上海维修资金管理制度

上海维修资金管理制度总则目的为加强本市维修资金的管理，保障维修资金的安全，规范维修资金的使用，维护业主的合法权益，根据国家和本市有关法律法规，结合本市实际情况，制定本制度。适用范围本制度适用于本市行政区域内各类住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督。基本原则1.专户存储：维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。维修资金应当存入市、区（县）房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）在银行开设的维修资金专户。2.专款专用：维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。3.所有权人决策：维修资金的使用应当经业主大会依法通过后实施。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。4.公开透明：管理中心应当建立维修资金信息公开制度，定期公布维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，接受业主监督。维修资金的交存交存主体1.商品住宅的业主：应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。2.已售公有住房的业主：应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。交存标准1.商品住宅：首期维修资金的交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。具体标准由市、区（县）人民政府制定。2.已售公有住房：首期维修资金的交存标准为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。交存方式1.业主自行交存：业主可以直接将维修资金存入管理中心指定的银行专户。2.委托房地产开发企业代收：房地产开发企业应当在与业主签订购房合同之日起30日内，将业主交存的维修资金存入管理中心指定的银行专户。3.委托公有住房售房单位代收：公有住房售房单位应当在收到业主交存的维修资金之日起30日内，将维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。维修资金的使用使用范围1.住宅共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.住宅共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。使用程序1.提出使用建议：物业服务企业或者相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.制定使用方案：使用建议经业主委员会审核同意后，由业主委员会组织制定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位选择、质量监督、验收等内容。3.公示使用方案：使用方案应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于7日。业主对使用方案有异议的，应当在公示期内提出。业主委员会应当对业主提出的异议进行核实，并将核实情况告知业主。业主对核实情况仍有异议的，可以向区（县）房屋行政管理部门申请调解。4.通过使用方案：使用方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。5.组织实施：业主委员会应当委托具有相应资质的施工单位实施维修和更新、改造项目，并与施工单位签订维修和更新、改造合同。维修和更新、改造合同应当包括项目名称、内容、范围、工期、质量要求、费用结算等内容。6.竣工验收：维修和更新、改造项目竣工后，业主委员会应当组织相关业主、物业服务企业对维修和更新、改造项目进行验收。验收合格的，业主委员会应当将验收情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于7日。7.结算费用：维修和更新、改造项目验收合格后，业主委员会应当按照维修和更新、改造合同的约定与施工单位进行费用结算，并将结算情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于7日。业主对结算情况有异议的，应当在公示期内提出。业主委员会应当对业主提出的异议进行核实，并将核实情况告知业主。业主对核实情况仍有异议的，可以向区（县）房屋行政管理部门申请调解。8.划转资金：维修和更新、改造项目费用结算后，业主委员会应当按照规定将维修资金划转至施工单位。紧急使用程序1.发生危及房屋安全等紧急情况：当出现电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水管道堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险、共用护（围）栏破损严重、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，物业服务企业或者相关业主应当立即采取应急措施，并及时通知业主委员会。2.提出紧急使用申请：物业服务企业或者相关业主应当在采取应急措施的同时，向区（县）房屋行政管理部门提出紧急使用维修资金的申请，并提交相关材料。相关材料应当包括维修和更新、改造项目的情况说明、费用预算、施工单位选择情况等。3.审核并公示：区（县）房屋行政管理部门应当在收到紧急使用申请后的2个工作日内进行审核。审核通过的，区（县）房屋行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公示紧急使用维修资金的相关情况，公示期不得少于7日。业主对公示情况有异议的，应当在公示期内提出。区（县）房屋行政管理部门应当对业主提出的异议进行核实，并将核实情况告知业主。业主对核实情况仍有异议的，可以向区（县）房屋行政管理部门申请调解。4.组织实施：公示期满无异议或者异议不成立的，区（县）房屋行政管理部门应当及时通知管理中心划转维修资金。管理中心应当在收到通知后的2个工作日内将维修资金划转至维修和更新、改造项目的施工单位。维修资金的管理管理机构1.市房屋维修资金管理中心：负责本市维修资金的统一管理和指导工作，主要职责包括：制定维修资金管理制度和相关政策；负责维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况的统计分析；负责维修资金专户的管理和监督；负责维修资金使用的审核和备案等。2.区（县）房屋维修资金管理中心：负责本辖区内维修资金的具体管理工作，主要职责包括：负责维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况的核算；负责维修资金专户的日常管理；负责维修资金使用的受理和初审；负责维修资金使用情况的跟踪和监督等。专户管理1.开设专户：管理中心应当在银行开设维修资金专户，专项存储维修资金。维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。2.资金核算：管理中心应当按照国家有关规定，对维修资金进行独立核算，确保维修资金的安全和完整。维修资金的利息收入应当计入维修资金滚存使用。3.专户监督：管理中心应当定期对维修资金专户进行检查，确保维修资金专户的资金安全和使用合规。银行应当按照与管理中心签订的协议，对维修资金专户进行管理和监督，定期向管理中心报送维修资金专户的资金收支情况。增值收益管理1.增值收益来源：维修资金的增值收益主要来源于维修资金专户存储的利息收入、利用维修资金购买国债的利息收入、利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入等。2.增值收益分配：维修资金的增值收益应当按照国家有关规定，扣除必要的管理费用后，用于补充维修资金。具体分配比例由市、区（县）人民政府制定。维修资金的监督业主监督1.知情权：业主有权了解维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，管理中心应当定期公布维修资金的相关信息，接受业主监督。2.表决权：业主大会依法通过维修资金使用方案的，业主有权参与表决，并按照表决结果行使权利。3.监督权：业主有权对维修资金的使用情况进行监督，发现问题的，可以向业主委员会或者管理中心提出意见和建议。行政监督1.主管部门监督：市、区（县）房屋行政管理部门应当加强对维修资金管理和使用情况的监督检查，依法查处违法违规行为。2.审计监督：审计部门应当依法对维修资金的管理和使用情况进行审计监督。社会监督1.媒体监督：新闻媒体应当对维修资金的管理和使用情况进行监督，及时曝光违法违规行为。2.行业协会监督：物业管理行业协会应当加强对会员单位维修资金管理和使用情况的自律管理，督促会员单位依法依规使用维修资金。法律责任业主及相关人员责任1.业主违反规定：业主违反本制度规定，挪用维修资金的，由市、区（县）房屋行政管理部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.业主委员会成员违规：业主委员会成员违反本制度规定，挪用维修资金的，由市、区（县）房屋行政管理部门责令其退还挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主委员会成员的行为给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.物业服务企业违规：物业服务企业违反本制度规定，挪用维修资金的，由市、区（县）房屋行政管理部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业服务企业的行为给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。管理中心及相关人员责任1.管理中心违规：管理中心违反本制度规定，未按照规定存储维修资金、未按照规定使用维修资金、未按照规定进行信息公开等，由市、区（县）房屋行政管理部门责令其改正，并处以罚款；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；