房地产租赁经纪人注意事项和带看技巧

1店面接待流程重点答：起立、问好、自我介绍，请客入坐，奉上茶水，递上名片，聆听需求，登记信息，满足需求2租赁经纪人带客户外出看房需要做什么？答：在ERP中添加约看单，并填写外出登记表，还需要准备看房确认单、合同，定金收据、签字笔，计算器，客户业主的联系方式及房屋的物业地址。3你认为接听电话时使用哪种标准用语与客户确认是否到达约定地点答：您好，链家地产×××店，我是经纪人×××，给您介绍的那套房源已经和业主约好时间，我已经到约定地点，正在等您，您到达后请给我打电话。4经纪人带客户约看前，通知业主与客户的时间差多长时间较为适宜？通知谁先到场较为适宜答：通知业主先到场，客户晚10至15分钟较为适宜5在租赁业务中经纪人带客户实地看房时应该注意哪些？答：跟紧人少的一方，防止跳单6经纪人带客户实地看房的最佳时间为答：5分钟至10分钟7经纪人约客户看房最好把客户约在房源的什么地方较为适宜答：离房源较近的标志物，如果步行最好不超过5分钟8经纪人带客户进入楼内，应注意什么？答：不大声暄华，避免泄露业主信息9经纪人带客户实地看房的注意事项答：先敲门，业主允许进入（穿好鞋套），经过业主允许进入屋内看房（例如卧室，私密性强的空间）10租赁经纪人张某带客户看房，客户看上房源并交了部分定金，经纪人给客户打了一张白条，正式签订合同那天客户补齐了剩余部分的佣金，这次经纪人张某给客户正式开了一张收据，并把白条当场撕毁，这种做法对不对？答：这种做法是不正确的，第一次经纪人收到订金就应该给客户开收据，当客户补齐佣金后经纪人张某再开一次剩余钱款的收据是正确的做法11租赁经纪人带客户看房中发现业主和客户互递名片应如何处理答:要立即上前制止，并面带微笑的把名片收回，说我还没有您双方的名片，我先保存，签合同时返回给您。12电话约看中，注意事项是什么？答：1、确认看房人的电话号码；2、不能告诉客户具体物业地址13如何在ERP上打约看？答：点击客户资源管理--可直接输入客户编号或点击”查询“找到要作约看的客户--客户信息最后面的“操作”栏选择“手配”，输入约看房源的编号--“查询”待跳出房源后点击房源信息前的小圈，锁定约看房源并输入约看的时间，最后点击”保存“。14在带客户看房时，经纪人在门前引导，如果是外拉门，我们应该怎么做？答：客人先进，自己后进15业主多家登记，中介公司集体看房，我应该注意哪些？答：不在其他中介公司面前评论房源，不要在对方面前流露我公司客户有意向定房，抓住良机促成交同时防止对方切户16普租约签前，确认业主房屋产权：有房产证但提供不了原件，原件在银行或在产权单位，我们应该怎么办答：提供购房协议或销售合同或提供单位证明等17普租约签前，确认业主腾空时间，如果业主需要延后几天，经纪人应该怎么做？答：应先与双方签合同，起租日空白（或协商）不做交验，客户但必须先交定金佣金，支付业主部分定金，腾空日交验、交全款18普租约签前，确认客户入住时间：如果客户起租日延后几天，经纪人应该怎么做？答：签订完整合同做物业交验，付业主全款和押金，起租日协商，业主交钥匙。19因业主证件不全，影响签单,但客户想改日，怎么办B、制造一个客户，并告诉业主此客户的条件很好，非常难得应该抓住机会。C、帮您拍照，在网店和网站上帮您做宣传，更快出租获得收益。35约看后需要做什么答：约看后要及时追踪客户促成交，未成交要及时追踪客户并且在ERP备注信息，了解不满意的原因，为客户匹配更合适的房源，推荐看房或进行搓谈。36业主入房管对业主的优势是什么？答：我爱我家公司在监管银行(光大银行)存有60万元作为业务保证金。我公司应建委号召，率先进行了房租押金的资金监管。家庭财产免费投保（中国人寿保险股份有限公司）。不用追讨房租，定期到银行领取。中退房屋清洁。减少空置期，避免多次看房的麻烦。减少维修费用。避免客户损毁房屋37客户租公司房管的好处是什么？答：节省看房时间，入住快。公司有专业维修人员，维修及时。卫生有保障，入住的房屋是清洁消毒打扫干净的。租期有保障，退领押金方便。没有业主打扰!交房租方便，有专人提醒交房租。房屋产权真实性有保障。多套房源的选择，按客户需求好找到合适的房源房价交易透明38我的房子中有贵重物品，可以锁好放在柜子里不拿走可以吗？答；不好意思，我公司为了维护业主的利益，在交房时除了留给客户使用的物品外，最好还是业主把自己的东西搬走，尤其是贵重物品及有纪念意义的物品万一丢失后都会很心疼。39我的房子委托出租后中途可以回来看房吗？答：您将房子委托给我公司主要是为了省心，且我们会把房子当成自己家的房子一样出租管理去询找客户，租给省心的客户，就是少给我自己找麻烦，所以您不用担心。40我的房子租给公司后没有时间去办理出租登记怎么办？答：您的房子委托给我公司后，我公司有后续服务人员管理后续，这些事情您都不用担心，我们会帮助您带办出租登记事宜。41房子是6月11日的委托日，业主是哪天拿房款，拿的是哪天的房款？答：应是8月10日拿款，拿到的是50天的房租。42本人要出差，没有时间来领取存折怎么办？答：可以有委托人来办理领取存折手续，带本人亲笔手写委托书，本人身份证原件，委托人身份证原件即可,第一次到银行领取房租时,必须业主本人持身份证原件，修改密码后，方可领取。43房屋委托期满后屋内产生的费用多长时间能够结清？答：实退业主金额的时间在所有费用结清后的32天内。44我承租的房子中途想退租怎么办？答：中途想退要按合同违约规定赔偿200%的违约金，如自己找到客户的情况下，同意承担佣金必须通过公司重新签订新承租合同。45我居住的房子如果中途业主想退租怎么办？答：您签订的承租合同是与我爱我家签订的，即便业主中途收回房屋，我公司也会保障您的利益不受损失按合同相关违约条款获得赔偿。46我合同到期结束后押金在什么时候领取？答：当您的房子承租到期结清费用后的32天即可领取押金。47我是房管客户房租能开发票吗？答：我公司可为您代开房租发票只要交纳5%的税费即可，您不用提供关于房子的任何手续。48如果我在外地出差房租怎样交纳？答;你可以提前交纳房租，或在异地汇款也可以。49在入住后屋内使用的物品坏了怎么办？答：我公司有一支专业维修队伍，接到您报修后会在第一是间上门及时维修。50我入住前屋内产生的费用由谁负担？答：在您入住前业主会有一些费用未结清，但我们有物业交验单会记录清楚入住时的表底数，入住前的费用由业主来承担，如果有人来收水电费，您能否先帮忙垫付一下，我公司给您报销，或您把单子留好通知我，这样您就放心了吧！51加入房管的业主何时拿存折？答：1、委托期在10号前（包括10号）的业主下月10号拿存折2、委托期在10号后业主隔月10号拿存折（委托期不是签合同日期）522月8号业主与我家签订委托合同，委托期为2月10号，租金为2100元/月，1：业主何时拿到存折？2：业主的存折中有多少天的房租？3：业主的存折中有多少钱？答：1、业主3月10号能拿到存折2、业主的存折中有21天的房租3.、业主的存折中有1470元.53如果在合同期内中途退租怎么赔偿？答：在免租期内，无论是业主退租还是公司违约，均需赔付对方月租金的100%作为违约金。业主或我公司超出免租期退租是赔偿月租金的200%，做违约金。54不能给普通租赁客户哪两项钱款开收据(C,D)A佣金B税金C押金D房租1当遇到业主想跳单时如何处理

答：迅速带客户离开现场，并明确告知客户此业主不讲诚信，之前已告知为业主是免费服务的，对于客户这方是有偿服务的，提醒客户如果租住此房会存在潜在风险，中途业主会收房会涨房租，以及承诺约定无法实现，还会有频繁的骚扰客户的可能，我公司和业主没有利益冲突，业主都不讲诚信，所以你的安全是没有保证的。看房时必须签署看房确认单，看房后必须确认送走其中一方，避免客户或业主途中返回。

2当遇到客户想跳单时如何处理

答：看房前应签署看房确认单，明确告知客户我们可以通过法律途径解决，马上做业主的工作，谁都希望自己的房子出租给守诚信的人，此客户没有诚信可言，因我们对客户是有偿服务的，并且看房前客户是能接受佣金的，现在发生变故，如果房子租给该客户会给业主带来很多潜在风险，（给业主列举我公司实际发生过的案例）如客户不能保证按期交房租，如果发生中途退租情况，会有拖欠房租和一大笔未结清的费用，还会因押金的问题毁业主的房子。更有甚者还会转租或做假房产证骗取客户的钱财。看房后必须确认送走其中一方，避免客户或业主途中返回。

3社区的信息开发及注意事项

答:电梯广告、水站、便利店、报亭、物业、居委会等开发渠道。其中做社区开发时要注意礼节,

职业着装双手递名片、谈吐清楚具有丰富的专业知识,

首先应保证展板的整洁性及时效性，。每天在做社区开发之前检查一遍房源纸是否有缺损或者褶皱（让房源信息留有一些缺失性，吸引客户咨询房源的相关信息），经纪人还应做好工具上的准备，包括名片、派单、文件夹等.尽可能的不频繁更换开发地点,应给客户及业主留下深刻印象,尽自己所能帮助需要帮助的人.详细询问并留下业主客户联系方式。针对租赁业务短平快的特性，每日新上性价比高的房源应及时更新

当客户对展板上的房源驻足时，经纪人应主动与客户或业主沟通询问其意向，并根据客户的询问要专业、有礼貌的回答

4对于只想打个电话问一下情况，拒绝登记的客户如何沟通

答：1虚拟一套合适客户地房源,吸引客户留下联系方式.

2

从系统内匹配出适合客户的房源，如有钥匙,可快速约看，让客户留下联系方式

3告诉客户租赁成交周期快,优质房源更新快,如客户留下联系方式以便于第一时间联系看房(好房不等人)

5对于询问已出租了的房源的客户如何沟通

答：我们应该第一时间留住顾客，先将客户的联系方式记下，不要直接告诉客户此房已不存在等。先稳住后再通过进一步的和客户沟通了解争取合理变通。

例：“您留下您的电话，我帮您联系一下业主看什么时间看房方便。

6很多客户需求较多，要如何引发出客户租房的关键点？

答：如某客户提出需求：A.在乎价格

B在乎位置

C在乎户型，此时没有房源能全部满足要求，需经纪人引发客户说出这三点中哪个是关键点，（什么是你购房或租房最在乎的！）

例如：“房子基本上符合您的要求，价位上能有多少浮动吗？

“如果位置好，价格也很合理,您还会考虑其他户型吗？”

“有这么一套房子。。。条件好就是价格稍高、咱们去看吧？”

7首次推荐的沟通技巧

答：1.介绍房屋满意的立即进行约看（现场接待的，如客户无特殊情况应立即约看。确定业主的看房时间：向业主简单介绍一下客户情况，并强调客户对房子很感兴趣，如果去看的话很有可能把房子出租。

2.介绍不是十分满意的房源，经纪人要说明推荐此房源的原因）客户不太愿意出来看或以没时间推脱，可适当用房源紧俏或一些紧逼方法说服客户。(价格优势,此小区不出房子,周边配套设施齐全)

8推荐房源的约看方式技巧

答：主要约看方式：在推荐过程中即时约看，接待过后电话推荐约看

约看内容：约定看房时间时客户和业主约的时间相差10—15分钟

看房屋朝向：

朝东：上午10点~12点，

朝南：下午4点以后，

朝西：下午太阳落山之后，

朝北：下午2点~5点

9客户认为房子太贵不来看房如何沟通

答：1.讲解市场出租价格,参考依据旺季价格浮动

2.热点地区房源少、出租快

3.通过楼型、地点的变通推荐适合客户价格的房屋

4.让客户先来看房,具体价格可以和业主见面商谈

5.其他优惠（付款方式、设施要求、配置家具家电）

6.利用不符合客户需求的房源刺激客户看所推荐房源.

10客户认为我们中介服务价格比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理?

答：1品牌优势

2租后服务(帮助双方协调相关租房适宜)

3协助双方做物业交验

4一精：要有精湛的专业知识。二守：对客户守诺与守信。五心：对客户要有责任心、宽容心、耐心、细心和真心。

我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和服务品质保证告诉客户,并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来的利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我成交过一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。

注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接用语言、文字打压同行乃是行业的大忌

11看房后如何逼定

答：（一）观察到客户有意向后，给客户制造紧张氛围.告知另有客户要定此房，因没带钱要第二天，这给您留了一个机会，公司规定以先交定金优先签合同。一定要第一时间进行逼定，

掌握:人们总是不会珍惜自己轻易得到的东西,做销售更应了解人的心里变化.在适当的时机让客户感觉到适合他的房源得来不易，配合交定。

(二)电话配合逼定法(店面配合在看房过程中给经纪人打电话,告之有客户看二遍,给客户造成紧迫感)

（二）

通过实地看房可以再次了解客户的需求动机。因为从客户对房间的评价能够侧面反映出客户需求的侧重点。所以，看房后一定要与客户沟通，了解意向。为再推荐成功创造条件

收到客户定金时,一定要将一部分订金转交给业主,要求业主写收条.

12房源报价的技巧：

答：A、报价的时候要告知客户是业主报价，吐字清晰。

B、告知客户房子的价格由房子本身来决定。并不是我们公司决定的

C、建议客户先看房不要受价格影响。

D、对比推荐，实例介绍房子的优缺点造成价格的差异

13客户无法安排时间看房或约不出客户看房了:

答：A、用便宜的房源对客户进行刺激，通过刺激来判断客户的心理（1.观望？2.嫌贵？）请注意推荐低价房的时候要用符合市场价的房子，而且要先判断客户不看房的真是原因，避免后期看房时带来阻碍

B、告诉客户租赁业务的时效性很强，让客户有紧迫感。必要时可以拿有钥匙的房子打压客户，。

14客户业主要求佣金打折，怎麽办？

答：1不管客户业主提出什么要求，首先我们要面带微笑回答问题。如业主提出打折，便告知业主，公司规定佣金虽收取一个月，但是可业主客户双方共同缴纳。

2以经纪人本身未完成业绩，博得客户业主同情。

3客户要求打折时，可转移话题的方法，避免回答此问题。告诉客户我们时透明交易，不吃差价只按比例收费给业主和客户节省了不少时间成本及费用支出，保障了客户和业主的交易安全。

15看房后无任何意见如何追踪

答：要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，经纪人要善于聆听，了解客户的真正需求，随机应变，改变自己的策略，投其所好，有的放矢多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对房子的满意度，针对不满意的因素，充分展示房子的优势，主动帮助客户分析看过的房屋，提出专业性建设性的意见，如发现该房不适合客户应及时再推荐其他房源，并告知客户我是最专业最优秀的业务员，一定能帮您找到最喜欢最满意的房子

16在价格房子都满意的情况下，客户下不了决心

答：用排除法来解决，可以直接问清客户不定的原因，根据原因进行相应的解决，解决后问能不能定，不能定再问原因，客户提出后再解决，直到最后客户没有任何问题交定金，多与客户沟通，了解客户真正需求，了解真正存在的问题并解决问题

17怎样判断出可入房管的业主？

A.房产是当时为投资购买的；

B.单位分房现在闲置（央产房业主好谈）；

C.夫妻双方都是上班族（无精力打理）；

D.房子品质高于普通民宅的（在乎房子保护）；

E.为老人打理房子的（希望零麻烦）；

F业主长期不在北京或国内

F.回迁户（是最不好谈房管的）

18第一次出租的业主担心不知道租给什么样的客户安全些？

答：在挑选客户上我们有专业的训练会按照业主对客户的要求对入住的客户进行筛选和把关。

19第一次出租的业主不知道租给什么样的人才能保证按时收到房租？

答：能不能按时收到房租是个很大的未知数，客户拖欠房租会将季付改为月付，有的客户还躲着不露面，但如果把房子交给我公司管理，这个风险就由我们公司帮您规避，您不用担心房租收不上或难收，每月10日都能按时拿到房租。

20第一次出租特别担心房子的安全和留存的东西损坏？

答：有的客户在使用电器上很不注意，毁坏了家电还不承认，还有些客户不顾业主的反对私自对房屋的格局进行改变，如果您的房子加入我们的房管就不会遇到这些问题，因为我们定期对房屋进行回访，而且我们是专业的房产公司，有经验有能力确保您的房屋安全。

21业主会遇到客户保证住一年以上，可没到三个月就退租了，还欠了许多费用，

电器损坏怎么办？

答：如果业主加入我公司房管，就不用担心以上问题，我公司会专人负责出租此房，中间的空置期及电器损坏所需要的费用都由我公司承担，

22很多客户没有生活常识，遇到一点小问题都要找业主怎么办？

答：这样的事看似小事，可是的确很麻烦业主要请假利用休息时间去维修不想有这样的事情发生，把房子委托给我们专业的公司就解决了。我公司有一支专业的维修队，第一时间上门维修。但只针对房管成员加入房管就立即享受这样的优质服务！

23如果业主问：您评估完我的房子能按照我的心里价格收到房租吗？

答：我是专业.资深的经纪人，在我公司已工作多年，且在您小区也有老业主在我店出租管理，只要评估后看完房子实际情况我们都会根据现市场价格给你一个合理的出租委托价格，具体价格可以双方协商。

24你们公司是我爱我家，为什么签爱家营的合同？

答：北京爱家营企业管理有限公司（爱家营公司）系北京我爱我家房地产经纪有限公司，（我爱我家）旗下的专业租赁代理机构，是我爱我家依法设立的全资子公司。爱家营公司已按照有关规定在北京市建设委员会办理了租赁代理资质备案，并在指定银行交纳了租赁代理保证金。爱家营公司作为一家专业租赁代理机构；将充分发挥其在独家代理房屋出租业务领域的专业化；精强化优势，为房屋业主的房屋出租提供更好地全过程代理服务，包括代业主接待看房，代理成交和签约，代催代收房租，代管押金，代扣缴约定费用及其他增值服务；同时，我爱我家将利用集团内的全部信息优势；网点优势，为爱家营公司顺利开展专业租赁代理业务，促成其与承租人达成租赁合同提供支持。

25业主如果需要中退卖房怎么办？

答：1，业主赔偿客户两个月违约金，租户同意签署放弃优先购买权声明，停止给业主打款，后办理退租时宜。

2，客户继续租住房屋，并配合看房，租户同意签署放弃优先购买权声明，新业主不同意客户继续租住，租赁合同终止，原业主赔偿客户两个月违约金

3客户继续租住房屋，并配合看房，租户同意签署放弃优先购买权声明，新业主同意客户继续租住，新老业主签署房管更名补充协议。不需要支付任何违约金。

26新收委托，业主本人无法办理出租（业主已故）的，入房管都需要什么?

答:第一继承人身份证明复印件两张，能证明与已故业主有直系亲属关系的证明，即：户口本复印件、死亡证明、街道或当地派出所证明；

情况一、代理人是第一继承人的，只需要出示代理人身份证明复印件两份即可；

情况二、代理人不是第一继承人，需要出示其他继承人写的“放弃房屋出租权力及收取房租”的说明；

产权证复印件一份

.27为什么你们公司房子押金要交两个月的？

答：因为屋内的物品价值远远超于两个月的押金金额，况且水.电.燃.电话，宽带，都是客户先使用后结费，有时赶上客户出差晚交房租，或半年不结费用，居住时间越长所欠费用越多，最后押金不够结费用。

28收房时冰箱是否正常使用，如何检验？

答：在物业交验前一小时提醒业主先将冰箱插好。

冰箱：

一进门就插上电源（因冰箱启动要有一定的时间，时间太短看不出冰箱是否能制冷）

检查方法和注意事项：

用手试摸冷冻室有无冰霜。是否有很大的噪音。观察冰箱门是否能关紧，，冰箱制冷慢除了门关不严外，有可能是冰箱漏氟，这是要向业主说明，最好请厂家前来鉴定（因为冰箱只要漏氟就无救）遇到这种情况就坚决要求业主更换或是商量其他解决方法。

在交验其他电器时留心冰箱是否有间隔启动的工效（如长时间不停一直处在制冷中冰箱是有问题的）。

如果冰箱有以上的问题立即与业主沟通，或维修或更换新的冰箱，业主无论是维修还是更换，经纪人应在物业交验单上注明结果和约定的期限，双方签字确认，杜绝口头承诺。

29收房时怎样检查洗衣机是否正常，如何检验？

答：洗衣机：无衣物也必须试用洗衣机。

检查方法和注意事项：

A.

洗衣机是否能进水，能放水

B.

洗衣机的上水管是否能使用，是否能与水龙头接口。（如果定时长可以去验收其他电器），上下水接口如果没接好，会发生漏水、跑水，不仅危害屋内设施还会殃及邻里。

C.

清洗过程中是否有停歇。（不停的旋转有问题）

D.

是否没有反转。（一个方向不停的转有问题）

E.

定时结束后下水是否通畅。（看看有没有能下水的地漏）

30空调检查验收应注意什么？

答：A.试用空调前最好关掉其他正在运转的电器，同时运转会超负荷会毁损

电器。

B.试用空调时最好询问业主空调何时加的佛，季节不同的原因，无法冷热都进行调试一定要在物业交验单上注明（室外温度高于25度可制冷，低于18度可制热）。

C.很多业主因房屋装修的原因，电源插座离空调很远，没有接线板无法进行交验，所以在与业主约签时，务必提示业主带上接线板，避免正常的交验程序中断。或是因为没有接线板就不交验的情况出现。

31电视如何正常使用？

答：检查方法和注意事项：

A.

检查接线插口，是否有有限接口

B.

检查电视遥控板是否能使用

C.

检查业主提供的有线电视缴费单，如果发现欠费的情况，马上让业主补齐。

D.

检查是否有电视数码转换器，（如果有现场要学习使用），避免交接给客户不会使用，必须配有遥控器

32屋内物品怎样交验？

答：按照物业交验单将屋内物品全部登记，依次检查能否正常使用，不能使用的要让业主搬走或维修，登记水电煤使用数量。特别提醒：在交验中经纪人必须小心使用自己不会使用的电器，必要时在业主的指点下进行交验，避免损坏电器，造成纠纷

33如业主屋内物品需要维修或要我们自行处理，我们应该注意哪些事项？

1.

收房人和业