宜邻家健康养老教育培训项目项目建议书

各专业全套优秀毕业设计图纸

宜邻家健康养老教育培训项同

项目建议书

项目单位：万炯投资（上海）有限公司

编制单位：达华工程管理（集团）有限公司

工咨甲：10120070039

编制日期：2014年11月

第一章总论.................................................1

一、项目名称..............................................1

二、项目主体..............................................1

三、项目由来..............................................1

四、投资主体和投资结构....................................3

五、项目目标..............................................4

六、项目规模..............................................5

七、项目总投资和效益分析..................................6

第二章选址分析..............................................11

一、选址条件.............................................11

二、交通与气候...........................................12

三、基础设施条件.........................................13

第三章市场分析..............................................15

一、健康管理的概念与市场前景.............................15

二、养老服务产业的巨大市场...............................16

三、人才不足是制约我国健康管理和养老服务业发展的瓶颈..・・・17

四、竞争力优势分析.......................................18

第四章项目方案..............................................20

一、培养、教学与形式.....................................20

二、教育培训项目.........................................21

三、办学条件、规模与CVEQC认证...........................24

四、内部管理体制.........................................25

五、主要建筑指标.........................................27

第五章投资估算和融资安排......................................2

一、投资估算..............................................2

1.投资估算依据........................................23

2.项目投资估算...........................................23

二、资金筹措..............................................2

第六章财务评价...............................................3

一、财务评价依据..........................................3

二、财务评价的基础数据....................................4

1.建设期及投产计划...................................24

2.折旧费用...........................................24

3.税费情况...............................................24

三、销售收入及成本估算....................................4

四、主要经济指标分析......................................5

五、不确定分析............................................6

1.盈亏平衡分析.......................................26

2.敏感性分析............................................26

六、财务评价结论..........................................7

第七章项目管理...............................................8

一、项目组织结构图........................................8

二、项目经理人选及资历介绍................................9

三、项目风险管理..........................................9

1.建设风险分析对策...................................29

2.财务风险...........................................29

3.管理风险.................................................30

第八章结论及建议............................................12

一、结论.................................................12

二、建议.................................................12

附件目录：33

第一章总论

一\项目名称

二、本项目根据项目的主体和主要功能定位进行命名，项目名称为：宜

邻家健康教育培训中心项目。

三、项目主体

本项目建设和投资主体为：万炯投资（上海）有限公司；

法定代表人：万德俊；

项目运营方为：上海宜邻家教育培训有限公司；项目运营方是项目建

设、投资主体的全资下属企业。

法定代表人：万德俊；

联系人：程坦，电话021-36325807；

四、法定地址：上海市金山区枫泾镇环东一路65弄2号3750室。

五、项目由来

万炯投资（上海）有限公司携手国际知名基因检测机构“联合基因健

康中心”，为布局全国连锁的高端健康管理和养老服务产业，致力于培养

非医疗专业的健康管理与养老服务领域的管理和技术人才、专、业技师，并

推广与健康管理和养老服务相关的新技术、新产品、新服务规范的应用。

《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》（国发（2002）

16号）指出，要深化职业教育办学体制改革，形成政府主导、依靠企业、充

分发挥行业作用、社会力量积极参与的多元办学格局。要充分依靠企业举

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办职业教育。企业要根据实际需要举办职业学校和职业培训机构，强化自主

培训功能，加强对职工特别是一线职工、转岗职工的教育和培训I,形成职工

在岗和轮岗培训的制度，实行培训、考核、使用、待遇相统一的政策。企

业要和职业学校加强合作，实行多种形式联合办学,开展“订单”培训，并

积极为职业学校提供兼职教师、实习场所和设备，也可在职业学校建立研究

开发机构和实验中心。企业举办的职业学校和职业培训机构应积极面向社

会开展职业教育和培训。国家鼓励和支持民办职业教育的发展。非营利性

的民办职业学校,享受举办社会公益事业的有关优惠政策。地方人民玫府和

其他单位,可以采取出租闲置的国有、集体资产等措施,对民办职业学校予

以扶持。

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六、《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕40号）

指出：为实现人人享有基本医疗卫生服务的目标，满足人民群众不断增长

的健康服务需求，要广泛动员社会力量，多措并举发展健康服务业。健康

服务业以维护和促进人民群众身心健康为目标，主要包括医疗服务、健康

管理与促进、健康保险以及相关服务，涉及药品、医疗器械、保健用品、

保健食品、健身产品等支撑产业，覆盖面广，产业链长。加快发展健康服

务业，是深化医改、改善民生、提升全民健康素质的必然要求，是进一步

扩大内需、促进就业、转变经济发展方式的重要举措，对稳增长、调结构、

促改革、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义，并明确要求对民营资

本投资健康产业给予与国有企业同等的金融、财税和土地政策支持。

七、与此同时，养老服务产业也是目前国家重点支持发展的产业。根据

“国发[2013]35号”《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励

民营企业进入养老服务业，并享有与国有养老机构同样的土地、税收、财

政补贴等各项政策。根据国家民政部的相关文件，我们可以看到，从2014

年起，将对公办健康养老中心进行改革。此次开展的公办养老机构改革试

点，将明确公办养老机构职能定位。今后，公办养老机构将优先保障孤老

优抚对象、经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求，充分发挥

托底作用。同时，国家将从各个层面进行落实，将从政务服务、卫生保健、

交通出行、商业服务、文体休闲和维权服务为老年人提供优待政策。

第3页

八、由此可以看出，国家鼓励民营企业大力兴办职业教育，并把健康和

养老服务业发展提高到了前所未有的高度，未来将获得快速发展的机会，

面临巨大的专业人才需求，急需大力发展相关职业教育。因此，项目发起

方建设本项目，是结合国家政策鼓励和社会发展动向的正确决策。

九、投资主体和投资结构

万炯投资占股比例出资额（万元）

（上海）有限公司，投

资方为万开华、万德俊

和联合基因集团在中国

大陆的下属企业。第一

期由万开华、万德俊共

同出资10000万元作为

本项目注册资金，其投

资额及占股比例如下

表：

姓名

万德俊51%5100

力开华49%4900

十、项目目标

根据《民办教育促进法》、《国务院关于大力推进职业教育改革与

发展的决定》和《中华人民共和国职业教育法》的规定和有关实际情况，万

炯投资（上海）有限公司作为一家民办职业教育机构，专门培养非医疗专

业的健康管理与养老服务领域的管理和技术人才，并推广与健康管理和养

第4页

老服务相关的新技术、新产品和专业服务的应用。

十一、公司以“教育要面向现代化、面向世界、面向未来”为指针，遵循

“融会中西、卓越创新、学以致用”的办学理念，坚持“专业、贴心、怡

人、惬意”的宜邻家服务宗旨，专注于健康管理和养老服务领域的管理和

技术人才培养，不仅满足未来宜邻家布局全国健康、养生产业的人才需求,

同时提升我国健康管理和养老服务业整体水平，并为项目所在地经济和社

会发展做出积极的贡献。

十二、项目规模

项目占地面积60亩，建筑面积5.6万平方米，配置与培训项目相关的

产、学、研设施和设备，总投资约47800万元，一次可同时容纳培训学员

800人左右。每批学员培训时间为3个月，其中约三分之一时间为理论教

学，三分之二时间为实践培训。

主要建筑用途包括：

1.理论教学和教研用房约5000M2；

2、教学实践用房31120M2,含约648张用于教学示范的康复床位、约

532张教学实践用高端养老床位；

3.基因检测中心、康复、保健用房约3650M2；

4.行政办公用房3097M2；

5、专家楼3097M2,教工和学员宿舍约8036M2；

6.餐饮、休闲、商业和设备用房2000M2。

第5页

十三、在建筑单体之间配置有运动场和其他室外运动、健身设施，另有地

下室约L4万M2,主要用于游泳池、健身、娱乐、篌饮设施以及停车使用。

十四、根据协议约定，枫泾镇人民政府负责协调市、区有关部门完成万炯

投资（上海）有限公司的宜邻家教育培训中心项目立项和审批手续，协助

办理办学许可证和法人登记证。预计于2016年12月底前后完成全部工程建

设，并正式投入使用。

十五、项目总投资和效益分析

经过预算，本项目总投资额达到47800万元，其中，建设投资为36850

万元；除建筑和附属设备外的办公、经营性固定资产1500万元；流动资金

2000万元。项目公司的注册资本不低于项目总投资规模的40%。

单位：万名称单位金额

元

序号

1建设投资费用万元44300

1.1土地批租费万元7200

1.2建安成本费万元10880

1.3装修费万元21220

1.4室外总体万元1000

1.b水电煤气配套万元500

1.6绿化万元1500

1.7消防设施万元1000

2设备资产投资万元1500

3以上费用合计万元45800

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通过项名称单位数值

目的相

关财务

预算和

预测，

本项目

的经济

指标表

现良

好，项

目建成

后，年

产收入

达到

15552

万元

（正常

年份），

税后净

利润达

到

2526.3

万元，

建设期

为2年，

3年试

第7页

营运达

到正常

盈利，

税后投

资回收

期为

10.57

年，项

目总投

资利润

率达到

7.05%,

而资本

金净利

润率达

到

13.21%

O各项

指标标

明，从

经济角

度项目

具有较

大的可

行性。

项目的

主要经

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济技术

指标如

下（以

正常年

份收

入、成

木情况

计算）：

序号

1项目投入总资金万元47800

1.1建设投资万元45800

1.2非建筑固定资产投资万元1500

1.3铺底流动资金万元2000

2年营业收入万元15552

3年总成本费用（含流转税）万元12183.6

4年经营成本万元11406

5年增值税/营业税及附加（5%）万元777.6

6年利润总额万元3368.4

7所得税万元842.1

8年税后利润万元2526.3

9总投资利润率5.28%

10总投资利税率8.67%

11资本金投资利润率（按40%自有资金计）13.21%

12资本金投资利税率（同上）21.68%

13销售利润率21.66%

14税后投资回收期（含建设期、试运营期）年10.57

15税前投资回收期（除建设期）年8.57

16盈亏平衡点（生产能力利用率均值）72.6%

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总体而言，项目财务效益良好。

第10页

第二章选址分析

一、选址条件

上海市金山区枫泾镇，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是

上海市的西南门户，也是上海辐射长三角地区的“桥头堡”。目前规划的漕

河泾开发区枫泾园区将引进国内外知名健康管理机构，打造专注于健康管

理和养老服务领域的管理和技术人才培养学校。

1993年12月10日，经上海市人民政府批准，枫泾镇和枫围乡实行撤二

建一，合并建成枫泾镇。2005年3月28日，经上海市人民政府批准，枫泾镇

和兴塔镇撤二建一，组建成现在的枫泾镇。2005年9月被国家建设部、文物

局命名为上海唯一的“中国历史文化名镇:2005年12月27日被国家爱卫办

命名为“国家卫生镇”。2005年8月被中央文明委命名为“全国文明村镇创

建工作先进村镇:2006年9月被国家体育总局命名为“全国亿万农民健身

活动先进乡镇二

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二、枫泾镇为历代商贾汇集之地。1992年兴建的上海枫泾商城和正在建设

中的上海服装城、服装机械商贸城和物流中心将成为华东地区最大的服装、

服装机械和各类商品的批发和展示中心。十五层高、三星级标准的金轩假

日酒店、金皇朝大酒店、新长岭酒家、皇驾咖啡、东方娱乐城等集娱乐、

餐饮为一体的商业网店纷纷落户枫泾。枫泾四宝（丁蹄、黄酒、豆腐干、

状元模）名扬海内外，其中枫泾丁蹄在1915年获得巴拿马国际博览会金奖,

金枫牌黄酒获国家银质奖。

三、枫泾镇1995年被列为全国500家小城镇建设试点镇之一，2001年，又

被上海市政府确定为上海“十五”期间重点建设的“一城九镇”之一。具

有北美风貌特色的新镇区建设已于2003年8月28日正式启动，至2006年底，

基本完成枫泾镇区的核心风貌市政基础设施建设，完成了莲花路等7条道

路和白牛塘河、中心湖等3个河（湖）等工程建设，各种公用配套管线已按

要求埋设，核心风貌区的道路网格框架基本形成，完成了“枫岸华庭”首

期5.7万平方米动迁安置房建设并投入使用。

四、交通与气候

G60、S32.G1501三条高速公路、沪杭铁路、320国道、市级航道、朱枫

公路在这里构成四通八达的交通网络，并有着丰富的水运资源。规划建设

中的轻轨交通（R4线）、乍浦跨海大桥、连接上海的杭州湾大桥将枫泾作为

重要节点，使这里的交通枢纽地位更加突出。全高速40分钟即可到达市中

心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达，规划中

的轻轨R4线建成后，枫泾将成长为长三角经济圈的重要核心。

气候条件主要如下：

四季分明，雨水充沛，日照丰富，无霜期长；

年平均气温16.6度；

第12页

年平均气温最高值17.6度；

极端最高气温：38.5度；

极端最底气温：-8.0度；

平均降水量：1226.2毫米；

年平均相对湿度：75%；

年平均日照时数：1818.1小时；

风向指标：

开发区主导风向为SE风，SE风向频率10%；

年均静风频率为8%；

平均风速变化范围为：2.2米/秒一3.2米/秒；

平均风速2.7米/秒；

空气指标：

数据评价因子为：T.S.P.、S02、N0X、COo

环境空气质量关评价采用计算单项指标污染指数的方法进行。

指标满足环境空气质量的二级标准。

雨水：

开发区分属三个排水系统，设计暴雨重现期均为一年：

雨水排水能力12M2/S；

五、基础设施条件

A目前，所在地块的“七通一平”（通电、通水、排雨水、通讯、通

FTTB.通有线电视、道路及土地现状平整）基础设施已全部到位。

A电力：枫泾镇内有变电站2座，装机容量18.9万千瓦。3年内规划建

设22万伏变电站1个，3.5万伏变电站2个。

A绐水：枫泾镇内有自来水厂2座，现供水量为6万吨/日。

A排污：区内有污水处理厂2座，日处理量5万吨。

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A电信、电视：区内有线电视普及率达到100%并接入IP宽带多媒体

通讯网，电话交换机2万门。

A道路：采用棋盘式网格道路系统，所有道路均能承担集装箱车的运

行。

A教育：镇域内有幼儿园、小学、中学、成校等为投资者子女的就学

和成人的再就学提供条件。

A医疗：园区周边有金山人民中心医院、金山区中心医院枫泾分院、

上海众仁护理院、兴塔卫生院等医疗机构为投资者提供优质快捷的

就诊服务。

A商业：园区及镇域内拥有上海华联、上海农工商及上海联华等大型

超市。

A金融、电信等：镇域内金融、邮政、电信、保险等多家服务构。

公共生活区：园区内正在建设公共生活区，涵盖员工公寓、餐饮、休

闲、养老、娱乐等多个项目。

商务配套区：镇域内有准四星级涉外宾馆一家及多家质量好、等级高

的餐饮设施。规划的商务配套区内有五星级宾馆会展中心、商务中心及物

流中心等多种功能。

总体而言，项目选址符合未来的发展规划。

第14页

第三章市场分析

一、健康管理的概念与市场前景

健康管理是以预防和控制疾病发生与发展，降低医疗费用，提高生命

质量为目的，针对个体及群体进行健康教育，提高自我管理意识和水平,

并对其生活方式相关的健康危险因素，通过健康信息采集、健康检测、健

康评估、个性化监看管理方案、日常饮食起居的健康干预等手段，对个体

和群体的健康状况持续加以改善的过程和方法。

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二、在西方，健康管理计划已经成为健康医疗体系中非常重要的一部分，

并已证明能有效地降低个人的患病风险，同时降低医疗开支。在最早诞生

健康管理的美国，健康管理发展日益迅速。有7700万美国人在大约650个健

康管理组织中享受医疗服务，超过9000万的美国人成为健康管理计划的享

用者。国内外大量预防医学研究表明，在预防上花1元钱，就可以节省8.59

元的药费，还能相应节省约100元的抢救费、误工损失、陪护费等。美国的

健康管理经验证明，通过有效的主动预防与干预，参加健康管理的人按照

医嘱定期服药的几率提高了50%,其医生能开出更为有效的药物与治疗方

法的几率提高了60%,从而使参加健康管理的人综合风险降低了50%。

三、健康管理在我国还是一个新概念，健康管理的服务对象较狭窄，主要

集中在经济收入较高的人群，公众的认知度还不高，健康管理的一些理念

尚未被公众所接受。比如，有些人一年抽烟能花费上万元，而花几百元做

个健康管理在他们看来却是“太贵了”，一旦生病，他们只能花费巨资寻

求专家名医，而事实是健康管理提早预防可以让他们少花这笔冤枉钱。正

因为健康管理在我国还是一个新生事物，又得到国家政策的大力支持，未

来成长空间十分巨大。

四、养老服务产业的巨大市场

从养老服务产业的整体发展来看，根据相关数据统计结果，我国现有

人口13.4亿，60岁以上1.94亿，占14.48%,其中一半无子女空巢，最大问

题为心灵孤独。据估计，60岁以上人口2020年将达到2.43亿，2025年将突

破3亿，这一数据显示了养老产业的巨大市场容量现状，并且市场容量处

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于高速的增长趋势背景。

上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明

显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的18.9%,

而家庭平均只有2.6人：这使家庭成员养老成为今后的大问题。

另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不

断升高，目前上海60岁以上老人占到15—59岁劳动力人口的赡养系数已高

达20.6%,也就是说，目前5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这

一比值将达58.5%,2050年高达90.1%,也就是接近于1个劳动力人口抚

养一个老人。

此前，上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人的生活状况进行

的一项调查显示，上海有超过40%的老年人处于“空巢状态”，1/6的老人

因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。“未富先老"日趋严

重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。

五、养老是当今社会面临的一个实际问题，而仅仅依靠城乡养老福利设

施，不仅不能为老人提供最为健康完善的生活服务，而且消耗了较大的社

会资源，发展养老产业，是在提倡健康养老概念背景下的产业发展之必然

趋势。

六、而处于沉睡阶段的市场蓝海，正是在这种趋势下最为优质的市场环

境，发展养老产业，离不开专业化的养老健康管理咨询与服务，这就为从

事健康管理培训的业务留下了空间。

七、人才不足是制约我国健康管理和养老服务业发展的瓶颈

同健康管理产业一样，当前我国养老服务业开发仍处于初级阶段，养

老服务产品的供给不足、科技含量不高，老年服务标准不统一、不规范，整

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体服务质量不高，尤其是针对失能和半失能老人的专业康复护理，国内无

论是在技术还是在服务水平上，与国外先进水平有着相当大的差距：这些

都不能满足老年人日益增长的服务需求。

制约我国健康管理和养老服务业发展的主要因素，是合格人才极度缺

乏，不仅中高级管理人员和技术人才奇缺，而且受过专业培训的经络调理

师、营养配餐师、专业康复和护理人员严重不足。

八、因此，发展我国健康管理和养老服务业，一方面要大力推广高科技

产品和专业服务的应用，另一方面要大力培养合格的各类专业技术人才和

中高级管理人员。这就是我们兴办民营健康管理和养老服务业教育教训机

构的价值所在。

九、健康和养老服务业是未来国家重要培育、发展的服务业，未来10年将

吸纳超过1000万人的就业，其中相当一部分需要通过专业培训获得相应的

职业技能。

十、竞争力优势分析

万炯投资（上海）有限公司携手国际知名基因检测机构“联合基因健

康中心”，为布局全国连锁的高端健康管理和养老服务产业，致力于培养

非医疗专业的健康管理与养老服务领域的管理和技术人才、专业技师，不

仅满足企业未来发展连锁企业的自身人才需求，而且可以向社会输送各类

合格的专业人才，有助于提升整个行业的服务水平。

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第四章本项目的技术支持单位联合基因集团同时也是项目投资方之一，

为香港主板上市公司（股票代码：HK0399）,是国内外知名的基因检测机

构。集团创立于1997年，由原复旦大学生命科学学院毛裕民、谢毅两位教

授发起组建。集团拥有世界上最大的黄种人疾病易感性基因数据库；申报

了国内外发明专利3800多项；累计承担国家“863〃等项目30余项，为国家

“863〃和“973〃项目提供技术支持400余项；开展国际合作项目2项；2

项成果获得国家科技进步二等奖，10项成果获得国家和上海市奖励；拥有

博士生导师6人，另有高级职称的技术专家18人，其中1人享受国务院特殊

津贴，1人获全国劳模称号，2人获得全国五一劳动奖章。目前，联合基因

集团在国内有25家全资和控股企业。

第五章项目的另两位自然人股东万开华、万德俊先生长期跟踪研究健康

与养老服务业发展，并具有较强的资金实力，为项目成功提供了保障。

第19页

第六章项目方案

一、培养、教学与形式

根据《民办教育促进法》、《国务院关于大力推进职业教育改革与

发展的决定》和《中华人民共和国职业教育法》的规定和有关实际情况，万

炯投资（上海）有限公司是一家民办职业教育机构，致力于培养非医疗专

业的健康管理与养老服务领域的管理和技术人才、专业技师，并推广与健

康管理和养老服务相关的新技术、新产品和专业服务的应用。

第20页

二、公句以“教育要面向现代化、面向世界、面向未来”为指针，遵循“融

会中西、卓越创新、学以致用”的办学理念，坚持“专业、贴心、怡人、

惬意”的宜邻家服务宗旨，专注于健康管理和养老服务领域的管理和技术

人才培养，不仅满足未来宜邻家布局全国健康、养生产业的人才需求，同

时提升我国健康管理和养老服务业整体水平，并为当地经济和社会发展做

出积极的贡献。

三、相对于基础教育而言，职业教育有其自身的特性。作为一家专业的职

业教育机构，宜邻家健康职业教育是在理性指导下的实践，强调实用理性

和诗意理性的结合，培养本领域实用性的管理和技术人才。实用理性注重

教育方法、技术和经验，注重职业教育的效益（包括经济效益、社会效益

等），关注学生个体的现实存在，立足和回归现实生活。职业教育的诗意

理性则强调以“以人为本”、“终极关怀”等。具体来讲，就是注重人的“潜

能”是否得到充分发挥，人的个性是否得到充分张扬，人的主体人格是否

得到自由发展等，并将其贯穿于职业教育过程的始终。

四、教育培训项目

1、万炯投资（上海）有限公司的“宜邻家教育培训中心”主要从事以

下与健康管理（非医疗专业）和养老服务相关的产、学、研相结合的七大

类职业教育、培训项目：

2、培养与健康管理和养老服务相关的中高级管理人员

培训内容主要包括企业组织管理创新、健康管理基础知识、健康管理

产品和服务、高端养老服务规范、客户心理和服务礼仪、品牌管理和市场

营销、人力资源管理、财务基础知识。

第21页

3、培养专业经络调理技师

3、目前我国慢性病及其并发症，约占人口自然死亡比例的80%,给患

者及其家人带来极大痛苦。慢性病多以药物治疗，虽能控制住病情恶化，

但长期服药对身体免疫力构成伤害，最科学的方法是通过经络调理：提高

自身免疫能力和康复疾病的自愈能力。困境在于，国内正规的专业经络调

理技师十分紧缺，尤其是对慢性病有显著康复效果的高级经络调理技师可

遇而不可求！宜邻家挖掘整理我国传统中医经络调理在健康养生上的独特

精华，并引进国际上独一无二的数字化中医检测和经络调理技术，形成独

有的经络调理技法，针对高血压、糖尿病、颈椎病、腰椎病、帕金森综合

症和其他免疫系统功能下降导致的慢性病和亚健康人群有显著疗效。将宜

邻家经络调理技法发扬光大，并造福于人类，关键就在于培训出大批合格

的专业经络调理师。

4、培养器械与运动康复训练技师

专业的器械与运动康复训练技师，能针对各种失智、失能和半失能患

者，制订科学的器械与运动康复训练方案，并贴身协助客户实施康复训练,

特别是针对以下各类患者分门别类，提供科学、细心的专业康复训练：

（1）脑卒中（中风）后遗症患者康复训练；

（2）糖尿病晚期综合症患者康复训练；

（3）帕金森症患者康复训练；

（4）褥疮症患者康复训练；

（5）骨科术后患者康复训练；

（6）心脏病术后患者康复训练；

（7）肿瘤术后患者康复训练；

（8）老年痴呆患者康复训练；

（9）其他失能和半失能患者康复训练。

4.培养高端健康管理机构需要的专业管家服务员

第22页

5、按照高端健康管理和高端养老服务机构的高标准服务要求，以及

健康管理客户、康复患者和老年人的身体、心理特点，提供“专业、细心、

贴心、温馨”的管家服务，并推广相关的管家服务规范。

6、培养专业健康营养师和厨师

6、通过严格营养基础理论学习和专业临床营养技能培训，合格的专

业营养师可依据每位康复患者和老年人的健康生理指标、个人口味习惯，

设计出个性化的科学食谱并跟踪服务。厨师则按照健康师制订的食谱方案,

通过标准化的烹制工艺，使饭菜达到色、香、味俱佳的效果，增加患者和

老人的食欲。通过专业健康营养师和厨师的共同努力，满足客户个性化的

口味要求和科学、健康的营养需要。

7、培养智能穿戴健康管理设备的应用人才

7、使受培训者熟悉目前国内外主流的智能穿戴健康管理设备的应用，

并通过与社区内外医疗机构、管家服务网络的联动，对服务对象实行全方

位、及时、专业的健康管理服务。

8、培养与基因检测技术应用相关的健康管理人才

人类基因组计划揭示了基因与健康的关系，是20世代人类最伟大的三

项科学成就之一。联合基因作为享誉国内外的知名基因检测机构，掌握国

际上最先进的疾病易感基因检测技术，对疾病能真正做到早发现、早预防、

早治疗，从而降低患病率、提高治愈率。培养基于基因检测技术的健康管

理人才，目的在于为客户提供从预防医学常识介绍、检测需求分析到采样、

送检、报告解读等方面的一条龙专业服务，从而加快这项最新科学前沿技

术的推广应用，造福于人类。

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五、万炯投资（上海）有限公司作为一家专业的职业教育培训机构，主要

从事非学历职业教育，不颁发国家承认的学历证明，只发内部培训证书。

培训对象为受任职企业委托、具有初中以上学历、愿意从事健康管理和养

老服务各类职业的成人。其中中高级管理和技术人员，应具有大专以上学

历，可适应理论教学的需要。

六、办学条件、规模与CVEQC认证

万炯投资（上海）有限公司宜邻家教育培训中心项目位于上海市金山

区枫泾镇。经金山区人保局批准后，领取民办职业培训机构《办学许可证》

或《民办非学历教育机构办学许可证》，在工商行政机关进行法人登记，具

有企业法人资格。在政府审批机关和其他有关部门的监督指导下，根据国

家法律法规和办学章程，依法办学。

项目占地面积60亩，建筑面积5.6万平方米，配置与培训项目相关的

产、学、研设施和设备，总投资约47800万元，可一次同时容纳培训学员800

人以上。每批学员培训时间为3个月，其中约二分之一时间为理论教学，二

分之二时间为实践培训。根据协议约定，枫泾镇人民政府负责协调市、区

有关部门完成万炯投资（上海）有限公司的宜邻家教育培训中心项目项目

立项和审批手续，协助办理办学许可证和法人登记证。预计于2016年12月

底前后完成全部工程建设，并正式投入使用。

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七、在项目建设中后期，即2016年二、三季度开始，将向社会公开招聘合

格的专职教师和管理骨干。所有管理人员的任职资格，将符合国家规定的

要求。配备结构合理的专兼职教师队伍，教师与学生之比一般为1:20,专

职教师不少于教师总数的"4。全体教师必须持有教师证，并取得相应职业

资格证。聘任教师均与公司签订聘任协议。

八、对于培训合格的学员，将颁发相应的职业培训合格证书。未来本培训

机构将与中国职业教育资格认证中心（CVEQC）合作，为受训学员提供全国

职业教育资格认证证书。学员获得CVEQC认证证书，表明其已经通过了中国

职业教育资格认证指导中心组织的培训和相应的考试，具有相应的专业技

能和知识；CVEQC证书可作为劳动者岗前培训、在职培训、提高培训、继续

教育的培训认证，也是劳动者“先培训、后就业，先培训、后上岗”的凭

证;CVEQC证书是中国职业教育资格认证指导中心颁发的专业技能证书，标

有证书序列号、证书编号、培训者及证书持有者身份证号码，并盖有全国

职业教育管理委员会、中国职业教育资格认证指导中心的证书专用章；证

书证明参加培训及证书持有者具有系统地接受岗位技能培训的经历，证书

在全国范围内有效。

九、内部管理体制

万炯投资（上海）有限公司实行董事会领导的总裁（总经理）负责制，依

法自主培训，自主管理，独立承担法律责任和义务。

董事会是公司决策机构：

＞董事会由5名成员组成。董事任期为3年，可以连任。董事会职权

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为：

＞审查新增董事会成员资格，选举董事长；

＞聘任、解聘总裁、副总裁、财务负责人等高级职员；

＞修改公司章程，制定规章制度；

＞制定公司发展规划，批准年度工作计划；

＞筹集办学经费；

＞审核预算、决算；

＞决定内设机构、教职工的编制定额和工资标准；

＞决定公司的分立、合并、终止和变更事项；

＞需要由董事会决定的其他重大事项。

令董事会议事规则是：

＜董事会每年至少召开一次会议。经董事长或者1/3以上（含1/3）

组成人员提议，可以召开临时会议；

。副总裁、财务负责人等高级职员由董事长提名，董事会过半数成

员同意聘任和解聘。

令聘任或解聘总裁、修改公司章程、制定发展规划、决定公司的变

更、分立、合并、终止等重大事项时，需经2/3或以上组成人员

同意。如果同意人数达到简单多数但是未达到2/3时，董事长有

权根据民主集中制原则做出决定。

令董事会由董事长主持召开。经董事长书面委托也可由副董事长或

其他董事主持。

令召开董事会议，应将议题、时间、地点提前5个工作日送达董事

本人。董事因故未出席董事会议，视为同意本次会议多数人的意

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见。

＞董事会议应有详细记录。董事会做出的决定由董事会成员签字,

董事长签发。

＞公司由总裁依法进行培训教育、经营和行政管理。总裁的主要职

责是：

＞贯彻国家教育培训方针和公司章程；

＞执行董事会的决定；

＞实施发展规划，拟订年度工作计划、财务预算和公司规章制度；

＞聘任和解聘公司工作人员，实施奖惩；

＞组织教学、教研、科研和经营活动，保证教育培训质量；

＞负责公司日常管理工作；

＞行使董事会授予的其他职权。

十、公司制定各项完整而又严格的规章制度，用制度管理公司。同时，形

成优秀的企业文化，让员工养成自觉遵守公司规章制度的好习惯。

十一、主要建筑指标

从本项目的建筑设计角度来说，能够满足科学性需求和交通便捷，业务方

便等需求，项目的建筑总平面图如下：

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本项目用地面积为:40000曲（60亩），计划总建筑面积约为56000平方

米。建筑容积率为L4；建筑密度为0.2375,绿地率为35%（不含道路和停

车场）。

基地面积39960m2

总建筑面积56000m2

建筑占地面积9500m2

容积率1.4

建筑密度0.2375

绿地面积（不含道路和停车场）14000

绿地率35%

机动车位（辆）200

围墙1000m

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第七章投资估算和融资安排

一、投资估算

1、投资估算依据

本工程系万炯投资（上海）有限公司建设项目，项目主要为根据产品

和服务策略建设的教育用房、相关配套设施等。

A本项目投资估算依据以下资料•：

＞《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》

＞《上海宜邻家宜邻家教育培训有限公司建筑设计图档》

＞《建设项目概算编制办法及各项概算指标》。

A本项目的其他有关资料。

2、项目投资估算

二、本估算系万炯投资（上海）有限公司的宜邻家教育培训中心项目项目

建设的投资估算。本项目总投资额达到47800万元，其中建设投资44300万

元，流动资金和非建筑类固定资产购置3500万元。

三、资金筹措

项目投资47800万元，其中40%为注册资太（一期注册资本10000万元），

其余由项目公司向金融机构融资或由投资人为项目借款。

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第八章财务评价

一、财务评价依据

＞《中华人民共和国公司法》及其实施条例。

＞《中华人民共和国增值税法》及其实施细则。

＞《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则。

»财政部颁布的《企业财务制度》、《企业会计制度》和近年会计制度

改革的有关规定。

＞国家和上海市劳动工资管理和社会保障部门的有关规定。

A行业内同类企业的成本和毛利率数据。

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二、财务评价的基础数据

1、建设期及投产计划

2、项目建设期24个月，自落实项目建设用地及规划通过审批之日起算,

一期工程第2年建成并投入使用，全部工程2年后建成投入使用。

3、折旧费用

4、本项目固定资产原值45800万元，土地、建筑主体24480万元按50年折

旧，每年折旧费489.6万元建筑装修费19820万元按15年折旧，每年折旧费

1321.3万元；非建筑类固定资产1500万元按8年折旧，年折旧费187.5万元。

以上三项合计每年折旧费1998.4万元。

5、税费情况

三、本项目流转税（增值税或营业税）及附加按5%计算（其中部分享受国

家税收减免政策），企业所得税按25%计算。

四、销售收入及成本估算

根据相关预测情况，项目的在正常运作的情况下，其收入及成本状况

如下表所示：

序号内容正常年份（万元）

1销售收入15552

2原材料采购成本1800

3财务费用2007.6

4管理费用（不含财务费用）400

5折旧费用1998.4

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6人力成本（500人计）4200

7营销成本（广告费用等）1000

8流转税金及附加777.6

9利润3368.4

10所得税842.1

11净利润2526.3

五、主要经济指标分析

A静态指标

总投资回报率为5.28%；

总投资利税率为8.67%；

资本回报率为13.2%。

＞从静态角度分析，该项目建设经营具有较强的盈利能力。

A动态指标

投资回收期：以项目建设期需要2年，以及开业3年之后才能达到正常

经营计算，投资回收期为：7.57年+2+3=10.57年。

财务净现值9190.94万元（i=10%）,净现值水平大于0且较高;财务内

部收益率7.56%（税后），远高于银行同期利率水平；

动态指标分析说明盈利能力满足行业最低要求；财务净现值大于零,

该项目在财务上是可以接受的，投产后会有较大经济回报。

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六、不确定分析

1、盈亏平衡分析

2、经分析，负荷达到100%及以后的正常年份盈亏平衡点在66.9%到

78.3%之间波动，平均盈亏平衡点较低66.9%,即项目投产后达到设计能力

的66.9%时就能保持盈亏平衡，综上所述，项目正常运行后的盈亏平衡点

较低，有一定的抗风险能力。

3、敏感性分析

影响项目效益主要因素有固定资产投资、经营成本和产品销售收入，按照

固定资产投资、经营成本、销售收入三个因素的变化对财务内部收益率、

财务净现值和投资回收期进行单因素敏感性分析，如下图：

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分析结果表明，产品的销售收入对项目财务内部收益率、净现值、投

资回收期的影响较大，经营成本次之，固定资产投资影响相对较小。因

此，项目投产后要找准市场定位，稳定市场份额，做好销售工作，保证项

目生产的连续性和销售价格的稳定性，从而确保项目的盈利性和应对市场

变化的抗风险能力。

七、财务评价结论

从以上测算可看出，本项目具有一定的经济效益。财务净现值所得税后为

9190.94万元（i=10%）,投资回收期所得税后为10.57年（含建设期）；年平

均利润总额为3368.4万元（不享受国家税收优惠政策的税后利润为2526.3

万元），投资利润率为5.28%,投资利税率为8.67版从敏感度分析看，项

目也具有一定的抗风险能力。因此，本项目在财务上可行。

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第九章项目管理

一、项目组织结构图

根据万炯投资（上海）有限公司的运作思路，以健康养老教育培训为

核心，并形成能够持续发展，健全管理的辅助性部门，公司的组织结构采

取总经理实际负责制度，对于教育培训这一主要业务而言，由校长全权负

责进行督导和业务跟踪。对于财务、行政和发展业务模块分别有副总经理

协调和管理。这样的结构有利于明确分工，责权清晰，有利于学校的发展。

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二、项目经理人