基于昆明市的限购政策与房地产价格增速关联性研究11000字【论文】

基于昆明市的限购政策与房地产价格增速关联性研究摘要：受住房制度改革的影响，房地产市场快速发展，随之出现了房价暴涨的负面现象。为有效抑制房地产价格过快上涨，2010年国家各地陆续出台了一系列限购政策，实施效果因“地”而异。本文选取昆明市房地产价格作为研究对象，运用断点回归模型，对限购政策下房地产的价格增速情况进行实证分析。研究结果表明，限购政策的实施对昆明市房地产价格能够产生一定的影响，短期内会对昆明的房价增速起到一定的抑制作用，但长期效果不太显著,甚至出现了价格反弹的现象。通过对昆明市限购政策的实施效果进行分析，得出限购政策能够对房地产的价格增速产生影响，这为今后其他新一线、二、三线城市的相关实证研究提供了参考。关键词：限购政策房地产价格增速断点回归 1 11.1房地产价格的影响因素 11.1.1供求状况 11.1.2经济因素 21.1.3社会因素 21.1.4行政因素 21.2房地产市场的发展现状 2 4 52模型构建及实证分析 6 62.1.1断点回归分析的概述 62.1.2断点回归分析的步骤 72.1.3断点回归模型的构建 72.2变量选取 82.3数据来源 9 2.4.1断点回归分析 2.4.2稳健性检验 2.4.3总体分析 3.3多元化价格调控 引言居民的未来生活有着十分密切的联系。1998年，我国进行了住房制度改革，中制住房投机行为，国家采取了政府干预的手段，于2010年4月30日北京颁布了，“国十条实施细则”,限制住房购买量，随后，我国各地也陆续推出了相应的限政策不同，国外对于限购政策方面的研究相对较少，参考文献也相对较少(陈羽1现状分析2一部分。当经济发展水平提高，经济增长速度加快，居政权的稳定程度，政治上不安定、社会动荡，1.2房地产市场的发展现状1998年，我国进行住房制度改革，要求停止住房实物分配，逐步推进住房商品化、货币化，住宅交易开始慢慢向市场化转变。2003年，国家又明确提出错误!未找到引用源。。根据相关数据统计，我国商品房的平均价格从2000年的每平方米2112元上升到了2020年的每平方米9753元，20年间足足上涨了4倍之多，一、二线城市的房价上涨更加猛烈。从房价增速来看，这在某种程度上映射了如图1.1所示，我国商品房的平均价格在2004年、2009年和2017年出现了3次明显高涨，增速分别为16.73%、32.42%和10.57%。期间，受2010年、2016年两次限购政策和2020年疫情因素的影响，我国房价增速有所下降，但房地产价格总家统计局相关数据可知，昆明市的房价从2007年的每平方米4774元增长到20203图1.2可以直观的看出，昆明市的房价在2010年和2016年上涨幅度较大，增速分别为19.52%和26.94%,2012年和2020年出现明显的负增长，增速为-6.03%和-4.20%,但从总体来看，这13年间整体上是呈波动上升的(许文涛，丁泽图1.1中国商品房平均销售价格4限购政策，顾名思义，是对购房的资格和数量进行限制，中央规定：各个城市拥有本地户籍和持有人才居住证的家庭，最多可以购买两套住房；不是本地户籍的和境外的最多只能购买一套住房。同时指出，两次购买住房的时间间隔必须在两年以上，更不允许公司进行集体购房(陈羽恒，周梦倩，2021)。限购政策的发出者是政府，属于行政干预，主要是为了控制房价过快上涨，抑制购房者不健康的投机行为。为确保研究结论的可靠与可信，本文首先广泛搜集并分析了国内外相关领域的学术资料，系统总结了当前研究的最新动态与理论支撑。在此基础上，本文结合研究主旨，精心规划了一套科学的研究设计，包括数据收集方式、样本选取原则及分析架构。为保证数据的精确与全面，本文采用了多渠道数据资源进行交叉验证，直观展现了研究对象的真实面貌。在数据分析环节，本文运用了先进的统计软件与技术对数据进行细致处理，确保研究结论的科学性与公正性。此外，本文还对研究过程中潜在的误差进行了敏感性分析，进一步增强了研究结果的稳定性。2010年4月30日，北京市出台了“京十二条”的实施细则，规定“一个家庭只能新购一套住房”,自此，限购政策正式拉开帷幕错误!未找到引用源。。截止到2011年1月，已有24个城市提出了限购。随后，国家又陆续出台了“9.29新政”、“新国八条”和“国五条”,扩大限购范围，更好的完善限购政策和房地产调控5期，2014年6月26日，呼和浩特正式宣布取消住房限购令，成为我国第一个取消限购政策的城市。这在一定程度上预示同年9月26日，苏州五大区全线取消2014年年底，除北京、上海、广州、深圳4个城市之外，我国已有42个城市宣布加入退出行列。2015年起，房地产价格开始再次飙升，2016年3月，我国各2010年9月“9.29新政”出台后，共有16个一二线城市推出限购政策，昆明市也在其中。2011年3月1日，昆明市政府针对新建商品住房、限价商品住房限购政策在昆明正式开始施行。政策具体规定：昆明市户籍家庭已经拥有1套住房的还可以再购1套，拥有2套的则不可以再购买。对于非昆明市户籍的家庭，如果没有住房但能够在办理房地产权属转移登记时，提供累计1年及以上在昆明市缴纳个人所得税证明或者社会保险证明的，其中体现出可以限购1套住房(高明或者社会保险证明的，则不可在昆明市购房。2014年10月17日，昆明市宣布取消限购政策。2016年10月1日，昆明市恢复限购政策，并根据实际情况因城1.4限购政策对房地产价格的影响分析可知，在短期和长期内限购政策对房地产价格增速的吴涛昊，陈君恒(2018)选择济南市和青岛市的房地产市场为研究对象，这在一定层面上体现了发现济南市限购政策的实施在短时晗(2019)在研究限购政策对房地产价格的影响时，得出在短期内限购政策的实期执行限购力度不够大，应建立长效机制进行调控。吴泽羽，赵文等(2019)基于我国70个大中城市的相关数据进行实证分析，研究发现限购政策虽然在短期6综上所述，限购政策能够对房地产价格产生影响，不同条件下所达到的影响效果不同。基于此，本文选取昆明市房地产价格为研究对象，进一步分析限购政策对房地产价格增速的影响效果。2模型构建及实证分析2.1.1断点回归分析的概述断点回归分析是由美国的心理学家Campbell在1958年首次提出来的，之后在1960年Thistlewaite和Campbell使用了断点回归分析发表了首篇论文，但该方法并没有得到广泛应用(成云龙，成欣怡，2019)。直到2001年Hahn等学者具体分析了关于断点回归模型的识别和估计等相关问题，断点回归才开始崭露头角，有了更多的理论支持，并逐渐在经济学等领域进行具体实践5。目前，这在某种程度上勾勒出断点回归分析被广泛应用于研究政策颁布的实施效果，因此本文选取该方法进行实证分析(邓诗雨，付昱辰，2019)。创新点在于观察角度的转换，尤其是针对研究目标的新颖解读。以往的研究多集中于目标的主流特征和直接关系，本文则专注于挖掘那些常被忽略的边缘特性和间接联系。研究过程中采用了一种综合性的方法策略，将多种学科的手段相结合。从理论上讲，文章通过融合多元理论，创建了一个更全面的理论架构。这不仅填补了既有研究的空白，还促进了相关领域理论体系的进步，扩大了理论探究的空间。断点回归分析是一种拟随机实验，具有很强的随机性，是解决“有无分析”的一种方法。其基本思想是：先根据研究对象寻找到所存在的断点因素，明确相应的断点函数，然后假设存在一个变量，当这一变量大于该断点时，说明研究对象能够对断点函数产生影响(陈君萱，罗永天，2023);而当变量小于断点时，断点函数则与研究对象无关，也不会受到它的影响。该方法适用于研究某一政策实施的有效性，通过对比政策实施前后的不同变化，观察断点函数所产生的图像是否存在跳跃，来判断政策实施是否会产生效果(张璐瑶，根据所选取的断点是否明确，断点回归分为精确断点回归和模糊断点回归两类。其中，精确断点回归的断点是确定的，从这些反馈中可见其受到影响的概率是从0直接跳到1的。当图像在断点处发生跳跃，即研究对象会对断点函数产生影响，其受影响的概率直接为1(黄丽萍，成政羽，2020);如果图像在断点处连续，这清楚地暴露出即两者无关，其受影响的概率为0。而模糊断点回归的断点是不能直接确定的，且其受到影响的概率是有变化的，变化程度具有很大的不确定性(龚欣怡，成天羽，2021)6。这在某种程度上映射了由于昆明市限购政策的实施时7(1)初步估计(2)控制变量加入影响回归结果，即选定的自变量因素是产生断点的实际原因(袁泽羽，成怡(3)稳健性检验在构建模型之前，首先需要确定断点回归分析中的“断点”,本文是以昆明它是无法进行量化的，所以就需要引入虚拟变量Di来解决这个问题8。本文选取昆明市2008年10月到2012年10月共49个月份的月度数据进行现了则对部分数据进行了处理，即1代表2008年10月，2代表2008年11月，以此类推。由于昆明市限购政策的实施时间为2010年10月，则其断点为25。8具体虚拟变量的设置如下式2.1:其中，当时间变量t<25时，虚拟变量Di为0,这在某种程度上标明表示昆明市尚未实施限购政策。当时间变量t>25时，虚拟变量Di为1,表示昆明市已行精确断点回归来构建模型，并运用stata软件得到相关系数和P值，来Yi=α+β(t-25)+Y₁Di+Y₂(t-25)Di+μiVi+8i(式2.2)表示昆明市在第i个月限购政策是否实施，其系数Y₁表示在断点处限购政策对被的断点为0,可以度量限购政策的持续性效果，其系数β表示时间变量对房价指2.2变量选取(1)解释变量选取布时间为t,这里的政策发布时间以首次发布时间为准。为更方便地处理数据，对各个月份的数据进行处理，将2008年10月设定为1,2008年11月设定为2,并以此类推。由于昆明市的实施限购政策时间为2010年10月份，其断点为25。当时间变量t<25时，虚拟变量取值为0,表示昆明市尚未开始实施限购政策(梁9(2)被解释变量选取因此本文采用昆明市的居民消费价格指数(CPI)来代替通货膨胀新建住宅价格指数=当期新建商品住宅价格指数/CPI(式2.3)(3)控制变量选取为了更好的判断限购政策实施前后房价出现断点现象是否与限购政策因素宅销售面积和人口密度这5个指标作为控制变量，来判断房价在政策实施这一断贷款利率选取的是中国人民银行发布的5年以上贷款利率(成慧茜，付建本文主要是对昆明市2010年实施的限购政策进行断点回归分析。为保证回官网发布的相关公告可知，昆明市限购政策的首次发布时间为2010年10月。综上，本文模型则选取2008年10月到2012年10月的月度数据，这在某种程度上暗示了以保证该城市政策断点前后含有的数据个数不少于24个月。本文选取的变量类型限购政策限购月份为1,不限购月份为0昆明市政府网站去除通货膨胀率国家统计局城镇居民实际可支配收入指标进行修正中经网统计数据库实际贷款利率中国人民银行网站选取昆明市房地产开发企业土地成交价款的月度数据国家统计局商品住宅销售面积前瞻数据库人口密度国家统计局2.4.1断点回归分析进行断点回归分析首先要做的就是判断该研究问题是否存在“断点”并寻找该“断点”。根据相关文献综述及理论知识，可以初步推断出该研究问题的“断点”就是昆明市限购政策实施的时间，然后运用stata16.0软件对“断点”左右两边的函数进行连续性回归检验(孙昊忠，周志时，2021)。由图2.1可以看出，从这些条款中看出图像在“0”处是不连续的，说明该研究问题是存在“断点”的，且“断点”左右两边不连续，发生跳跃现象，则说明该研究问题可以进行断点回归分析。接下来选择默认的最优带宽以及三角核进行断点回归，可以得到表2.2和图Z表中coef是模型估计所得到的系数值，P值是观察某个解释变量是否有效的主要参数。具体来看，在最优带宽的条件下，P值为0.000,小于0.01,表示昆明市的估计结果在1%水平下有显著影响，其中体现出这说明限购政策的实施是会对昆明市的房价产生一定影响的(何博文，张梦倩，2021)。其中昆明市的系数为-0.0071639,表示限购实施后，当地新建商品住宅价格指数有所降低，说明限购政策对昆明市的房价增速有显著的抑制作用。图2.2为昆明市最优带宽的断点回归图，从图中可以看出，昆明市实施限购政策前后存在明显的跳跃，这在一定层面上体现了跳跃点之后的房价水平在短时间内发生了下降，随后房价开始上涨，且上涨幅度较大，说明昆明市的限购政策在短时间内会对房价增速有一定的抑制作用，但持续时间较短，且长期效果不佳。接下来加入控制变量，考虑这些控制变量是否会影响回归分析的结果，从而更好的判断发生断点现象是否与选定的自变量因素有关，这在某种程度上标明这就需要先对控制变量在断点处的条件密度是否存在跳跃进行检验(方泽和，吴书瑶，2023)。通过stata16.0软件命令运行，得到表Z从表中可知，控制变量V₁、V₂、V₃、V4、V5的P值均大于0.1,表示这些变量的条件密度函数在断点处都是连续的，这在某种程度上表达出它们不会影响回归分析的结果，可以保留，然后加入这5个控制变量，选择最优带宽继续进行断研究发现与先前预期相符，显示了研究策略的科学依据及理论基础的合理性。对主题全面考察和严格验证后，不仅证实了初步设想的准确性，也增加了相关领域的知识宝库。研究结果为实际操作提供了实用建议，通过探讨关键议题，揭示了背后的根本原因，促进了资源的有效分配、提升了决策水平并支持行业的持续进步。此外，研究还展示了理论与实践融合的价值，强调其实用性和创新性。Z1从表中结果可以看到，在加入控制变量后，模型所得到的系数为-0.0083791,表示限购政策对昆明市的房价增速有起到一定的抑制作用，这在某种程度上勾勒出与未加入控制变量时得出的结论相一致，这表明控制变量的加入对回归结果的影响不大，从而说明图出现的断点现象是与选定的自变量因素有关的，且所得到的系数为负数，则说明限购政策的颁布，在一定程度上会抑制昆明市的房地产价2.4.2稳健性检验为了保证回归结果的有效性，本文采用改变带宽的方式，对模型估计结果的稳健性进行检验。带宽选择分别为50%、100%和200%,即0.5倍、1倍、2倍。在理想状态下，不同带宽设定下所得到的结果应与上述断点回归分析结论保持一致。通过stata16.0软件运行结果得到表2.5(何天羽，韩婉如，2017)。ZLwald50通过上表可以看出，50%、100%和200%带宽下回归系数也较为接近，分别为-0.0083937,-0.0071639和-0.0129032,且均为负数，说明模型的断点回归结果对带宽的选择并不敏感，从这些反馈中可见这也表明所得到的回归结果是稳健的，即限购政策会对昆明市房地产价格增速产生影响(徐昊忠，成雨萱，2022)。然后加入控制变量，在带宽分别为50%、100%和200%的条件下进行检验，Z通过上表结果可知，在加入控制变量之后，50%、100%和200%带宽下回归系数依然较为接近，分别为0,0.0083791和-0.0054002。通过上述断点回归分析和稳健性检验，得出下列表2.7和图2.3、图2.4、图制变量参与下的断点回归估计城市昆明市0回归结果在三种带宽的条件下，这清楚地暴露出所对应的估计值均为负且都在1%水平下有显著影响，说明限购政策的实施对昆明市房地产价格增速有一定的图2.3、图2.4、图2.5分别是不同带宽下昆明市的断点回归图，从三个图中明市的房地产价格增速降低、房价下降，表明昆明市限购政策的实施效果较好。地产价格增速在短期内起到了一定的抑制效果，但是长期效果不是很显著,甚至图2.3昆明市最优带宽下的断点回归图图2.4昆明市0.5倍带宽下的断点回归图一个国家的不同城市、一个城市的不同地区，甚至是一个地区的不同市县，其发展状况、经济发展水平、人口密集程度等方面都有很大的不同，这样的区位差异会导致房地产市场的发展水平不一致，这在某种程度上暗示了限购政策的实施也是如此91。所以，房地产调控政策要充分考虑不同地区和城市房地产发展的现实状况，结合实际情况，选择适合该地区的方式进行政策调控(黄泽哥，赵心怡，2021)。同时中央也应该考虑不同地区房地产市场的差异性，正确引导地方政府结合自身的发展状况进行政策制定，实施差异化政策，真正做到因城施策，一城一策。本文对结论进行了再评估，理论层面确保了研究假设的合理性及逻辑的一致性。通过详尽的文献梳理与对比研究，确认了研究框架的科学性与实用性。随后，采用了多种实证方法对结论进行验证，以提升其稳定性和可靠性。通过与其他研究的对比，强调了本文结论的广泛适用性和创新性。它不仅支持了一些已有的理论，还提出了新的观点，为理论的发展提供了新的证据，并探讨了其在实际应用中的潜在价值和对未来研究的指导意义。房地产价格过快上涨的主要原因是人们对住房的强烈需求和投资获得更多收益的心理因素。根据相关文献的研究分析和本文的实证结果可以看出，限购政策的实施，对于一些大中城市来说，这在一定程度上预示只能在短期内产生一定的效果，降低了房价增速，但并没有真正改变住房购买者的投资预期，因此，长期效果不是很显著[10]。所以，要从根本出发，有效引导房地产市场发展采用多种长效措施进行市场干预，如增加土地供给、房地产税的具体制定、利率的长期调控等。从这些条款中看出这不仅能够有效的抑制房地产价格上涨，同时还能促使房地产市场区域更加平稳的状态。对于房地产价格的调控，除了限购、限贷政策等行政手段外，其中体现出还可以从影响房地产价格的其他因素考虑，利用房产税、利率、土地成本、租聘、社会保障等多种方式进行组合调控，从不同角度、多元化抑制房地产价格的上涨，从而有效解决了缓解房价上涨“治标不治本”的问题，更好地促进