1月东莞商业地产市场研究报告客户版38

目录一、1月商业市场总结 4二、二级市场 5〔一〕商业地产供需环境分析 61、2021年1月东莞商业地产总体供需情况： 6〔二〕商铺 8〔1〕、商铺市场整体分析 8〔2〕、商铺供给分析 8〔3〕、商铺成交分析 11〔4〕、商铺库存分析 15〔三〕写字楼 171、写字楼市场总体分析 172、写字楼供给分析 173、写字楼成交分析 184、写字楼库存分析 19〔四〕2021年1月东莞商业地产成交排行 201、开发商成交金额排行〔前10名〕： 202、楼盘成交金额排行〔前10名〕： 213、楼盘成交面积排行〔前10名〕： 214、楼盘成交套数排行〔前10名〕： 22三、三级市场与租赁市场 22〔1〕商铺 22〔2〕写字楼 35四、后市展望 37一、1月商业市场总结〔一〕、宏观环境1、经济面：经济上升动能有限,但年内将维持平稳运行态势。美国QE缩减已落地，但1月份美国经济数据未能到达预期，说明美国经济的老问题尚未得到很好的解决。2021年1月中国制造业PMI为50.5%,比上月回落0.5个百分点。汇丰银行发布数据显示,1月汇丰制造业PMI终值为49.5%,6个月来首次跌破50荣枯线。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下,小微企业继续恶化。指数持续回落,经济平缓开局,提升内生增长动力尤其重要。国内经济根底面还是趋弱，市场隐忧犹存。因此，预计2月经济上升动能始终有限，但年内运行态势将趋于平稳。2、资金面：春节因素导致M2增速下滑，年内市场流动资金相对偏紧。1月人民币贷款增加1.32万亿元,同比多增2469亿元。广义货币(M2)余额112.35万亿元,同比增长13.2%。1月贷款需求集中释放导致人民币贷款大幅增加,但由于直接融资量下降较大,导致社会融资总量增幅较小。人民币占比上升，社会融资倾向活泼，但尽管人民币贷款增速较快,对整体M2增速提升作用有限,主要原因在于春节假期对融资活动有所限制以及央行对国有大银行的信贷指导。此外,企业存款的下降也影响衍生存款的创造，从长期来看，年内市场流动资金将偏紧。〔二〕、市场分析1、受临近春节影响，投资客投资热情严重降温。欧美经济持续复苏，去年海外房产投资者增加，热钱外流大量增加。1月更受临近春节，大局部市民返乡探亲过年或出外旅游影响，市场投资热钱严重降温。2、1月商业供需齐降，同比降幅明显。据东莞中原研究部监测数据显示，今年1月东莞商业市场合计供给5.82万㎡，成交面积4.55万㎡，供给比照去年大幅萎缩下降29.88%，主要是由于工程较晚和开发商推货的积极性也大为降低。从供需来看，1月东莞商业供需同步下降，主要受春节因素影响，市民投资欲望明显降温，仅靠个别热销工程的持续成交，如大朗毛织贸易中心成交93套、丰硕广场成交51套、万荟时代广场成交19套、碧桂园柏丽湾成交25套等。说明具备良好产业根底的区域和受客户追捧的楼盘，其专业市场或住宅底商也更能受客户青睐。3、1月小户型商铺成市场供给主流。从供给面积产品来看，1月小面积户型的商铺供给较为突出，集中在20-60㎡间，主要是富盈广场单盘供给小面积的商铺体量非常大所致，而100㎡以上偏大户型的商铺几乎沦为绝迹。由此说明个别区域的工程根据当地产业结构根底及区位的商业结构不同，将一定程度上影响开发商对产品户型配比的调整。4、1月商铺成交环比下降9.9%，但与同期相比大幅降温。1月东莞商铺成交3.73万㎡，环比下降9.90%，同比去年下降23.41%。受春节因素影响，大局部楼盘推货方案放在年后进行，1月商铺市场交投环比同比2021年均大幅降温，但同比往年成交体量仍处于较为理想的水平，说明近两年东莞经济面逐渐好转给商业地产市场起到了一定积极的作用。从楼盘来看，有厚街万达广场成交0.76万㎡、万科金色城市成交0.58万㎡、大朗毛织贸易中心成交0.33万㎡，还有万科金域国际、世界鞋业总部基地、卓越蔚蓝城邦、丰硕广场等集中成交。价格方面，1月东莞商铺成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。2021年有多个全新工程入市，助长全市商铺成交量，其中有不少低档工程，集中成交无疑拉低了整体商铺均价，而且有个别工程为回扣客户，产品以低位价格成交，相应也拉低全市均价，如海德广场。而去年12月开始，东莞商铺均价大幅上扬，主要是高档工程厚街万达广场纯新亮市，高位价格、集中成交等迅速拉升近两个月全市商铺均价。此外，1月份万科广场成交2套，均价为84004元/㎡；东城万达广场成交5套，均价为60723元/㎡，高位价格成交也对商铺均价上涨起到一定的推动作用。1月东莞有53个商铺成交记录，环比2021年12月60个减少7个，成交面积大幅下滑10.1%，价格上涨10.77%。究其原因：其一，受春节因素影响，市场交投进入常规的低迷状态，主要是外来工陆续返乡过节，营销现场来访客量大幅下降。其二，从国际经济环境来看，美联储缩减QE方案已落地，海外投资者逐步撤出中国，造成大量海外热钱回流国外。商业市场中，流动资金面大为收窄。其三、从国内宏观经济来看，1月中国制造业PMI为50.5%，比上月回落0.5个百分点。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下,小微企业继续恶化。虽然2021年中国经济得益欧美经济逐渐复苏，也逐渐好转回暖，但中国经济根底面仍然趋弱，内生增长动力尚不够充足。投资客把投资战线放长，更多还是处在投资热情不高、等待时机的时期。其四、从政策面来看，十八届三中全会提及的改善市场分配体制、扩大内需、拉动经济增长，但具体实施措施细那么仍未上台，短期内难以提振投资客的投资热情和信心，市场不泛犹存观望情绪。其五、从推货策略面来看，大局部开发商推货欲望不强。仅有个别工程抢先入市，如富盈广场。商铺市场供给根本以住宅底商为主，占比达93%。5、1月高端工程商铺集中成交，推高全市均价。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞商铺成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。1月东莞全市有53个商铺成交记录，均价在40000元/㎡以上的共成交0.22万㎡，均价在20000-40000元/㎡间的共成交2.09万㎡，占比达56.22%，高端工程商铺成交比例有所增加，综合拉高1月全市商铺成交均价。二、二级市场〔一〕商业地产供需环境分析1、2021年1月东莞商业地产总体供需情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞商业地产供给面积5.82万㎡，合计949套，按面积环比下降69.14%，同比下降29.88%；成交面积4.55万㎡，合计622套，按面积环比下降9.9%，同比下降16.97%；成交金额10.55亿元，环比下降2.41%，同比上升32.54%；成交均价23166元/㎡，环比上升8.21%，同比上升59.37%。2、1月商业供需齐降，同比降温明显。据东莞中原研究部监测数据显示，今年1月东莞商业市场合计供给5.82万㎡，成交面积4.55万㎡，供给比照去年大幅萎缩下降29.88%，主要是由于工程较晚和开发商推货的积极性也大为降低。从供需来看，1月东莞商业供需同步下降，主要受春节因素影响，市民投资欲望明显降温，仅靠个别热销工程的持续成交，如大朗毛织贸易中心成交93套、丰硕广场成交51套、万荟时代广场成交19套、碧桂园柏丽湾成交25套等。说明具备良好产业根底的区域和受客户追捧的楼盘，其专业市场或住宅底商也更能受客户青睐。3、1月住宅成交大幅萎缩，致使商业成交金额占比迅速上升。从东莞商业收金占总商品房的比例来看，1月东莞商业成交金额占商品房总额的比例为20.78%。1月商业市场交投气氛依然不错，环比小幅下降，主要得益于热盘的持续签约。由于1月份住宅成交市场的大幅度暴跌，降幅达35%，商业成交金额比例明显快速上行。但市场从去年第四季度开始弥漫的情绪仍然犹存，客户投资信心及欲望仍有待提升。4、厚街万达广场独占鳌头收金2.77亿。从商业成交的市场份额来看，厚街万达广场成交0.76万㎡，收金2.77亿元，排行第一。万科金色城市成交0.58万㎡，收金1.9亿元，排行第二，世界鞋业总部基地收金0.51亿元排行第三。〔二〕商铺〔1〕、商铺市场整体分析2021年1月东莞商铺总体供需情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞商铺供给面积5.82万㎡，合计949套，按面积环比下降64.43%，同比去年同期上升53.16%；成交面积3.73万㎡，合计563套，按面积环比下降9.90%，同比去年下降23.41%；成交金额9.70亿元。成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。〔2〕、商铺供给分析1、富盈广场供给2.29万㎡，助推常平占居首位。从区域分布来看，1月东莞有13个镇区供给商铺，其中常平供给2.29万㎡领跑全市，主要是富盈广场单盘供给560套商铺。长安有客天下·君临长安供给0.69万㎡；塘厦有万科金色城市供给0.53万㎡和森林一号供给0.15万㎡。2、东北片区供给放量2.46万㎡，占比4成多。从各个区域供给的分布情况来看，东北片区供给2.46万㎡，共574套，占比达43%。其次，滨海片区有长安、沙田共计供给1.06万㎡，占比为18%。1月份共有17个楼盘出现商铺供给，除了富盈广场供给较大的体量外，其它楼盘供给商铺体量都比拟小。3、1月住宅底商供给占比高达93%。从商铺供给类型来看，1月商铺供给有住宅底商和社区商铺两类，无写字楼底商和购物商场供给，其中住宅底商供给54200.98㎡，占比高达93%；社区商铺供给4008.63㎡，主要有塘厦森林一号和道滘沿海丽水佳园供给。4、1月小户型商铺成市场供给主流。从供给面积产品来看，1月小面积户型的商铺供给较为突出，集中在20-60㎡间，主要是富盈广场单盘供给小面积的商铺体量非常大所致，而100㎡以上偏大户型的商铺几乎沦为绝迹。由此说明个别区域的工程根据当地产业结构根底及区位的商业结构不同，将一定程度上影响开发商对产品户型配比的调整。5、1月商铺新增供给详情一览：〔3〕、商铺成交分析1、1月商铺成交环比下降9.9%，但与同期相比大幅降温。1月东莞商铺成交3.73万㎡，环比下降9.90%，同比去年下降23.41%。受春节因素影响，大局部楼盘推货方案放在年后进行，1月商铺市场交投环比同比2021年均大幅降温，但同比往年成交体量仍处于较为理想的水平，说明近两年东莞经济面逐渐好转给商业地产市场起到了一定积极的作用。从楼盘来看，有厚街万达广场成交0.76万㎡、万科金色城市成交0.58万㎡、大朗毛织贸易中心成交0.33万㎡，还有万科金域国际、世界鞋业总部基地、卓越蔚蓝城邦、丰硕广场等集中成交。价格方面，1月东莞商铺成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。2021年有多个全新工程入市，助长全市商铺成交量，其中有不少低档工程，集中成交无疑拉低了整体商铺均价，而且有个别工程为回扣客户，产品以低位价格成交，相应也拉低全市均价，如海德广场。而去年12月开始，东莞商铺均价大幅上扬，主要是高档工程厚街万达广场纯新亮市，高位价格、集中成交等迅速拉升近两个月全市商铺均价。此外，1月份万科广场成交2套，均价为84004元/㎡；东城万达广场成交5套，均价为60723元/㎡，高位价格成交也对商铺均价上涨起到一定的推动作用。1月东莞有53个商铺成交记录，环比2021年12月60个减少7个，成交面积大幅下滑10.1%，价格上涨10.77%。究其原因：其一，受春节因素影响，市场交投进入常规的低迷状态，主要是外来工陆续返乡过节，营销现场来访客量大幅下降。其二，从国际经济环境来看，美联储缩减QE方案已落地，海外投资者逐步撤出中国，造成大量海外热钱回流国外。商业市场中，流动资金面大为收窄。其三、从国内宏观经济来看，1月中国制造业PMI为50.5%，比上月回落0.5个百分点。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下,小微企业继续恶化。虽然2021年中国经济得益欧美经济逐渐复苏，也逐渐好转回暖，但中国经济根底面仍然趋弱，内生增长动力尚不够充足。投资客把投资战线放长，更多还是处在投资热情不高、等待时机的时期。其四、从政策面来看，十八届三中全会提及的改善市场分配体制、扩大内需、拉动经济增长，但具体实施措施细那么仍未上台，短期内难以提振投资客的投资热情和信心，市场不泛犹存观望情绪。其五、从推货策略面来看，大局部开发商推货欲望不强。仅有个别工程抢先入市，如富盈广场。商铺市场供给根本以住宅底商为主，占比达93%。2、1月高端工程商铺集中成交，推高全市均价。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞商铺成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。1月东莞全市有53个商铺成交记录，均价在40000元/㎡以上的共成交0.22万㎡，均价在20000-40000元/㎡间的共成交2.09万㎡，占比达56.22%，高端工程商铺成交比例有所增加，综合拉高1月全市商铺成交均价。3、厚街以厚街万达广场单盘成交0.76万㎡，跃居全市首位。从区域上来看，1月东莞有24个镇区成交商铺，成交前五位的分别是：厚街1.12万㎡、塘厦0.84万㎡、大朗0.52万㎡、南城0.32万㎡和常平0.19万㎡，合计成交2.99万㎡，占总比的80.4%。前五名的总成交量环比去年12月份的2.6万㎡大幅上升，区域成交的集中度有所提高。厚街本月商铺成交跃居首位，究其原因是厚街有四个工程出现成交，包括厚街万达广场0.76万㎡、南峰国际0.06万㎡、世界鞋业总部基地0.12万㎡、万科金域国际0.18万㎡。厚街商贸尤为兴旺，商业成熟度比拟高，从而商业投资需求也比拟大。在商业地产航母万达进驻后，得到了广阔投资客的认可，推动市场持续成交。4、滨海片区商铺成交较为活泼，临深片区温和成交。从各个片区成交来看，滨海片区成交1.33万㎡，排名第一。临深片区的市场交投比拟温和，成交1.01万㎡，而其它片区市场成交相当低迷。滨海片区靠近沿海港口，且沿海高速及东莞大道延长线陆续开通，给片区的经济贸易开展起到了巨大的推动作用。其次，滨海片区的产业根底雄厚，在开展上具备更大的活力。5、多种商铺分类出现供给，占比相对均匀。从商铺成交类型来看，本月住宅底商成交12713.76㎡，占比34%。城市综合体供给7898.29㎡，占比达21%，主要由东城万达广场和厚街万达广场两者成交。专业市场有大朗毛织贸易中心、塞纳城市嘉园和世界鞋业总部基地总计成交4524.25㎡。社区商铺有中信观澜凯旋城、万科朗润园、碧桂园柏丽湾、保利红珊瑚、汇景御泉香山、万科金色城市、长虹百荟花园等15个楼盘共计成交5109.41㎡。6、20-60㎡商铺成交活泼，大面积商铺成交极为低迷。从成交产品结构来看，20-60㎡的产品较为活泼，大面积产品成交极其低迷。从绝对值来看，400-500㎡消化率最高，为2.4%。其次20㎡以下消化率为1.86%。7、1月商铺成交各总价区间分布情况：8、1月商铺各工程成交情况〔前10名〕〔4〕、商铺库存分析1月商铺库存量持续上升，达139.41万㎡。据东莞中原研究部监测数据显示，截至2021年1月31日，东莞全市商铺可售面积为139.41万㎡，可售套数14185套。商铺存量区域分布：1月各楼盘存量〔前10名〕：〔三〕写字楼1、写字楼市场总体分析2021年1月东莞写字楼总体供需情况：据东莞中原研究部监测数据显示，世界鞋业总部基地已提前在2021年12月24日入市，而本月东莞东莞无写字楼供给。本月写字楼主要有世界鞋业总部基地成交35套达0.37万㎡、星汇置地广场成交8套达1.07万㎡、亨美商业大厦成交6套为0.51万㎡、环球经贸中心成交4套达2.28万㎡、东城万达广场成交2套为1.53万㎡等。受临近春节影响，投资市场徒然大幅降温，主要由全新入市工程及个别专业市场带动成交。2、写字楼供给分析1月市场无写字楼物业供给。3、写字楼成交分析1月写字楼成交量价齐降。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞写字楼成交面积0.83万㎡，合计59套。按面积环比下降8.79%，同比上升36.07%，按套数环比上升59.46%，同比上升22.92%。价格方面，1月东莞写字楼成交均价为10241元/㎡，环比下降13.4%，同比下降13.53%。1月写字楼成交各面积段分布情况：1月写字楼成交各总价区间分布情况：1月写字楼各工程成交情况：〔全部工程〕4、写字楼库存分析东莞写字楼库存量连续三月相对持稳。据东莞中原研究部监测数据显示，截至2021年1月31日，东莞全市写字楼可售面积为38.55万㎡，可售套数为2200套，库存量维持相对持平。〔四〕2021年1月东莞商业地产成交排行1、开发商成交金额排行〔前10名〕：2、楼盘成交金额排行〔前10名〕：3、楼盘成交面积排行〔前10名〕：4、楼盘成交套数排行〔前10名〕：三、三级市场与租赁市场〔1〕商铺2021年1月东莞全市各商铺类型放盘均价情况：1月商铺放盘均价为13083元/㎡，现上升迹象。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞全市二手商铺放盘均价为13083元/㎡，环比去年12月12874元/㎡大幅下降1.62%，同比下降26.09%。1月热点区域出租增多，迅速拉升全市均价。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞商铺租金为99元/㎡，环比去年12月93元/㎡小幅上升6.45%，同比去年同期78元/㎡上升26.92%；从走线图结构性上看，1月商铺放盘租金仰势充足，主要是受热点区域商铺房租增加影响。1月商铺放盘租售比持续下滑至132。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞全市二手商铺放盘均价和租金的租售比为132，比去年12月的138下降6。1月主要区域商铺放盘均价与租金情况：1月主要商圈商铺放盘均价与租金情况情况：1月主要镇区各商业类型放盘均价：1月主要镇区各商圈放盘均价：〔一〕、各区域放盘均价1月南城、东城商圈商铺类型放盘均价情况：1月常平、莞城各商圈商铺类型放盘均价情况：1月长安、塘厦各商圈商铺类型放盘均价情况：1月虎门、厚街商圈商铺类型放盘均价情况：1月樟木头、石龙、寮步商圈商铺类型放盘均价情况：1月大岭山、石龙、厚街、凤岗商铺类型放盘均价情况：〔二〕、各区域放盘租金：1月东城、南城、万江各商圈商铺类型放盘租金情况：1月长安、虎门商圈商铺类型放盘租金情况：1月莞城、樟木头、大朗商圈商铺类型放盘租金情况：1月塘厦、常平、大岭山、万江各商圈商铺类型放盘租金情况：〔2〕写字楼写字楼市场逐显走好苗头，放盘均价呈结构性上行态势。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞全市二手写字楼放盘均价为11701元/㎡，环比去年12月的10945元/㎡小幅上升6.91%。1月写字楼放盘租金骤然逆势暴跌，为49元/㎡。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞全市二手写字楼放盘租金为49元/㎡，环比去年12月的60元/㎡大幅下降11元/㎡，降幅达18.33%。1月写字楼放盘租售比为239。据东莞中原研究部监测数据显示，2021年1月东莞全市二手写字楼放盘均价和租金的租售比为239，环比上升31.32%。1月主要区域写字楼放盘均价与租金情况：四、后市展望政策面：商业地产政策环境相对较为稳定。自从去年9月份实行楼宇经济扶持政策，对东莞商业建设起到了一定的积极推动作用。由于东莞商业地产开展尚未成熟，政府更大程度上是通过招商引资，对局部企业积极扶持、引导投入经营，实现经济效益增长。因此，预计未来东莞政府对商业地产的相关政策出台可能性较小。经济面：经济回暖势头有所放缓。目前，国际经济环境回暖尚未稳定，而美国经济存在的老问题仍然未得到很好的解决。随着美国缩减QE政策落地，国内投资热钱大量回流国外，对社会市场流动资金带来较大的负面影响。而中国经济内生增长动能缺乏，企业生产运营尚不够稳健，社会经济面仍有待观察。东莞作为一个以制造业著称和中小型资产企业云集的城市，难免会受到目前金融机构的调控政策影响，不利于东莞经济长远开展。资金面：2月资金将有所增加，但货币政策仍维持流动性的稳健偏紧态势。目前，银根收紧除了局部中小企业开展受影响外，商业地产的开发投资资金也将减少，展望2月,现金将陆续回流银行,新增企业存款也将转正,对银行信贷投放有所支持。另外,央行在第四季度货币政策报告中指出为应对经济中的挑战,将实施稳健的货币政策,删除了“保持