某项目市场调研与建议工作汇报

某项目市场调研与建议工作汇报汇报框架核心问题基础分析综合分析几点考虑初步建议下阶段工作重点项目特性项目特性过滤、分级“腹地”利：安静利于居住弊：交通不方便可达性不好总经济技术指标控制简表

规划现状总建筑面积（平方米）455461.9489358其中保护修缮建筑面积（平方米）83394.59整治改造建筑面积（平方米）130901.527更新建筑面积（平方米）241165.783容积率0.780.84绿地率17.37%

建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米建筑层数1-6层1-7层多元复合（功能、档次“规模大”利：时间：适合分期开发，土地增值；空间：有足够的战略纵深空间；弊：时间：06年、07年高端房地产市场的表现难以预测；空间：45万平米的体量相比市场目前的吸纳量来说太大；项目特性“大众化倾向”有限的混杂利：前门地区每年有大量的国内外旅游人群；弊：对住宅的高端产品形成冲击；项目特性“区域认可差”典型的旧城核心区复兴利：08年的大环境有利内城的住宅用地稀缺旅游人群密集弊：老北京、外国人、外地人都不认可项目特性核心区复兴城市核心土地价值离城市核心区的距离工厂郊区化住宅内城核心区项目特性“政府介入”城市运营利：拆迁、市政配套、招商方便，社会效益明显弊：不考虑市场的实际情况，做出的产品市场不接受；六块保护区的地图项目特性“08年的节点”首开区确定？利：整体开发有利于项目形象的提升；弊：市场短期内的吸纳量可能很有限；项目特性“宜居性导向”住宅是重点项目特性“成本高昂”地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%不降低多元物业功能项目特性几点考虑“整体换血”市政整体完成，有利于后续开发；环境整体改造，改善历史形成的不好的印象；有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；引入“产业”“旅游”升级，引入游；酒店业；创意产业；文化产业；“城市运营”留给自生长的空间土地价值增长是价值增长的关键几点考虑“细分”住宅；酒店；办公；商业；旅游业“先细分、后过滤”差异化，互补性“过滤”住宅；酒店；办公；商业；旅游业几点考虑“操作风险”拆迁；规划；保护；建设；后期运营；“风险控制”把握好“一头一尾一过程”“市场风险”对四合院的需求；对酒店的需求；对办公的需求；对商业的需求；几点考虑核心问题“一头一尾一过程”一头：首开区（规划，单体设计建议）一尾：整体定位、总体规划、产品组合一过程：开发策略等“我们需要考虑的核心问题”核心问题基础分析基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析用地分析从城市发展角度从区域发展角度从地块内部角度原规划方案评价小结用地分析从城市发展角度摊大饼式发展扩张，三环内限建住宅居住类物业稀缺用地分析从城市发展角度土地价值距市中心距离内城区域办公区居住区工业区郊区化住宅区农田内城的发展商业与商务价值提升历史与文化价值提升用地分析从区域板块角度二十五片保护区土地稀缺用地分析从区域板块角度玉河三眼井鲜鱼口大栅栏烟袋斜街白塔寺六个市级重点开发项目用地分析从区域板块角度大栅栏天街前门大街崇外商圈天安门王府井北京站天坛周边成熟、大众消费存在着升级的空间不可低估负面的影响用地分析从地块内部角度129341067141551181213地块分区图用地分析12410·历史文化条件较好·地块形象非常好，周边景观条件突出（前门）·交通可达性好，外向性非常的强·地下空间可利用（停车）·限高12米，可做3-4层较大体量的建筑·适宜定位为高端酒店与外向型主力商业区（第一层级）·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件突出·地块形象很好·外向性很强·交通可达性较好·适宜定位为外向型的特色商业区（第一层级）·外向性比较强（与天街的互动）·交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为外向型的第二层级商业区·外向性比较强·交通可达性较好·限高为6-9米，可做2-3层的建筑·适宜定位为兼顾内外的第二层级商业区从地块内部角度用地分析3·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件较好·内向性比较强·交通与人流组织对周边地块的依赖性较强·适宜定位为动态规划区，根据整体方案的需要规划为单侧商业，或者居住及会所类的物业从地块内部角度用地分析671112·外向性比较强，交通可达性较好·限高为12-18米，可做4-6层的建筑·适宜定位为新合院（公寓类）、生活配套（第三层级商业），以及经济型酒店等物业·内向性比较强，交通可达性一般·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为高档次的新合院居住区（公寓及联排类）·外向性较强，交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为中档次的新合院（公寓及联排类）从地块内部角度用地分析914155·历史文化价值非常高，整体形象重点保护·地块自身的内向性非常强·内部的交通可达性较差·限高为3米，原建筑与胡同肌理都要保留·适宜定位为传统的高端合院、酒店、私人会所、企业办事处等·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为传统的标准合院居住区·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为传统的标准合院居住区·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性较弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为高档的标准合院与小合院从地块内部角度用地分析813·历史文化背景较弱·外部及内部景观条件都较差·地块外向性很强·交通可达性很好·地下空间可充分利用（停车）·限高为12-18米，主要安置回迁类公建等·历史文化背景弱·外部及内部景观条件都很缺乏·地块外向性很强·交通可达性很好·限高为24米，原建筑保留从地块内部角度用地分析原规划方案评价地块属性划分不够细致具体的功能布局应调整由纯住性质调整为动态规划区域，根据具体方案可兼顾商业、会所与居住等物业由商住性质调整为传统的标准四合院居住区域由商住性质调整为高档次的新合院居住（公寓、）用地分析129341067141551181213地块分区图从地块内部角度用地分析小结公建分级布局逐层过滤体系鱼骨系统“软性”安防管理外围集中停车内部减少公共空间通过内部控制与人流组织基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析政策分析私房腾退整体换血鼓励买卖四合院高档住房招拍挂在供应量上对本项目有一定的冲击二环内禁止新增建设性用地未来商品住宅供应相对稀缺基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析政府的强力介入社会效益的保证首期的顺利实施开发商分析整合力也是生产力！开发商政府二级开发商投资商商家消费者基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析经济指标总占地面积：572540平米总建筑面积：447613平米容积率：0.78经济测算测算结果测算的原则：因为8号地有大量的回迁，应该是包含在70亿的成本里，1号地的酒店应该和酒店管理集团合作，暂不考虑出售，地下停车位按50%的出售率计算，其它的物业都按市场价出售计算；地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%经济测算经济测算基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析市场分析——四合院全市挂牌保护院落总述整体状况个案分析访谈分析什刹海地区南池子地区菊儿胡同房开公司经纪公司居住客户高端客户销售状况租赁状况结论市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院供应与需求都不旺盛需求的面积区间广泛产品价格受区域影响明显对本区域的认可度低可供交易量少每年成交量少东、西城明显高出崇文、宣武400平方米~1000平方米居住、私人会所客群的使用功能多元文化办公、企业办事处特色商业、酒店保护区内明显高出保护区外总述市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区挂牌保护四合院情况（鲜鱼口地区68处）市场分析——四合院整体状况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院供应情况四合院销售情况市场分析——四合院整体状况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场全市四合院供应面积统计市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院售价水平汇总表（保护区内与保护区外）市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院总体销售均价情况（单位：万元/占地面积）市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场东、西城四合院售价对比分析（保护区内与保护区外）单位：万元/占地面积市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院租赁情况市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院租金水平汇总表（保护区内与保护区外）市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场各城区四合院总体租金均价水平（单位：元/建面/天）市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场东、西城四合院租金水平分析（保护区内与保护区外）单位：元/建面/天市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析什刹海地区西海四合院群个人购买翻新四合院鸦儿胡同法国人菲灵租用台湾人购买在售四合院市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析什刹海地区鸦儿胡同西海北沿后海个人购买翻新院落法国人菲灵租用市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场西海北沿项目总体规模：共9个院落，其中6个是建成院出售，3块为空地出售。开发进度：1992年进行开发（当时的赴港招商项目，后因政治原因而搁置），到1997年，落成了5个院子，首开时对2个院子（2-3号院）进行了精装修（成品院）2003年卖出了第一个院子。市场分析——四合院个案分析什刹海地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场3号院（西海北沿23号院）：总占地面积439平方米，总建筑面积1025平方米（含地下建面）地上局部二层（北房），地下一层，全现浇混凝土结构，外部贴砖处理，仿古风格，现房出售，均价23000元/建面，带车库，市政设施齐全。5号院（空地出售）：总占地面积530平方米，规划的总建筑面积1100平方米空地，直接出售，18000元/占地，由房主自行修建，能办土地证。产品信息：由于是国企单位，所以对产品设计不太讲究。最初定位于高档四合院别墅项目，后期均被公司及单位买走，做招待及办公用地，客户可以对建筑内部结构自行进行改造市场分析——四合院个案分析西海北沿项目什刹海地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场客源信息：3块空地中：5号院待售，8号院卖给某餐饮公司，9号院买给一有部队背景的房开公司做办公用地建成院落中：上海某公司买走1个院，某军区部队置换了1个院子，河南某公司买走1个院，浙江某公司买走2个院，1个自留院做办公。使用用途：以机关单位（如军政部门）、外地企业的驻京办事处、公司会所为主，使用功能偏重内部接待（住宿、娱乐、餐饮）与为主，办公为辅，主要看中地块的周边环境（地段优势、景观优势、交通优势），合院的私密性很强，便于各种接待活动。付款方式：先付一笔首期款，后付尾款，但不做银行按揭市场分析——四合院个案分析西海北沿项目什刹海地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析南池子地区自住企业会所广告公司政府驻京联络处租赁给公司办公普渡寺市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场改造手法：拆旧建新保留原始胡同肌理结构保持整体院落格局外观沿用传统建筑风格实际效果：胡同宽度不变，但街道尺度发生改变两层的四合楼模式（每院5-11户）每套住宅均有卫浴及厨房，且为跃层结构，建筑结构为现浇混凝土主要街道：缎库胡同、灯笼胡同、瓷器库胡同，普渡寺西巷、东巷、前巷、后巷市场分析——四合院个案分析南池子地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场原始指标：总占地面积：6公顷原有建筑面积：3万多平方米（原有院落240个）保留建面：6000多平方米（保留院落9个）拆除建面：2.6万平方米（占80%）原有居民：1000多户回迁居民：300户左右（占30%）建成指标：总建筑面积：2.1万平方米四合楼建面：1.5万平方米（占70%），共78栋，全部为回迁户售价水平：四合楼：7000-10000元/平方米老院子：4.8-6万元/占地面积市场分析——四合院个案分析南池子地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析南池子地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析菊儿胡同南锣鼓巷菊儿胡同市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析菊儿胡同房开公司政府办事处二手房租赁市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析菊儿胡同市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场开发项目具体情况位于地安门后门桥附近，从北河沿大街一直通到菖蒲河在南锣鼓巷与景山八片的保护区之间占地14.08公顷，河道长约1100米（长条形地块），总容积率0.48（按总占地面积计算），建设用地容积率0.64（按院落占地计算）可售用地7.5公顷，能出120-130套院，占地100-2000平方米的院都有，以400-600平方米的院子居多（建面300平方米左右，地上200平方米，地下100平方米做辅助功能，一般公司会所就都够用了）共划分了31个地块，可以自由组合，以平安大街为界，分为南、北两区，北区以商业建筑为主，多为二层，规模2万平方米南区以居住性建筑为主，都是一层，规模3-4万平方米卖地，同时附加合同，保证客户按整体规划风格进行修建有土地证，因市政红线已经有了，所以就按建设红线来卖地，更划算不能走土地招拍挂的程序，那样就乱了，控制不住不做银行按揭市场分析——四合院访谈分析房开公司

某房地产开发公司姚经理市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院访谈分析房开公司

某房地产开发公司姚经理客户的需求对物业管理很重视根据专家要求，胡同不能封闭处理，只能通过绿化、景观墙等方式适当进行阻挡——保安的布点也很讲究，不能太明显，也不能出现漏点——不能以胡同游为主导，要尽量避免游人的干扰最好是量身定做（实质就是卖地），通过自主设计体现客户自身的想法——要充分发挥中式建筑灵活多样的组合特性——非标准化的设计——框架结构使得外墙体系有很大的改变余地——因地制宜，因材取用客户对四合院内部的安静程度有很高要求，挑选的时候在会到院子里听是否有噪音，因此对四合院周边的环境是非常重视的。要充分考虑风水因素的影响（东南亚客户尤其重视）市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院访谈分析房开公司

某房地产开发公司姚经理操作模式（购买者来源）通过信息平台：网络、相关媒体等发布信息中介系统运作：如，万德成等经纪公司等人脉因素：由于四合院是顶级的住宅产品（文化价值高），其购买群体也是金字塔尖上的人，他们的信息都是依靠固定的顶级富豪群体（上流社会）的圈子河道的开发与规划：——可在河岸两侧布置咖啡厅、茶吧等污染少的商业——周边商业业态的氛围烘托也非常重要——停车问题必须解决好：开挖地下停车空间，可以直接到达室内的——要利用道路作成环岛式商业区，才好与周边进行隔离与区分——必须考虑经营时间晚带来生活噪音的问题市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场

北京四合院经纪公司：业务主任贾先生四合院来源：政府房管部门产权问题：1）私产院：一个院子多个产权人，关系复杂，运作比较困难，对于有多个产权人的院子，只能由其中主要产权人一起协商进行处理2）公产院：由房管所经办四合院的配套：周边市政一般都不太好，供暖成问题（无燃气）供应数量：标准的四合院每年大约有几十套（不包含小独院），占地一般都在300-400平米以上销售业绩：完整独立的普通院子（占地100-200平方米），成交50套/年，售价不到1万元/占地；标准四合院，成交20套/年市场分析——四合院访谈分析经纪公司市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场经营模式：1）为客户量身定做2）整地出售，翻建旧院子3）成品院子出售，约3万/占地付款问题：1）一般都不用银行按揭贷款支持2）必须在有土地证的情况下才能贷款，或者有其他私产作抵押翻修费用：木结构+红砖+贴面：3000元/建面木结构+灰砖（磨砖对缝）：4500-5000元/建面彩画成本：由便宜到贵依次为：山水、花鸟、人物画人物的8000元左右/平方米

翻建要求：1）脊高不能超过7米，檐高不超过4.5米2）如不改建，可以自行翻新；如改建，则必须报规划3）私人购买不允许加建，禁止加建地下室市场分析——四合院访谈分析

北京四合院经纪公司：业务主任贾先生经纪公司市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场客户情况：1)外国客户（占2/5左右）：持币代购，投资谨慎如：法国客户的购买用途有旅游公司/大企业的办事处/私企会所，等2）外地客户（包括香港人、上海人以及台湾客户）购买特征：投资意图比较强上海客户喜欢面积大的院子，占地大约600平米以上的驻京办客户：（选择四合院的原因）1）联络工作关系的场所2）四合院有较好的私密性3）满足内部交易的可能性

四合院用途：非居住类1、私人会所模式：如私房菜经营（实行会员制）2、企业驻京办事处3、公司办公：具有文化、传媒等性质的公司，注重文化氛围如：广告设计，大型设计公司等。市场分析——四合院访谈分析

北京四合院经纪公司：业务主任贾先生经纪公司市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场南池子灯笼库胡同某院市场分析——四合院访谈分析居住客户市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场占地面积：500多平方米房主：满族人，原住北池子四合院，后因院子被政府征用，置换到南池子置换金：600万元左右（500+100）自行翻建费用：200万元左右室内装修费用：100万元左右（西式风格）现在折合市价：3000万元左右房主将旧院落自行翻新重建，均采用传统建筑结构与建材，严格按照传统合院房屋形制，完好保留了院落空间结构，全部一层，没有加建地下室，院内栽有4棵大树。院内共22间房，配合居室有4个卫生间，配有独立车库，有一小锅炉房，自己烧天然气，地板采暖，一季花费一万多元市政设施齐全，上下水没问题，独立于回迁房的物业管理之外，完全自行解决一切物业问题房主持有土地证与房产证双证市场分析——四合院访谈分析南池子灯笼库胡同某院居住客户市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析高端客户美国某国际投资银行全球副总裁主体特征：已经在清华大学教书三年，同时兼任某国内企业高级顾问今后家人可能长期在中国生活具有浓厚的四合院情节位置要求：皇城附近：历史文化保护区内（将来绝对不会被拆迁的）周边整体环境要好安全要有足够的保证具体用途：自住兼私人会所对四合院的要求：规模：要大一些的，三进院落以上（占地约2000平方米以上）主要功能：居住、生活、大型聚会等娱乐配套：室内小型运动馆、游泳池等工艺与建材：要求完全传统工艺与建材，青砖灰瓦市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析高端客户美国某国际投资银行全球副总裁资金承受能力：只要院子物有所值，价钱不是问题！其他要求：要有完善的配套服务与物业管理可给外国人顺利办理购买手续房屋地产证件齐全参考案例：默多克在北京购买的四合院紧邻皇城，位于北池子三进院落，占地面积2000平方米，地上建筑面积1200平方米地下两层：地下一层为室内篮球场，地下二层为游泳池因某些原因（外国人），目前还没能办理完购买手续市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析高端客户某全职太太主体特征：丈夫是从海外回国的投资银行家已经在丽都水岸、公园大道置业在四合院中长大，对四合院的生活有深刻的认识位置要求：东四附近，不喜欢鲜鱼口这个位置具体用途：自住兼投资对四合院的要求：规模：要大一些的，至少占地300平米左右建筑工艺：没有特殊的要求市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院个案分析高端客户某全职太太资金承受能力：对位置很敏感，认为南、北池子和后海的院子应该贵，而其他地方的四合院产品要看具体的位置；其他要求：要有完善的配套服务与物业管理房屋地产证件齐全可参考内容：四合院应该是卖给顶级客户的产品；四合院如果占地小于300平米，住起来会很不舒服；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——四合院结论高低搭配、高开低走形象认知的改造市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场市场分析——商业市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场商业的初步结论过滤后升级市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场考虑到前门大街附近大部分的中低档消费人群，天街作为纯商业项目应该过滤掉其中大部分的中低档消费。本地块的商业应该是为前门地区流动人口中高消费人群、以及本项目内部的高消费人群提供消费的场所；商业的初步结论商业的分层级理论商户的层级：按照品牌档次、品牌知名度、品牌的人流聚集效应可以对商户分高、中、低三个层级；品牌档次品牌的人流聚集效应品牌知名度市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场商业的初步结论本项目商业区位的分级第一层级：考虑到前门地区大量的人流和交通的问题，西北地块是商业的核心，应该是以外向型为主的商业；第二层级：沿西兴隆街和正义路两侧可以做一部分外向型兼顾社区消费的商业；第三层级：在地块内部做一部分纯粹满足社区消费的商业；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场商业的初步结论本项目商户的分级第一层级：以餐饮、服装的高端品牌为主，如中国会、小王府、张生记等；第二层级：以外向型兼顾社区消费的商业为主可以做店、服装店、眼镜店等；第三层级：纯粹满足社区消费的商业，如福奈特洗衣店、鲜花店等；小王府市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场商业的初步结论商业需要动态的来操作从商业的发展以及商业和住宅的关系考虑，三里河西北地块可以作为首开区，但是三里河南部沿岸的商业应该动态的考虑，视首开区的情况而定；商业是最需要“自生长的”，重要的是做好首开区；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场现状商业的情况天街项目与本项目的关系老北京民俗风情体验法国名品街虽然天街项目总建筑面积39万平米，但是对本项目的影响有限；本项目是以高档住宅为主，本项目和天街项目面向的消费人群不同；本项目西北靠近天街的地块需要引入部分聚集人气同时提升档次的商业，一方面过滤从前门大街过来的游客，另一方面提升本项目形象；本项目西南靠近天街的地块需要视天街的运营情况而选择不同层级的商业；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场现状商业的情况地块内现状商业总体来讲经营档次普遍相对较低、老字号少。商业业态混杂，以餐饮、旅店为主，占到50%以上的比例。便民店、洗衣店、照相店、书店、理发店等业态也有存在。租金情况：租用公房进行经营的国营单位：商业租金为：0.13元/平米/天。租用公房住户房屋进行经营的个体商铺：此类型商业租用的是居民之公房，租金相对前两类较高，达到约4.5-6元/平米/天的水平，因其位置差异租金水平不同。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场现状商业的情况前门大街及大栅栏附近本区域的商业的特点是大众化、老北京风情体验；此区域商业面积大约8.3万平米；租金水平集中在5~12元/平米/天；租金是从北向南逐渐降低的，珠宝市街附近的租金最高。服装和餐饮的租金是这附近最高的。服装占本地商业的比重最大；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场什刹海可参考案例的情况5~15元/平米/天3~10元/平米/天2~5元/平米/天租金水平集中在2.5——15元/平米/天；商业主要集中在前海和银锭桥附近，这边的租金也是最高的；商业的发展对周边的居住产生了很大噪音影响；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况什刹海什刹海的商业中酒吧和餐饮占据了大多数，根据对后海地区商业的发展历史可以看出，后海地区的商业也是餐饮先行如烤肉季，然后是酒吧，最后是其它的业态，对本项目的参考是如何做好首开区；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场烟袋斜街个案调查的6家店当中，3家租金集中在2.74——4.11元/平米/天的相对低的范围内，3家集中在6.16——7.31元/平米/天的相对高的租金范围之内。1)兴穆手工位于烟袋斜街入口处，建筑面积40平米，租金9万/年；约合6.16元/平/天2）云水阁位于“兴穆手工”斜对面，建筑面积26平米，2层，租金6万/年；约合6.32元/平/天3）阿苏卡酒吧位于“云水阁”的正对面，2层，使用面积约100平米，租金10万/年；约合2.4/平/天云水阁兴穆手工阿苏卡酒吧可参考案例的情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场烟袋斜街个案4)阿苏卡东侧某酒吧建筑面积40平米，2层，租金6万/年；正在装修，尚未营业；约合4.11元/平/天5）阿苏卡西侧某酒吧建筑面积70平米，2层，租金9万/年；约合3.52元/平/天6）某合院使用面积约150平米，租金40万/年；约合7.31/平/天阿苏卡东侧酒吧阿苏卡西侧酒吧可参考案例的情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场前海个案位于后海西岸，平安大道以北商业业态主要为，租金约为7元/平米/天装修成本较高，一般装修费用大约在200-300万同时客户消费力较强客户多以北京中高端客户为主，另有部分外国游客可参考案例的情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场水牛石酒吧可参考案例的情况★位于前海西沿与平安大道接近的地方；面积500平米左右；三年前开的店，刚开始的租金大约是10元/平米/天，现在涨到了18元/平米/天；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况小王府饭店前海分店★位于前海北沿15号，占地1000平米以上；2002年开业至今，签的是10年租赁合同；以香港私房菜的经营方式，经营各种新派菜系；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场南锣鼓巷胡同的过客酒吧东城区南锣鼓巷胡同108号，租用的四合院做的酒吧；已经开了3年以上，很有特色，多是一些外地或外国来北京旅游的人，内部设计很有特色；可参考案例的情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场日祥广场1、会所2、集中商业（日祥广场）3、幼儿园、学校等配套设施可参考案例的情况中央别墅区的配套调研市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况会所市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场会所面积：规模多在2500-5000平米，占项目总规模比例的4-7%经营内容：一般都会包括健身、餐饮、超市三类，超市规模较小，在30-50平米左右，餐饮档次较高，强调商务性经营模式：会所基本为会员制，只服务于本小区住户经营状况：效益尚可，客户对会所的依赖与需求较其他类型项目高可参考案例的情况会所市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场日祥广场可参考案例的情况位于中央别墅区内，建筑面积5800平米，营业面积4000平米。集中了很多西餐、印度餐，如阿西阿高意大利餐厅、赛百味、一个200多平米的星巴克。日祥广场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况日祥广场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况日祥广场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场居家休闲氛围较浓；消费群：主要服务于周边小区，消费者多为带小孩的家庭主妇，有部分天竺工业区的办公人员；淡旺季明显：6～8月、1～2月为淡季；消费水平较高；经营状况：以餐饮、超市、居家服务为主；超市、餐饮及宠物店等经营状况较好；租金水平：集中在3~8元/平米/天；可参考案例的情况日祥广场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况幼儿园配套——会所中的幼儿配套市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场力迈学校幼儿园：成立于1995年，是一所从幼儿园到高中住读制教改实验学校幼儿园为独立二层小楼，总建筑面积约为3000平方米接收从1岁半到6岁的儿童，费用2.5-2.8万/年成立时间较早，档次、设施设备一般面向全市招生，天竺地区儿童较多可参考案例的情况幼儿园配套——周边幼儿服务配套市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况：北京顺义国际学校，作为北京最大的国际学校，设有小学、初中、高中部，是外籍人士热衷于居住在中央别墅区的重要原因。学校配套市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况朝阳公园附近豪宅的配套调研1、会所2、周边商业配套3、教育配套市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况项目名称总建面（平米）会所配套面积（平米）会所配套/总建面配套的主要内容棕榈泉国际公寓240000220009%1万平米的主题会所、1万平米的商业中心；公园大道25000070003%酒店式早餐厅、影视多功能厅、图书馆、便利店、商务中心、健身、运动中心；天安豪园5000025005%健身房、游泳馆（4米*15米）、便利店、咖啡厅、雪茄吧、美容院、两个多功能室；京达国际公寓9000040004.5%便利店、商务中心、健身、运动中心北京8800035004%游泳馆，健身房、壁球、台球、乒乓球、棋牌室、保健中心、美容美发中心、超市、餐厅、可视会议室维多利亚花园公寓4800022004.6%健身房、桑拿、、雪茄吧、咖啡吧9号公寓7000034004.8%游泳馆、健身房、便利店、洗衣房，商务中心皇石国际公寓2800015005.3%半地下室的游泳馆（10米*20米）、油画廊（30平米）、超市、面包房、商务室会所市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况会所会所面积：规模多在3000-5000平米，占项目总规模比例的3-5%；经营内容：一般都会包括健身、商务中心、休闲类三类，强调商务性；经营模式：会所基本为会员制，只服务于本小区住户经营状况：基本上会所是做成小区的配套，真正可以盈利的是少数；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况周边商业配套朝阳公园周边的商业主要集中在朝阳公园西门附近、农展北路、甜水园街；商业的总体量在50000平米以上；以大型超市和商业街为主；农展北路朝阳公园西门甜水园街市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场主要有中西餐饮、茶馆、酒吧、洗浴、、药店、鲜花店、洗衣店、宾馆等；朝阳公园西门处的八号公馆：主要功能为粤菜馆、洗浴、迪魔、；租金水平在5~10元/平米/天左右；可参考案例的情况朝阳公园西门市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场棕榈泉国际公寓的“邻里式”商业中心，建筑面积10300平米地下二层2500平米的王府井洋华堂超市地下一层是以首饰、家居饰品、屋为主的小店铺地上一层是以花旗银行、广发银行、400平米的屈臣氏、各种咖啡店和美容护理店，地上二层是足疗和茶室地上三层是高档餐厅可参考案例的情况甜水园街市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况农展北路以路边小店为主，业态主要是餐饮和便利店；有一家金鼎轩和如家快捷酒店；租金大约在3~5元/平米/天；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况教育配套幼儿园：伊顿国际学校，位于棕榈泉国际公寓内部，对外开放，面积1000平米，可供四个不同年龄层次的小孩上学；小学、中学：白家庄中学、朝阳区芳草地小学、团结湖中学；市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况医疗配套周边有大量的医疗配套；北京市妇产医院妇幼保健院朝阳二院、朝阳医院市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场可参考案例的情况富人区配套的总结小区会所一般占自身总规模的45%，其中包含商务、健身、休闲的功能；周边要有小型、高档的购物场所，中央别墅区有日祥广场，朝阳公园附近有棕榈泉生活广场。内部消化的不足1％；教育配套是成熟富人区的重要配套，中央别墅区有、力迈，朝阳公园附近有伊顿国际学校；本项目的建筑规模在45万左右，纯对内的配套需要20000平米左右，其中包括会所和小型购物，最好可以在本项目内做一个高档小学或幼儿园；项目可考虑部分对外的商业地区总建筑面积配套商业中央别墅区120万平米5000平米朝阳公园87万平米10000平米市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场办公部分框架区域办公市场概述周边典型案例分析办事处普通办公北京市宏观状况典型案例分析办事处客户访谈市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公区域办公市场本案所出之区域属于崇文门——前门商圈辐射范围之内，崇文门区域、大都市街区域对本案之办公类物业具一定参考意义。崇文门区域未形成高端办公之形象；入住企业以中小企业为主，大型企业因企业形象树立问题很少进驻；区域日租金水平偏低，甲级写字楼集中于3.4-3.98元2范围之内。大都市街区域目前尚未形成良好的商务氛围；区域日租金水平低，主要集中于2.8-3.2元2范围之内；区域未来具较明显之升值潜力；成交客户以大企业独栋购买为主。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公崇文门商圈甲级写字楼基本状况项目名称地址均价日租金规模新世界正仁大厦崇文区崇外大街崇文区文化馆西侧13000元23.40-3.70元250000m2北京新世界中心崇文区崇文门外大街——4.73元250000m2汇置通大厦崇文区崇文门14000元23.85元218976m2金伦大厦崇文区崇外大街——3.98元230000m2宝鼎中心崇文区东打磨厂——2.70-3.00元220000m2德惠写字楼崇文区幸福大街——3.80元210000m2通正国际大厦崇文区幸福大街13000元24.80元250000m2宝轩大厦崇文区东花市北里11800元23.86元220000m2崇文门商圈内甲级办公类物业日租金水平偏低，集中于3.4-3.98元2范围之内，新世界中心及通正国际大厦由于形象、档次绝对高于区域内其它办公类物业，日租金水平较高，达到4.80元2。区域办公市场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公崇文门商圈乙级写字楼基本状况项目名称地址日租金规模富瑞苑写字楼崇文区夕照寺大街3.18元214600m2黄河京都大酒店崇文区夕照寺3.00元211000m2陶然大厦崇文区陶然桥2.40元223000m2天华大厦崇文区法华南里3.20元214000m2伟图大厦崇文区龙潭路3.27元213000m2亿兴大厦崇文区天坛东路3.14元210000m2红都宾馆崇文区广渠门3.00元25800m2祥龙大厦崇文区龙潭路2.90元28000m2大康大厦崇文区崇文门2.80元218000m2华宇大厦崇文区龙潭路3.11元28000m2崇文门商圈内乙级写字楼规模偏小，集中在8000-15000m2之间；日租金集中于2.8-3.14元2范围之内。区域办公市场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公大都市街写字楼基本状况项目名称地址售价日租金规模光明日报北一楼首层：35000元2首层：5.5元241935m2中国新闻大厦北二楼--9963m2金兴通佳人北三楼12800元22.8元224604m2京港国际珠宝商城北四楼12800元22.8元216726m2香港广场北五楼12800元22.8元220459m2都市人和美食娱乐宫北六楼13200元23.2元225050m2埃克盛国际大酒店北七楼13000元22.8元228324m2西比利亚大厦南一楼14500元23.5元236564m2体育精品大世界南二楼14000元22.4元240220m2珍贝羊绒南三楼13000元23.0元213691m2崇文区行政服务中心南四楼13200元23.2元222380m2家和家美南五楼12000元22.5元218376m2中欣戴斯酒店南六楼12660元22.8元221634m2崇文劳动保障大厦南七楼12000元22.5元215694m2嘉和大厦南八楼--15694m2区域办公市场大都市世界售价普遍集中在13000元2左右；日租金水平集中于2.8-3.2元2范围之内。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析新世界中心建筑面积：20万平米开间面积：100-2465平米，主力供应面积300-500平米入住时间：1998年日租金：约4.73元2目前入住率：80%城市中心地带商业、商务、居住、酒店集于一身的大型城市综合体以商业带动自身发展，目前商务环境明显不足由于地段优越，大量外府企业办事机构集中其内作为一个综合性建筑体，定位于区域中心。其区域的位置显著，已经开始突破区域的限制外府企业办事机构选址城市中心的需求——承受能力？市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析新世界中心客户状况：小公司为主企业办事处占到36%的比例除国有企业外，其他性质的企业因所需办公面积不大，主要租用面积集中在200-400平米之间行业特性不明显市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析大都市街北京大都市商业街东起磁器口，西至珠市口，总长1.8公里，总建筑面积30万平方米由15栋建筑组成，北侧7栋，南侧8栋该区域建筑受到天坛影响，局部限高仅12米原定位以综合性商业为主，兼据办公功能原规划一至三层为商业，四层及以上为办公全部建筑地下仅有一层，目前大部分作为车库使用目前在售部分为南一楼及南二楼部分，其余13栋已售罄大都市街项目整体销售率超过80%整售的楼座有12栋，依客户的不同需求，各楼层使用性质有所改变市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析大都市街主要客户包括商业、办公及酒店三大类商业：京港国际珠宝商城大中电器华星车楼体育大世界达分奇家具眼镜蛇娱乐城元隆商行博美城瀚海阁平价海鲜办公：记者协会光明日报西比利亚集团华加立股份珍贝羊绒嘉和大厦酒店：中欣戴斯产权酒店市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析大都市街大都市街主题不鲜明，缺乏区域特色，整体经营状况不甚理想，商业经营问题难以解决，目前部分商业建筑已改为企业办公场所，目前大量商铺及写字间处于闲置状态，尚未正式办公出租管理混乱，相同业态位置不集中办公形象及配套较差，写字间实际成交租金只能达到2元左右，在周边地区属于较低水平，且出租情况不理想大都市街大量商铺改做办公用途，收效显著城市中心地带，具备较明显的发展潜力市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析宝鼎大厦A、B座5-10层为酒店，C座为写字楼写字楼建筑面积约10000平米1999年入住，酒店部分有客房已售出为办公之用C座写字楼，每层20套左右，主力面积在100-120m2之间，最小面积50m2租金报价3元/天，成交价约2.7元/天，包括物业、冷风、暖气有员工餐厅及地下停车场商务形象较差市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场普通办公周边典型案例分析宝鼎大厦客户状况：小公司为主环境国旅为整层租赁其余面积普遍在100-150平米行业特性不明显普通办公周边典型案例分析北京商界客户状况：小公司为主，40%以上的成交客户购买的面积在33-50m2之间；没有比较明显的行业聚集特征，包括婚纱、设计、体育、医疗、珠宝、事务所等安利（中国）在此购买写字间作为企业会馆占地面积9000平米，写字楼立项，产权50年，地上三至九层为办公，面积16700平米建筑由两座构成，开间标准33-100平米，可以整层打通，A座标准层面积1300平米，B座标准层面积1186平米销售率接近70%，整楼均价10400元/平米，真实成交价格在9700元左右比较东侧的崇文门商圈核心区写字楼每平米便宜3000-5000元，一次性付款打96折，银行按揭（5成8年）带款打98折，性价比高普通办公周边典型案例分析正仁大厦建筑面积：56351平米，地下一层至地上五层为商业区，地上六层至十三层为办公区开间面积：300-3000平米，主力面积300-500平米入住时间：1999年日租金：约3.4-3.7元2目前入住率：75%普通办公周边典型案例分析新成文化大厦建筑面积：46597平米开间面积：主力供应面积93-316平米入住时间：2005年11月日租金：约3.8元2目前销售率：约20%由于大都市街各商业设施目前已经改为办公之用，租金水平较低，项目受影响较大，故销售速度比较缓慢。定位于吸纳区域小型办公，完善区域商务办公梯级分布普通办公周边典型案例分析通正大厦建筑面积：54000平米开间面积：主力供应面积1000平方米，标准层3200平米入住时间：2005年4月日租金：约4.8元2目前入住率：约60%主力客群为国企转制的公司，中字头的公司；从行业类别划分来看，是贸易类、传统制造业、医药企业及金融类公司。这些公司主要关注公司自身实力，经过历年以后在国际国内影响力，关注形象及品牌影响度，利用这个优势降低运营成本。客户代表：大连新兴集团，购买面积约2400平米普通办公区域研究小结商务氛围较弱本案所处之区域属于城市中心城区，地段位置优越、交通便利、配套完善，但区域缺乏中高档办公物业，办公形象较差，商务氛围明显弱于商业氛围国有企业、企业办事处具办公需求区域内规模较小的国有事业单位、中小型民营企业和企业办事处机构租住写字楼的比例较大租金水平较低性价比相对高中小企业办公需求量大企业形象？城市中心地带先天条件优越办事处情况北京各类型办事处概况全国30多个省、自治区、直辖市人民政府、各地区、地级市及下属政府等经批准设立的驻京机构超过600家、未经批准的企业和地方政府，地方政府某部门在北京设立的办事处、联络处3000多家登记注册的企业驻京办可达到3万多家，其它未进行登记注册的各级政府、企业、行业驻京联络机构目前约75万个市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场案例南池子区域：新政市驻京办事处普渡寺东巷6号院普渡寺后巷18号院出租给一家广告公司租金：8000元/月*套私人会所普渡寺西巷办事处情况案例什刹海区域：爱国主义教育基地天主教爱国会山东潍坊办事处政府机构驻京办事处大部分为原划拨用地自建房四合院办公大部分为广告、装饰等行业，承受租金1.3-1.85元/天另有部分高端客户将四合院作为私人会所，兼商务及办公于一身香港驻京办事处房修古代建筑工程行业：装饰装修租金：10000元/月占地面积：约300平米办事处情况案例西海北沿位置优越，景观环境优势明显，深厚的历史文化沉淀高端四合院做企业办事处存在一定市场空间，但消化速度缓慢企业会所&企业办事处承受能力及功能、配套需求？办事处情况位于西海北沿，1997年建成，2003年售出第一套单体建筑面积在1000-1200平方米之间，总价在1500-2000万范围之内原定位于高档四合院住宅，后均被公司及单位买走，做企业驻京办事处办事处客户访谈从办事处的选址上来讲，选择购买的房产需要与自身的联络对象尽量接近，而且需要兼顾多种功能，其他因素包括交通、物业形象以及周边环境等也很重要。办事处会选择临近服务对象的位置办事处情况某省会电视台驻京办事处政府或相关机构对价格的接受能力很强，但出于政治风险的考虑，在高端物业选择上会有所顾忌办事处功能最主要是接待来访，其它还包括住宿以及展示，办公功能体现较弱对于本项目短期内不会考虑，本项目比较适合企业及私人会所四合院作为办事处来讲形象方面肯定是不错的，对于企业形象的展示作用一定很强，但是价格相对较高，使用性也没有一般公寓高，性价比相对较低办事处情况办事处研究小结政府机构驻京办事处政治风险企业办事处？办事处办公展示住宿接待+++驻京办事处需求旺盛外府企事业单位业务发展需要与北京或中央建立更多联系，从长远发展的角度看需要在北京设立办事处政治风险明显外府政府及下属机构购买不动产需上级机关的审核，从政治风险的角度会有更多的考虑，购买高总价之四合院办公从在较大政治风险位置、面积、私密、配套、停车……+……办公办事处部分研究结论办公：区域中高端需求旺盛，但高端价格支撑有限地块商务氛围不够浓厚办事处：政府办事处吸引力弱，企业办事处吸引力强几种可能：标准的办事处企业会所俱乐部酒店类市场市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场北京酒店物业的宏观情况平均房价：2004年，所有五星级饭店的平均房价达到人民币746元，四星级平均房价为人民币395元，三星级平均房价为人民币234元。住宿率:2004年，五星级饭店恢复到66.6%，四星级和三星级饭店分别达到70.4%和66.2%。各等级饭店的平均每间房收益：五星级人民币497元，四星级人民币278元，三星级人民币155元。2004年总体业绩市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场北京酒店物业的宏观情况2004年基本业绩指标比较三星级、四星级、五星级饭店的基本业绩在2004年有所回升。源自：2005中国饭店业务统计（2004财政年度）市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场北京酒店物业的宏观情况饭店业绩景气预测从表中预测可以看出，2005年五星级酒店的住宿率最高，约66%的五星级酒店的房价都有所上涨。源自：2005中国饭店业务统计（2004财政年度）市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场北京酒店物业的宏观情况饭店业绩景气预测从表中预测可以看出，2005年星级饭店的住宿率基本要高于2004年的住宿率。源自：2005中国饭店业务统计（2004财政年度）市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场北京酒店物业的宏观情况据统计，目前北京星级酒店的总量有600家左右，客房近10万间，按奥组委的要求，奥运会期间北京星级酒店的数量至少应达到800家，客房数应达到13万间。这就是说，对于北京奥运会来说，北京市酒店的缺口大概有200家，这为酒店行业的发展提供了市场机遇。饭店业两大缺口：经济型酒店酒店饭店业缺口明显，未来发展趋势看好市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场崇文门商圈酒店类物业现状酒店分布状况哈德门饭店崇文门饭店新世界万怡店首都大酒店新侨饭店金安皇都大酒店天坛饭店宝辰饭店黄河京都大酒店大宝饭店市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场崇文门商圈酒店类物业现状供应分析本区域内三星级（含三星级）以上的酒店12家，标准客房3000余间其中三星级标准客房2000余间其中四星级标准客房1000余间建筑面积楼层标准客房数日租金级别新世界万怡酒店23988地上16层地下1层29380-100美元四星级首都大酒店25000地上20层326768元四星级新侨饭店55000地上13层414650四星级大宝饭店10000地上7层116448元三星黄河京都大酒店10000地上6层180480元，680元三星哈德门饭店18000地上7层229480三星崇文门饭店20000地上15层300480三星培新宾馆9600地上12层115580三星天坛饭店35400地上10层500550三星宝辰饭店35000地上10层279580三星金安皇都－－地上7层182556三星华美伦酒店－－地上7层122560三星三星级（含）以上酒店一览表市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场崇文门商圈酒店类物业现状本区域内酒店市场表现重点星级酒店日成交价及年均出租率名称星级标准间日成交价年均出租率新世界万怡酒店四星级518元84%首都宾馆四星级518元73%新侨饭店四星级500元86%哈德门饭店三星级280元71%崇文门饭店三星级298元73%金安皇都大酒店三星级318元68%宝辰饭店三星级398元61%以四星级、三星级为主市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场地块内部酒店类物业现状宾馆分布状况散布在区域内各条胡同之内，其中鲜鱼口街西侧靠近前门大街路段及西兴隆街东侧靠近祈年大街路段相对集中。鲜鱼口街西侧靠近前门大街段市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场宾馆数量及档次区域内共有约30余家宾馆，全部为中低档次国营宾馆，高档宾馆及特色宾馆匮乏。其中有部分为外地驻京办事处的招待所。地块内部酒店类物业现状市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场项目特性引申出来的问题市场调研四合院市场商业市场办公市场酒店市场本司初步建议地块内部酒店类物业现状宾馆名称位置档次规模标间价格卫浴情况客户目前入住率备注鲜鱼口第四旅馆鲜鱼口街西段北侧低约16间30元/天公共卫浴外地进京低端客户约85%-晋都宾馆西兴隆街东段南侧低约30间80元/天房间内卫浴外地游客及就医者约60%原山西运城招待所大都招待所前门东小街南侧，酒店管理学校东侧低约42间60元/天公共卫浴外地进京就医者约75%塔搂地下室，地下2层黄河宾馆北官园胡同南段中四层约90间房100元/天房间内卫浴外地游客及就医者及部分山西来京办事人员约70%其中标间约50间，团队90元/天尧鑫宾馆北官园胡同北段中共6层，约150间120元/天房间内卫浴山西进京办事者及游客约65%月租长包价1800元/月瑞龙苑宾馆前三门大街南侧正义路南延长线中4层约36间200元/天，法院人员凭工作证明可打8折房间内卫浴各地法院来京办事人员约50%为法院招待所，未来将变迁至建国门北京高级法院现址附近金世园宾馆鲜鱼口街西入口处中约60间100元/天房间内卫浴外地游客约60%三人间150元/天，单人间80元/天嘉忆如家草厂九条中约100间150元/天房间内卫浴外地游客约50%学校教学楼改建而成，由大冶驻京办经营环宇旅馆青云胡同14号低约20间15元/人公共卫浴外地低端游客为主约75%-宝岛旅馆青云大江胡同114号低约20间50元/天公共卫浴外地低端游客为主约60%-规模、经营情况及客户情况规模：区域现状宾馆均属于中小规模，多为40-60间客房。标间价格：主要集中在80-120元/天的范围内。出租率：区域内各宾馆出租率均处于一般水平，淡季基本保持在60-70%左右；旺季能够达到85-95%。区域内各宾馆客户主要为：进京旅游者、进京打工者、部分进京办事人员地块内部酒店类物业现状市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场大栅栏区域酒店类物业现状宾馆分布状况大栅栏区域与本案所在之鲜鱼口地区仅隔前门大街，与鲜鱼口地区相似，本区域内宾馆散布在各条胡同之中，在人流量大的胡同内相对聚集：前门西河沿街、珠宝市街、铁树斜街。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场宾馆数量及档次区域内共有约50余家宾馆。多为中低档次国营宾馆，有部分特色宾馆及快捷酒店，如：如家、青年旅社。大栅栏区域酒店类物业现状市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场大栅栏区域酒店类物业现状情况宾馆名称位置档次规模标间价格卫浴情况客户目前入住率备注五环宾馆前门地铁口附近低约61间80元/天房间内卫浴外地来京旅游及办事人员约50%-鑫旭苑宾馆珠宝市街西侧中3层70多间100元/天房间内卫浴外地游客及到京办事人员约50%-吉林省招待所珠宝市街西侧低约60间60元/天房间内卫浴外地游客约50%原为吉林省招待所京西宾馆珠宝市街西侧中3层60多间100元/天房间内卫浴外地游客约60%团队70元/天如家快捷粮食店街和云居胡同的交汇处中4层80多间218元/天房间内卫浴外地游客及部分国外游客约75%经济型酒店，会员可打9折粮食店第十旅店粮食店街南段低2层约40间80元/天房间内卫浴外地游客约50%建筑形式类似四合院，前身是清朝的一个镖局前新宾馆前门西河沿街中6层70多间100元/天房间内卫浴外地游客约60%原为总后前门招待所云居旅馆云居胡同低约30间36元/天公共卫浴外地游客为主约70%合院旅馆施一旅馆施家胡同低约50间60元/天公共卫浴外地游客为主约80%合院旅馆国营第七旅馆前门西河沿大街低约25间40元/天公共卫浴外地进京低端客户约70%-欣燕都宾馆大栅栏分店樱桃斜街中4层60余间120元/天房间内卫浴外地游客约50%经济型酒店大栅栏区域酒店类物业现状情况宾馆名称位置档次规模标间价格卫浴情况客户目前入住率备注龙晓宾馆杨梅竹斜街低约50间50元/天房间内卫浴外地游客50%以上-樱桃胡同长宫饭店中40余间100元/天房间内卫浴外地游客50%-华热宾馆南新华街中40余间160元/天（带窗）房间内卫浴外地游客约40%100元/天（不带窗）魏风宾馆南新华街中40余间160元/天（带窗）房间内卫浴外地游客约50%100元/天（不带窗）联社宾馆铁树斜街低40余间30元/天有外地游客40%-京一食宾馆铁树斜街中约20间150-200元/天房间内卫浴外地游客及少数外国游客约20%-京御园宾馆大栅栏西街中80余间160元/天（临街窗）房间内卫浴外地游客2030%140元/天（楼道窗）；160元/天夫妻间国营第六宾馆大栅栏西街低30余间50元/天房间内卫浴外地游客约50%-国营天虹宾馆大力胡同低约40间60元/天房间内卫浴外地游客70%男床位15元/天、公共卫浴小旅馆朱家胡同低40余间15元/天公共卫生间外地游客100%单间13-17元/天欣燕都大栅栏店樱桃斜街中60余间120元/天房间内卫浴外地游客约50%-欣燕都（棕树斜街二店分店）棕树斜街中100余间150元/天四合院标间没有卫生间外地游客60%四合院标间100元/天沁园春宾馆珠市口西大街中100余间100元/天房间内卫浴外地来京生意人60%-规模、经营情况及客户情况规模：区域现状宾馆多为中小规模，配置50-60间客房。标间价格：主要集中在60-100元/天的范围内。有部分较高档宾馆标间价格达到150-200元/天。出租率：区域内各宾馆出租率均处于一般水平，淡季基本保持在40-50%左右；旺季能够达到80-90%。区域内各宾馆客户主要为：进京旅游者、进京打工者、部分进京办事人员大栅栏区域酒店类物业现状市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星旅馆西客站店经济型酒店典型案例房型价格会员价单人房168元151元标间188元170元套房无无位置：马连道北路1号档次：中档规模：共11层，每层28间客房，共308间客房，每层2间单人房。标间价格：主要客户：低端商务散客，短期出差和旅游的客户目前入住率：约90%配套：空调、卫浴、电视、宽带上网、会议室服务：茶餐厅早餐：6：45-9：30午餐：10：15-14：00午茶：14：15-16：45晚餐：17：15-21：00；打印、、复印、上网、贵重物品保管；飞机票、火车票代订业务等服务。作为国内第一家经营经济型酒店的品牌，目前在北京有4家，已经在全国开出80家连锁店。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星产品分析：经济型酒店典型案例酒店规模：大部分建筑面积约3500-5000平方米，100－120个客房，其中包括单人间、标准间和套间，但标准间占绝大多数，约占85％左右的比例。酒店配套：尽可能精简，配置100－200人同时用餐的餐厅，有的还配置数间公共会议室，基本都没有其他休闲娱乐类配套。大堂接待台休息区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星产品分析：经济型酒店典型案例公共空间：以简洁实用为原则，但是看上去很干净、整齐。大堂很简单，数十平米的空间内紧凑的布置了接待台、休息区，大堂与餐厅入口直接相连。大堂内一般还设有手机充电器，自动饮料机等。电梯采用实用的合资品牌，走道和室内地面铺地砖而不是一般酒店内的地毯，墙面刷涂料，天花为石膏板吊顶。电梯售货机楼梯走道市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星产品分析：经济型酒店典型案例客房内设施：功能齐全但不多余，简洁实用。设独立的卫浴间，但采用淋浴喷头而不是浴缸形式，据说“锦江之星”专门对这两种方式的成本进行过研究。家具电器也很简单，一个衣橱或衣柜，一副桌椅，一个床几，一个床头灯，一台合资或国产品牌电视，一部，一台合资品牌空调。洗手盆淋浴喷头床家具、电视空调桌椅市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星产品分析：经济型酒店典型案例客房面积：标准间面积约15平方米左右，单人间和套间分别为8、28平方米左右。但考虑到现有“锦江之星”连锁店均以旧楼改造为主，面积受客观条件的限制。租金水平：上海市场统一定价，单人间158元，双人标间178元，套间288元。南方的其他几个城市连锁店价位相比略低。北京的连锁店将完全根据本地的市场条件来设定房价。出租率：经营状况非常好，基本保持满租，部分出租率可达到100％。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场锦江之星的合作模式：经济型酒店典型案例全资购买或租赁，即购买或长期租赁其他产权人的物业，对其进行改造后，采用统一标识、统一规范、统一管理、连锁连网的方式进行经营。如为租赁方式，则要求租约时间至少15－20年，据其介绍，实际只需经营3-5年即可收回全部投资，因此盈利空间非常大。这种方式有严格的选址条件，即三公里范围内不开第二家店，规模严格限定在100－200间客房。品牌全权委托管理，即其他物业或产权单位将自己的物业委托“锦江之星”进行全权管理，“锦江之星”收取品牌费用和一定比例的管理费用，同时要求产权单位必须按“锦江之星”品牌管理的统一要求对物业进行改造。纯粹的品牌输出，即允许其他产权物业加盟“锦江之星”连锁品牌，但“锦江之星”并不负责具体的管理工作，只收取一定的品牌费用。这种方式同样要求按品牌管理的统一要求改造物业，锦江之星帮助加盟店进行推广和管理培训，并共享锦江之星订房中心的客户网络。市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场典型案例经济型酒店如家快捷位置：粮食店街和云居胡同的交汇处档次：中规模：共4层，80多间房标间价格：半地下的标间价格为178元/天，二层以上