房产公司前期部管理制度

房产公司前期部管理制度一、总则（一）目的为规范房产公司前期部的工作流程，提高工作效率，确保项目前期各项工作顺利开展，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于房产公司前期部全体员工。（三）基本原则1.合规性原则：严格遵守国家法律法规及相关政策规定开展前期工作。2.高效性原则：优化工作流程，提高工作效率，确保项目前期工作按时完成。3.协作性原则：加强与公司内部各部门及外部相关单位的沟通协作，形成工作合力。二、部门职责（一）项目调研与分析1.负责收集房地产市场信息，包括政策动态、市场供需、竞争对手情况等，并进行分析研究，为项目决策提供依据。2.开展项目所在区域的土地资源、周边配套、交通状况等调研工作，评估项目开发潜力。（二）项目前期手续办理1.负责项目立项、规划、土地、建设等相关手续的办理，协调与政府相关部门的关系。2.跟踪手续办理进度，及时解决办理过程中出现的问题，确保手续顺利完成。（三）项目策划与定位1.参与项目整体策划，协助制定项目开发定位、产品规划、营销策略等。2.组织开展项目可行性研究报告的编制工作，对项目的可行性进行论证。（四）合作单位选择与管理1.负责项目前期各类合作单位的考察、筛选、洽谈及合同签订工作，如设计单位、勘察单位、监理单位等。2.对合作单位的工作进行监督、检查和评估，确保合作单位履行合同约定。（五）文件资料管理1.负责收集、整理、归档项目前期各类文件资料，建立完善的项目档案。2.按照公司档案管理规定，妥善保管项目资料，确保资料的完整性和保密性。三、工作流程（一）项目信息收集与分析流程1.市场信息收集安排专人定期收集房地产市场政策文件、行业动态、统计数据等信息。关注各类媒体报道、行业论坛等渠道，获取市场最新消息。参与房地产行业展会、研讨会等活动，收集相关资料。2.区域调研根据项目开发需求，确定调研区域范围。实地考察项目所在区域的土地利用情况、周边楼盘情况、配套设施等。与当地政府部门、社区组织、居民等进行沟通交流，了解区域发展规划和居民需求。3.信息分析与报告对收集到的市场信息和区域调研资料进行整理、分析，形成市场调研报告。报告内容包括市场现状、发展趋势、竞争态势、项目机会与风险等。将市场调研报告提交给公司管理层，为项目决策提供参考依据。（二）项目前期手续办理流程1.立项阶段项目前期部根据公司发展战略和市场调研情况，提出项目立项申请。编制项目建议书，内容包括项目背景、建设规模、投资估算、经济效益分析等。将项目建议书提交给公司领导审批，审批通过后报相关政府部门备案。2.规划阶段委托具有相应资质的规划设计单位进行项目规划设计。组织相关部门和专家对规划设计方案进行评审，提出修改意见。根据评审意见，督促设计单位对规划设计方案进行修改完善。将修改后的规划设计方案报规划部门审批，办理《建设用地规划许可证》。3.土地阶段参与土地招拍挂工作，协助制定土地竞买方案。组织开展土地尽职调查，了解土地权属、现状、规划条件等情况。与土地出让方签订土地出让合同，缴纳土地出让金。办理《国有土地使用证》。4.建设阶段办理项目建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续。协调施工场地“三通一平”工作，确保项目顺利开工建设。配合建设单位做好工程质量、安全监督管理工作。（三）项目策划与定位流程1.项目策划启动项目前期部根据公司项目开发计划，制定项目策划工作方案。明确项目策划的目标、任务、时间节点和责任人。2.市场研究与分析对项目所在区域市场进行深入研究，分析市场需求、竞争态势、客户特征等。收集同类项目的相关资料，进行对比分析，找出项目的差异化竞争优势。3.项目定位根据市场研究结果，结合公司发展战略和项目实际情况，确定项目的开发定位，包括产品类型、档次、目标客户群体等。制定项目的产品规划方案，包括户型设计、建筑风格、景观设计等。协助制定项目的营销策略，包括定价策略、推广策略、销售渠道等。4.可行性研究组织编制项目可行性研究报告，对项目的市场前景、技术可行性、经济合理性等进行全面论证。邀请相关专家对可行性研究报告进行评审，根据评审意见进行修改完善。将可行性研究报告提交给公司领导审批，作为项目决策的重要依据。（四）合作单位选择与管理流程1.合作单位需求确定根据项目开发进度和工作需要，明确项目前期所需合作单位的类型、数量和资质要求。2.合作单位考察与筛选通过多种渠道收集合作单位信息，建立合作单位名录。对合作单位进行实地考察，了解其企业规模、技术实力、业绩情况、信誉状况等。根据考察结果，筛选出若干家符合要求的合作单位作为潜在合作对象。3.合作单位洽谈与合同签订与潜在合作单位进行洽谈，明确双方的权利义务、工作内容、服务标准、费用支付方式等。起草合作合同，提交公司法律部门审核。根据法律部门审核意见，对合同进行修改完善，与合作单位签订正式合同。4.合作单位管理与评估建立合作单位工作台账，记录合作单位的工作进展情况。定期对合作单位的工作进行检查和评估，及时发现问题并督促整改。根据合作单位的工作表现，进行年度考核评价，作为后续合作的参考依据。四、人员管理（一）岗位职责1.前期部经理负责前期部的全面管理工作，制定部门工作计划和目标，并组织实施。协调与公司内部各部门及外部相关单位的关系，确保项目前期工作顺利开展。审核项目前期各类文件资料，对项目前期工作进行决策指导。负责部门员工的绩效考核、培训与发展等工作。2.市场调研专员负责房地产市场信息的收集、整理、分析工作，撰写市场调研报告。开展项目所在区域的土地资源、周边配套、交通状况等调研工作。协助部门经理进行项目前期的市场分析和定位工作。3.手续办理专员负责项目前期立项、规划、土地、建设等相关手续的办理工作。协调与政府相关部门的关系，跟踪手续办理进度，及时解决办理过程中出现的问题。收集、整理手续办理过程中的各类文件资料，建立项目手续办理档案。4.项目策划专员参与项目整体策划，协助制定项目开发定位、产品规划、营销策略等。组织开展项目可行性研究报告的编制工作，对项目的可行性进行论证。负责项目策划相关资料的收集、整理和归档工作。5.合作单位管理专员负责项目前期各类合作单位的考察、筛选、洽谈及合同签订工作。对合作单位的工作进行监督、检查和评估，确保合作单位履行合同约定。建立合作单位信息库，维护合作单位关系。（二）人员招聘与培训1.人员招聘根据部门工作需要，制定人员招聘计划。通过招聘网站、人才市场、校园招聘等渠道发布招聘信息。对应聘人员进行面试、笔试、背景调查等环节，选拔合适的人才加入前期部。2.人员培训制定部门培训计划，根据员工岗位需求和职业发展规划，确定培训内容和方式。组织内部培训课程，邀请行业专家、公司内部资深员工等进行授课。鼓励员工参加外部培训课程、研讨会等活动，拓宽视野，提升业务能力。定期对员工的培训效果进行评估，根据评估结果调整培训计划。（三）绩效考核1.制定绩效考核指标根据部门岗位职责和工作目标，制定员工绩效考核指标，包括工作业绩、工作能力、工作态度等方面。工作业绩指标根据员工具体工作任务完成情况进行设定，如市场调研报告完成质量、手续办理进度、项目策划方案可行性等。工作能力指标包括专业知识、沟通协调能力、问题解决能力等方面。工作态度指标包括工作积极性、责任心、团队合作精神等方面。2.绩效考核实施每月定期对员工进行绩效考核，员工需提交个人工作总结和自评报告。上级领导根据员工工作表现进行评分，并与员工进行绩效沟通，反馈考核结果。绩效考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。3.绩效结果应用根据绩效考核结果，发放绩效奖金，激励员工积极工作。对于绩效考核优秀的员工，给予晋升、奖励等激励措施。对于绩效考核不合格的员工，进行诫勉谈话、培训辅导或调整岗位等处理。五、文件资料管理（一）文件资料分类1.项目前期手续文件，包括立项批复、规划许可证、土地使用证、施工许可证等。2.市场调研文件，包括市场调研报告、区域调研资料等。3.项目策划文件，包括项目可行性研究报告、项目策划方案、产品规划方案等。4.合作单位文件，包括合作单位考察报告、合作合同、合作单位工作台账等。5.其他文件，包括项目会议纪要、往来函件、工作汇报等。（二）文件资料收集与整理1.明确文件资料收集责任人，确保各类文件资料及时收集。2.对收集到的文件资料进行分类整理，按照文件类型、时间顺序等进行编号和归档。3.对于重要文件资料，应进行备份，确保资料的安全性和完整性。（三）文件资料借阅与使用1.建立文件资料借阅登记制度，严格登记借阅人员姓名、部门、借阅时间、归还时间等信息。2.借阅人员需填写借阅申请表，经部门负责人审批后，方可借阅文件资料。3.借阅人员应妥善保管文件资料，不得擅自复印、转借、涂改或损坏文件资料。4.文件资料使用完毕后，应及时归还，归还时需经管理人员检查，确保文件资料完好无损。（四）文件资料保管与保密1.设立专门的文件资料保管室，配备必要的保管设备，如档案柜、保险柜、防潮防虫设备等。2.制定文件资料保密制度，明确保密范围、保密措施和保密责任。3.对涉及公司商业秘密、项目机密等重要文件资料，应严格限制查阅人员范围，采取加密存储、专人保管等措施，确保文件资料的保密性。六、会议管理（一）会议类型1.部门例会：每周定期召开，由前期部经理主持，部门全体员工参加。主要总结上周工作进展情况，安排本周工作任务，解决工作中存在的问题。2.项目协调会：根据项目需要不定期召开，由前期部经理或相关负责人主持，公司内部相关部门人员参加。主要协调项目前期工作中涉及的部门间问题，推进项目进展。3.专题研讨会：针对项目前期的重点、难点问题，如市场定位、规划设计方案等，不定期召开专题研讨会。邀请公司内部专家、外部顾问等参加，共同探讨解决方案。（二）会议组织与安排1.会议组织者提前确定会议主题、时间、地点、参会人员等信息，并提前通知参会人员。2.准备会议所需的资料，如会议议程、汇报材料、相关文件等。3.安排专人负责会议记录，记录会议内容、讨论结果、决议事项等。4.会议结束后，及时整理会议记录，形成会议纪要，经会议主持人审核后，发送给参会人员，并