净，无污渍、无垃圾、无杂物。2.公共区域墙面、天花板等整洁干净，无污渍、无破损、无涂鸦。3.公共区域的标识、标牌等清晰可见，无破损、无污渍。4.公共区域的垃圾桶、果皮箱等设施整洁干净，无异味、无垃圾外溢。5.公共区域的绿化植物生长良好，无病虫害、无枯萎、无杂草。6.公共区域的道路、广场等平整畅通，无破损、无积水。7.公共区域的照明灯具完好，开关灵活，照明充足。三、绿化养护与管理标准1.绿化植物生长良好，枝叶茂盛，无病虫害、无枯萎、无杂草。2.绿化植物的修剪整齐，造型美观，无枯枝、无残叶。3.绿化区域的地面整洁干净，无垃圾、无杂物。4.绿化区域的灌溉设施正常，浇水及时，无干旱现象。5.绿化区域的施肥、病虫害防治等工作及时、有效，无病虫害蔓延现象。四、安全保卫与管理标准1.建立健全安全保卫制度，加强对物业区域的安全管理，维护物业的安全和秩序。2.配备必要的安全保卫设施和设备，如监控系统、门禁系统、消防设施等，确保其正常使用。3.加强对安全保卫人员的培训和管理，提高安全保卫人员的素质和业务水平。4.对物业区域进行24小时巡逻，及时发现和处理安全隐患和突发事件。5.严格控制外来人员和车辆的进入，对可疑人员和车辆进行盘查和登记。6.确保消防设施完好，消防通道畅通，无占用、无堵塞。定期进行消防演练，提高业主和使用人的消防意识和应急处置能力。五、客户服务与管理标准1.建立客户服务制度，加强对业主和使用人的服务管理，提高业主和使用人的满意度。2.配备必要的客户服务设施和设备，如客服中心、投诉电话、意见箱等，确保其正常使用。3.加强对客服人员的培训和管理，提高客服人员的素质和业务水平。4.及时处理业主和使用人的咨询、投诉和建议，反馈处理结果，确保业主和使用人的合法权益得到保障。5.定期对业主和使用人进行回访，了解业主和使用人的需求和意见，不断改进物业服务工作。6.组织开展业主和使用人的活动，增强业主和使用人的归属感和满意度。物业服务费用一、物业服务费用的构成物业服务费用由以下部分构成：1.物业管理人员的工资、福利、社会保险等费用。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.物业管理企业的办公费用。7.物业管理企业的固定资产折旧费用。8.经业主大会同意的其它费用。二、物业服务费用的收取标准物业服务费用的收取标准根据物业管理区域的规模、服务内容、服务质量等因素确定，由物业服务企业与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中约定。三、物业服务费用的收取方式物业服务费用的收取方式可以采用按月、季度、半年或年度等方式收取，具体收取方式由物业服务企业与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中约定。四、物业服务费用的使用物业服务费用应当用于物业服务合同约定的物业服务事项，不得挪作他用。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。物业服务合同一、物业服务合同的签订物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。物业服务合同应当包括以下内容：1.物业服务的内容和标准。2.物业服务费用的收取标准和方式。3.物业服务合同的期限。4.双方的权利和义务。5.违约责任。6.争议解决方式。二、物业服务合同的变更和解除1.经双方协商一致，可以变更物业服务合同的内容。2.有下列情形之一的，物业服务合同终止：（1）物业服务合同期限届满；（2）物业服务企业被依法注销或者吊销营业执照；（3）业主大会决定解聘物业服务企业；（4）法律、法规规定的其他情形。3.物业服务合同终止后，物业服务企业应当将物业服务用房、相关设施设备和物业服务资料等交还给业主委员会。物业服务监督与考核一、监督机制1.建立健全物业服务监督机制，加强对物业服务企业的监督管理。2.业主委员会应当定期对物业服务企业的物业服务工作进行监督检查，发现问题及时督促物业服务企业整改。3.公司相关部门应当定期对物业服务企业的物业服务工作进行监督检查，发现问题及时督促物业服务企业整改。4.设立物业服务监督电话和投诉信箱，接受业主和使用人的监督和投诉。二、考核内容1.物业服务质量考核：包括房屋及附属设施设备维护与管理、公共区域维护与管理、绿化养护与管理、安全保卫与管理、客户服务与管理等方面的考核。2.物业服务费用收取考核：包括物业服务费用的收取标准、收取方式、收支情况等方面的考核。3.物业服务企业管理考核：包括物业服务企业的人员管理、财务管理、档案管理等方面的考核。三、考核方式1.日常考核：由业主委员会和公司相关部门对物业服务企业的物业服务工作进行日常监督检查，及时发现问题并督促整改。2.季度考核：由业主委员会和公司相关部门对物业服务企业的物业服务工作进行季度考核，考核结果作为年度考核的重要依据。3.年度考核：由业主委员会和公司相关部