DB2302∕T 001-2019 齐齐哈尔市住宅物业服务等级标准

齐齐哈尔市住宅物业服务等级标准同号03230200/-2019齐齐哈尔市市场监督管理局发布I 1范围 1 13术语和定义 1 1 1 1 1 1物业使用人 1 1 1 2 2 2 2 2 24服务质量等级 2 25.1基础管理 25.1.1服务中心 2 25.1.3客户接待 25.1.4客户诉求反应时限 35.1.5物业服务事项公示 35.1.5.1公示栏(板)要求 35.1.5.2公示内容 35.1.6物业服务制度 35.1.7标志和标识 35.1.8监管与配合 3 45.1.10环保制度 4 45.2.1综合管理 45.2.2共用部位管理 45.2.3违规违章管理 45.3公共场地及附属构筑物的管理 55.3.1综合管理 55.3.2日常管理 55.3.3违规违章管理 55.4共用设施设备的管理 5 55.4.2二次供水设施 65.4.3排水系统 65.4.4照明设施 65.4.5消防管理及设施设备 65.5绿化养护 65.5.1养护内容 65.5.2检查和记录 6 75.6.1楼内保洁 7 75.6.3清冰雪 75.6.4垃圾收集与处理 75.6.5检查和记录 75.7公共秩序维护 75.7.2检查和记录 75.8装饰装修 7 75.8.2管理内容 85.8.3垃圾清运 8 8 85.9.2专项维修资金 2………………86二级 86.1基础管理 8 8 8 86.1.5物业服务事项公示 86.1.5.1公示栏(板)要求 86.1.5.2公示内容 96.1.6物业服务制度 96.1.7标志和标识 96.1.8监管与配合 96.1.9从业人员管理 96.1.10环保制度 96.2房屋管理 6.2.1综合管理 6.2.2共用部位管理 6.2.3违规违章管理 6.3公共场地及附属构筑物的管理 6.3.1综合管理 6.3.3违规违章管理 6.4共用设施设备的管理 6.4.1综合管理 6.4.2二次供水设施 6.4.3排水系统 6.4.4照明设施 6.4.5消防管理及设施设备 6.5绿化养护 6.5.1养护内容 6.5.2检查和记录 6.6保洁服务 6.6.1楼内保洁 6.6.2外围保洁 6.6.3清冰雪 6.6.4垃圾收集与处理 6.6.5检查和记录 6.7公共秩序维护 6.7.1工作内容 6.7.2检查和记录 6.8装饰装修 6.8.1登记管理 6.8.2管理内容 6.8.3垃圾清运 6.9日常维修 6.9.1维修时限 6.9.2专项维修资金 7三级 7.1基础管理 7.1.1服务中心 7.1.2档案管理及工作记录 7.1.3客户接待 7.1.4客户诉求反应时限 7.1.5物业服务事项公示 7.1.5.2公示内容 7.1.6物业服务制度 7.1.7标志和标识 7.1.8监管与配合 7.1.9从业人员管理 7.1.10环保制度 7.2房屋管理 7.2.1综合管理 7.2.2共用部位管理 7.2.3违规违章管理 7.3公共场地及附属构筑物的管理 7.3.1综合管理 7.3.2日常管理 7.3.3违规违章管理 7.4共用设施设备的管理 7.4.1综合管理 7.4.2二次供水设施 7.4.3排水系统 7.4.4照明设施及电气设备 7.4.5监控及技防设施 7.4.7设备机房 7.5消防安全防范 7.5.1综合管理 7.5.2消防设施设备维修养护 7.6绿化养护 20 7.6.2绿化养护内容 7.6.3工作检查 207.7保洁服务 7.7.1楼内保洁 7.7.2外围保洁 7.7.3清冰雪 7.7.4垃圾收集与处理 217.7.5检查和记录 217.8公共秩序维护 217.8.1工作内容 217.8.2记录与档案 217.9装饰装修 7.9.1登记管理 217.9.2管理内容 7.9.3垃圾清运 V7.10日常维修 227.10.1维修时限 227.10.2专项维修资金 227.11地下停车场服务标准 22 8.1基础管理 8.1.1服务中心 8.1.2档案管理及工作记录 228.1.3客户接待 228.1.4客户诉求反应时限 8.1.5物业服务事项公示 238.1.5.1公示栏(板)要求 238.1.5.2公示内容 238.1.6物业服务制度 238.1.7标志和标识 238.1.8监管与配合 8.1.9从业人员管理 238.1.10环保制度 24 248.2.1综合管理 8.2.2共用部位管理 8.2.3违规违章管理 8.3公共场地及附属构筑物的管理 258.3.1综合管理 8.3.2日常管理 8.3.3违规违章管理 8.4共用设施设备的管理 8.4.1综合管理 8.4.2二次供水设施 258.4.3排水系统 8.4.4照明设施及电气设备 8.4.5监控及技防设施 8.4.7设备机房 8.5消防安全防范 278.5.1综合管理 8.5.2消防设施设备维修养护 288.6绿化养护 8.6.1基本要求 8.6.2绿化养护内容 288.6.3工作检查 298.7保洁服务 298.7.1楼内保洁 8.7.2外围保洁 298.7.3清冰雪 298.7.4垃圾收集与处理 298.7.5检查和记录 8.8公共秩序维护 8.8.1工作内容 8.8.2记录与档案 8.9装饰装修 308.9.1登记管理 308.9.2管理内容 308.9.3垃圾清运 8.10日常维修 8.10.1维修时限 8.10.2专项维修资金 8.11地下停车场服务标准 8.12会所服务 309.1基础管理 39.1.1服务中心 319.1.2档案管理及工作记录 9.1.3客户接待 9.1.4客户诉求反应时限 9.1.5物业服务事项公示 9.1.5.1公示栏(板)要求 9.1.5.2公示内容 9.1.6物业服务制度 9.1.7标志和标识 9.1.8监管与配合 9.1.9从业人员管理 9.1.10环保制度 9.2房屋管理 329.2.1综合管理 9.2.2共用部位管理 9.2.3违规违章管理 9.3公共场地及附属构筑物的管理 9.3.1综合管理 339.3.2日常管理 339.3.3违规违章管理 9.4共用设施设备的管理 9.4.1综合管理 9.4.3排水系统 9.4.4照明设施及电气设备 9.4.5监控及技防设施 9.4.8水景 9.5.2消防设施设备维修养护 9.6绿化养护 9.6.2绿化养护内容 9.6.3工作检查 9.7.1楼内保洁 9.7.3清冰雪 9.7.4垃圾收集与处理 9.7.5检查和记录 9.8公共秩序维护 9.8.2记录与档案 9.9.2管理内容 9.9.3垃圾清运 9.10日常维修 9.10.1维修时限 399.11地下停车场服务标准 9.12会所服务 6………………39本标准依据GB/T1.1-2009的编写规则起草。本标准由齐齐哈尔市城市管理综合执法局提出。本标准由齐齐哈尔市城市管理综合执法局、齐齐哈尔市物业行业协会起草。本标准主要起草人：刘庆刚、李燕民、董玉琨。1齐齐哈尔市住宅物业服务等级标准1范围本标准规定了齐齐哈尔市住宅物业服务的术语和定义、基本要求、服务质量分级和各级服务要求。本标准适用于齐齐哈尔市行政区域内住宅物业的服务和管理。在物业服务实践中，物业服务企业与业主(或物业使用人)可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB5749生活饮用水卫生标准《齐齐哈尔市物业管理条例》《齐齐哈尔市城市房屋安全管理条例》《齐齐哈尔市住宅专项维修资金管理办法》《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法》3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。住宅物业具备居住功能、供人们生活居住的建筑(包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、与住宅毗邻的非住宅物业等)以及与之相配套的共用设施、设备和公共场地。业主房屋所有权人。物业使用人不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。包括承租人和其他实际使用物业的非所有权人。物业服务2业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业依法取得法人资格，从事物业服务的企业。老旧住宅小区建设年代在2000年以前，房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差且没有建立长效管理机制的住专职客服人员在住宅小区内承担接待、沟通、协调、巡检等工作职责的物业服务专职人员。4服务质量等级4.1依据住宅物业服务需求的不同，普通住宅小区物业服务质量分为一级、二级、三级、四级和五级五个等级。其中一级为最低等级，五级为最高等级，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。4.2本标准中涉及的共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造。建设年代较早，物业管理区域划分不清晰、配套设施不全的小区、组团及单散栋楼房。5.1基础管理5.1.1服务中心5.1.1.1建筑面积2万平方米以上、有明确的物业管理区域且配备物业服务用房的住宅小区内，应设置物业服务中心或站并配备接待人员。5.1.1.2不具备设置物业服务中心条件的，应公示公开办公地点及报修服务电话。5.1.2档案管理及工作记录5.1.2.1业主档案齐全。应建立“一户一档”,设置产籍账卡，登记房屋信息、业主信息及联系方式等。5.1.2.2各项工作记录齐全，包括维修及回访记录、来电来访记录、共用设施设备维修养护记录、保洁工作记录等。5.1.3客户接待3服务中心或站接待时间每日不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电5.1.4客户诉求反应时限5.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。5.1.4.2由其他专业经营单位负责的设备设施应在30分钟内告知。5.1.4.3客户提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。5.1.5物业服务事项公示a)小区及单散栋楼房应设置物业服务内容及收费标准公开栏(板)、物业费收支审计公开栏(板);b)小区应在主要出入口、场地处设置公示栏，采用落地式封闭栏架结构，公示板的格式、尺寸及内容按统一标准制作，公式栏内板尺寸为：长2米、宽1.2米；单散栋楼房在楼体等处设置公示板，尺寸为：长2米、宽1.2米。5.1.5.2公示内容a)物业项目基本情况、物业服务企业负责人姓名及联系方式、物业服务投诉电话、物业服务项目所在社区、街道名称及联系方式、业主委员会成员名单及联系方式；b)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；c)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；d)物业服务费用交纳情况、物业服务项目收支情况及审计报告、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主委员会经费使用情况等；e)其他应当公示的信息。5.1.6物业服务制度5.1.6.1内部管理制度健全。服务中心(站)项目经理、管理人员、维修人员等信息、照片及工作职责应公示。5.1.6.2建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范等管理制度。5.1.6.3建立突发公共事件应急预案。5.1.7标志和标识5.1.7.1各楼房墙体设置楼头牌，标明小区、楼房名称，单元及业主屋室门口设置数字铭牌或喷涂标识数字。5.1.7.2建筑面积2万平方米以上的小区，在主要路口设置立式路标指示牌。5.1.7.3设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.8监管与配合5.1.8.1与业主委员会保持联系，每半年至少联系业主委员会(社区)召开1次工作例会或书面报告物业服务工作完成情况。5.1.8.2服从配合街道、社区的监管和指导，按照街道、社区要求，落实专项工作，配合公益性宣传。45.1.8.3服从配合市、县(市)区物业行政主管部门监管和指导，按要求定期向物业行政主管部门报送信用档案信息、统计报表等资料。5.1.9从业人员管理5.1.9.1从业人员统一着装、佩戴标志。5.1.9.2专业技术人员按照相关规定取得职业资格证书。5.1.9.3项目经理或负责人具有1年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历。5.1.9.4按要求进行项目经理呈报备案。5.1.10环保制度5.1.10.1禁止在小区内焚烧落叶、垃圾、杂物等。5.1.10.2禁止在小区内储存、运输、转运危险化学品，有毒有害物质以及易燃易爆危险品等。5.1.10.3采用喷洒农药等方式进行小区绿化病虫害防治时，要提前通知业主，在作业区周边设置警示5.1.10.4危险固体物处置按照国家有关规定进行。5.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪剂等化学药品。5.2房屋管理5.2.1综合管理5.2.1.1建立房屋安全管理档案。5.2.1.2运行、检查、维修养护记录应每季度归档。5.2.1.3每半年组织实施房屋使用安全情况评估检查，检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织实施修缮。5.2.1.4每年第四季度制定下一年度维修养护计划并向业主委员会(社区)进行报告。5.2.1.5雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实安全防范措施。5.2.2共用部位管理5.2.2.1楼房外观整洁，无乱贴乱画等现象。5.2.2.2监督各种线路施工，杜绝楼体及单元内“线乱拉”现象。5.2.2.3房屋结构。每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应采取必要的防护措施并立即通知责任人。5.2.2.4建筑部件。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等，对存在脱落隐患的及时消除并设置安全警示标志。每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃、单元内地面、墙面、天棚、楼梯扶手、天井盖板等，发现问题及时维修处理。5.2.2.5每年冬春交际，视屋面积雪情况，组织进行屋面积雪清理。5.2.2.6每年进入雨季前，组织进行屋面排查、进行杂物清理确保排水畅通，同时对雨落管有无脱节、是否牢固、畅通进行检查，出现故障及时维修。5.2.2.7每季度检查1次地沟，发现积水，及时查找故障管线，及时维修堵漏。5.2.2.8按照实际情况进行灭鼠患处理。5.2.3违规违章管理55.2.3.1违反城市房屋安全条例行为的制止与报告。通过日常巡查或业主投诉对违反城市房屋安全条例的行为进行劝阻、制止和报告，具体内容：a)在承重墙体上拆扒洞口，扩大房屋承重墙上原有的门、窗尺寸，在承重墙体上拆扒孔、槽，拆除连接阳台的砌体、混凝土墙体；b)违反原始设计，在屋面、楼面、阳台、雨篷上增加对房屋安全有影响的荷载；c)违反原始设计，在室内、外增加房屋层数和降低室内地面标高，改变房屋高度，增建、扩建地下室；d)变动承重墙、梁、柱、楼板、基础或者剪力墙等主体结构或者结构构件；e)未经公安消防机构审批，擅自改变建筑物内原有消防设施和疏散条件；改造外立面时擅自使用易燃、可燃保温材料、装饰材料；f)违反原始设计，破坏非承重结构影响消防、抗震功能；g)其他损害房屋结构安全的行为。5.2.3.2业主违章行为的制止和报告。通过日常巡查或业主投诉，对侵占单元内公共空间，堆放个人物品或顶层加装封闭栅栏等不当行为进行劝阻、制止和报告。5.2.3.3通过日常巡查或业主投诉，对业主违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，进行劝阻、制止和报告相关行政主管部门。5.3公共场地及附属构筑物的管理5.3.1综合管理5.3.1.1建立公共场地及附属构筑物登记档案。5.3.1.2设立公共场地及附属构筑物巡查及维修维护保养记录。5.3.2日常管理5.3.2.1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。5.3.2.2每季度检查1次雨、污水管井等。5.3.2.3每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。5.3.2.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等。5.3.2.5每年检测1次防雷装置。5.3.3违规违章管理5.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵尸车”、乱堆乱放等行为进行劝阻、制止和向有关部门报告。5.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止。5.3.3.3通过日常巡查或业主投诉，对违法搭建建筑物、构筑物和放置棚亭等障碍物进行劝阻、制止和向有关部门报告。5.3.3.4对其他按照业主规约应当制止的行为进行劝阻和制止。5.4共用设施设备的管理5.4.1综合管理5.4.1.1建立共用设施设备登记档案。5.4.1.2健全共用设施设备运行、保养、维修记录。5.4.1.3建立机房管理制度，明确管理责任人。65.4.2二次供水设施5.4.2.1物业服务企业受委托负责维护二次供水设施的，要按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按照《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法》清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。5.4.2.2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。5.4.2.3每季度切换1次备用水泵。5.4.2.4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5.4.2.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。5.4.2.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5.4.3排水系统5.4.3.1排水设施。每年雨季前对雨、水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。5.4.3.2污水提升泵。每日巡视1次，检查设备运行状态；每季度养护1次。5.4.3.3污水井及化粪池。每季度检查1次污水井，对水位异常分析原因，及时疏浚。每半年检查1次化粪池和窨井，并组织清掏。5.4.3.4污水井盖。每周至少1次巡视检查污水井盖，是否缺失、损坏，及时更新维修。每季度全面检查污水井盖安全性，及时处理安全隐患。5.4.4照明设施5.4.4.1楼内单元照明。业主即报即修，1日内修复；复杂故障1周内修复。5.4.4.2楼外照明。每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复；按照季节情况调整时间控制器。5.4.5消防管理及设施设备5.4.5.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人。每月防火巡查1次，每季度防火检查1次。5.4.5.2按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5.4.5.3发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。5.4.5.4发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.5绿化养护5.5.1养护内容5.5.1.1及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治。5.5.1.2每年至少对树木涂白1次。5.5.1.3整形修剪。一般乔木每3年至少修剪1次。灌木、绿篱每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。5.5.1.4补植。乔木、灌木出现死亡或缺株，每年集中补植1次。5.5.2检查和记录绿化工作每2月检查1次，并做好检查记录。绿化养护作业应及时做好记录并存档。75.6保洁服务5.6.1楼内保洁5.6.1.1楼层过道、楼梯台阶每周清扫1次。5.6.1.2楼梯扶手每周清洁1次，栏杆、窗台、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。粘贴类广告每2月清理1次，喷涂、印戳、手写等广告每年遮盖粉刷2次。5.6.1.3楼梯间玻璃每年至少清洁1次。5.6.2外围保洁5.6.2.1道路每日清扫1次。5.6.2.2绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。5.6.2.3休闲娱乐、健身设施每2月清洁1次。5.6.3清冰雪5.6.3.1住宅小区内所有道路、广场及与主次干路相接的支路口属于小雪、中雪量级的，应当在降雪停止后12小时内清扫完。5.6.3.2属于大雪量级的，应当在降雪停止后48小时内清扫完。5.6.3.3清扫后的积雪在条件允许的情况下，可就近在小区指定绿地、空地内集中堆放，堆放要规范、成型、有序。小区内没有堆放条件的，应在清扫时限后24小内运到指定堆放地点，不得长时间堆放在广场、健身场地、市政道路等地点。5.6.3.4上述标准按照市政府关于冬季清冰雪工作方案变化调整。5.6.4垃圾收集与处理5.6.4.1设置垃圾收集点，生活垃圾日产日清。5.6.4.2垃圾桶无外溢，垃圾转运点周围地面无散落垃圾。5.6.5检查和记录5.6.5.1保洁服务应及时做好记录并存档。5.6.5.2保洁服务质量每月检查1次，并做好记录。5.7公共秩序维护5.7.1.1巡查管理。对重点区域、重点部位每周巡查1次。5.7.1.2车辆停放规范有序。5.7.1.3突发事件管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5.7.2检查和记录公共秩序维护应及时做好记录并存档。5.8装饰装修5.8.1登记管理受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知装修注意事项。85.8.2管理内容5.8.2.1装饰装修期间每周至少巡查现场1次。5.8.2.2对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有部门报告。5.8.3垃圾清运委托清运、自行清运装修垃圾的，在指定地点临时围合覆盖堆放，在1周内清运完。5.9日常维修5.9.1维修时限水电等急修应在1小时内到现场处理，一般故障2日内修复，复杂故障1周内修复。5.9.2专项维修资金需要动用专项维修资金的，按照《齐齐哈尔市市住宅专项维修资金管理办法》等相关规定实施。6二级小区实现半封闭管理，有亭廊、小品、雕塑、造型等景观，有路灯、庭院灯等照明设施。乔灌木、草坪、花卉等品种齐全。6.1基础管理6.1.1服务中心有明确的物业管理区域且配备物业服务用房的住宅小区内应设置物业服务中心或站，并配备客服人员。不具备设置物业服务中心条件的，公示公开办公地点及报修服务电话。6.1.2档案管理及工作记录业主档案齐全。应建立“一户一档”,设置产籍账卡，登记房屋信息、业主信息及联系方式等。各项工作记录齐全，包括维修及回访记录、来电来访记录、共用设施设备维修养护记录、保洁工作记录等。6.1.3客户接待服务中心或站接待时间每日不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电6.1.4客户诉求反应时限6.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。6.1.4.2由其他专业经营单位负责的设备设施应在30分钟内告知。6.1.4.3客户提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。6.1.5物业服务事项公示6.1.5.1公示栏(板)要求a)小区应设置物业服务内容及收费标准公开栏(板)、物业费收支审计公开栏(板);9b)住宅小区应在主要出入口、场地处设置公示栏，采用落地式封闭栏架结构，公示板的格式、尺寸及内容按统一标准制作，公式栏内板尺寸为：长2米、宽1.2米。6.1.5.2公示内容a)物业项目基本情况、物业服务企业负责人姓名及联系方式、物业服务投诉电话、物业服务项目所在社区、街道名称及联系方式、业主委员会成员名单及联系方式；b)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；c)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；d)物业服务费用交纳情况、物业服务项目收支情况及审计报告、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主委员会经费使用情况等；e)其他应当公示的信息。6.1.6物业服务制度6.1.6.1内部管理制度健全。服务中心(站)项目经理、管理人员、维修人员等信息、照片及工作职责应上墙公示。6.1.6.2建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生等管理制度。6.1.6.3建立突发公共事件应急预案。6.1.7标志和标识。6.1.7.1各楼房墙体设置楼头牌，标明小区、楼房名称，单元及业主屋室门口设置数字铭牌或喷涂标识数字。6.1.7.2在小区主要路口设置立式路标指示牌。6.1.7.3设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.1.8监管与配合6.1.8.1与业主委员会保持联系，每季度至少联系业主委员会(社区)召开1次工作例会或书面报告物业服务工作完成情况。,6.1.8.2服从配合街道、社区的监管和指导，按照街道、社区要求，落实专项工作，配合公益性宣传。6.1.8.3服从配合市、县(市)区物业行政主管部门监管和指导，按要求定期向物业行政主管部门报送信用档案信息、统计报表等资料。6.1.9从业人员管理6.1.9.1从业人员统一着装、佩戴标志。6.1.9.2专业术人员按照相关规定取得职业资格证书。6.1.9.3项目经理或负责人具有1年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历。6.1.9.4按要求进行项目经理呈报备案。6.1.10环保制度6.1.10.1禁止在小区内焚烧落叶、垃圾、杂物等。6.1.10.2禁止在小区内储存、运输、转运危险化学品等有毒有害物质，以及易燃易爆危险品等。6.1.10.3采用喷洒农药等方式进行小区绿化病虫害防治时，要提前通知业主，在作业区周边设置警示标志。DB2302/T001—20196.1.10.4危险固体物处置按照国家有关规定进行。6.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪剂等化学药品。6.2房屋管理6.2.1综合管理6.2.1.1建立房屋安全管理档案。6.2.1.2运行、检查、维修养护记录应每季度归档。6.2.1.3每半年组织实施房屋使用安全情况评估检查，检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织实施修缮。6.2.1.4每年第四季度制定下一年度维修养护计划并向业主委员会(社区)进行报告。6.2.1.5雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实安全防范措施。6.2.2共用部位管理6.2.2.1楼房外观整洁，无乱贴乱画等现象。6.2.2.2监督各种线路施工，杜绝楼体及单元内“线乱拉”现象。6.2.2.3房屋结构。每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应采取必要的防护措施并立即通知责任人。6.2.2.4建筑部件。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等，对存在脱落隐患的及时消除并设置安全警示标志。每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃、单元内地面、墙面、天棚、楼梯扶手、天井盖板等，发现问题及时维修处理。6.2.2.5每年冬春交际，视屋面积雪情况，组织进行屋面积雪清理。6.2.2.6每年进入雨季前，组织进行屋面排查、进行杂物清理确保排水畅通，同时对雨落管有无脱节、是否牢固、畅通进行检查，出现故障及时维修。6.2.2.7每季度检查1次地沟，发现积水，及时查找故障管线，及时维修堵漏。6.2.2.8按照实际情况进行灭鼠患处理。6.2.3违规违章管理6.2.3.1违反城市房屋安全条例行为的制止与报告。通过日常巡查或业主投诉对违反城市房屋安全条例的行为进行劝阻、制止和报告，具体内容：a)在承重墙体上拆扒洞口，扩大房屋承重墙上原有的门、窗尺寸，在承重墙体上拆扒孔、槽，拆除连接阳台的砌体、混凝土墙体；b)违反原始设计，在屋面、楼面、阳台、雨篷上增加对房屋安全有影响的荷载；c)违反原始设计，在室内、外增加房屋层数和降低室内地面标高，改变房屋高度，增建、扩建地d)变动承重墙、梁、柱、楼板、基础或者剪力墙等主体结构或者结构构件e)未经公安消防机构审批，擅自改变建筑物内原有消防设施和疏散条件：改造外立面时擅自使用易燃、可燃保温材料、装饰材料；f)违反原始设计，破坏非承重结构影响消防、抗震功能；g)其他损害房屋结构安全的行为。6.2.3.2业主违章行为的制止和报告。通过日常巡查或业主投诉，对侵占单元内公共空间，堆放个人物品或顶层加装封闭栅栏等不当行为进行劝阻、制止和报告。6.2.3.3通过日常巡查或业主投诉，对业主违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，进行劝阻、制止和报告相关行政主管部门。6.3公共场地及附属构筑物的管理6.3.1综合管理6.3.1.1建立公共场地及附属构筑物登记档案。6.3.1.2设立公共场地及附属构筑物巡查及维修维护保养记录。6.3.2日常管理6.3.2.1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。6.3.2.2每季度检查1次雨、污水管井等。6.3.2.3每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。6.3.2.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等。6.3.2.5每年检测1次防雷装置。6.3.3违规违章管理6.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵尸车”、乱堆乱放等行为进行劝阻、制止和向有关部门报告。6.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止。6.3.3.3通过日常巡查或业主投诉，对违法搭建建筑物、构筑物和放置棚亭等障碍物进行劝阻、制止和向有关部门报告。6.3.3.4对其他按照业主规约应当制止的行为进行劝阻和制止。6.4共用设施设备的管理6.4.1综合管理6.4.1.1建立共用设施设备登记档案。6.4.1.2健全共用设施设备运行、保养、维修记录。6.4.1.3建立机房管理制度，明确管理责任人。6.4.2二次供水设施6.4.2.1物业服务企业受委托负责维护二次供水设施的，要按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按照《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法》清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。6.4.2.2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。6.4.2.3每季度切换1次备用水泵。6.4.2.4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。6.4.2.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6.4.2.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。6.4.3排水系统6.4.3.1排水设施。每年雨季前对雨、水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。6.4.3.2污水提升泵。每日巡视1次，检查设备运行状态；每季度养护1次。6.4.3.3污水井及化粪池。每季度检查1次污水井，对水位异常分析原因，及时疏浚。每半年检查1次化粪池和窨井，并组织清掏。6.4.3.4污水井盖。每周至少1次巡视检查污水井盖，是否缺失、损坏，及时更新维修。每季度全面检查污水井盖安全性，及时处理安全隐患。6.4.4照明设施6.4.4.1楼内单元照明。业主即报即修，1日内修复；复杂故障1周内修复。6.4.4.2楼外照明。每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复；按照季节情况调整时间控制器。6.4.5消防管理及设施设备6.4.5.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人。每月防火巡查1次，每季度防火检查1次。6.4.5.2按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。6.4.5.3发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6.4.5.4发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.5绿化养护6.5.1养护内容6.5.1.1及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治。6.5.1.2每年至少对树木涂白1次。6.5.1.3整形修剪。一般乔木每三年至少修剪1次。灌木、绿篱每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。6.5.1.4补植。乔木、灌木出现死亡或缺株，每年集中补植1次。6.5.2检查和记录绿化工作每2月检查1次，并做好检查记录。绿化养护作业应及时做好记录并存档。6.6保洁服务6.6.1楼内保洁6.6.1.1楼层过道、楼梯台阶每3天清扫1次。6.6.1.2楼梯扶手每3天清洁1次，栏杆、窗台、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。粘贴类广告每2月清理1次，喷涂、印戳、手写等广告每年遮盖粉刷2次。6.6.1.3楼梯间玻璃每年至少清洁2次。6.6.2外围保洁6.6.2.1道路每日清扫1次。6.6.2.2绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。6.6.2.3休闲娱乐、健身设施每2月清洁1次。6.6.3清冰雪6.6.3.1住宅小区内所有道路、广场及与主次干路相接的支路口属于小雪、中雪量级的，应当在降雪停止后12小时内清扫完。6.6.3.2属于大雪量级的，应当在降雪停止后48小时内清扫完。6.6.3.3清扫后的积雪在条件允许的情况下，可就近在小区指定绿地、空地内集中堆放，堆放要规范、成型、有序。小区内没有堆放条件的，应在清扫时限后24小内运到指定堆放地点，不得长时间堆放在广场、健身场地、市政道路等地点。6.6.3.4上述标准按照市政府关于冬季清冰雪工作方案变化调整。6.6.4垃圾收集与处理6.6.4.1设置垃圾收集点，生活垃圾日产日清。6.6.4.2垃圾桶无外溢，垃圾转运点周围地面无散落垃圾。6.6.5检查和记录6.6.5.1保洁服务应及时做好记录并存档。6.6.5.2保洁服务质量每月检查1次，并做好记录。6.7公共秩序维护6.7.1工作内容6.7.1.1巡查管理。对重点区域、重点部位每周巡查1次。6.7.1.2车辆停放规范有序。6.7.1.3突发事件管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6.7.2检查和记录公共秩序维护应及时做好记录并存档。6.8.1登记管理受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知装修注意事项。6.8.2管理内容6.8.2.1装饰装修期间每周至少巡查现场1次。6.8.2.2对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有部门报告。6.8.3垃圾清运委托清运、自行清运装修垃圾的，在指定地点临时围合覆盖堆放，在1周内清运。6.9.1维修时限水电等急修应在1小时内到现场处理，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复。6.9.2专项维修资金需要动用专项维修资金的，按照《齐齐哈尔市市住宅专项维修资金管理办法》等相关规定实施。小区实行基本封闭或全封闭管理，有亭廊、小品、雕塑、造型、水景等景观。路灯、庭院灯等照明设施齐全，乔灌木、草坪、花卉等品种齐全，公共设施设备基本齐全。7.1基础管理7.1.1服务中心小区内应设置物业服务中心，配置基本办公设备并配备专职客服人员。7.1.2档案管理及工作记录7.1.2.1业主档案齐全。应建立“一户一档”,设置产籍账卡，登记房屋信息、业主信息及联系方式等，建立物业管理电子信息档案。7.1.2.2各项工作记录齐全，包括维修及回访记录、来电来访记录、共用设施设备维修养护记录、保洁工作记录等。7.1.3客户接待服务中心接待时间每日不少于10小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电话。7.1.4客户诉求反应时限7.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。7.1.4.2由其他专业经营单位负责的设备设施应在30分钟内告知。7.1.4.3客户提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。7.1.5物业服务事项公示a)小区应设置物业服务内容及收费标准公开栏(板)、物业费收支审计公开栏(板);b)小区应在主要出入口、场地处设置公示栏，采用落地式封闭栏架结构，公示板的格式、尺寸及内容按统一标准制作，公式栏内板尺寸为：长2米、宽1.2米。7.1.5.2公示内容a)物业项目基本情况、物业服务企业负责人姓名及联系方式、物业服务投诉电话、物业服务项目所在社区、街道名称及联系方式、业主委员会成员名单及联系方式；b)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；c)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方d)物业服务费用交纳情况、物业服务项目收支情况及审计报告、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主委员会经费使用情况等；e)其他应当公示的信息。7.1.6物业服务制度7.1.6.1内部管理制度健全。服务中心项目经理、管理人员、维修人员等信息、照片及工作职责应上墙公示。7.1.6.2建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。7.1.6.3建立突发公共事件应急预案。7.1.7标志和标识7.1.7.1各楼房墙体设置楼头牌，标明小区、楼房名称，单元及业主屋室门口设置数字铭牌或喷涂标识数字。7.1.7.2在小区主要路口设置立式路标指示牌。7.1.7.3设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.8监管与配合7.1.8.1与业主委员会保持联系，每2月至少联系业主委员会(社区)召开1次工作例会或书面报告物业服务工作完成情况。7.1.8.2服从配合街道、社区的监管和指导，按照街道、社区要求，落实专项工作，配合公益性宣传。7.1.8.3服从配合市、县(市)区物业行政主管部门监管和指导，按要求定期向物业行政主管部门报送信用档案信息、统计报表等资料。7.1.9从业人员管理7.1.9.1从业人员统一着装、佩戴标志。7.1.9.2专业技术人员按照相关规定取得职业资格证书。7.1.9.3项目经理或负责人具有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历。7.1.9.4按要求进行项目经理呈报备案。7.1.10环保制度7.1.10.1禁止在小区内焚烧落叶、垃圾、杂物等。7.1.10.2禁止在小区内储存、运输、转运危险化学品等有毒有害物质，以及易燃易爆危险品等。7.1.10.3采用喷洒农药等方式进行小区绿化病虫害防治时，要提前通知业主，在作业区周边设置警示标志。7.1.10.4危险固体物处置按照国家有关规定进行。7.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪剂等化学药品。7.1.10.6水池、喷泉等处要定时进行清理，防止蚊虫滋生。7.2房屋管理7.2.1综合管理7.2.1.1建立房屋安全管理档案。7.2.1.2运行、检查、维修养护记录应每月归档。7.2.1.3每季度组织实施房屋使用安全情况评估检查，检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织实施修缮。7.2.1.4每年第四季度制定下一年度维修养护计划并向业主委员会(社区)进行报告。7.2.1.5雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实安全防范措施。7.2.2共用部位管理7.2.2.1楼房外观整洁，无乱贴乱画等现象。7.2.2.2监督各种线路施工，杜绝楼体及单元内“线乱拉”现象。7.2.2.3房屋结构。每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应采取必要的防护措施并立即通知责任人。7.2.2.4建筑部件。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等，对存在脱落隐患的及时消除并设置安全警示标志。每2月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃、单元内地面、墙面、天棚、楼梯扶手、天井盖板等，发现问题及时维修处理。7.2.2.5每年冬春交际，视屋面积雪情况，组织进行屋面积雪清理。7.2.2.6每年进入雨季前，组织进行屋面排查、进行杂物清理确保排水畅通，同时对雨落管有无脱节、是否牢固、畅通进行检查，出现故障及时维修。7.2.2.7每2月检查1次地沟，发现积水，及时查找故障管线，及时维修堵漏。7.2.2.8按照实际情况进行灭鼠患处理。7.2.3违规违章管理7.2.3.1违反城市房屋安全条例行为的制止与报告。通过日常巡查或业主投诉对违反城市房屋安全条例的行为进行劝阻、制止和报告，具体内容：a)在承重墙体上拆扒洞口，扩大房屋承重墙上原有的门、窗尺寸，在承重墙体上拆扒孔、槽，拆除连接阳台的砌体、混凝土墙体；b)违反原始设计，在屋面、楼面、阳台、雨篷上增加对房屋安全有影响的荷载；c)违反原始设计，在室内、外增加房屋层数和降低室内地面标高，改变房屋高度，增建、扩建地d)变动承重墙、梁、柱、楼板、基础或者剪力墙等主体结构或者结构构件；e)未经公安消防机构审批，擅自改变建筑物内原有消防设施和疏散条件；改造外立面时擅自使用易燃、可燃保温材料、装饰材料；f)违反原始设计，破坏非承重结构影响消防、抗震功能；g)其他损害房屋结构安全的行为。7.2.3.2业主违章行为的制止和报告。通过日常巡查或业主投诉，对侵占单元内公共空间，堆放个人物品或顶层加装封闭栅栏等不当行为进行劝阻、制止和报告。7.2.3.3通过日常巡查或业主投诉，对业主违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，进行劝阻、制止和报告相关行政主管部门。7.3公共场地及附属构筑物的管理7.3.1综合管理7.3.1.1建立公共场地及附属构筑物登记档案。7.3.1.2设立公共场地及附属构筑物巡查及维修维护保养记录。7.3.2日常管理7.3.2.1每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。7.3.2.2每2月检查1次雨、污水管井等。7.3.2.3每2月巡查1次大门、围墙、围栏等。7.3.2.4每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等。7.3.2.5每年检测1次防雷装置。7.3.3违规违章管理7.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵尸车”、乱堆乱放等行为进行劝阻、制止和向有关部门报告。7.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止。7.3.3.3通过日常巡查或业主投诉，对违法搭建建筑物、构筑物和放置棚亭等障碍物进行劝阻、制止和向有关部门报告。7.3.3.4按照相关规定对进行清理。7.3.3.5对其他按照业主规约应当制止的行为进行劝阻和制止。7.4共用设施设备的管理7.4.1综合管理7.4.1.1建立共用设施设备登记档案。7.4.1.2健全共用设施设备运行、保养、维修记录。7.4.1.3建立机房管理制度，明确管理责任人7.4.2二次供水设施7.4.2.1物业服务企业受委托负责维护二次供水设施的，要按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按照《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法》清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。7.4.2.2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。7.4.2.3每季度切换1次备用水泵。7.4.2.4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。7.4.2.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7.4.2.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.4.3排水系统7.4.3.1排水设施。每年雨季前对雨、水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。7.4.3.2污水提升泵。每日巡视1次，检查设备运行状态；每季度养护1次。7.4.3.3污水井及化粪池。每季度检查1次污水井，对水位异常分析原因，及时疏浚。每半年检查1次化粪池和窨井，并组织清掏。7.4.3.4污水井盖。每周至少1次巡视检查污水井盖，是否缺失、损坏，及时更新维修。每2月全面检查污水井盖安全性，及时处理安全隐患。7.4.4照明设施及电气设备7.4.4.1楼内单元照明。业主即报即修，1日内修复；复杂故障3日内修复。7.4.4.2应急照明。每2日巡视1次，发现故障，即时修复。7.4.4.3楼外照明。每1周巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障1周内修复；按照季节情况调整时间控制器。7.4.4.4低压柜。每日巡视3次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。7.4.4.5低压配电箱和低压线路。每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。7.4.4.6控制柜每周巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7.4.4.7发电机。每2周试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。7.4.4.8检测。每5年检验1次内部核算电能表。7.4.4.9配电室、楼层配电间。防小动物措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标志准确。7.4.5监控及技防设施7.4.5.1小区内监控及技防设施完好率85%以上。7.4.5.2对讲门口机。每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次，每半年内部除尘1次。7.4.5.3图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次，每半年内部除尘7.4.5.4摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次7.4.5.5读卡器。每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。7.4.5.6电磁锁门锁。每2月检查1次吸力、外观、接线7.4.5.7出门按钮。每2月检查1次开锁功能、接线。7.4.5.8道闸系统。每2月检修1次。7.4.6.1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。7.4.6.2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。7.4.6.3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。7.4.6.4应与有资质的电梯维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。7.4.6.5备用发电机每月启动1次，确保应急使用。7.4.6.6配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。7.4.6.7制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。保持应急求救电话畅通，保证第一时间接听。接到求救电话后，物业服务人员应在15分钟内到达现场，安抚被困乘客、防止再生事故，并立即联系专业维修单位。7.4.7设备机房7.4.7.1每月清洁1次，室内无杂物，设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。7.4.7.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。7.4.7.3设施设备标志、标牌齐全。7.4.7.4在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。7.4.7.5交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.4.8水景7.4.8.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。7.4.8.2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。7.4.8.3设置必要的安全警示标志。7.4.8.4水质符合卫生要求。7.5消防安全防范7.5.1综合管理7.5.1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。7.5.1.2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。7.5.1.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安7.5.1.4每3日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。7.5.1.5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。7.5.1.6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。值班人员必须经消防部门培训并取得资格证书。7.5.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.5.2消防设施设备维修养护7.5.2.1火灾自动报警系统、火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。7.5.2.2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。7.5.2.3备用电源。每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。7.5.2.4消防广播系统。每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。7.5.2.5防排烟系统。每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。7.5.2.6防火分隔设施。每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。7.5.2.7水灭火系统。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。7.5.2.8应急照明、疏散指示标志。每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7.5.2.9消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。7.5.2.10灭火器。每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。7.6绿化养护7.6.1基本要求7.6.1.1乔木。植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于80%,年成活率高于80%,生长季节叶片保存率高于70%。7.6.1.2灌木。植株生长正常，主枝完整，保存率在80%以上，年成活率高于80%。7.6.1.3绿篱和色块。植株生长整齐，保存率高于80%,年成活率高于80%。7.6.1.4地被和花坛植物。地被植物覆盖率高于80%,花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽或更换。7.6.1.5草坪。草坪基本整齐，覆盖率高于80%。7.6.2绿化养护内容7.6.2.1灌溉。有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，草坪根据天气、长势和土壤情况适当增加灌溉次数。7.6.2.2施肥。根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。7.6.2.3病虫害防治。根据病虫害发生规律，植物生长季每2月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。7.6.2.4整形修剪。乔木每年冬春交际修剪1次；灌木、绿篱、色块每年修剪修型至少4次；草坪应根据长势生长季节全年至少修剪4次。7.6.2.5除草。每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%,季节性杂草能得到有效控制。7.6.2.6垃圾处理。绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。7.6.3工作检查7.6.3.1生长季节每月检查2次绿化工作。编制每季度绿化养护措施和工作计划。7.6.3.2有绿化工作档案。7.7保洁服务7.7.1楼内保洁7.7.1.1楼层过道、楼梯台阶每2天清扫1次。7.7.1.2楼梯扶手每2天清洁1次，栏杆、窗台、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。粘贴类广告每1月清理1次，喷涂、印戳、手写等广告每年遮盖粉刷3次。7.7.1.3楼梯间玻璃每年至少清洁3次。7.7.1.4电梯轿箱。每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次。石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。7.7.2外围保洁7.7.2.1道路每日清扫1次。7.7.2.2绿化带每半个月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。7.7.2.3休闲娱乐、健身设施每月清洁1次。7.7.3清冰雪7.7.3.1住宅小区内所有道路、广场及与主次干路相接的支路口属于小雪、中雪量级的，应当在降雪停止后12小时内清扫完。7.7.3.2属于大雪量级的，应当在降雪停止后48小时内清扫完。7.7.3.3清扫后的积雪在条件允许的情况下，可就近在小区指定绿地、空地内集中堆放，堆放要规范、成型、有序。小区内没有堆放条件的，应在清扫时限后24小内运到指定堆放地点，不得长时间堆放在广场、健身场地、市政道路等地点。7.7.3.4上述标准按照市政府关于冬季清冰雪工作方案变化调整。7.7.4垃圾收集与处理7.7.4.1设置垃圾收集点，生活垃圾日产日清。7.7.4.2垃圾桶无外溢，垃圾转运点周围地面无散落垃圾。7.7.4.3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每周喷洒1次杀虫药。7.7.5检查和记录7.7.5.1保洁服务应及时做好记录并存档。7.7.5.2保洁服务质量每2周检查1次，并做好记录。7.8公共秩序维护7.8.1工作内容7.8.1.1主要出入口有专人24小时值守，立岗值守每日不少于2个小时，机动车辆凭证出入。7.8.1.2巡查管理。制定巡查路线，巡视检查并做好记录。8:00至20:00巡视3次、20:00至次日6:00巡视1次。7.8.1.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序，车辆停放规范有序，按线位停车。7.8.1.4突发事件管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。7.8.2记录与档案7.8.2.1监控影像资料、报警记录应留存30日备查，管理制度、应急预案张贴在显著位置。7.8.2.2各项工作记录完整有效，档案齐全。7.9装饰装修7.9.1