土地估价考试题库及答案

土地估价考试题库及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.土地价格是（）。A.土地价值的货币表现B.土地使用价值的货币表现C.土地权益的货币表现D.土地的购买价格答案：C2.影响土地价格的区域因素不包括（）。A.繁华程度B.交通条件C.土地使用年限D.基础设施状况答案：C3.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.0，建筑密度为40%，则该宗土地上的建筑面积为（）平方米。A.2000B.400C.1000D.800答案：A4.土地还原利率的确定方法不包括（）。A.安全利率加风险调整值法B.市场提取法C.投资收益率排序插入法D.成本逼近法答案：D5.采用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费的计息期为（）。A.整个开发期B.开发期的一半C.一年D.两年答案：A6.土地估价报告的有效期一般为（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案：B7.基准地价评估的基本要求是（）。A.以实际交易地价为依据B.以土地定级为基础C.以市场交易资料为依据D.以土地收益为基础答案：B8.对于商业用地，最适宜的估价方法是（）。A.成本逼近法B.剩余法C.市场比较法D.收益还原法答案：C9.土地估价师资格考试合格成绩的有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C10.某宗土地的土地取得成本为100万元，土地开发成本为200万元，管理费用为10万元，销售费用为5万元，投资利息为15万元，销售税费为6万元，开发利润为30万元，则该宗土地的成本价格为（）万元。A.366B.340C.320D.300答案：A二、多项选择题（每题2分，共10题）1.土地的自然特性包括（）。A.位置固定性B.面积有限性C.质量差异性D.功能永久性答案：ABCD2.影响土地价格的一般因素有（）。A.行政因素B.人口因素C.社会因素D.经济因素答案：ABCD3.土地估价的基本原则包括（）。A.替代原则B.最有效利用原则C.供需原则D.贡献原则答案：ABCD4.土地估价的基本方法有（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD5.以下属于土地开发成本的有（）。A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.小区开发配套费D.土地平整费答案：ABCD6.土地估价报告的内容应包括（）。A.封面B.目录C.致委托方函D.估价结果报告答案：ABCD7.土地定级的方法有（）。A.多因素综合评定法B.级差收益测定法C.地价分区定级法D.市场交易资料定级法答案：ABC8.以下关于土地还原利率的说法正确的是（）。A.土地还原利率与土地投资风险正相关B.土地还原利率与土地投资收益正相关C.不同用途的土地还原利率不同D.土地还原利率可以随意确定答案：AC9.剩余法中，开发完成后的不动产价值可以通过（）确定。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法答案：AB10.土地估价师在进行土地估价时应遵循的职业道德包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.独立执业D.保守秘密答案：ABCD三、判断题（每题2分，共10题）1.土地价格是土地价值的货币表现。（）答案：错误2.土地的位置固定性决定了土地市场是一个不完全竞争市场。（）答案：正确3.成本逼近法适用于新开发土地的估价。（）答案：正确4.土地还原利率越高，土地价格越低。（）答案：正确5.土地定级是土地估价的基础。（）答案：正确6.土地估价报告必须由两名以上土地估价师签字。（）答案：正确7.所有土地都可以采用收益还原法进行估价。（）答案：错误8.土地取得费是指取得土地使用权所支付的费用。（）答案：正确9.基准地价是一种区域平均地价。（）答案：正确10.土地估价师可以同时在两个以上土地评估机构执业。（）答案：错误四、简答题（每题5分，共4题）1.简述市场比较法的基本步骤。答案：（1）收集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比准价格。2.简述土地还原利率的概念及其确定的主要方法。答案：土地还原利率是将土地纯收益还原成土地价格的比率。确定方法主要有：安全利率加风险调整值法、市场提取法、投资收益率排序插入法。3.简述土地定级的主要目的。答案：（1）为全面地、科学地管理土地提供依据；（2）为合理征收土地税费提供依据；（3）为土地估价、土地交易等提供依据；（4）为调整土地利用结构提供依据。4.简述成本逼近法的基本原理。答案：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。五、讨论题（每题5分，共4题）1.讨论土地价格与土地供求关系的相互影响。答案：土地供求关系影响土地价格。供大于求时，土地价格下降；供不应求时，土地价格上升。土地价格也影响供求关系，土地价格高，供给可能增加，需求可能减少；土地价格低，供给可能减少，需求可能增加。2.讨论土地估价中如何考虑土地的最有效利用原则。答案：要考虑土地的合法用途、最佳用途、最佳开发利用强度等。分析土地在现有条件下最合理的利用方式，以这种利用方式下的收益、成本等为依据进行估价。3.讨论基准地价在土地市场管理中的作用。答案：可为土地出让提供参考地价，规范土地出让价格；可用于监控土地市场