佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告61

佛山市中心组团新城区商业地块开发筹划报告广州瑞地投资咨询二零零六年十月目录TOC\o"1-4"\h\z前言 1内容摘要 41 地块区块定位 51.1 地块区位分析 5 广佛经济圈分析 5 区域宏观环境分析 8 佛山规划分析 11 中心组团新城区规划建设分析 16 商业网点规划分析 17 区位分析小结 191.2 开发条件分析 19 地块条件 19 周边配套分析 20 规划要求分析 21 交通条件分析 21 工程周边人口分析 22 开发条件分析小结 231.3 市场研究分析 23 物业市场研究分析 23 消费市场研究分析 34 区域竞争研究分析 36 工程商圈研究分析 39 案例分析 40 市场分析小结 431.4 城市竞争力分析 44 城市竞争力情况 44 国际企业及品牌进驻情况 45 国际化都市的打造 461.5 工程区块定位 48 工程SWOT分析 48 工程筹划定位 50 目标客户定位 51 功能规模定位 51 商业业态定位 522 规划设计建议 532.1 区域规划建议 532.2 功能分布建议 532.3 风格建议 552.4 配套建议 553 招商筹划 573.1 招商原那么 573.2 招商定位 573.3 投资商分析 573.4 招商步骤 583.5 渠道及资源 584 方案深化〔中标后〕 624.1 消费者分析补充 624.2 市场经营者分析补充 624.3 参考案例分析补充 624.4 规划及建筑区块方案表现 624.5 3D招商说明书表现 62前言本次筹划工作的目标:成为土地招商的背景材料，既作为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，同时成为自身商业地块招商的前提和条件；对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期；让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。筹划工作的评定标准:可实施性——商业自身可实施——易吸引投资者适度超前性标准性——对中心组团其他相关配套的要求——对投资商的要求——对地块未来规划及定位的要求工程筹划的工作思路:工程筹划调研工作内容:针对佛山市中心组团新城区启动区商业地块工程的筹划工作，我司于2006年12月及2007年1月份对工程进行相关的调研考察工作，主要调研内容如下：资料收集——佛山市城市开展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划——佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴——旅游局收集旅游及酒店市场资料现场调研——工程地块现场调研——佛山市各类物业现场调研专业访谈——新城区建设指挥部负责同志的访谈——佛山商业地产开发商访谈——佛山商业经营专业人士访谈——广佛两地规划专业人士访谈根据目前区域的宏观环境，区域的市场状况，并结合本工程的实际情况，以及在房地产及商业方面的实际操作经验，对工程的开发筹划方案进行屡次讨论，对方案的可行性进行评估分析,并提出相应的设计及招商建议。希望此次的研究工作，为下一阶段工程的开发决策、招商及规划设计等提供依据和支持。内容摘要工程所处地区社会经济开展前景较好，为工程开发建设提供了良好的宏观条件；大佛山规划实施、中心组团新城区的规划建设及各项大型公共设施建设，为工程的开发启动带来了机遇；从市场研究分析，工程地块目前比拟适合开展特色商业、酒店及酒店式公寓物业；工程地块具有良好的区位优势、大型公共设施配套、配套设施规划设计标准高、良好的城市和景观资源，但也有区域成熟程度不高、周边居住人口少的劣势。工程有时机开展成为新的城市商业中心；地块的开发定位上采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势，抢占时机，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创高端、分阶段实施等措施；建议工程的开发定位为大佛山“城市之心〞——大佛山新中心商业旗舰设置内容有超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等。商业业态建议比例为购物50%，餐饮30%，娱乐20%。规划设计建议设置城市交通中心枢纽、增加居住人口、采用文化和商业及休闲相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；招商建议可采用分阶段实施招商的策略，商业与住宅互动促进区域的开展。地块区块定位地块区位分析广佛经济圈分析广州市和佛山市地理相连、根底设施互通、产业互补、生活相依、文化同源，“血脉相连，唇齿相依〞，在改革开放以后，两地各种交流频繁，经济社会上的联系更是密不可分。随着城市化进程的加快，佛山市南海区东部的黄岐、平洲等地已经与广州的芳村区和荔湾区的大坦沙连成一片，城市空间结构已初步形成都市圈的格局。广州广州佛山广佛都市圈工程自从2002年初起至今，广东省、广佛两地政府之间、学术界和社会其他方面在构建广佛都市圈已达成初步共识。广佛两市地域相连，根底设施衔接配套，共同构建了四通八达的现代化立体交通网络。佛山市中心区距广州三大交通枢纽〔广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站〕车程均在1小时之内。其中，广州新白云机场是中国最现代化的大型国际机场，每天有航班往返日本、美国、欧洲等世界各地。广州跟佛山两地区域在历史、文化、地理、经济、政治等层面的融合性源远流长，具备打造都市圈的根底及开展契机，与此同时这定格了本工程研究的宏观大环境范围。广佛都市圈的经济份量类别数值占珠三角的比重占广东省的比重面积〔平方公里〕1118126.8%6.2%户籍人口〔万人〕1088.5644.0%13.3%城市人口〔万人〕707.5653.5%24.5%国内生产总值(亿元)5769.5144.3%35.4%工业总产值〔亿元〕9808.3837.9%29.8%社会消费品零售总额〔亿元〕2217.2451.4%35.7%全社会固定资产投资〔亿元〕1887.3645.0%32.7%城乡居民储蓄存款〔亿元〕6285.6350.5%39.5%备注：以上列表为2004年经济社会开展统计表；珠三角指包括广州市、佛山市、东莞市、江门市、深圳市、珠海市、中山市和惠州市的市区、惠阳区、惠东县、博罗县，肇庆市的市区、高要市、四会市在内。珠江三角洲地带作为广东经济的核心区域，而广佛都市圈的经济份额在珠三角乃至整个广东省都占据相当重要的比重，这充分显示了区域经济的龙头地位；本工程具备宏观区域经济兴旺的坚实根底支持，保证了工程的长足开展。广佛都市圈开展方向及战略规划广佛都市圈的开展方向：广东的核心都市圈；开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈；以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈；以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈。三大整合开展战略：城市规划和根底设施广佛地铁〞及珠二环连接广州、佛山两地运行机制和产业开展广州第三产业兴旺，而佛山制造业优势技术开发和文化合作发挥广州综合科技实力雄厚优势，打造完善高效的广佛区域创新体系广佛两地的未来开展方向及定位都对工程有利好支持，与此同时，区域三大整合的开展战略更为工程的长足开展提供更为广阔的市场开展空间。区域宏观环境分析国民生产总值在过去五年持续增长，03年开始有所加速经过二十多年的改革开放尤其是“十五〞时期的创新和开展，佛山市国民经济和社会开展取得了显著成就，生产总值保持高速持续的增长。城市经济开展实现重大跨越。“十五〞期间，佛山市生产总值年均增长14.9%，2001年佛山市生产总值超千亿元，2005年迈上二千亿元新台阶，到达2379.80亿元，比2000年翻一番。2005年，人均生产总值40155元〔按常住人口计算〕，约合5066美元〔按8.1元∶1美元折算，下同〕；地方财政一般预算收入130.85亿元，年均增长16.8%；社会消费品零售总额634.47亿元，年均增长13.5%；固定资产投资753.26亿元，五年累计2290.43亿元，年均增长29.2%。未来5－10年将保持高速增长的态势“十一五〞期间，佛山市生产总值将保持年均增长12%，到2021年，佛山市人均生产总值比2000年翻一番以上。经济综合实力进一步增强，自主创新能力明显提高，初步建成产业布局合理且先进兴旺的制造业基地，“2+5〞组团城市根底设施根本成型，生态环境改善明显，文化名城特色鲜明，体制机制不断完善，各项事业繁荣开展，城乡和谐稳定，人民富裕安康，率先根本实现社会主义现代化。到2021年，佛山市生产总值比2021年翻一番以上，人均生产总值18000美元，建成经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的组团式现代化大城市，力争全面实现社会主义现代化。社会消费零售总额增长强劲、城乡居民可支配收入稳步增长2005年全年社会消费品零售总额634.47亿元，比上年增长17.0%，“十五〞时期年均增长13.5%。分行业看，批发零售贸易业零售额508.75亿元，比上年增长16.0%；住宿和餐饮业零售额125.72亿元，增长21.6%。分类别看，限额以上企业食品、饮料、烟酒类零售额22.69亿元，比上年增长43.9%；服装鞋帽、针、纺织品类6.41亿元，增长18.9%；化装品类2.03亿元，增长20.7%；书报杂志类1.75亿元，增长33.7％；家用电器和音像器材类12.95亿元，增长104.6％；石油及制品类31.70亿元，增长87.9%；汽车类64.73亿元，增长18.9%。随着宏观经济的迅速开展，城乡居民的收入水平得以持续增长，2001年居民年人均可支配收入13600元，比上年增长13.6％，扣除物价因素的影响，实际增长13.9％；农民人均纯收入5920元，增长4.1％。佛山市在岗职工年人均工资13845元，增长8.3％。据城市居民家庭生活抽样调查，市区每百户居民拥有：彩色电视机155台，电冰箱96台，洗衣机96台，淋浴热水器98台，组合音响57台，影碟机65台，空调器133台，摩托车126辆，机99部，移动115台。2005年全年城市居民人均可支配收入17424元，比上年增长8.6%；农村居民人均纯收入7575元，增长6.9%。城镇在岗职工年人均工资22037元，增长12.7%。据城市居民家庭生活抽样调查，年末每百户城市居民拥有：摩托车141辆、家用汽车11辆、洗衣机100.5台、电冰箱102台、彩色电视机166台、影碟机95.5台、家用电脑87.5台、组合音响62.5台、空调器186台、淋浴热水器103.5台、移动215.5部。预计到2021年，城市居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入年均分别增长6%和6.5%，城乡居民收入持续增长，生活质量进一步提高从过往的消费结构变化数据，我们可以看到，随着城乡居民收入的不断增加，人民生活水平明显提高，居民消费由普通的家用电器转向高档家电和电子产品，03年，家用汽车也列入了统计数据中，意味着佛山城乡居民的消费半径扩大。2005年末城乡居民储蓄存款余额到达2319.52亿元，比2000年增加1102.5亿元。就业和社会保障水平稳步提高，根本建立起以社会保障为主，社会救济、社会福利全面开展的社会保障体系。汽车、住房、通信、教育、旅游、康体等成为消费热点。这将为中心片区商业、商贸定位带来有力的市场支撑。人口增长状况2001年佛山市总户数98.55万户，总人口335.85万人，比上年增加3.38万人，增长1.0％。2002年全部总户数100.67万户，总人口338.98万人，比上年增加3.13万人，增长0.9％。2003年全部总户数102.28万户，总人口344.24万人，比上年增加5.26万人，增长1.6%。2004年全部总户数103.96万户，总人口350.89万人，比上年增加6.65万人，增长1.9%。2005全部总户数104.58万户，总人口354.48万人，比上年增加3.59万人，增长1.0%。未来佛山人口开展将形成两个百万以上、五个30万到50万的“2＋5〞格局，人口增长将为商业开展带来极大的潜力。佛山规划分析佛山市城市开展概念规划基于以人为本，全面、协调、可持续开展的佛山市城市开展概念规划，根本结论概括为以下几点：〔１〕区域开展战略——整体协调、错位开展佛山必须立足于珠江三角洲整体协调开展，统筹区域开展，积极融入“港深—广佛—珠澳〞的整体区域架构，在广佛区域协作中强调错位开展，担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键性的角色。〔２〕城市开展目标——建设产业强市、文化名城、现代化大城市〔３〕城市开展定位——制造业高度兴旺、岭南文化特色鲜明的现代化大城市〔４〕空间形态——簇群模式、多级格局、组团城市为强调开展的可持续性，从统筹经济与社会开展、统筹人与自然和谐开展的角度出发，佛山应建立网络型、开放式、簇群互动与理性开展的城市空间系统。规划形成两个１００万人口以上、五个３０万～５０万人口的城区，以及由多个组群式节点为开展主体的组团式大城市新格局。建成100万人口以上的城区二个：中心组团、大良－容桂－伦教组团；培育30万～50万人口规模的城区五个：狮山－小塘组团，西南组团，西江组团，黄岐－盐步－大沥－松岗组团，龙江－九江－沙头组团；根据广佛都市区内在协调开展的要求，与广州的南拓战略协同开展，佛山规划形成南北两个百万人口以上的城区，北部的中心组团与广州老市区取得协调开展，辐射高明、三水；而南部的大良－容桂－伦教组团那么与广州未来的新市区中心和南沙的开发取得照应，辐射珠三角西岸的南部地区。策略上，重点进行两个城区内部的空间整合；加强两者间的空间联络，以及各自同外部区域性中心城市的联络；同时，根据市场需求，制定两者间互动性的开展政策，优化组合两者间的功能；共同提升各自的中心地位，并使城市整体的实力提高。中心组团近期开展坚持“抓大放小，良性增长〞的原那么，初步形成中心组团整合后的框架布局结构，加强城市根底设施配套建设，加强生态保护与环境政治工作，塑造现代化大城市的新形象，具体措施包括：■加快建设中心组团区域交通设施，加强与市域其他组团及广州的联系；搭建中心组团空间开展框架，逐步推进城市新城区建设；调整工业用地结构，实施工业入园政策，同时为可能的规模工业开发储藏土地；构筑交通开展框架，理顺禅城与桂城间路网联系，加快交通设施建设；强化鲜明的地区特色，慎重地推动城市更新；突出水环境，加大环境治理力度，逐步改善城市环境。规划确定新城区为佛山市的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息效劳中心，通过东平河一河两岸的建设，显示现代化大城市的崭新形象。佛山市城市总体规划『城市性质』佛山是全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家历史文化名城。『城市开展目标』城市开展总目标：建设产业强市、文化名城、现代化大城市。第一阶段，到２０１０年左右，全面协同地推进佛山经济、社会、文化等各项工作，在保持开展活力的前提下调整体制结构，努力在全国率先根本实现现代化，加强区域协作，共同构建广佛都市区的根本构架。第二阶段，到２０２０年左右，力争全面实现现代化，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、体制完善、社会文明的小康社会；与珠江三角洲其他城市一起，确立具有单独特色的都市区地位。近期城区建设用地７４５平方公里『人口控制规模』市域规划近期为７８０万人，规划远期为９６０万人。其中城区人口控制规模：规划近期为６４４万人，规划远期为８０６万人，规划远期城区总人口占市域总人口的８４％；外围城镇人口控制规模：规划近期为１３６万人，规划远期为１５４万人。『城镇化水平』规划近期，市域以总人口测度的城镇化水平到达８０％以上；规划远期，市域以总人口测度的城镇化水平到达８５％～９０％。『市域建设用地控制』规划近期市域建设用地总量控制在１０００平方公里以内；规划远期市域建设用地总量控制在１２００平方公里以内。中心组团职能『目标职能』区域内地区性中心；全市行政中心、商贸效劳中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。『分区及分时序职能』〔１〕核心区〔由佛山大道、桂丹路、桂澜路、荷岳路围合的区域〕。近期：历史文化保护区；市、区级行政、商贸、文化、体育、教育中心。远期：历史文化保护区；区域性客运枢纽；市、区级行政、商贸、文化、体育、教育中心；高品质生活区。〔２〕张槎石湾。近期：制造业基地；历史文化街区保护区。远期：制造业基地；历史文化街区保护区与传统工业旅游区。〔３〕南庄。近期：全市重要的制造业基地和高新技术产业区；区域性专业市场。远期：全市高新技术产业生产与研发基地。〔４〕桂城。近期：制造业基地；城市枢纽港。远期：制造业基地；依托水运与公路的物流业基地。〔５〕乐从。近期：广东省中心镇，区域性专业市场。远期：区域性物流中心。〔６〕罗村。近期：制造业基地。远期：制造业基地，城市新住区。〔７〕陈村。近期：区域综合性花卉研究、培育与交易基地。远期：生态型城市新区，区域性专业市场。〔８〕北滘。近期：广东省中心镇，制造业基地。远期：制造业基地。交通规划分析大佛山“井型框架、环状衔接〞的城市交通路网规划，一方面迎合了佛山组团式城市开展规划的布局特征；另一方面那么充分考虑了佛山与广州等珠三角城市间的地缘区位特点，以城市交通路网为纽带加强区域间的紧密联系，从而稳固了佛山与广州合作的根底；切入工程而言，大城市的交通路网纽带能使工程扩大市场辐射面。大佛山“井型框架、环状衔接〞的城市交通路网规划，一方面迎合了佛山组团式城市开展规划的布局特征；另一方面那么充分考虑了佛山与广州等珠三角城市间的地缘区位特点，以城市交通路网为纽带加强区域间的紧密联系，从而稳固了佛山与广州合作的根底；切入工程而言，大城市的交通路网纽带能使工程扩大市场辐射面。中心组团新城区规划建设分析中心组团新城区是中心组团的核心局部，由北部同济路、南部三乐路、东部华阳路、西部佛山大道四条城市干道围合而成，总规划用地面积约43.3平方公里。中心组团新城区的规划建设，借鉴了国际和国内其他城市的先进经验，在路网建设、生态建设和开展规划上给将来的开展提供了广阔的空间。新城区的规划坚持以环境优先、以人为本，优化人居生态环境空间，尤为突出新城区的生态建设，以提升整个城市的生态环境和人文环境，提高整个城市的开展水平。中心组团新城区的功能定位为佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息效劳中心。通过建设一河两岸的新城区，展示现代化大城市的崭新形象。中心组团建设的指导思想是：以建设现代化的新城区为目标，以2006年省运会在佛山举办为契机，快速推进体育、新闻、通讯等大型公共设施和根底设施建设。中心组团新城区坚持“整体规划、分步推进〞的方针，按照“规划先行〞的方针，高起点、高标准地做好新城区的规划设计；为快速推进新城区的开发建设，按照“政府主导、市场运作、企业投资、良性循环〞的要求，从实际出发，兼顾各方利益，确立了新城区的开发建设机制，成立了由市长为组长，市领导、各有关部门负责人组成的中心组团新城区建设协调领导小组，下设新城区建设办公室和新城区开发建设负责具体实施和落实，以确保新城区规划和开发建设的快速推进，努力把新城区建设成为现代化大城市的标志性地区。中心组团居住片区近期建设规划：新增居住用地向东、向南开展，分布于新城区、桂城千灯湖地区、高新区、北滘和陈村；新城区启动区借助2006年广东省第十二届运动会的契机，目前已完成岭南大道及东平大桥、启动区路网工程、世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园、滨河公园等工程的建设。商业网点规划分析根据2006年8月8日佛山市政府审批的?佛山市城市商业网点规划?〔2006-2021〕，对佛山市目前商业网点的情况进行了调查分析，及对未来商业网点的情况进行规划，对本工程影响较大的是消费品与生活效劳市场的规划布局。主要商业设施现状分布情况：主要商业网点集中分布在中心组团和大良容桂组团；批发市场集中分布在各专业镇区；会展物业集中分布在各专业镇区。商业设施需求总量预测：近期规划，佛山市社会消费品零售总额年平均增长13%，2021年到达1128.8亿元左右；人均零售网点营业面积由0.86平方米增加到1.0平方米；全市零售网点总营业面积到达380-400万平方米，其中新增100多万平方米。远期规划，佛山市社会消费品零售总额年平均增长11%，2021年到达3205.1亿元左右；人均零售网点营业面积到达1.2平方米；全市零售网点总营业面积到达540-564万平方米，其中再次新增150多万平方米左右。中心组团主商业中心的地位与功能：工程地块中心组团主商业中心立足佛山，面向本地区，在城市商业网点体系中处于主导地位。要提供购物、休闲、娱乐、餐饮等多种消费效劳和必要的商务效劳；成为创新消费文化和效劳方式、促进消费结构升级的主要拉动力量；成为特色消费市场和辐射周边地区的资源中心；成为城市形象的精华或区域性标志、城市繁荣和城市文化的窗口；要发挥反映消费信息、调整商品生产的杠杆作用。工程地块工程地块所处的区位及在中心组团商业规划中前景，将为工程有时机开展成为新商业中心，尤其是在广州新客站建成及佛山新城区开展建设成熟时。区位分析小结广州与佛山共同构筑的广佛都市经济圈，经济份额比重中在珠三角乃至整个广东大环境中均占据重要的地位，工程所在的大环境区域经济水平兴旺，佛山作为广佛都市圈的副中心城市，工程的长足开展具备坚实的经济根底支持；佛山区域建设，5+2城市组团的开展规划预示区域城市开展在战略层面上得到落实；与此同时，结合城市交通路网建设的不断深化，广佛地铁的规划建设,强有力地拓宽工程的市场辐射面;大佛山社会经济持续高速的开展,为工程的开展奠定了良好的宏观经济环境;中心组团新城区的规划建设加速，为工程的开发带来更大的机遇；,城市商业网点的规划，中心组团主商业中心的地位和作用，为工程开展提供了良好的商业环境。开发条件分析地块条件地块范围为华康道以西、桔祥路以东、天虹路以南、富华路以北的区域，中间有裕和路将地块分成南北两块。地块地形呈规那么的矩形状，地势平坦，目前现状已完成三通一平，南面地块已建有变配电站。地块东面为已建成的世纪莲体育中心及佛山公园，北面为东平河及滨河公园，具有较高的景观价值；西面为已平整的开发用地，地块西南角方向有少量待拆迁的村落。地块内有水系贯穿及与佛山公园水系相连，同时横穿裕华路有地下通道相连；地块西南角方向有少量待拆迁的村落，景观及开发进度受到一定的影响。周边配套分析地块东面为已建成的世纪莲体育中心及佛山公园，东面岭南大道东侧为已建成的新闻中心，地块北面为已初步建成的滨河公园。工程地块所处的新城区规划有较多的公建配套，但目前新城区心区的开发建设尚处于起步阶段，公建配套较为缺乏。规划要求分析地块规划用地性质为商业金融用地，兼容文化娱乐的用地功能；地块规划中南面设置约500米长的商业步行街；按原控规指标统计，用地面积约为31万平方米，总建筑面积约为98万平方米，平均建筑密度约为45%；如地块按平均4层裙楼面积规划，裙楼商业面积将到达55万平方米。交通条件分析区外交通：佛山一环的建成，加强了中心组团与其他组团的联系，及广佛交通的对接，大大拓展了工程的辐射范围；工程地块广州新客运站的建设，新广州站是未来珠三角城际快速轨道交通网络的核心工程地块广佛地铁的规划建设，加强了广佛都市圈的联系；轨道交通建设行动方案：建设轨道交通1号线南段魁奇路～路洲、2号线首期段石湾～广州新客站和3号线首期段新佛山～新闻中心。区内交通：借第十二届省运会契机，目前启动区已完成近18公里的道路建设；目前已建好四个出入口，分别是岭南大道出口、裕和路、荷岳路、林乐路出口；启动区道路规划建设标准较高，地块人行道设下穿通道；政府在近期建设规划中将新建新体育场公共交通枢纽工程周边人口分析目前新城区北片人口规模约为17万人,南片为乐从镇的几个村庄的少量人口，新城区启动区规划居住用地为68公顷,居住人口约为4万人，目前政府已于06年12月28日出公告拍卖工程地块西面的27万平方米居住用地。南片规划居住用地为761公顷，规划建筑面积约为1300万平方米，居住人口约为37万；北片区根据居住用地的人口容量确定规划人口规模为39万人。工程周边的居住区定位为高档居住区，新城区居住居民多为屡次置业者，具有较强的消费能力。开发条件分析小结地块具有良好的开发条件及优势景观资源，地块区位价值较高；地块周边建设有大型的文化体育配套设施，具有唯一性的资源,应考虑将其转化为市场价值;地块总面积约为31万平方米，总建筑面积将达98万平方米，规模较大；工程具有良好的内外交通条件，为工程辐射更大的范围创造了条件；工程近期居住人口较少,规划中有30多万的居住人口,但规划实施时间较长，对工程商业影响较大。市场研究分析物业市场研究分析大型商业物业分析佛山目前大型商业物业概况：佛山禅城、顺德、南海大型购物中心状况一览表工程名称体量业态分布/功能配备经营状况东方广场占地面积25万M2，总建筑面积80万M2商业面积超过23万M2百货商城、量贩超市、饮食、步行街、专卖店、美食街、电影城、康体中心、专业批发市场较好、中高档辐射整个“大佛山〞顺联广场占地面积5万M2总建筑面积12万M2现建成面积7万多M21000多个停车位影城、娱乐场、休闲桑拿中心，个人护理店、休闲名店城；饮食、超市、电器、珠宝、名牌鞋城、至尚运动城、卡通天地和家居生活馆、家电数码港等良好、中高档辐射顺德陈村顺联国际购物中心占地面积12000M2总建筑面积45000M21-5层经营面积达29000M2停车位多达500多个高档服饰、化装品、珠宝、钟表、滋补品、烟酒精品，鞋类、皮具、运动产品、家居良好、高档辐射佛山中心城区天佑城占地5万多M2建筑面积8万多M2天幕步行街长350米，宽7-15米停放1300多辆轿车及3000辆摩托车的停车场百货、超市、家电连锁卖场、美食广场、日韩料理、快餐连锁店、咖啡廊、电脑城、购书中心、数码电影城、儿童欢乐谷、游戏机中心、健身中心、室内溜冰场、康体娱乐配套较好、中高档辐射整个顺德区百花广场商场局部为1-6层、商场经营面积达2万平方米购物商场、甲级写字楼、公寓、美食娱乐城；百花广场首至七层是大型的购物商场、美食娱乐城、住客会所。百花广场八至二十八楼是商业办公楼较好、中高档、辐射佛山中心城区巴黎春天商业步行街建筑占地面积约2万M2总体建筑面积达6万M2主体建筑共有4层约200米长饮食、运动、金饰、电器、时装、美容、皮具、电讯、百货、娱乐良好、中档辐射南海大沥目前佛山商业正处于“结构性过剩〞的状态之中，从商铺销售方面来看，禅城、桂城区域每年的商铺供给量达20万平方米以上。商铺供过于求的结果，使得佛山商铺价格逐年下降。佛山的商业消费中心——禅城、桂城有一定规模的商业设施看起来眼花缭乱，实际上大同小异，有特色的并不多。佛山的商业物业相对于广州或深圳那些规模大、潮流新、品种款式多，经营模式多样的大型商场，就显得乏善可陈多了，加之缺乏高端商业效劳和品种，因而吸引不了高端客户。大局部高端商业消费力流失到广州和港澳去了，佛山“一环〞建成并与“珠二环〞对接以及地铁开通之后，佛山商业面临的挑战更大，将会出现边缘化的危机。佛山商业并不缺活力，主要是佛山商业缺乏新的刺激点，兴奋点，使消费者失去了购置的冲动。佛山商业定位应是广州的一个商业配套，搞差异化经营是开展的出路。分析小结从佛山购物中心的现状和开展可以看出，现有的大商场呈现出了四大方面的趋势，即规模化、品牌化、一体化、高档化。随着生活水平的不断提高，生活习惯、消费习惯都发生了改变，对购物环境、业态组合、商业气氛、休闲配套等也有了新的要求。消费理念趋向于体验式、休闲与购物相结合的“一站式购物〞。消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了对单体卖场的推崇，越来越有“逛街〞的意识——休闲、购物、餐饮、娱乐……无所不求。致力于打造名牌、时尚、文化广场应该是佛山商业未来的出路，打造集购物、娱乐、休闲为一体的“一站式〞消费是新的开展方向。目前应加大力度改变低端商业过剩，而中端、高端市场细分还不够的局面。开发一些有佛山特色，针对性强的商业物业，加大餐饮、娱乐、文化休闲的元素，首先要留住佛山本地消费群，充分挖掘强大的潜在商业消费力，再加以辐射吸引佛山周边消费人群；商业街物业分析商业街是一个城市经济开展水平的窗口，更是当地社会生活，特别是其文化特色、个性风貌的典型表现。到目前为止，祖庙路商业街还是佛山市区购物休闲的理想选择。好比于北京的王府井商业街，广州的北京路、上下九步行街，它代表着佛山的形象，好比是佛山的城市名片。但是，与国内成功的商业街相比，祖庙路商业街还是未能上档次，有限的商业成分尚需进一步丰富和完善。佛山商业步行街比照情况名称业态长度优点缺点祖庙商业街服饰占70%，另有15%的餐饮和15%的其他业态〔饰品、手工艺品、图书等〕1．2公里长期积累的商业气氛，人气旺双重身份：既是一条商业大街也是一条城市交通主干道，车位的严重稀缺，交通拥塞，长度过长，高度过高华盖路步行街以服装点为主占70%、特色小食约800米欧陆风情、文化气氛浓厚人气缺乏，消费力不够祖庙路是南北走向，北端的起点是亲仁路口，南端是卫国路路口，全长约有1.2公里。祖庙路目前既是一条商业大街也是一条城市交通主干道，平时这里的车流量应在5万辆/天，日人流量那么在15～20万人，祖庙路吸引了禅城区一半以上的“人气〞。就是这样特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，客流量长期比拟稳定，祖庙路的商业运营收益水平也相应比拟高。祖庙路总计长1.2公里，聚集着临街铺位近200个，临街有百花广场、兴华商场等知名商场。但经营服饰的几乎占了70%，另有15%的餐饮和15%的其他业态〔饰品、手工艺品、图书等〕商铺。据此可以看出，祖庙路的商业以衣食为主导，娱乐、观光等功能却显得滞后。市场的空白和滞后决定了佛山的商业要进一步开展，商业街需要一个升级或重新布局。另外，车位的严重稀缺以及交通的阻塞制约着祖庙路商业街的开展。祖庙路的车位不超过400个，加之因道路狭窄，商店门口禁止停车，对引导人流来说无疑是巨大的限制。反观国内成功商业街的做法，上海市南京路局部路段虽然允许车辆行走，但其长达4.5公里的道路为双向8车道，能在不影响人流的条件下停靠车辆；广州市北京路、上、下九路那么为步行街，车辆可停靠在较为宽敞的外围，而祖庙路不但外围根本没有这样的条件，而且城区交通要道的身份使其不得不承载商业之外的负担。很多因素和条件制约着它的开展佛山商业步行街，可以说目前还没有形成真正意义上的商业街，随着城市规划的推进，和中心组团商业的升级，急需一条国际性、专业性、高档次突显的商业街，重新定位佛山城市形象，而功能的配置也应加重娱乐、观光的成分，让观光娱乐成为亮点吸引消费者或游客，带动其它商业的开展。住宅物业分析住宅均价连年攀升近五年商品住宅价格情况：统计佛山过往五年的商品房销售均价，可以看出佛山楼市均价在逐年上涨，楼价的上涨是受多方面综合因素影响的结果。首先是佛山大城市格局的出现，城市的价值支撑了楼价的上升。其次，广深等一线城市的楼价迅速上升，对佛山楼价有很大的带动作用。再者，外来品牌开发商的登场和外来资本的涌入，众多高端洋房和别墅产品的销售，也拉动了总体楼价的上升。在成交量上，2004年全区商品住宅成交量为553万平方米，2005年为648万平方米。当然“圈地运动〞后的不断开发和利用土地，地价上升的拉动作用是直接影响房价的因素。此外，还有外乡经济的持续快速开展，市场需求旺盛等，这些因素综合作用的结果造成了楼价不断上升。目前佛山住宅楼价较高的区域为禅城城南区域，龙光地产开发的天湖郦都工程均价已超过6000元/平方米，桂城千灯湖区域，中海地产的万锦豪园均价已到达5000元/平方米。品牌开发企业纷纷抢摊：目前已进入佛山的国内外房地产品牌开发企业有万科地产、中海地产、保利地产、金地地产、雅居乐地产、合生创展地产、珠江地产、时代地产、力讯地产、龙光地产、新加坡凯德置地等国内外房地产巨头，品牌开发商均一致看好大佛山房地产开发的前景。随着各大开发商在的佛山圈地，将进一步推动需求，拉动房价上涨。地价屡创新高：从2003年起外地开发商抢摊佛山，佛山住宅地价被节节推高，尤其是禅城区城南区域、桂城千灯湖区域。06年万科地产拍得的桂城A7地块地价已到达355万元/亩，新加坡凯德置地拍得的禅城06D地块地价已到达325万元/亩，楼面地价已超过2000元/平方米。工程所在的新城区启动区于06年12月28日拍卖工程西面临江的27万平方米的居住用地，这是佛山新城区南片首块江景地块，预计又将刷新佛山地价记录。写字楼物业分析佛山是一个制造业的城市，其经济主要依托于外乡的产业，如陶瓷、纺织、铝材等，它们一般都在自己的工厂附近自建整栋的办公楼，地域比拟分散。这些只做产品，少做外贸市场格局注定了它在写字楼方面的要求不会像深圳、广州那样对地段等多方面有很高的要求。加上一些外地进驻的企业，由于佛山毗邻广州，在佛山的投入并不大，在节省本钱的情况下，多数的公司把办事处设在专业批发市场或是小区楼；另外，普遍有这样的心态：有档次更高的，就租下来；如果没有找到准写字楼，租个门面或临街商品房也可以。可以看出外乡企业的品牌形象意识普遍还不够强，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来做办公楼。其次，佛山五区2002年底才合并，现在各个区的经济还没有好的整合，还是在各自的城区里开展，中心组团的规划建设也刚刚起步，大佛山还没有一个具有强大引力和辐射力的商务中心来承载大量的写字楼。再次，写字楼经济的兴起，要靠进驻的外地企业，写字楼经济表达的是一个城市与外地交流的量和档次，而佛山目前在这方面的经济能力还不是很强。相对于广州、深圳等大城市而言，佛山的写字楼开展速度非常缓慢。但根据佛山写字楼开展的轨迹和地域划分，还是可以把佛山写字楼划分为以百花广场和季华五路为核心的两个开展圈层。以百花广场为核心开展区域，包括东建大厦、佛山商业中心，以佛山宾馆、精诚大酒店等星级酒店、商业中心为核心开展起来的写字楼圈层。作为佛山标志性商贸中心，写字楼中心，也是外地人了解佛山的窗口和名片，成为许多外地公司进驻佛山的首选办公区域。该区域的写字楼虽然供求状况旺盛，由于受到停车难和单行线的影响，该区域的租金涨幅很低，租金保持10-20元/平方米，只处于一个保本经营的状态。季华五路商贸中心在原来的政府规划中是以写字楼为主的。早期的规划配套了保险、金融、商业等高素质的配套，并聚集了百花广场、开展大厦、广发大厦、经华大厦、创业大厦、开展银行大厦、金融大厦、华远大厦、保险大楼等等中高档的写字楼。随着大佛山城市中心南移，沃尔玛、好又多、顺联国际等大型商业的建成，并随着岭南明珠体育馆和亚洲艺术公园的建成和投入使用，季华路为核心的写字楼经济开展空间逐渐变大。但所开发的写字楼工程是以中低档为主，规模也比拟小。除了开展大厦、经华大厦等之外，很少有纯粹整栋用来出租的写字楼，很多都是与商铺搭配，或者只是住宅楼中的一局部改为办公场所，或者只是企事业单位自建办公大楼中少局部楼层出租。佛山禅城、桂城主要写字楼市场调查一览表：物业名称总供给量空置率租〔售〕价物管费用配套情况物业档次百花广场超过2万方10%25-28元/方租金已包中央空调、电梯等高档东建大厦3.4万方5.9%25-32元/方；15元/方同上中高档创业大厦2.1万方33.3%40元/方5元/方同上高档广发大厦1.197万方4.8%25元/方5元/方同上高档经华大厦2.8148万方13%25元/方；5元/方同上高档开展大厦1.925万方5%20-25元/方5.6元/方同上高档经委大厦约0.61万方3%29元/方租金已包同上中档根据调查所得：东建大厦、广发大厦、经华大厦、创业大厦、金融大厦、百花广场、开展大厦可算是佛山目前的甲级写字楼。总面积约18.5万平方米；平均租金为28.85元/平方米〔其中金融广场只租10元/㎡〕；平均管理费为6.29元/平方米；但是存在的问题是车位普遍存在严重缺乏，室内车位租金在200～400元/月之间，平均出租率到达90%以上，租金最高的创业大厦为40元/㎡，其空置率为33.3%；租金最低的金融广场10元/㎡。乙级写字楼有京禅大厦、东盛大厦、松风大厦、新荣大厦、富荣中心、同济广场、红棉大厦。平均租金为20元/㎡；平均管理费为4.3元/㎡；乙级写字楼相对甲级写字楼在租金、管理费较低，实用率较高〔75.57%〕，停车位较为充足。甲级写字楼的主要租户为政府机关、事业行政单位、律师行、金融行业；乙级写字楼租户为小型企业、个体私营公司、贸易公司、广告公司，多集中于商住两用楼。分析小结：佛山禅城区的甲级写字楼总体是供大于求，市场需求较小，租金、管理费较低，写字楼短时间内在佛山新城区开展前景并不乐观。开发写字楼物业面临较大的市场压力。酒店物业分析现状分析2003年，佛山宾馆投入1.6亿元进行整体改造，晋升五星级，实现了佛山五星级酒店“零的突破〞，成为佛山唯一一家五星级酒店；随着物流、会展业、文化旅游业等进入一个相对的开展期，各酒店的业绩在近年也出现逐年增长的势头。与此同时，还带动了衍生了不少在各风景区建立的度假型中高档酒店。据估计，佛山至少存在100多亿元的商务消费市场有待开发，但佛山酒店业开展就相对平缓。据第三方数据显示，截至2004年底，全市仅有1家五星级酒店、15家四星级和29家三星级酒店，而且主要分为两大类型，一是商务酒店，集中在禅城、桂城街道、大良街道，另一类是具有度假特点的酒店，如西樵山和南国桃园等风景区或度假区。从总体上看绝大局部是商务型酒店，形式相对还是较为单一。在各种会展或其他大型活动期间，出现高星级酒店供不应求的局面。佛山主要高星级酒店概况表：酒店星级定位功能周边环境佛山宾馆五星商务会议型酒店标准客房、豪华客房和行政客房，共489套百花购物广场、兴华商场佳宁娜大酒店四星涉外旅游饭店客房152套、2个多功能厅，以及商务中心、会议厅、商场附近有祖庙路、梁园金城大酒店四星涉外旅游饭店客房186间顺德新世界万怡酒店四星顺德唯一国际星级酒店377间客房，并设有独立的豪华商务楼层附近有清晖园、西山古庙南海金都大酒店四星旅游酒店购物中心、可容纳600人的国际会议中心广佛高速公路及广佛公路的交叉点2003年佛山星级酒店开均开房率为58%，2004年为64%，2005年为64.6%，呈现逐年上升的趋势。高星级酒店开房明显高于低星级酒店。开展前景佛山境内酒店业主要以民营资本为主，但年生产总值超千亿元，佛山的开展潜力还是非常大的，特别是佛山的陶瓷、家具、纺织、家电等产业都已开展得相当成熟，每年不间断的各种展销会、展览会、采购会等等为酒店业的开展提供了很好的根底和条件。随着中国酒店业的对外开放，很多跨国酒店业巨头都看好中国市场的开展前景，已经纷纷开始在中国二线城市和地区布点。借着2021年亚运会将在广州举办的契机，这也使得佛山等珠三角地区的二线城市成为外资酒店业争夺的热点。此前香港达成、佳宁娜〔深圳〕以及洲际酒店集团等外来酒店巨头进入佛山酒店业，拉开了中外酒店业较量的战事，佛山环球国际广场、保利皇冠五星级酒店等工程加速推进，顺德的金茂华美达广场大酒店奠基……佛山酒店业进入一个重新的开展阶段。据统计，05年佛山旅游总收入为108.67亿元，同比增长21.3%；全年接待游客2059万人次，旅游酒店接待过夜游客571.21万人次，同比增长4.1%，接待过夜国际游客76.60万人次,增长8.3%,这给佛山酒店业的开展提供了强大的空间。酒店业的开展尤其是品牌、特色和高星级的酒店经营不仅仅是起配套辅助作用，而且创造了良好的商务环境，为产业和商业的开展起到了一定的促进作用。分析小结佛山的经济实力和经济活力都名列全国前列，在建设大佛山的道路上，佛山最缺的就是一些高端的商业和酒店业，一些国际性的酒店业巨头已经认识到这一点，而且开始窥探甚至大手笔涉足市场，期望通过引入国内外先进的高档酒店的经营管理理念和经验，使佛山商业和酒店业整体上一个档次。佛山酒店业的开展要以高档化和综合化的商务酒店为方向，在推进佛山的旅游业、会展业开展的同时，互成配套，进一步带动佛山商业的兴旺，这是一个良性的循环圈。会展物业分析目前佛山共有20多个大大小小的展馆，主要集中在顺德、南海、禅城三地，比拟知名的有龙江前进会展中心、陈村花卉世界、华夏陶瓷城等。但有些展馆的规模与城市的开展不同步，展览场馆设备简陋、管理滞后、交通拥挤现状等在一定程度上影响了效劳质量。另外佛山的展会标准化程度还不高，至今很少展览单位未通过ISO9002质量认证。展览从业人员缺乏专业知识；目前展会的管理水平普遍落后，整体效率不高。效劳意识和质量往往不到家，致使其在市场竞争中常处弱势地位。佛山的很多展览会多是由政府牵头，真正以市场为准那么、为导向的展览很少，致使企业不能从会展中得到实惠，这也使会展业没有从市场中获得真正的收益！佛山局部展馆概览展馆面积配置展览佛山兴贸商贸城展览馆占地面积22000平方米配有7000平方米的停车场，可设3m×3m的国际标准展位520个。佛山国际制衣机械及面料辅料展览会中国〔佛山〕国际工业自动化展览会佛山市国际陶瓷展览中心建筑面积为30000平方米内设有八个展馆及一个集饮食、娱乐、效劳、商住于一体的涉外酒店陶瓷博览会顺德前进会展中心中心楼高四层，每层10000平方米，总建筑面积40000平方米设有13000多平方米前后广场“龙〞家具精品展、家具材料展、涂料化工展、机械配件展，已接待过来自80多个国家和地区的客商共60多万人次花卉世界展览中心建筑面积18000平方米分为境内展区、境外展区、花与生活展区、花与文化展区、花与科技展区，并配套有：多功能厅、商务洽谈室首届全国牡丹花展，佛山旅游推介会，国兰特展，2002广东国际花卉、园林技术及设备展览会。华夏陶瓷博览城占地近3万平方，前后共6万多平方的花园式广场参展类别涉及建筑陶瓷、艺术陶瓷、日用陶瓷、陶瓷机械、陶瓷颜料、技术与信息等几乎所有与陶瓷有关的产品或技术目前佛山2万平方以上规模的展馆禅城有4个，顺德、南海各有9个。但佛山在国内知名的会展仅限于家电展、陶瓷展、家具展和花卉世界，国际知名的几乎没有。就是说佛山的展览档次还不高，名牌展会还很少，还没有也很难很快地跟上或到达一个国际的水平。虽然有分析指出按佛山1000多亿元的国内生产总值计算，每年会展的收入可到达50亿元，潜力非常大。但是佛山的展馆普遍存在规模偏小、分布分散、单馆展位少、重复建设等问题，加之“一区多展〞、“一展馆展一品〞、“一年两展〞导致佛山会展业一年下来因展位严重空置而造成的资源浪费高达数十亿元，造成展位严重空置，资源浪费。分析小结：佛山现有展馆数量虽然不少，但资源严重浪费。佛山会展业有开展空间，但需要有序、高质量、防止重复地开发。虽然有着强势产业的支撑，然而佛山的会展业还远远落后于北京、上海、广州等大城市。佛山与广州距离较近，广州是一个会展效劳业较兴旺的城市，大型展览和高规格的展览均在广州，佛山开展大型会展的劣势明显，并不适合开展大型会展物业。消费市场研究分析地域性消费特征明显佛山五区在合并前经济各自为政，每个区都有自己的商业中心，中心城市的影响力和辐射力较弱，商业的规模和档次不高，这也造就了各区的地域性消费的特点。同时各区中低端的消费人群，形本钱地的主流消费力，支撑大局部中低档商业市场的消费。这局部消费群体的外出消费和休闲的方式还主要以摩托车或公共交通工具居多，随着五区合并，城市规划、交通规划的不断完善，包括高明、三水、顺德、大良等在内的中端消费群体由于出行工具和距离的限制，他们还是更多地愿意留在本地消费，而佛山中心组团商业中心还会是这些消费群体主要的消费、休闲首选。由于佛山自身的产业特征是一个制造业的城市，外乡的产业如陶瓷、纺织、铝材等工厂区都多，外来人口大局部都工作、生活在工厂区内或周边有限范围内，一方面消费水平不高，另一方面消费局限性很大，这也决定了这局部消费群体只能留在本地消费。中低端本地消费群体占绝大局部的佛山，有足够消费力支撑佛山商业零售市场的开展；加之随着人均收入的不断提高，以及消费环境的不断变化，消费习惯和消费品位不断提高，中低端消费群体有足够的消费力支持中高端商业零售市场的开展。06年上半年居民家庭人均消费性支出累计8218.1元，同比增长4.3%。足见消费市场潜力巨大。假日经济消费特征明显佛山主要的商业中心集中在禅城桂城和顺德大良两个区域，尤其是中高档的零售销费，这造成各区居民假日消费特征明显的原因。同时这与佛山市民的出行交通方式相关，2005年佛山每百户城市居民拥有：摩托车141辆、家用汽车11辆，出行方式以自驾车为主。高端消费力外逃特征明显佛山中心组团及大良组团高端的零售消费场所较少，高端消费群体出行方式以私家车居多，高端消费多到广州、深圳和香港等地。据统计分析，禅城区目前每百户居民家庭拥有家用汽车18辆。随着公共交通规划和交通设施的重新布局，正所谓“路通财通〞，但在加速城市经济开展的同时，也引导了本地消费力向外延伸，加之随着收入和生活水平的提高，人们对消费环境和档次有了更高的要求，向往高质量和高品位的消费习惯，以及佛山商业的相对劣势，很多高端消费群体在节假日、“黄金周〞等空闲时间外出消费和休闲更愿意选择到邻近的广州、深圳、港澳等商业兴旺城市，只剩下局部不愿意远程消费的高端消费群体来消化正在形成中的本地高端商业零售消费市场。分析小结：诸侯经济割据，中心消费薄弱，佛山的中心城区禅城和南海区连在一起，但却和顺德、高明、三水等区相距基远，这使得佛山中心城区的消费者都在禅城消费为主，加之自身产业特征的制约，很大程度地使佛山的商业带着浓厚的假日经济特点。因此本工程应凭借其良好的交通可达性的优势，大力规划和开展成为人们节假日消费的好去处，要符合人们放假的心理特征，加大娱乐、文化休闲的功能，让人们找到消费的乐趣。区域竞争研究分析中心组团主商业中心位于市域中心区域，规划近期由祖庙商圈、桂城商圈、东平商圈和季华商业带组成，通过广佛地铁、一环快速路有机连接，远期规划增加陈村商圈，分别是三核一带和四核一带结构的商业中心区。中心组团主商业中心应与历史传统、现代新区、自然景观有机统一，和谐开展，成为城市商业形象的代表和城市开展的窗口，成为广佛都市圈中有文化底蕴、效劳特色和连通优势的商业中心，成为辐射港澳及海外的观光商业区，在佛山商业开展中，发挥核心和带动作用。祖庙商圈区域该商圈以祖庙路、福贤路、升平路、锦华路、松风路为主体，结合历史文化、民俗工艺、酒店效劳、休闲娱乐和汾江河两岸自然景观等优势资源的综合开发，开展时尚、休闲、观光、传统特色商业和主题商业街，加强多元消费效劳的组合效应；改造街区商业环境、网点结构与效劳环境，调整业态结构，发挥大型商业网点的带动作用；配套休憩和停车设施，打造泛珠三角地区的商业名街。目前该区域为佛山地区最成熟的商业区，区域内有东方广场、兴华商场、百华广场等高档商业设施，其辐射的范围为整个大佛山地区，商业气氛好。其缺点是地处旧城区，形象较旧，同时交通和停车问题较严重。桂城商圈区域：东起平一路，西至南海大道，南起南新一路，北至海八路。该商圈以南海广场、城市广场和深国投商业中心为根底，实行空间适度扩展和功能积极扩展，开展配套效劳网点，开发效劳、娱乐、文化消费领域；与千灯湖公园周边建设相配套，适度设置便利店、超市和餐饮、娱乐类网点，构建环境优美、生活便利的居住区。该区域目前经营较好的为南海广场及其周边的商业，商气氛较好，主要以桂城及南海的消费者为主，而其他的商业设施经营缺乏特色，较为惨谈。随着桂城区城市向东和向北开展，居住人口不断增加，其商业环境将不断得到改善。但其商业的辐射范围主要以桂城及南海周边的消费者为主。季华商业带区域：沿季华路两侧开展，向东延伸至桂澜路，向西延伸至南庄。该商业带实施分路段开展，西段〔佛山大道以西〕以中国陶瓷城为主开展陶瓷交易、展示类网点；中段〔汾江路至大福路〕结合季华园、文华公园、亚洲艺术公园等景观节点，开展购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店等集约型、规模型商业设施，打造现代商业；东段〔文华路以东〕依托一环快速路、东平水道沿岸开发建设，整合半月岛等旅游资源，优先开展购物中心、特色餐饮、星级宾馆及休闲娱乐网点，适度开展综合超市、便利店、生活效劳网点等社区商业设施，满足旅游度假人口和本地人口的消费需求。配套建设架空步行天桥、过街隧道等立体化步道系统和停车设施。目前该区域城市道路改造已根本完成，已有东建世纪广场、顺联国际购物中心等商业设施，但原商业缺乏统一规划，经营的档次较为杂乱，难在形成良好的商业气氛，目前商业的经营状况并不乐观。陈村区域：位于广州南站周边区域。该商圈考虑到广州南站建成后可能形成的本地人口和流动人口的消费需求，实行分步骤开展，优先设置效劳本地人口的便利店、超市和其他生活效劳网点，适度开展社区型购物中心，实现“一站式〞效劳；面向流动人口设置餐饮、购物与休闲网点。目前该区域已开业的主要有顺德广场，其主要的消费群为陈村镇周边的居民，辐射的范围较小。在广州新客运站投入使用后，其消费群体仅是以本地人口和客运站带来的流动人口为主，辐射范围有限。东平河区域：在?佛山市城市商业网点规划〔2006-2021〕?中，工程所地区域规划为东平河商圈，由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成，是“一河两岸〞新城区的新兴商业区。该商圈依托东平水道实行功能分区开展，水道南片为商务主导型商业区；水道北片为商业主导型商业区，依托广佛地铁实行与广州商品市场的互补式开展，优先设置品牌折扣店、工厂直销中心、休闲娱乐网点和主题商业街，设置满足居民日常消费需求的其他商业网点。目前东平河商圈正处于起步阶段，工程所在的东平河南片规划为中心组团的商务中心区、文化体育中心，城市道路及公建配套设施的规划建设标准较高，未来周边将开展成为大型的高档居住区域，具有良好的硬件设施和开展前景，有时机开展成为新的城市商业中心。工程商圈研究分析现有商圈情况分析目前中心组团已形成的祖庙商圈、桂城商圈、季华商业带中，以祖庙商圈的商业气氛最好，其辐射的范围为整个大佛山。但其地处旧城区，形象较旧，同时交通和停车问题较严重，难以形成高档的商业气氛，吸引和留住高档的消费群体，同时经营缺乏特色。各组团商圈中较成熟的为顺德大良商圈，其中以华盖路步行街、清浑路商业街为主，华盖路步行街是目前佛山地区商业气氛最好的步行街。但大良商圈主要辐射的范围以顺德大良周边区域为主，经营以中档时尚消费品为主。工程商圈研究分析本工程区域在?佛山市城市商业网点规划〔2006-2021〕?中，属规划东东平河商圈，但工程所处的中心组团的中心区位，高标准的规划设计及公建配套设施，将开展成为未来的城市中心，及城市交通枢纽，将极有可能开展成为新的城市商业中心，类似于广州天河体育中心及天河城商圈。工程具有近100万平方米的规模，同时有体育中心、佛山公园、滨河公园、超五星级酒店、中心商务区等大型配套，极有时机营造出特色消费商业和高档商业，同时工程规划为城市交通枢纽，道路交通条件好，较适合高端消费群体自驾车的消费习惯。综上分析，本工程辐射的商圈范围应不局限于中心组团，而是大佛山的中高端消费群体，甚至是珠三角地区的特色消费群体。案例分析广州天河体育中心——珠江新城开展借鉴与本工程开展较类似的城市中心区域为广州天河体育中心——珠江新城区域，区位均处于城市中心轴线上，在新开发城区开展的中心商务区和商业区，都有因省运会修建的大型体育配套设施。1986年，天河体育中心借广东省六运会的契机，在天河区的新城区进行建设，当时仅建有体育中心和六运村宿舍，周边为待开发的土地。至1996年，体育中心周边，天河北路开展成为广州最大的商务办公区，天河路开展成为广州市组商业中心，同时成为房地产价值最高的区域，并成为城市交通的中心枢纽。到2006年，天河体育中心区域成为广州最成熟的商务商业中心区，亦是华南地区最成熟的商务商业中心区。成为一个辐射泛珠三角区域的商业中心，拥有广州天河城、正佳广场、购书中心、太古汇广场等大型商业设施，天河城成为全中国最成功的购物中心，整个商圈拥有良好的商业气氛。同时，天河体育中心也成为城市的中心交通枢纽，目前有近60条公交路线经过，两条地铁线，周边有五个地铁站，规划中还有珠江新城的轻轨。1993年，市政府批准实施?广州市新城市中心—珠江新城综合规划方案?，对珠江新城建设实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理。2005年广州市城市规划中将位于天河分区西部的以珠江新城和天河体育中心周边商务办公区为核心的广州中央商务区确定为广州未来新城市中心区的核心，珠江新城规划用地面积6.6平方公里。而到了1999年，珠江新城开发进入第七年，开发面临困难。政府累计投入了45亿元的资金进行开发，新城还只是一个地图上的概念，除居住用地正在积极开发外，只有假设干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑完成。局部土地用于美居中心、餐饮等临建租赁。政府也于2000年对珠江新城规划建设进行检讨。珠江新城原规划中新建商务办公面积为655万平方米，而到1999年底，广州写字楼空置率高达30%，全市办公设施过剩，存在大量积压难以消化。商务办公规划的规模过大。同时在土地供给管理上失控，闲置土地量大。在珠江新城中保存了原有的三个旧村，同时土地出让上存在供给双轨制，村镇控制的土地与开发中心的土地竞争。在新城规划检讨中调整了村留用地的规模。同时，原规划设置在珠江新城的会展中心改到琶洲地区，原设置在珠江新城的外事外贸区也搬到了赤岗地区，珠江新城缺乏大型的公建配套来带动区域的开展。在道路的规划建设上，原方案的几个城市道路出口迟迟未能实施，轨道交通建设滞后，导致珠江新城的交通配套未得到完善，居住人口较少，也制约了新城区的开展。珠江新城1993年地价为3200-3500元/平方米，到1996年降到2800元/平方米，开发商对价格持调低的观望态度，拖欠地价。到1999年底，政府出让的土地出让金总额为98亿元，但实际回收仅29亿元，并未到达当初出让土地回收资金进行城市建设和地铁建设的目标。跑马场冼村跑马场冼村综合多层商住区商住区珠江公园猎德村市场海心沙公园文化中心区商贸中心区金融中心区高级住宅区信息中心区高层公寓区管理中心区金融中心区商贸中心区文化中心区冼村商住区猎德村市场海心沙公园综合多层商住区珠江公园高级住宅区跑马场到2003年，政府再度调低地价至2380元/平方米。广州房地产市场形势开始转好，到2003年底，住宅用地全部出让完毕。商业用地的价格也开始上升，并在2004年开始持续上升。2004年后，随着宏观经济形势的转好，广州房地产市场升温。同时政府在吸引投资方面进行政策倾斜，吸引金融机构进驻和打造总部经济，同时加快了各项公建配套的建设。启动了广州大剧院、博物馆、少年宫、妇幼中心等公共设施建设，加快了地铁三号线和五号线的建设。珠江新城成为各大投资商的投资热土。可借鉴经验中央商务区开发土地出让的顺序为住宅、办公、酒店、商业，有人气聚集后才能开展商业；商务区商务办公规模过大，在规划实施时有较大难度，商业、办公和居住的比例必须协调；城市交通配套对区域的开展影响较大，设置城市交通中心枢纽将大大带动区域的商业开展；人口是支撑商业经营的根底，天河体育中心周边高密度的居住人口和商务人流促进了商圈的开展；在新开发区域，商业地块的招商经营可考虑采用屡次招商、土地屡次开发的做法，先以临建进行招商经营，营造商业气氛，解决远期规划与近期市场需求的矛盾。市场分析小结大型商业物业同质化竞争剧烈，经营缺乏特色，须进行差异化定位和经营；特色商业步行街具有一定的市场开展潜力；办公物业市场需求较小，开展前景不乐观，应减少商务办公物业的规模；住宅物业市场需求旺盛，量价不断攀升，具有较大的开展潜力；高端酒店物业存在一定的市场空白点，具有较好的开展空间；会展物业地域性特征明显，同时受广州会展业的影响，不适合大开展；佛山消费者具有地域性消费、假日消费、及高端消费力外逃的特征；工程所在的新城区域与祖庙路、桂城、季华路等区域比拟，具有城市形象好、配套标准高及拥有大型公共设施和良好开展前景的优势，但有区域成熟程度不高，周边居住人口少的劣势；本工程辐射的商圈范围应不局限于中心组团，而是大佛山的中高端消费群体，甚至是珠三角地区的特色消费群体。城市竞争力分析城市竞争力情况佛山的历史积累、地理优势、准确的开展策略造就了城市竞争力大幅提升的娇人成绩。佛山是中国广东省主要城市，位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，毗邻港澳，地理位置十分优越。气候温和，雨量充足，年平均气温22.1°C，经济开展快、经济总量大、综合实力强，商业开展历史源远流长，有着“广纱中心〞、“南国陶都〞的美誉。佛山是目前中国也是世界大型的制造业基地之一，家电产量占全国的15%，微波炉产量居全国第一；照相机年产量达1500万台，占全球产量的15%；建筑陶瓷年产15亿平方米，占全国总产量的32%；铝合金、不锈钢建材占全国的40%。在传统产业高速开展的同时，佛山的高新技术产业迅速成长。初步形成以电子信息、数码光学、环保家电、生物工程、新材料等行业为主导的高新技术产业群。2002年度中国城市竞争力排名中，佛山居第２４位，在2003年度排名中佛山大幅跃升至第１５位。2004年综合竞争力在全国排名从第１５位上升至第１１位。文化竞争力、制度竞争力、政府管理竞争力、企业管理竞争力、开放竞争力和资本竞争力位居全国前列，产业集群是城市经济增长的源泉，佛山是中国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一。专家们预测，“十一五〞期间，佛山的城市增长竞争力〔指城市竞争力相对自身提高的速度〕有望大幅提高。佛山的开放竞争力和资本竞争力也较强，分别列第１０位和第１１位，其资本获得便利性列全部城市之首，而经济区域化程度列第５位，这都是很突出的优势。在对我国４７个城市５０多个产业的产业集群竞争力进行计量分析的根底上，佛山是中国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一。在效劳业方面，佛山的教育产业，卫生、社会保障和社会福利业，金融业，信息传输、计算机效劳和软件业具有产业集群竞争优势。2006年?城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4?首次将香港、澳门和台湾地区的9个城市同时参加到研究体系中；在最具综合竞争力前60名城市的8个分项竞争力进行计量和分析，佛山在企业本体竞争力、公共部门竞争力、创新环境竞争力三工程中均榜上有名。国际企业及品牌进驻情况根据佛山的区域优势和产业特征，佛山重点引进和开展汽车零配件、装备制造、电子信息、新材料、生物医药等产业。特别是汽车零配件产业开展前景广阔。丰田、日产、本田三大日本汽车企业落户广州，预计未来几年汽车年产量到达100万台。佛山紧邻广州，交通便捷，与广州三大整车生产基地均在1小时车程范围内，是投资汽车零配件产业的首选之地。日本丰田通商、丰田合成、丰田工机、爱信精机、光洋六和、爱三、本田阿塞斯克、日本制动器、丰技研等一批日本专业汽车部件企业已在佛山投资汽车零配件企业。世界500强中的美国杜邦、泰科，科勒，加拿大北电，德国西门子、博世、克虏伯、赫司特，法国阿塞洛、道达尔，荷兰壳牌，日本丰田、爱信精机、松下、东芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、双日、日立、三菱商事、韩国三星、浦项等29家企业在佛山市投资了44个工程。还有法国汤姆逊，瑞典利乐，意大利比亚乔，美国雅来、美泰、PGI，日本帝人、腾龙、光洋六和、爱和陶、大冢，台湾普立尔、神达，香港溢达等一大批世界著名公司来佛山投资。法国汤姆逊、德国欧司朗、日本腾龙和台湾普立尔等公司先后在佛山设立产品技术研发中心。目前在商业零售界已进驻佛山的跨国企业品牌有沃尔玛、吉之岛、易初莲花、家乐福等企业，随着经济的开展，将会有越来越多的商业巨头进入佛山。国际化都市的打造地理位置独特佛山与中国南部的政治、经济、文化中心广州同处于珠江三角洲中部，广州、佛山共同组成繁荣的广佛都市圈。广佛两市地域相连，根底设施衔接配套，共同构建了四通八达的现代化立体交通网络。佛山市中心区距广州三大交通枢纽〔广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站〕车程均在1小时之内。其中，广州新白云机场是中国最现代化的大型国际机场，每天有航班往返日本、美国、欧洲等世界各地。佛山到广州国际机场有高速公路连接，只需35分钟车程。佛山市顺德区紧邻到华南地区最大的货运海港和物流中心南沙港仅需30分钟车程。中国首个城市之间的城际轨道交通工程广佛地铁已开始开工，预计2021年建成通车后，从广州市中心到佛山市中心区只需40分钟。工业根底雄厚佛山具有雄厚的工业根底。2005年工业总产值达5464.05亿元〔677.7亿美元〕，比上年增长24.9%。佛山业已形成十大优势行业为主体的开展格局。佛山产业体系配套完善，形成了大批上下游集群产业，具有很强的配套能力。同时，佛山是中国钢材、铝合金及塑料产品主要的生产和贸易基地，原材料的供给极具本钱优势。根底设施完善1、交通便捷。佛山已形成了完善的水、陆、空的立体交通网络。佛山投入360亿元建造“五纵九横两环〞交通网络工程正全面铺开，由5条纵贯南北、９条横贯东西和2个环形的主干线公路，将全市各区连成一体。2、能源供给稳定。佛山是中国电力供给比拟稳定的地区之一。全市电力总装机容量达243.15万千瓦。规划建设佛山天然气网络〔LNG〕工程，2005年接通从深圳登陆的天然气。2021年全市各区全部开通天然气管道网络。3、通信兴旺。佛山信息化综合指数到达78%，居全国领先水平。在未来3年内，将投入135亿元进一步完善信息网络根底设施建设，网络系统和计算机信息处理的智能化水平。生活环境舒适佛山环境优美、效劳设施完善。佛山拥有佛山祖庙等佛山八景、李小龙故居等丰富的旅游资源和70家星级酒店，8家高尔夫球场。保龄球馆、健身中心等设备齐全的康乐场所遍布全市。为外来投资者营造高质量的生活环境。

高标准的新城区规划建设同时，为配合大佛山的建设，佛山市规划了中心组团43平方公里的新城区，借鉴了国际和国内其他城市的先进经验，在路网建设、生态建设和开展规划上给将来的开展提供了广阔的空间。新城区的规划坚持以环境优先、以人为本，优化人居生态环境空间，尤为突出新城区的生态建设，以提升整个城市的生态环境和人文环境，提高整个城市的开展水平。中心组团新城区的功能定位为佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息效劳中心。通过建设一河两岸的新城区，展示现代化大城市的崭新形象。工程区块定位工程SWOT分析工程优势地处中心组团新城区核心区位，位于规划的商务中心区及文化体育中心区；周边已建成世纪莲体育中心、佛山公园、滨河公园、新闻中心等大型配套设施；道路规划标准较高，规划中有地铁等交通网络，将成为未来城市交通枢纽之一；具有良好的城市形象和景观资源；可整合大量的政府资源；大佛山整合开展的时机。工程劣势工程所处区域目前区域成熟程度不高，缺乏周边居住人口的消费支持；区域公共交通配套有待完善；区域的商务办公环境尚未真正形成；地块西南角有原村落待拆迁，影响景观及开发进度。工程时机大佛山规划、新城区建设加速将加快人口的聚集，为工程带来更多的消费人群；佛山一环通车、广佛地铁及佛山近期轨道交通建设、广州新客站的建设将大扩展工程辐射范围，为工程商业开展带来商机；本地中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，存在一定的市场时机；新城区高标准规划建设及启动区快速开发的时机；工程30万平方米的占地，近100万平方米建筑面积的规模，为工程营造一个新的商业中心创造了时机。工程威胁工程面临祖庙商圈、季华路商圈、桂城商圈的剧烈竞争，周边商业竞争对手众多且定位各具特点，要赢得市场必须突围而出。工程竞争策略结合以上SWOT的分析，本工程的开发定位上应采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势，抢占时机，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创高端、分阶段实施等措施：聚人气：利用体育中心、佛山公园、滨河公园来积聚人气，吸引消费，可将佛山公园改建为家庭娱乐公园，将滨河公园建成游乐场。调整周边用地规划，增加居住用地及加大容积率，增加居住人口。加动力：充分整合政府资源，提高区域形象和完善公共配套；加快行政办公区的建设，将市政府及是要的职能部门搬迁到新城区；在新城区打造城市交通中心枢纽，将地铁换乘中心设置于此。呈特色：建筑风格以及装修能充分体系工程的特色经营理念，实现差异化竞争优势；迎合本地的需求空缺，实现特色商业模式，引入特色的商业，成为佛山商业的一大亮点以及商业旗帜。创高端：针对佛山地区的中高端消费群体，营造良好的休闲、娱乐、购物环境，打造一个辐射整个大佛山的新城商业中心。分阶段实施：针对新城区人口较少，商业气氛缺乏，局部土地采用分阶段招商方式实施，先以临时建筑形式进行招商经营，时机成熟时再按永久建筑实施。如广州珠江新城的美居中心、汽车城、餐饮街等。工程筹划定位结合工程的SWOT分析，及开展策略，在工程的开发定位上应站在广佛都市