房地产投资信托基金

有关房地产信托投资基金在我国的发展分析一.房地产信托投资基金在我国发展的背景房地产业一直是人们关注的焦点，随着房价的不断攀升，越来越多的人们将目光投向房地产业，开始寻觅新的投资。房地产业基于自身特性,属于资本密集型产业,在其开发和消费过程中离不开金融的支持。自2009年末以来，为了控制房地产业经济过热，国家开始对房地产业实施严厉的宏观调控，并发布了一系列措施控制房地产经济。主要有要求土地出让金首付比例提高到50%，控制二套房贷首付比例，上调人民币存款准备金率，收缩银行信贷。在这样的经济环境下，由于一些房地产企业主要依靠银行贷款来运作，因此其财务负担也大大加重。与此同时，随着国家经济的发展，居民收入水平的提高，形成了巨额的社会闲散资金。然而由于缺乏投资渠道，居民的巨额储蓄一直无法用于多元化投资。一方面房地产企业的资金日趋紧张，另一方面，居民的闲置资金无处投资，而且就房地产特点而言，近年来经济波动加剧，房地产投资的价值开始显现，但是由于房地产行业资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。只有稍有实力的民间资金则趁着房地产行业的发展机会大举进入楼市，却因此造成房价暴涨，各大城市房屋空置率居高不下，楼市有出现泡沫的危险。如果可以让民间资本也能顺利分享房地产行业发展的利益，同时拓宽房地产业的融资渠道，促进房地产业的健康发展，就可以解决经济发展中的这一难题。纵观国际地产行业发展的经验来看，发展房地产投资信托基金成为比较科学的方案之一。二.房地产信托投资基金的概念对于很多人来说，房地产信托投资基金还是一个生疏且较为复杂的名词。其实其很好理解。首先，我们要先弄懂投资基金信托的概念。投资基金信托，就是指集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资利益。而加上“房地产”三个字，就是由专门投资机构从事房地产买卖、开发、管理等经营活动从而赚取利润。由此也可以看出，房地产信托投资基金正是可以平衡房地产企业资金缺乏的寒冬与个人投资者持币贬值的酷夏的一个全新的融资形式。因此，房地产投资信托基金是十分必要的。科学的讲，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其最早产生于20世纪中期美国的新英格兰地区,经历了40多年的发展，美国的房地产信托投资基金市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他房地产信托投资基金市场，稳居全球的霸主地位。房地产信托投资基金在美国的成功，吸引了诸多西方发达国家和亚洲新兴国家的目光。进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进房地产信托投资基金在其国家和地区的发展。从房地产的开发和建设所需资金来看,房地产投资信托基金可以较低的成本来筹集资金,它通过对现存房款证券化，而房地产信托投资基金中与住宅抵押贷款证券化有直接关联的部分很小，但是由于房地产市场的低迷、与次贷危机关联较大的抵押性房地产信托投资基金受到的影响又较大，美国全国房价指数同比增长是1997年第三季度以来的最小涨幅。受住房抵押贷款市场问题拖累,9月份,美国新房开工数量、新房销售数量和待售新房数量季节调整后折年率同比分别下降30.8%、23.3%和6.6%。与此对应,根据美国国家房地产投资信托基金协会统计,截至2008年底,美国公开上市的房地产信托投资基金数量从2006年的183家减少至136家,市值规模则由4300多亿美元下降为1900多亿美元。具体而言,美国次贷危机主要对抵押性房地产信托投资基金有较大的影响。因为抵押型房地产信托投资基金是持有的标的资产以放款债权或不动产相关抵押证券为主,所以次级房贷的延迟缴款与违约率的上升,同样发生在部分抵押型房地产信托投资基金的放款对象上。除上述直接影响外,次贷危机打击了投资者的信心,二级市场上房地产信托投资基金的供求关系逆转,房地产信托投资基金遭遇投资抛售,市值大幅缩水。尽管，房地产信托投资基金已在美国发展多年，且相对较成熟，但是一旦爆发金融危机，其也难以幸免。其中，最突出的问题就是房地产信托投资基金的市场风险了。因此，我国在其发展尚不完善的条件下，更应该借鉴其他国家发展房地产信托投资基金的经验与教训，建立和完善房地产信托投资基金市场。根据一些参考文献，我总结了一些目前我国亟待解决的房地产信托投资基金的问题。主要有以下几点：1.完善理论体系2.健全管理制度3.培养专业人才4.建设风险管理5.加强法律建设目前，虽然有不断的报道说商业房地产市场产生的种种问题，但是涉及大量商业房地产投资的房地产信托投资基金其实表现一直很强劲。有关报道也显示，房地产信托投资基金的资本正在持续增加，负债却在不断减少，这是任何其他行业都做不到的。由此也可以看出房地产信托投资基金的发展前景是相当乐观的。综上所述，我相信我国房地产信托投资基金体系会不断完善，并在不久的将来趋于成熟。参考文献：《我国房地产融资新途径探析——房地产信托投资基金》，韩冬《房地产信托投资基金在我国的发展》，郑志慧《房地产信托投资基金(REITs)在我国发展的若干思考》，徐云松《房地产投资信托