假设开发法测算土地单价的案例分析4400字

假设开发法测算土地单价的案例分析 11.1假设开发法的理论依据 1 11.1假设开发法的理论依据待开发土地价值(v)=开发完成后的房地产销售价值一房地产开发成本价值一获得开发土地时候税费一管理费用一销售1.2.利用假设开发法进行测算(1)选取最佳开发模式名流花园位于徐州铜山区距离秦洪立交300米，该项目占地面积为62771平地使用年限为70年。名流花园项目在徐州北面，位于中心城区和铜山区的中间，(2)估算后续开发经营期行测算。该项目估价时点为2021年6月19日取得土地开始建设，该项目预计到(3)估算项目完成价值这个项目位于中山路与北三环交汇处，距离地铁2号线客运北站600米，小区旁边有一个8000平的市政公园，丁万河风景区，往西有极地海洋世界，植物园，往北有九里湖湿地公园。小区人车分流，精装交付，中轴景观樱花从，户型方正，得房率高，四点半学堂，无接触归家，健康住宅。占地面积：67921.9m²建筑面积：.43绿化率：35%,该最新开盘是2020年6月20日，销售均价是13600元/m²。周边配套设施：交通：三星钢材市场站：105路/105W路，9路李沃站等公交站点；还有地铁二号线客运北站站。教育：周边幼儿园众多，更有许多小学和中学(刘楼小学，悦城小学，郑集中学等等)医疗：徐州第三人民医院(北院)生活：君盛广场，周边还有众多超市；淮海农商银行休闲：徐州市防灾公园，冠滋牡丹园等区位图见图6-1住宅区世纪华联客运北站商业(在建)客运北站●徐州医科大学附属医院+徐沛快速路三东该项目位于中山路与北三环交汇处(地铁二号线客运北站站西侧),该项目占地65591平方米，建筑面积223911平方米，项目容积率2.5,绿化率35%。德信●未来之翼最新开盘时间为2021年1月5日，成交均价为12900元/m²。项目周边配套设施：交通状况：轨交：地铁2号线(客运北站站)自驾：北三环高架；汽车站：徐州客运北站。幼儿园：自带4800平方(15个班)幼儿园中小学：杨西小学，杨屯中学。大马路小学、鼓楼徐州二中、树德中学、崇信学校、徐州26中综合商场：自带3万方综合商业圈；客运北站商业综合体、君盛广场、鼓楼广场、苏宁广场、金鹰广场、德基广场、中央商场区位图间图6-2高高拾屯街道德信未来之翼屯中心小学龟⑤②中山北路三环北路徐矿城项目容积率2.31.绿化率35%;外揽约500亩琵琶山公园(规划运动休闲公园);2021年2月24日，销售均价为15900元/m²。周边配套设施：交通地铁2号线四通八达(距离地铁2号线九里山站约800四通八达)幼儿园沈孟路幼儿园一一鼓楼区公办幼儿园平其他紧邻规划中的第二个5A景区九里山、徐运新河景观带、规划中约500公园。具体区位图间图6-3图6-3九章赋区位图可比实例具体基本信息见表6-1表6-1可比实例基本信息项目名称九章赋具体位置中山路与北三环中山路与北三环中山北路与沈孟交汇处交汇处大道交汇东500米容积率开盘日期销售均价交易方式出让出让出让项目用途住宅住宅住宅价格公布市场透明市场透明市场透明②比较因素说明修正都会之翼九章赋项目位置秦洪立交向〔中山路与北三环交汇处中山路与北三环交汇处中山北路与沈孟大道交汇东500米项目用途住宅住宅住宅住宅开盘日期交易情况正常正常正常正常因素区或地段等级一般一般一般高层高层高层高层个别因素交通便捷程度空气状况个别因素商业状况基础设施景观状况居住户型配套设施小区规模房屋状况物业水平是否知名开发商一般一般一般一般小区园林以3居为主齐全占地：62217积：199699中装好品牌开发商高高好好好小区园林以3,4居为主齐全建筑面积：中装好品牌开发商高好好小区园林以3居为主齐全占地面积：65591m²建筑面积：中装好普通开发商高好高好好小区园林以3户为主齐全占地面积：建筑面积：中装好品牌开发商可比实例比较因素改正根据开盘日期，万科●中山都会和九章赋分别在2020年6月和2月开盘，两个项目相差不大，都予以3%的修正；德信●未来之翼在2021年1月，予以1%的修正。具体修正见表6-3表6-3开盘日期修正幅度表项目名称九章赋修正幅度b.城市中心远近修正予1%修正；九章赋比估价对象和其他两个项目城市中心更近，修真2%。见表图6-4距商务中心距离修正表他们1%的修正。具体修正情况见表6-5表6-5地段等级修正表这四个项目的楼层都为高层，所以都对他们不予以修正估价对象。予以2%修正。具体修正见表6-6中山都会附近有丁万河公园，九里湖湿地公园环境质量好，予以3%修正；德信●未来之翼附近环境状况略好于待估价项目，予以1%修正；九章赋附近有5A景区九里山、徐运新河景观带、规划中约500亩琵琶山公园，环境状况好予以3%修正。具体修正见表6-7状况修正表项目名称九章赋修正幅度鹰广场、德基广场、中央商场等等，周边商业配套齐全都予以3%修正。具体修正见表6-8表6-8商业配套修正表项目名称九章赋修正幅度2%修正；九章赋附近的基础设施相对于其他两个较差一点但是又比估价对象好一点所以予以1%修正。具体修正见表6-9表6-9基础设施修正表项目名称九章赋修正幅度i个别因素修正(表6-10)可比实例比较因素云翼九章赋景观状况000配套设施000小区规模房屋状况000物业水平000是否知名开发商00综合上述的修正得出总修正表6-11九章赋都会之翼区域因素个别因素项目用途开盘日期交易情况地段等级交通便捷程度空气状况商业设施基础设施景观状况居住户型配套设施小区规模房屋状况物业服务是否知名开发商合计③确定待估价对象开发完成后平均销售价格经过上述修正后，三个可比实例的销售价格是：万科·中山都会的价格为13464元/m²;德信●未来之翼的价格为12810元/m²;九章赋的价格为16741元/m²。待估价对象开发销售价格见表6-12九章赋④确定待估价对象开发完成后的价值名流花园开发完成后的可销售面积为104770平方米，我们计算出开完完成后的总价值。总价值=销售单价×可销售面积=1523879650元名流花园项目共有14栋，由5栋小高层，5栋流花园房屋开发成本。表6-12开发成本项目单位成本(万元)(一)前期工程费(二)建安工程费合计②估算不可预见费用查找和分析周边楼盘得知不可预见费大概为用为总开发成本2%—5%。名流花园项目项目不可预见费用大约为开发完成后成本的2%,由此可以计算出名流花园项目的不可预见费：不可预见费就为开发完成后成本的2%,即：621282700×2%=12425654元③管理费用上网查找后得知，管理费用大概为开发完成后成本的3%至5%,上述又计算出不可预见费，因此可以得出名流花园项目的管理费用为开发完成后的成本结合估价经验，名流花园管理费用为开发完成后的成本加上不可预见费之和的3%即：(621282700+12425654)×3%=19011250元④估算投资利息根据互联网上的信息，央行规定的1到5年期长期商业贷款的利率为4.75%。名流花园项目开发期为2.5年，可以得出贷款利息按复利计算，该项目开发周期为2.5年，计息为每年的二分之一，由此可以得出贷款利息，即：=地价×0.12+38982654⑤估算投资利润查找资料和依据其他房地产开发得出房地产开发的利润里大概为11%-15%,根据名流花园项目的实地情况可以得出该项目的投资回报率为销售收入的13%即：1523879650×13%=198104355元⑥税金和销售费用的估算名流花园项目的税金和销售费用大概占收入费用的9.5%(5.5%+4%),即：⑦土地取得时税费计算3%,税费的计算由税法以及徐州土地政策得出即：税费=地价×3%经过上述计算可以得出后续支出和利润的费=621282700+12425654+1901125地价×0