DB3709∕T 024-2023 红色物业红色网格一体运行工作规范

ICS03.080

CCSA00

3709

泰安市地方标准

DB3709/T024—2023

红色物业红色网格一体运行工作规范

2023-06-26发布2023-08-01实施

泰安市市场监督管理局  发布

DB3709/T024—2023

目次

前言.................................................................................III

引言..................................................................................IV

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................1

4工作目标............................................................................2

4.1物业管理服务水平实现显著提高....................................................2

4.2红色物业红色网格实现深度融合....................................................2

4.3城市基层治理效能实现整体提升....................................................2

5工作体系............................................................................2

5.1组织领导体系....................................................................2

5.2物业服务体系....................................................................2

5.3网格治理体系....................................................................3

6街道工作标准........................................................................3

6.1职责定位........................................................................3

6.2指导社区领办物业服务企业........................................................3

6.3扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖..............................................3

6.4业主委员会及其党组织建设........................................................4

6.5物业网格党建联建................................................................4

6.6社区绩效考核....................................................................4

7社区工作标准........................................................................4

7.1职责定位........................................................................4

7.2社区领办物业服务企业............................................................5

7.3指导监督业主委员会履职尽责......................................................5

7.4社区环境和物业管理委员会........................................................5

7.5社区物业党建联建................................................................6

7.6社区信用激励机制................................................................6

8网格工作标准........................................................................6

8.1职责定位........................................................................6

8.2社区网格员队伍建设..............................................................6

8.3楼栋长、单元长队伍建设..........................................................7

8.4网格物业深度融合................................................................7

9物业服务企业工作标准................................................................7

9.1物业服务内容....................................................................7

9.2物业服务等级标准................................................................8

9.3加强党组织建设..................................................................8

I

DB3709/T024—2023

9.4物业服务信息公示................................................................8

9.5积极融入城市基层治理............................................................8

10物业行业监管.......................................................................9

10.1物业服务信用管理...............................................................9

10.2物业服务信息公示...............................................................9

10.3物业服务考核评价和监督检查....................................................10

10.4规范物业管理招标投标管理......................................................10

10.5提高物业行业自律水平..........................................................10

11强化工作保障......................................................................11

11.1强化考核督导..................................................................11

11.2强化信息支撑..................................................................11

11.3强化经费支持..................................................................11

11.4强化品牌培树..................................................................11

附录A（规范性）“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单................................12

附录B（规范性）业主委员会组建程序...................................................15

附录C（资料性）社区领办物业“三找一定”工作法.......................................17

附录D（规范性）楼栋长、单元长选聘条件和工作职责.....................................19

附录E（资料性）泰安市物业服务合同示范文本...........................................21

附录F（规范性）物业服务费收支情况公示模板...........................................39

附录G（规范性）泰安市普通住宅物业服务等级标准.......................................41

附录H（规范性）住宅小区物业服务考核评价细则.........................................63

参考文献..............................................................................71

II

DB3709/T024—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起

草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由中共泰安市委组织部、中共泰安市委政法委、泰安市民政局、泰安市住房和城乡建设局、

泰安市房产管理服务中心提出、归口并组织实施。

本文件起草单位：中共泰安市委组织部、中共泰安市委政法委、泰安市民政局、泰安市住房和城乡

建设局、泰安市房产管理服务中心。

本文件主要起草人：耿建、王茂宁、金飞、方恒利、李昆明、尉海波、张智勇、马鑫、阴红星、

侯晨飞、邱硕、陈昊。

III

DB3709/T024—2023

引言

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，认真落实中央和省委、市委关

于加强城市基层党建和基层治理的部署要求，提升城市基层党建引领基层治理效能，泰安市实施

了“物业融网·红暖万家”工程。

本文件将加强红色物业红色网格一体运行标准化规范化建设，党建引领物业管理服务与网格化治理

深度融合，寓管理于服务之中，依托红色物业建强红色网格，依托红色网格做实基层治理，通过组织融

合、队伍融合、工作融合、机制融合，实现共建共治共享，以物业“小支点”撬动治理“大格局”，增

强人民群众的幸福感、安全感、获得感和满意度，建设“幸福家园”，打造“宜居泰安”。

IV

DB3709/T024—2023

红色物业红色网格一体运行工作规范

1范围

本文件规定了红色物业红色网格一体运行的工作目标、工作体系、工作标准、工作保障等主要内容。

本文件适用于泰安市红色物业红色网格一体运行工作的日常管理与运行。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T20647.1-2006社区服务指南第1部分：总则

GB/T20647.9-2006社区服务指南第9部分：物业服务

GB/T34300城乡社区网格化服务管理规范

DB37/T1997.1-2019物业服务规范第1部分：通则

DB37/T1997.2-2019物业服务规范第2部分：住宅物业

DB3709/T011党建引领网格化治理工作规范

3术语和定义

GB/T20647.1、GB/T20647.9、DB37/T1997.1、DB37/T1997.2界定的以及下列术语和定义适用于本

文件。

3.1

物业管理estatemanagement

业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，

维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。本文件所称物业管理，主要是指住宅小区物业管理。

3.2

红色物业CPCconstructionleadingpropertyservice

以党建引领为核心，聚焦人民群众急难愁盼问题，物业行业管理部门、街道、社区、业主委员会、

物业服务企业等多方联动、协同参与，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，破解物业管理服

务难题，提高物业管理服务水平，推动人民群众幸福感、安全感、获得感和满意度持续提升的物业管理

服务类型。

3.3

网格grid

在城乡社区、行政村及其他特定空间区划之内划分的基层综合服务管理单元。

[来源：GB/T34300-2017,3.5]

3.4

网格化治理gridgovernance

以网格作为基本单元，在各级党组织领导下，最大限度整合现有服务管理资源，以网格员队伍为主

体，全面掌握社会动态、预防化解社会矛盾、维护社会和谐稳定、服务网格群众的一种社会治理方式。

1

DB3709/T024—2023

[来源：DB3709/T011-2022,3.2]

4工作目标

4.1物业管理服务水平实现显著提高

坚持党建引领物业管理服务，推进红色物业建设，通过国有企业举办物业示范引领、社区领办物业

兜底管理、物业党建联建协商共治、物业行业监管规范引导等系列举措，破解居民小区物业难题，消除

物业管理服务“空白点”“薄弱点”，提升物业服务行业整体水平，构建党建引领作用明显、行业监管

科学高效、多方参与协商共建、物业服务规范有序、居民群众幸福和谐的红色物业工作格局。

4.2红色物业红色网格实现深度融合

以加强党的全面领导为根本，以物业服务为切入点，寓管理于服务之中，党建引领物业管理服务与

网格化治理深度融合，把物业力量作为社区工作队伍的重要组成部分和社区工作延伸到网格的重要载体，

推动物业服务人员担任兼职网格员，依托红色物业建强红色网格，依托红色网格做实基层治理，做到组

织融合、队伍融合、工作融合、机制融合，实现红色物业红色网格融合共建、一体运行。

4.3城市基层治理效能实现整体提升

通过实施“物业融网•红暖万家”工程，以物业“小支点”撬动治理“大格局”，把党的政治优势、

组织优势和密切联系群众优势转化为基层治理效能，打通城市基层治理的难点、堵点、痛点，实现共建

共治共享，增强人民群众的幸福感、安全感、获得感和满意度，构建治理更精细、服务更精准、人民更

满意、生活更美好的“幸福家园”。

5工作体系

5.1组织领导体系

5.1.1健全市县党委统一领导，基层党建引领基层治理领导小组统筹协调，组织、政法、机构编制、

民政、住建房管部门牵头推进，有关部门单位共同参与，街道和社区党组织属地管理的“物业融网·红

暖万家”组织领导体系。

5.1.2“物业融网·红暖万家”工程职责分工清单见附录A。

5.2物业服务体系

5.2.1基本要求

按照“行业主管、街道主抓、社区主办、物业主干”的原则，构建国有企业举办物业示范引领、社区

领办物业兜底管理、商业化物业规范经营、业主自行管理等相结合的物业服务体系。

5.2.2推行国有企业举办物业

5.2.2.1坚持市场和政府“两只手”相结合，按照市级示范引领、县级积极举办、街道鼓励探索的原则，

发挥国有资本优势，举办物业服务企业，开展物业管理服务，突出公办底色和公益属性，为居民群众提

供优质平价、放心可靠的物业服务，通过良性竞争，激活物业服务市场，促进物业行业提升服务质量、

降低收费标准。

2

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5.2.2.2提倡国有物业服务企业按照“区域化”管理模式，依法依规打包管理服务一个区域内的多个居

民小区，整合资源力量，实行集约管理。

5.2.2.3鼓励街道、社区在征得广大业主同意后，依法将背街小巷、车位资源、广告资源等授权国有

物业服务企业管理经营，变资源为收益，将收益反哺居民小区。

5.2.2.4鼓励国有物业服务企业加强与街道社区党组织合作，可吸纳社区“两委”干部、社区工作者参

与小区物业项目管理，也可在协议基础上将项目部委托社区党组织直接负责，有效发挥国有资本技术优

势和社区党组织组织动员优势，办好优质物业，助力社区治理，实现经济效益和社会效益“双赢”。

5.3网格治理体系

5.3.1完善网格组织架构，构建“社区党组织—网格（小区）党支部—楼（栋）院党小组—党员中心

户”组织构架。

5.3.2建强网格工作队伍，配齐配强专兼职网格员队伍，专职网格员由社区工作者担任，兼职网格员

主要由物业服务人员担任。整合多方力量组建网格协管服务团队，重点选优配强楼栋长、单元长。

6街道工作标准

6.1职责定位

街道党工委、办事处应强化属地管理主体责任，组织实施“物业融网·红暖万家”工程，将有关工

作纳入街道重点任务清单，加强对推进红色物业红色网格一体运行工作的研究、组织、协调、实施、指

导和监督，包括但不限于：

——指导社区领办物业服务企业；

——扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖；

——加强业主委员会及其党组织建设；

——加强社区工作者和网格工作队伍配备、培训、管理、监督；

——加强物业网格党建联建；

——抓好物业服务监管工作；

——办理民生诉求；

——化解矛盾纠纷。

6.2指导社区领办物业服务企业

6.2.1推动社区积极领办物业，指导社区注册成立物业服务企业，对相关手续预先审核把关，确保合

法合规。

6.2.2加强对社区领办物业的业务指导，结合实际细化工作流程和服务规范，联合县（市、区）住建

房管、公安、市场监管、消防、应急等部门单位，定期组织物业工作人员业务培训，提升专业素质和服

务质量。

6.2.3加强对社区领办物业的监督管理，对社区领办物业管理人员、财务人员实行街道备案管理，指

导健全公司财务制度，督促定期公示物业服务费收支、公共收益等服务信息，对社区领办物业开展定期

审计，确保合规经营、健康发展，维护好集体和群众利益。

6.3扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖

6.3.1常态化摸排辖区内物业服务企业底数，掌握企业党组织、党员、职工等基本情况，加强动态分

析研判。

3

DB3709/T024—2023

6.3.2对有3名以上正式党员的物业服务企业，指导其单独建立党组织。对正式党员人数不足3名的

物业服务企业，采取联合组建等方式分类施策，扩大党的组织覆盖。

6.3.3向暂不具备单独建立党组织条件的物业服务企业选派党建指导员，引导物业服务企业积极建立

工会、共青团、妇联等群团组织，鼓励物业服务企业招聘党员职工，确保实现党的工作全覆盖。

6.3.4加大在物业服务企业职工中发展党员、培养入党积极分子力度，推动发展党员计划向物业行业

倾斜。对物业服务企业未建立党组织的，指导物业所在社区党组织接收入党申请，做好培养发展等工作。

6.4业主委员会及其党组织建设

6.4.1加强对业主委员会组建、换届等工作的领导指导，依法依规、积极稳妥推动住宅小区业主委员

会应建尽建。

6.4.2街道应会同县（市、区）住建、政法、市场监管等部门加强对业主委员会选举的联审把关，严

把业主委员会委员人选质量，鼓励党员带头参选业主委员会，提倡业主委员会主任由党员依法担任，按

照法定程序逐步提高业主委员会中的党员比例。

6.4.3业主委员会凡符合成立党组织条件的，应指导其建立党组织；对暂不具备建立党组织条件的，

选派党建指导员加强工作指导。

6.4.4业主委员会组建程序见附录B。

6.5物业网格党建联建

6.5.1街道建立“物业融网·红暖万家”联席会议制度，由街道党工委负责召集，社区“两委”、网格、

物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位和公安派出所、综合执法、物业管理等部门参

加。主要协调下列事项：业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况，物业服务企业在履行退出程序

以及交接工作中出现的问题，物业服务区域内发生的突发事件，红色物业与党建引领网格化治理的衔接

和配合，以及需要协调的其他事项。

6.5.2引导物业服务企业积极参与社区治理，推动物业服务人员担任兼职网格员。

6.5.3指导督促社区、物业服务企业积极处理12345政务服务便民热线等民生诉求事项，推动问题诉

求在社区、网格内化解；健全“社区吹哨、街道报到”工作机制，帮助社区化解复杂问题；街道解决不了

的，及时启动“街道吹哨、部门报到”，呼叫上级部门下沉力量联合攻坚。

6.6社区绩效考核

6.6.1街道每年度应制定社区绩效考核工作方案，围绕实施“物业融网•红暖万家”工程主线，聚焦“小

事不出网格、大事不出社区”目标要求，将12345政务服务便民热线等群众诉求受理办理情况作为社区

绩效考核主要内容，设置受理数量、办结情况、满意度情况等重点指标。社区绩效考核工作方案应报县

（市、区）组织部门审核备案。

6.6.2社区绩效考核工作成绩与社区党组织书记、“两委”干部、社区工作者绩效薪酬挂钩。

7社区工作标准

7.1职责定位

社区党组织、居民委员会负责统筹推进本社区“物业融网·红暖万家”工程，落实好上级关于推进红

色物业红色网格一体运行部署要求，包括但不限于：

——领办物业服务企业，兜底物业管理服务；

——配合街道扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖；

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——加强社区工作者和网格工作队伍日常管理监督；

——加强社区物业党建联建；

——健全环境和物业管理委员会；

——指导、监督、帮助物业服务企业和业主委员会依法依规履行职责；

——办理民生诉求；

——化解矛盾纠纷。

7.2社区领办物业服务企业

7.2.1社区依法注册登记成立物业公司，以老旧小区为重点，对存在无物业管理或物业服务质量低、

矛盾纠纷多、居民群众意见大等情况的居民小区，做到应办尽办、应管尽管。

7.2.2社区领办物业公司负责人原则上由社区党组织书记、居民委员会主任兼任，社区党组织书记、

居民委员会主任为公务员、事业编制人员的不得兼任，可由社区其他“两委”成员兼任。

7.2.3社区领办物业进驻小区服务，应召开业主大会，可采取集体讨论、书面征求意见或者互联网征

求意见等形式，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并

经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，签订物业管理服务合同，

合法开展物业管理服务。

7.2.4用好找热心骨干、找公共空间、找资金来源、定居规民约“三找一定”工作法，抓好资源集约

经营，推动社区领办物业健康规范运行。

7.2.5社区领办物业“三找一定”工作法见附录C。

7.3指导监督业主委员会履职尽责

7.3.1社区党组织要积极引导居民小区组建业主委员会，配合街道做好业主大会筹备组建、业主委员

会换届选举等工作，把好人选质量关，鼓励党员业主带头参选业主委员会成员。

7.3.2加强对业主委员会履职的指导和监督。在召开业主大会共商物业服务企业选聘、大额维修资金

使用等重大事项前，业主委员会应主动向社区“两委”报告。

7.4社区环境和物业管理委员会

7.4.1社区应设立环境和物业管理委员会，委员由社区“两委”成员、网格员、楼栋长、业主代表等担

任，人数在5人以上且为单数，党员比例不低于60%，人选由社区“两委”提出，经居民代表会议讨论决

定，主任可由社区“两委”成员兼任。本人及其直系亲属在社区内业主委员会、物业服务机构中任职的

不应担任委员。

7.4.2环境和物业管理委员会在社区“两委”的领导下开展工作，主要负责配合街道和专业部门完成以

下事项：

——宣传环境保护和物业管理方面的法律法规，引导居民遵守社区文明公约、小区管理规约、业

主大会议事规则、生活垃圾分类等制度规定，引导业主依法有序参与社区环境和物业管理相

关工作；

——协调处理环境和物业管理中的有关事项，督促业主委员会和物业服务企业履行职责；

——收集、反映、处理环境和物业管理有关问题，定期向社区“两委”报告工作开展情况；

——负责落实业主大会、业主委员会印章使用监管制度，对业主委员会作出的决定予以事前把关；

——负责指导社区网格员加强对物业服务企业履职情况的日常巡查，劝阻、制止小区内违反环境

和物业管理法律法规的行为，并按程序向有关部门报告；

——监督物业服务合同履行和住宅专项维修资金收交使用情况，公共收益公示和收支情况以及业

主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况；

5

DB3709/T024—2023

——对不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的，根据社区“两委”的安排代

行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项；

——社区“两委”交办的其他工作。

7.5社区物业党建联建

7.5.1建立社区党组织密切联系物业服务企业工作机制，发挥好社区党组织在物业服务企业、业主委

员会以及居民业主之间的桥梁纽带作用，积极帮助协调解决物业领域等矛盾纠纷，及时办理12345政务

服务便民热线等群众诉求。

7.5.2建立健全社区红色物业联席会议制度，健全议事规则，在社区党组织领导下，由居民委员会、

业主委员会、物业服务企业、辖区驻区单位和居民代表共同参加，每季度至少召开1次，必要时“一事

一议”，共商共议物业党建联建、矛盾纠纷处置、群众意见办理等事宜。

7.5.3推行“双向进入、交叉任职”，应积极吸纳符合条件的物业服务企业（项目）负责人、业主委员

会委员担任社区“两委”兼职委员和网格党组织成员，推动社区“两委”成员通过法定程序进入业主委员会，

提倡社区“两委”成员、网格党组织书记（网格长）担任物业服务企业党建指导员。

7.5.4社区党组织应牵头建立社区志愿服务队，吸收驻区机关企事业单位、两新组织、社区党员、热

心群众等为成员，开展文明创建、设施维修、卫生保洁、法治宣传等志愿服务。

7.6社区信用激励机制

7.6.1全面推行社区信用激励机制，建立社区居民信用档案，探索党组织引领下群众自我管理、协商

共治的有效方式。

7.6.2社区党组织根据居规民约制定社区信用评价指标，通过党员大会、居民代表会议、入户走访、

发放问卷等多种方式，广泛听取意见，将党员群众普遍关心的问题纳入信用评价指标，对志愿服务、邻

里互助等好人好事加分，对违背社会公德、公序良俗等负面行为扣分，树立崇信尚德、惩恶扬善的鲜明

导向。

7.6.3在社区党组织统一领导下，以“网格员+楼栋长+单元长”为主体组建信息员队伍，负责采集居民

信用信息；以“社区‘两委’成员+党员代表+居民代表”为主体组建社区信用议事会，负责对采集的信息审

核、评定、汇总。

7.6.4建立信用积分公示、异议、修复机制，对认定的信用积分，由社区党组织及时公开公示，充分

保障居民知情权；居民对信用积分有异议的，可向社区党组织提出，社区及时核实；居民改正不文明行

为后，可通过参加社区志愿服务等方式，修复信用等级，形成积分促自律的良性循环。

7.6.5强化信用积分结果运用，社区可采用与物业服务企业、驻区商家合作等方式，建立信用超市或

诚信联盟，居民凭信用积分减免物业费、兑换物品或服务。提倡社区采取定期召开积分兑换大会、送货

上门、发奖授牌等方式，提升守信居民荣誉感。对信用等级高的居民，社区可在发展党员、评先树优、

参军入伍等方面予以优先推荐。鼓励有条件的县（市、区）、街道出台“信用+”惠民政策，居民可凭信

用积分享受景点免费旅游、定点医院免费体检、定点商家购物折扣优惠等服务。

8网格工作标准

8.1职责定位

执行DB3709/T011的规定。

8.2社区网格员队伍建设

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DB3709/T024—2023

8.2.1专职网格员由社区工作者担任，落实“3岗18级”薪酬待遇。县（市、区）应按标准加大社区工

作者招录力度，配齐配强专职网格员队伍。

8.2.2以物业服务人员为主体组建兼职网格员队伍，壮大网格治理力量。以街道为单位，按照社情民

意熟悉程度高、组织动员能力高、服务群众热情高、群众信任度高基本标准，面向物业服务人员、公益

岗人员、居民小组长、楼栋长、社区社会组织负责人等遴选，一般经居民群众推荐、网格党组织审核、

社区“两委”会议研究、街道党工委审定。

8.2.3社区党组织应广泛吸纳物业服务人员、楼栋长、单元长、志愿者等参与网格治理，县（市、区）

应统筹“双报到”人员、包保网格人员及业务延伸到网格的职能部门人员，下沉网格开展治理服务。

8.3楼栋长、单元长队伍建设

8.3.1选拔政治素质过硬、年富力强、群众认可的人员特别是党员担任楼栋长、单元长。提倡建立“双

楼长”制度，鼓励机关企事业单位在职党员到居住社区报到担任“双报到”楼栋长。

8.3.2楼栋长、单元长信息应在楼栋、单元显著位置公示。

8.3.3网格党组织牵头建立楼栋长、单元长碰头会制度，每月固定一天通报社区、网格工作情况，听

取楼栋长、单元长履职汇报和意见建议，安排部署重点工作任务。

8.3.4以街道为单位，建立楼栋长、单元长初任培训、日常培训、专题培训相结合的培训制度，全面

提升矛盾调解、隐患排查、应急处突等能力。

8.3.5建立健全激励机制，以街道为单位，每年组织开展优秀楼栋（单元）长、最美楼栋（单元）评

选，将楼栋长、单元长履职情况纳入社区信用积分激励机制重要内容。

8.3.6楼栋长、单元长选聘条件和工作职责具体见附录D。

8.4网格物业深度融合

8.4.1建立物业服务品质督导制度，由网格长担任督导员，负责监督物业服务企业按照合同约定开展

物业服务，收集业主意见，督促提升物业服务质量。

8.4.2加强物业网格阵地共建，挖掘小区公共空间、闲置房屋等资源，加强物业服务用房、网格党群

服务中心一体建设，鼓励网格党组织与物业服务企业共建共办日间照料中心、幸福食堂、“四点半课堂”

等服务项目。

8.4.3推动矛盾纠纷在网格内化解，由社区、网格党组织牵头，组织物业服务企业、业主委员会（业

主代表）、楼栋长、单元长等，通过楼头会、马扎议事会等灵活形式协商解决。复杂矛盾纠纷，由社区

按照“下呼上应、吹哨报到”工作机制，“呼叫”街道、县直部门单位报到，下沉力量参与解决。

9物业服务企业工作标准

9.1物业服务内容

9.1.1按照有关法律法规和政策文件规定，认真履行合同约定，为广大业主提供优质物业服务。

——安全服务。强化政治安全，配合社区、网格积极宣传党的方针政策，加强意识形态宣传教育，

常态化开展反邪教活动；强化消防安全，加强消防知识宣传教育，规范施划、管理消防车通道，维护管

理消防设施，排查整治电动自行车违规停放、充电等安全隐患，及时清理僵尸电动自行车，推进电动自

行车集中停放场所和微型消防站建设；强化治安安全，坚持人防、物防、技防相结合，抓好夜间巡逻，

加强出租房管理；加强燃气、液化气罐等安全管理，及时排查安全隐患。

——维修服务。通过依法依规使用住宅专项维修资金、组织业主筹资、物业服务企业出资等形式，

加强对共用部位、共用设施设备的维修。

7

DB3709/T024—2023

——卫生保洁服务。加强小区卫生保洁队伍建设，积极推进垃圾分类，鼓励引入智能垃圾分类回收

设备，引导居民群众养成垃圾分类习惯，倡树新风尚。

——绿化养护服务。定期对草坪、花卉、树篱、树木进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，

无大面积病虫害，发现违规侵占绿地的行为及时向社区、街道和城市管理部门报告。

——小区事务监管。强化对小区公共车位、车辆停放、人员进出、房屋装修、广告发布、宠物饲养

等事务的监督管理，建立良好秩序。配合属地街道、社区及相关部门做好文明城市创建、突发公共卫生

事件处置等工作。

——养老医疗服务。整合资源力量，加强与社区和专业化养老、医疗机构的合作，积极建设小区养

老医疗便民服务设施，因地制宜提供居家养老、医疗等服务。

——儿童看护服务。积极建设“四点半课堂”“爱心学堂”“公益书屋”等服务设施，解决儿童学生看护

难题。

——个性化服务。发挥物业“红色中介”作用，整合社会服务资源，与信得过、口碑好、群众需求大

的商家建立合作关系，协调提供明码标价、高效实惠的维修、送餐、快递、家政等服务，满足居民群众

多样化服务需求。

9.1.2物业服务合同示范文本见附录E。

9.2物业服务等级标准

9.2.1普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由发改部门会同物业管理部门制定。依据住宅小区

物业服务需求的不同，将物业服务标准分为“一星级、二星级、三星级、四星级、五星级”5个等级，

其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，物业服务标准越高，对应的指导价格越高。建

设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同时，应明确物业服务等级，按照相应等级确定物业服

务费标准；业主大会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，倡导参照泰安市住宅物业服务等级

标准和政府指导价，确定相应服务星级及物业服务费标准。

9.2.2普通住宅物业服务等级标准见附录G。

9.3加强党组织建设

9.3.1物业服务企业应在街道社区党组织领导下，积极建立党组织，正式党员人数超过3人的一般应

当单独建立党组织，正式党员人数不足3人的可通过与社区（网格）或其他物业服务企业联建等方式建

立党组织。物业服务企业党组织原则上接受物业服务项目所在社区党组织领导，同时接受物业行业党组

织指导。

9.3.2物业服务企业暂不具备建立党组织条件的，应接受街道、社区选派的党建指导员联系指导，积

极建立工会、共青团、妇联等群团组织，引导职工积极向党组织靠拢，为建立党组织创造条件。

9.4物业服务信息公示

物业服务企业应建立健全物业服务标准和收费标准公示、物业服务费收支情况公示、公共收益及支

出公示、投诉渠道和方式公示等制度，自觉接受广大业主监督管理。具体按照本文件10.2款要求落实。

9.5积极融入城市基层治理

9.5.1物业服务企业应积极推动物业服务人员担任兼职网格员，在社区、网格党组织统一领导下，参

与社区、网格治理服务工作。

9.5.2物业服务企业应积极与社区党组织开展党建联建，认领社区党建服务项目，建立物业服务企业

负责人到社区报到制度，在社区党组织领导下开展共建共治。

9.5.3物业服务企业应积极预防和化解矛盾纠纷，配合街道社区处理12345政务服务便民热线投诉。

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10物业行业监管

10.1物业服务信用管理

10.1.1建立信用承诺制度。鼓励物业服务企业就服务内容、服务标准等作出公开信用承诺，并积极履

行。

10.1.2实行信用等级评价。执行《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，依托山东省物业服务企

业信用信息管理系统，评价物业服务企业信用等级，按照所得分值由高至低分为AAA、AA、A、B、C共

五个等级。

10.1.3加强物业信用评价管理。物业行业管理部门应将合同履行、物业领域12345政务服务便民热线

投诉处理、日常检查、群众满意度等情况纳入对物业服务企业信用管理评价体系，充分吸收街道社区党

组织和居民群众的意见。企业信用记录和评价结果等级依法依规公开，同步纳入市公共信用信息平台，

由“信用中国（山东泰安）”网站进行公示。

10.1.4强化信用评价结果运用。信用评价结果作为开发建设单位、业主大会开展招标活动的参考，作

为审核财政资金补助、税收优惠等政策扶持的参考，作为政府采购等公共资源交易活动的参考，作为政

府部门、行业协会表彰、奖励活动的参考。提倡业主、业主大会（业主委员会）在协议选聘物业服务企

业时参考应用年度信用评价结果，作为物业服务费动态调整的参考因素。

10.1.5强化失信企业监督管理。物业行业管理部门、街道、社区将信用等级为C级（严重失信）的物

业服务企业列为开展相关专项治理行动重点关注对象，限制新增项目审批、核准，限制参与保障房或者

危旧房项目建设及物业服务；约谈企业负责人，责令限期整改，并依法撤销企业及其法定代表人、负责

人和对失信行为负有直接责任的相关人员的荣誉称号，取消参加评先评优资格，视情节向业主大会提出

解除物业服务合同或者不再续约的建议。

10.2物业服务信息公示

10.2.1物业行业管理部门应会同街道、社区，在居民小区设立物业服务公示栏，指导和督促物业服务

企业详细公示物业服务标准和收费标准，定期公示物业服务费收支情况，及时公布公共收益及支出情况，

公开投诉渠道和方式，自觉接受广大业主监督。物业服务信息公示有关要求纳入物业服务合同规范文本。

10.2.2公示服务内容、服务标准、收费标准，包括但不限于：

——物业服务企业营业执照、信用等级报告、物业管理区域平面图、管理服务人员名单及职责分

工；

——物业服务合同；

——提供的物业服务内容及服务标准；

——物业服务收费、停车管理收费及其他收费标准。

10.2.3公示物业服务费收支情况，包括但不限于：

——本公示周期物业服务费收缴情况；

——本公示周期物业服务费支出情况；

——上个公示周期结转物业服务费情况；

——物业服务费余额。

物业服务费收支情况公示模板见附录F。

10.2.4公示投诉渠道和方式，包括但不限于：

——物业服务企业24小时投诉及服务电话；

——辖区住建房管、发改、综合执法、公安、消防、市场监管等部门单位及水、电、暖、天然气等

专业经营单位的投诉服务电话；

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——街道物业管理机构、社区“两委”的服务电话。

10.2.5公示公共收益及支出信息，包括但不限于：

——物业管理区域内共用部位、共用设施设备清单及经营管理主体；

——由物业服务企业负责经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况。

10.3物业服务考核评价和监督检查

10.3.1加强物业服务质量考核评价，将12345政务服务便民热线投诉情况纳入对物业服务企业考核内

容。充分赋予街道社区考核评价权，住宅小区物业服务项目由社区组织考核，考核结果报街道审核后公

示，并报县（市、区）住建房管部门；物业服务企业由县（市、区）住建房管部门组织考核，其中汇总

街道社区考核的物业服务项目成绩占70%，住建房管部门直接考核成绩占30%。

10.3.2建立物业领域违法行为投诉登记制度，物业行业管理部门联合有关部门定期组织开展部门“双

随机一公开”监督检查和物业领域问题专项整治，严肃查处物业管理违法违规行为。

10.3.3建立物业服务企业红黑榜制度，强化考核结果运用，对物业服务质量考核评价好的企业，纳入

红榜优秀物业服务企业实施联合激励，支持扩大服务范围，提高规模效益；对物业服务质量考核评价差

的企业，纳入黑榜物业服务企业实施联合惩戒，建议招标人取消其投标资格。建立健全物业管理服务市

场进入退出监管机制，对群众反映强烈、严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人，依法

清退出物业服务市场，推动形成优胜劣汰的市场环境。

10.3.4住宅小区物业服务考核评价细则见附录H。

10.4规范物业管理招标投标管理

10.4.1加强物业管理招标投标活动和评标专家监管，物业管理招投标活动评标专家应在全市物业服务

招投标专家库中随机抽取，建立公平竞争、规范有序的物业招标投标秩序。

10.4.2前期物业招标投标管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企

业实施物业管理的，住宅及同一物业管理区域内非住宅建筑工程总建筑面积3万平方米以上的，应通过

招投标方式选聘物业服务企业；住宅及同一物业管理区域内非住宅建筑工程总建筑面积不足3万平方米

的，由开发建设单位向物业管理部门提交工程规划许可证、规划详图等资料，经批准后，方可以协议选

聘物业服务企业。前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，不得限制或

者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标。提倡开发建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的

原则，通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

10.4.3业主大会选聘物业招标投标管理。前期物业管理的住宅小区，符合首次召开业主大会会议条件

的，应按照程序召开业主大会会议，选举业主委员会，依法选聘物业服务企业实施物业管理。提倡业主

委员会与业主大会通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

10.4.4建立物业管理招标投标专家信用档案管理和考核评价机制，规范专家评审行为，充分发挥专家

在物业管理招标投标中的积极作用。

10.5提高物业行业自律水平

10.5.1加强党对物业行业协会的领导，充分发挥物业行业协会作用，制定完善行业道德规范，引导物

业服务企业不断提升物业服务质量，协助企业转型升级，探索物业服务新的增长点，开展增值便民服务，

满足群众新需求。

10.5.2建立健全物业服务企业、物业从业人员的诚信自律体系，加强物业行业协会自律巡查及诚信结

果的综合应用。开展行业培训、技能培训（竞赛）活动，提高物业服务企业及从业人员整体素质。

10.5.3推动物业服务企业开展红色物业文化建设，组织物业企业学习交流，积极推进物业行业、企业

的精神文明建设，提高物业从业人员的理想信念、法制观念、服务意识、道德素养和职业素养。

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11强化工作保障

11.1强化考核督导

11.1.1将实施“物业融网•红暖万家”工程、深化红色物业红色网格一体运行有关情况，作为县（市、

区）、街道党（工）委书记抓基层党建工作述职评议考核的重要内容，纳入高质量发展综合绩效考核。

11.1.2政法、机构编制、民政、住建部门应分别牵头抓好党建引领网格化治理、街道（乡镇）管理体

制改革、城乡社区治理、红色物业专项工作组建设，完善运行机制，细化成员分工，加强对专项工作组

成员的考核督导，推动任务落实。

11.1.3将落实“下呼上应、吹哨报到”工作机制情况，作为对市、县（市、区）部门单位考核评价的

重要内容，对存在形式主义官僚主义、不担当不作为、配合工作不积极不主动等情况的，对相关单位开

展作风调研、督导整改。

11.1.4建立“季度通报、半年观摩、年度考核”机制，加强对工作推进情况的跟踪问效。

11.2强化信息支撑

11.2.1加强网格内基础信息采集，建立社区工作数据库动态更新制度，精准掌握物业、网格等各项基

础信息，为信息应用提供数据支撑。

11.2.2推行“线上+线下”模式，突出方便群众、务实管用功能定位，利用大数据、信息化技术，整

合12345、网格化管理、物业投诉处理等职能，实现数据资源共享、互联互通、精准高效。开发功能齐

全、便捷好用的智能化治理平台及便民APP、小程序，健全“下呼上应、吹哨报到”机制，提升慧治服

务水平。

11.3强化经费支持

11.3.1市、县（市、区）应根据“物业融网·红暖万家”工程需要安排经费，支持公共服务平台建设、

社区工作者待遇保障、基础设施提升、示范创建奖补等各项工作。严格落实社区工作经费、社区为民服

务经费保障。

11.3.2建立健全工作经费补助机制，落实非公有制物业企业党组织党费全额返还、党组织工作经费税

前列支等政策，保障物业服务企业党组织正常运转和开展活动。

11.3.3鼓励市、县（市、区）有关部门整合政策资金，向红色物业红色网格一体运行工作倾斜，在合

法合规、审慎规范的前提下，积极引导和吸收社会资本参与，建立以财政保障为主、多元化投入的工作

经费保障格局。

11.4强化品牌培树

11.4.1以县（市、区）为单位制定细化实施“物业融网•红暖万家”工程、深化红色物业红色网格一

体运行的工作方案，街道、社区和物业服务企业结合实际创建党建品牌，打造以“物业融网•红暖万家”

为统领的红色物业红色网格一体运行品牌矩阵。

11.4.2市、县（市、区）每年开展“物业融网•红暖万家”示范项目、红色物业示范企业评选活动，

培树一批管理运行规范、作用发挥明显的优质项目和党组织引领力强、物业服务质量高、社会影响力大

的物业服务企业，总结形成可复制可推广的经验，带动工作水平整体提升。

11.4.3深入挖掘“物业融网•红暖万家”品牌内涵，广泛推介工程推进过程中的经验做法、典型案例，

全方位、多角度加强媒体宣传和舆论引导，广泛宣传深化红色物业红色网格一体运行所取得的成效，不

断扩大品牌影响力、辐射力，努力营造“物业暖心、网格安心、群众放心”的浓厚氛围。

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附录A

（规范性）

“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单

“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单见表A.1。

表A.1“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单

事项类别工作清单工作标准和要求责任主体

健全市县基层党建引领基层治理领导小组工作机

健全基层党建引制，充分发挥街道管理体制改革、城乡社区治理、

组织、政法、机构

领导机制领基层治理领导党建引领网格化治理、红色物业、新业态新就业

编制、民政、住建

协调机制群体党建等专项工作组作用，凝聚齐抓共管、协

同推进工作合力。

推动符合条件的社区积极领办物业，注册成立物

业服务企业，对存在无物业管理或物业服务质量

社区领办物业组织、住建

低、矛盾纠纷多、居民群众意见大等情况的居民

小区提供兜底服务。

红色物业突出公办底色和公益属性，发挥国有资本优势，住建、国资、财政、

国企举办物业

为居民业主提供优质平价、放心可靠的物业服务。有关国有企业

推动物业服务企业党的组织和工作全覆盖，加强

党建引领物业行

物业领域党建联建，引导物业服务企业规范有序组织、住建

业健康有序发展

经营、提升服务水平。

党建引领网格化以落实《党建引领网格化治理工作规范》地方标

政法、组织

治理准为总抓手，加强标准化、规范化建设。

按照“每万城镇常住人口不少于18人标准”配齐

配强社区工作者，落实“3岗18级”薪酬待遇，政法、组织、民政、

网格员队伍建设

由社区工作者担任专职网格员，推动物业服务人财政

员担任兼职网格员。

楼栋长、单元长选拔配备政治素质过硬、年富力强、群众认可的

政法、组织

队伍建设楼栋长、单元长。

红色网格党建引领“双向进入、交叉任职”，推动物业服

推动物业网格

务人员担任兼职网格员，推动物业服务企业深度住建、组织、政法

深度融合

融入网格治理。

将12345政务服务便民热线等群众诉求办理机制

与党建引领网格化治理紧密结合，完善分流转办、

大数据中心、

绩效考核、作风调研等制度，发挥好“下呼上应、

群众诉求办理组织、政法、机构

吹哨报到”机制作用，推动问题诉求和矛盾纠纷

编制、民政

在社区、网格内化解，实现小事不出网格、大事

不出社区、难事不出街道、矛盾不上交。