成都市物业管理制度

成都市物业管理制度一、总则（一）目的为加强成都市物业管理工作，规范物业服务行为，提高物业服务质量，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及成都市实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于成都市行政区域内各类物业管理活动及其相关主体，包括物业服务企业、业主大会、业主委员会以及物业使用人。（三）基本原则1.以人为本原则以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，保障业主的合法权益，不断提升业主的满意度和幸福感。2.依法管理原则严格遵守国家和地方有关物业管理的法律法规，依法履行物业服务合同，规范物业管理行为，确保物业管理活动合法合规。3.公平公正原则在物业服务过程中，坚持公平、公正的原则，对待全体业主一视同仁，保障各方的合法权益，维护物业管理市场的正常秩序。4.专业化服务原则鼓励物业服务企业采用专业化的管理模式和服务手段，提高物业服务的专业化水平，不断提升物业服务质量和效率。二、物业服务企业管理（一）设立与资质管理1.设立条件在成都市设立物业服务企业，应当符合国家和地方规定的条件，具备相应的注册资本、专业技术人员和管理人员，并依法取得营业执照。2.资质等级划分物业服务企业资质分为一、二、三级，不同等级的资质对应不同的服务范围和标准。物业服务企业应当按照其资质等级承接相应的物业管理项目。3.资质申请与审批物业服务企业申请资质等级，应当向当地房地产行政主管部门提交相关材料，经审核符合条件的，予以颁发资质证书。资质证书有效期为[X]年，有效期届满需要延续的，应当在有效期届满前[X]个月内向原资质审批部门申请办理延续手续。（二）物业服务合同管理1.合同签订物业服务企业承接物业管理项目，应当与业主大会或者业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同应当对双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用、合同期限、违约责任等事项作出明确约定。2.合同履行物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。3.合同变更与解除物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以变更或者解除合同。一方要求变更或者解除合同的，应当提前[X]日书面通知对方。因不可抗力或者其他不可预见、不可避免的原因致使物业服务合同无法履行的，物业服务企业和业主双方可以协商变更或者解除合同。（三）物业服务企业行为规范1.服务标准物业服务企业应当按照国家和地方规定的物业服务标准，提供优质、高效、规范的物业服务。服务标准应当包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化养护管理，秩序维护管理，车辆停放管理等方面的内容。2.信息公开物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等信息，接受业主的监督。3.投诉处理物业服务企业应当建立健全投诉处理机制，及时受理业主的投诉，并在规定的时间内予以处理和回复。对于业主的合理诉求，应当积极采取措施解决；对于不合理诉求，应当做好解释工作。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积[X]%且业主人数超过[X]人的，应当成立业主大会。2.筹备组业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。3.召开程序业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）业主委员会1.选举产生业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数一般为[X]人至[X]人，具体人数由业主大会决定。2.职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。3.工作规则业主委员会应当制定业主委员会工作规则，明确业主委员会的议事方式、表决程序、工作纪律等事项。业主委员会应当按照业主委员会工作规则开展工作，并接受业主大会和业主的监督。四、物业使用与维护（一）物业使用规范1.业主使用业主应当按照物业服务合同的约定和管理规约的规定使用物业，不得擅自改变物业的使用性质、用途，不得损害其他业主的合法权益。2.物业使用人使用物业使用人在使用物业时，应当遵守物业服务合同的约定和管理规约的规定，接受业主大会和业主委员会的监督。业主应当对物业使用人的行为负责。（二）物业维修与养护1.维修责任物业共用部位和共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专有部分的维修、养护费用，由专有部分业主承担。2.维修资金管理维修资金由业主交存，专项用于物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。维修资金应当按照国家和地方规定的程序进行管理和使用，接受业主大会和业主的监督。（三）物业装饰装修管理1.申报登记业主或者物业使用人在进行物业装饰装修前，应当向物业服务企业申报登记，并提交相关资料。物业服务企业应当在接到申报登记后的[X]个工作日内进行现场查勘，并告知业主或者物业使用人装饰装修的禁止行为和注意事项。2.监督管理物业服务企业应当对物业装饰装修活动进行监督管理，发现违规行为应当及时制止，并报告相关部门。业主或者物业使用人应当按照物业服务企业的要求进行整改。五、物业服务费用管理（一）费用构成物业服务费用由以下部分构成：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。（二）收费标准物业服务收费标准应当根据物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，按照合理、公开、质价相符的原则确定。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。1.包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，业主按照物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。2.酬金制物业服务费用由业主按照物业服务合同约定的标准交纳，物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者金额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（三）费用收取与缴纳1.收取方式物业服务费用可以采取预收、月收、季收、半年收或者年收等方式收取。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收取方式和时间收取物业服务费用。2.缴纳责任业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。六、监督管理与法律责任（一）监督管理部门成都市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。（二）监督检查措施房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）有权采取下列措施对物业管理活动进行监督检查：1.要求被检查单位提供有关文件、资料；2.进入被检查单位的工作场所进行检查；3.对违反物业管理法律法规的行为进行制止，并依法予以处理。（三）法律责任1.物业服务企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：（1）未按照物业服务合同约定提供服务的；（2）擅自改变物业管理用房用途的；（3）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（4）擅自提高物业服务收费标准的；（5）其他违反物业管理法律法规的行为。2.业主、物业使用人违反本制度规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（1）擅自改变物业使用性质、用途的；