【某住宅项目的销售收入估算计算案例2500字】

声明PAGE127某住宅项目的销售收入估算计算案例目录TOC\o"1-3"\h\u20846某住宅项目的销售收入估算计算案例 127106511主楼销售收入 127252842车位销售收入估算 129295503商铺销售收入估算 129188024项目销售计划 130148625销售税金及附加估算 13112340（1）增值税 13122020（2）教育附加费 13227455（3）城市维护建设税 13231032（4）印花税 132319（5）所得税 13217027（6）销售税金合计 1331主楼销售收入市场比较法是指房地产公司根据房地产市场中类似竞争对手的价格水平来调整其销售价格，以市场为导向的定价方法。由于房地产市场定价采用大多数房地产公司定价的方式，此次新城玖珑湖项目依据徐州房地产市场现状，本设计将采用市场定价法估算新城九龙湖项目的销售价格。在选择可比示例时，其位置，用途，规模，建筑结构和水平应与新城区玖珑湖的相似，以使该项目具有可比性，并使估算价格更为科学合理。在本文中，通过市场研究选择了四个房地产项目。分别是：金科·博翠府，绿城·诚园，书香华府，金都华府。可比实例如下。金科·博翠府江苏省徐州市鼓楼区徐运新河与沈孟大道交汇处美迅商业广场、全球购进口商品直购广场，珺璟房地产14206.0可比实例二：绿城·诚园位于徐州鼓楼区鼓楼区苏堤北路、二环北路交汇处东南侧，开发商为徐州绿城尚润置业发展有限责任公司，【诚园】产品系营造的园区生活，从导入领先的人居理念，到配备完善的服务体系，在自然、人文、功能、空间、科技、艺术、象征、服务等多个方面，全面呈现人居典范，让居住者深感安定和美好。周边交通便利，尽享地铁与公交，周边有徐州矿山小学，徐州高级中学等，比邻金鹰、苏宁广场。项目住宅为带装修普通住宅，占地面积为73242平方米，建筑面积为229972平方米，均价为19300元/平方米，容积率为2.31，绿化率为35%。可比实例三：美的云熙府项目位于徐州市彭城区天津大道与白万路交口向北200米,由徐州市腾辉房地产发展有限公司开发。尽享附近2、6、9等公交线路以及地铁二号线的发达交通网，周边拥有紧邻金鹰、苏宁广场等商场以及徐州市第一、第十三中心等拥有完善教育配套设施，商业、生活配套齐全。项目占地1.31万㎡，建筑面积约4.14万平方米，容积率2.4，绿化率达30%，规划户数219户。可比实例四：旭辉美的天阙项目位于徐州市鼓楼区朴风巷天骄世家西1门对面，由徐州朗升房地产开发有限公司开发，周边拥有空军后勤学院、烟厂、市三院等多个公交站，并且随着地铁二号线开通，进一步完善了其交通路线，坐拥徐州市第三、第五、第二十二中学等教育资源，项目占地面积为62618㎡，建筑面积为163518㎡，绿地率为30%，容积率为2.2。建筑类型有洋房，小高层，高层，可满足各层次人群的需求。利用四个可比实例进行玖珑湖项目住宅价格的修正，估算玖珑湖项目住宅销售价格和销售收入。该项目可比实例修正系数见表3-1。表3-1可比实例修正系数表运用平均数计算，本项目的市场销售单价=（18297+16299.2+15759+22873.5）/4=18100元/平方米该项目的住宅销售面积为159227.88平方米，因此销售额为181000元/㎡×159227.88㎡＝288202.46万元。2车位销售收入估算根据玖珑湖实际情况以及徐州房地产市场调研，徐州玖珑湖车位按个数出卖，售价在19.8万到21万元左右，取均价20万元/个，徐州玖珑湖项目可售车位为1298个，车位销售预计25960万元。3商铺销售收入估算根据徐州市商铺出售条例，采用单位销售单价销售面积估算商铺销售收入。其中玖珑湖项目商铺可售面积4341㎡，市场平均价格为26000元/㎡估算商铺收约为20306.62万元。玖珑湖项目销售总收入为住宅销售收入，商铺销售收入，车位销售收入三者之和，一共为325448.48万元。玖珑湖项目的销售收入汇总表可见表3-2，各项收入占总收入的比例可见图3-1。表3-2销售收入汇总表项目销售收入金额（单位：万元）占比住宅288202.4688%车位259604%商铺11286.028%项目总收入325448.48100%图3-1项目销售总额4项目销售计划销售计划详细规定了玖珑湖销售目标以及每季度销售进度，有利于企业按季度完成销售计划，及时回笼资金，保证资金链，提高资金利用率。此项目预估将在2019年达到预售条件，销售计划如图3-2所示。表3-3项目销售计划表名称年份201920202021上半年（预）下半年上半年下半年上半年销售比例30%10%15%15%30%销售收入（万元）97634.5432544.9548817.5748817.7297634.54图3-2项目销售计划图5销售税金及附加估算为进一步监督房地产市场，促进房地产行业进一步发展，根据相关规定房地产行业应依法缴纳增值税、教育附加费、城市维护建设税、印花税、所得税等，徐州新城玖珑湖项目各税种详情如下增值税增值税是指在商品流通过程中发生的，凭借货物增值额一种征收的税种。增值税是对货物流动中多个环节的增值或商品增值征收的流转税。玖珑湖项目于2018年11月通过招标获得了该土地使用权。根据徐州市有关规定，该项目的预计增值税率约为3％。玖珑湖项目增值税=35448.48×3%=万元根据上述计算，本项目增值税为9763.45万元。（2）教育附加费教育附加费本质是一种额外附加税，通常缴纳增值税和消费税等税款的个人和单位征收教育附加费。征收教育附加费对地方教育具有重要意义，因为它是地方教育经费的来源之一，可以促进当地教育进步，。根据国家和徐州市现行规定，玖珑湖项目按营业税和增值税的税基的3％征收。玖珑湖项目教育附加费=9763.45×3%=292.90万元根据上述计算，本项目教育附加费为292.90万元（3）城市维护建设税城市维护建设税的实质类似于教育附加费，也是附加额外附加税，但其表达方式和征费的对象均不同。该税款仅用于维护城市公用事业和公共设施建设。城市维护建设税是基于营业税和增值税的，征收标准也因地而异。根据国家税务总局的最新标准，该项目的城市维护建设税按增值税额的5％征收。城市维护建设税=9763.45×5%=488.17万元根据上述计算，本项目城市维护建设税为488.17万元（4）印花税印花税是指企业在经济活动取得和获得具有法律效力的证书的行为征收的税款。它以粘贴在应税凭证上的税票作为纳税标志的名称而得名。根据相关规定，该项目印花税税率为销售收入的0.05%。玖珑湖项目印花税=325448.48×0.05%=162.72万元因此本项目印花税为162.72万元。（5）所得税企业所得税是对我国企业和其他创收组织的生产经营收入和其他收入征收的一种个人所得税。根