百安物业管理标准工作手册

目录

一、物业管理工作运行组织构架图

二、物业管理工作流程图

三、部门主要职责

•总经理职责

•物业管理部职责

•水电工程部职责

•保卫部职责

•保洁绿化部职责

•物业管理处职责

四、物业管理处各岗位职责

•管理处主任岗位职责

•内勤员岗位职责

•综合服务管理员闵位职货

•设备设施管理员询位职责

•安防秩序管理员岗位职责

•保洁绿化管理员岗位职责

•维修技术员岗位职责

•保安员岗位职责

•消防监控值班员岗位职责

•保洁员岗位职责

•绿化员岗位职责

•车管员岗位职责

五、物业接管验收

•物业验收程序

•接管验收检索提交资料目录

•物业档案资料移交目录

•物业接收工程项目验收依据

六、业主入伙管理

•业主入伙管理流程图

•业主入伙管理制度

•业主入伙接待规范

•办理用户大件物品放行工作规程

七、业主装修管理

•装饰装修管理流程图

•装饰装修管理规定

•装修进场人员管理规定

附）装修安全管理协议书

装修施工责任承诺书

八、业主管理服务

•业主服务管理工作示意图

•业主服务管理制度

•管理处工作细则

•业主报修管理制度

•业主求助服务管理标准

•接待来信来访来电投诉制度

•管理处走（回）访制度

•管理处收费工作说明

•社区文化活动

一、物业管理工作运行组织岗位构架图

二、物业管理工作流程图

三、部门主要职责

1、总经理：负责主持开展公司全面管理经营工作。安排调动公司资源，组

织公司各部门开展实施物业管理服务工作，实现公司经营目标，对董事会负责。

（副总经理根据总经理的分工协助总经理组织公司各部门开展实施物业管理服

务工作。）

2、物业管理部：负责组织公司物业管理资质、物业管理品质的提升与物业

管理行业内的交流宣传：负责协调公司各部门制定编写公司物业管理服务规章制

度、策划物业管理服务方案；指导督查公司各物业管理处开展物业管理服务工作，

组织物业管理知识培训、考核；建立健全、规范管理本部门工作档案资料。

3、水电工程部：负责组织公司承接管理物业项目的工程质量、设备设施的

验收移交并与相关单位协调处理遗留整改问题；负责公司物业建设工程、设备设

施维修保养的组织、采购和发包；负责物业维修基金的申报；负责制定编写公司

物业管理设备设施管理规章制度；指导督杳公司各物业管理处开展物业设备设施

的日常管理维保工作，组织维保技工进行设备设施维修保养业务培训、考核；建

立健全、规范管理本部门工作档案资料。

4、保卫部：负责制定编写公司物业管理安保消防管理规章制度和管理方案;

指导督查公司各物业管理处开展物业安保消防工作，组织安保、监控人员的业务

培训、考核；检查安保消防器械（器材）和监控设备的使用管理；建立健全、规

范管理本部门工作档案资料。

5、保洁绿化部：负责制定编写公司物业管理保洁绿化工作管理规章制度、

管埋方案制；协助公司办公室统一采购绿化环卫_L具、劳保用品；指导督查公司

各物业管理处开展物业绿化环卫工作，组织绿化员、保洁员上岗业务培训考核；

建立健全、规范管理本部门工作档案资料。

6、物业管理处：负责在公司物业管理部指导下编写接管物业项目的管理方

案及时完成管理方案的年度修订与评审；负责配合公司相关业务部门验收接管物

业项目，做好接管物业项目工程技术资料、交接验收资料的建档、管理工作；按

照物业管理合同要求及物业管理方案开展实施接管物业项目的业主入伙、装修管

理和口常物业管理服务工作，认真解决业主投诉问题，经常回访征询业主意见，

改进管理服务方式，提高管理服务质量，争创物业管理优秀荣誉。建立健全、规

范管理各类工作档案资料。

四、物业管理处各岗位职责

（一）管理处主任岗位职责

在经理室直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的

日常事务和管理工作认真做好工作记录。

1、执行公司制定的各项规章制度，不断提高服务质量，落实奖惩制度，总

结工作经验，主动向公亘提出管理合理化建议；

2、根据公司年度工作指标，组织制订并监督、指导、检查本管理处的年度

计划及执行情况，按月向经理室上报工作进度；

3、熟悉国家有关法规和物业管理规定，配合公司相关部门编写本管理区域

物业管理方案，并组织编写本管理处管理报告和各种通知、公函；

4、根据公司规定，负责安排和调整管理处人员和各项工作，检查督促管理

处各岗位职责的执行情况，主持日常和定期工作会议，传达学习相关文件、通

知及会议精神，研究拟定下一步工作计•划，总结讲评管理处员工工作绩效；

5、依据公司物业管理《工作手册》标准，组织实施本管理处管理区域物业

接管验收、业主入伙、装修管理、设备设施维修保养、保洁绿化、安保秩序、

业住服务等工作；

6、按照公司“管理到户、责任到户、服务到户、收费到户”的要求，督促

管理处各工作岗位仔细了解掌握业主情况，认真组织解决好业主投诉，及时收

缴各类费项，不断改进服务质量；

7、负责处理本区域内重大违章、违纪仃为和重大突发性事件；熟练地掌握

火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理办法，并能有效及时组织、安排

处理。

8、加强与公司各部门间的团结合作，树立整体思想，密切与各部门的联系，

互相沟通、协调，重视建立与物业开发单位、辖区各行政管理部门的工作联系；

9、忠于本职、以身作则、秉公办事、敬业守纪、关心下属，维护公司利益;

10、积极参加公司组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力；

11、认真完成公司交给的其他任务。

（注：管理处副主任岗位职责参照主任）

（二）内勤员岗位职责

熟悉物业管理法规，内勤员在管理处主任领导下，负责文档资料的保存

和管理，各类费项的统计核算与收付结算，做好各项基础性工作，认真做好

工作记录。

1、负责管理处管理区域.内业主档案资料、物业档案资料、管理服务档

案资料的收集、保管、立卷、归档、借阅工作，做好保密工作，防止遗失、

损坏，配合公司办公室做好档案管理工作；

2、严格执行公司财务制度，建立管理处收费台帐，统计核算管理处各

类应收费项，及时做好现金、支票的收付缴存及相关凭证保管，认真核对各

管理人员的收费账目，按时上报各类费项的收付统计汇总报表；

3、负责配合公司做好管理处管理区域内物业经营用房租赁、广告位设

置、车库承包等经营性项目的宣传介绍、登记联系工作；

4、负责管理处各类物资的采购、中领、发放、统计和管理，建立物资

管理台帐；

5、负责管理处各类通知、公函、报告的收发，协助主任组织由管理处

发起的会议，并做好会议记录；

6、协助主任做好管理处员工的考勤、考核管理；

7、协助主任组织开展社区文化服务；

8、团结互助，主动配合帮助其他同事开展工作，主动向各方征询意见，

不断改进工作方法，提高工作绩效；

9、积极参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能

力；

10、及时向主任汇报工作情况，完成主任交办的其他工作。

（三）综合服务管理员岗位职责

掌握物业管理法规及相关知识，在管理处主任的领导下开展辖区内物业管理

服务工作，认真做好工作记录。

1、熟悉掌握辖区内业主和物业使用的基本情况，及时建立健全业主、住（租）

户档案；

2、负责办理业主入伙、装修、搬入、迁出手续，配合设备设施管理员管理

业主装修事务；

3、掌握辖区内户数和户型面积及各类费项的收缴标准和计算方法，负责水、

电表的抄度工作，建立业主缴费台帐，掌握业主缴费动态，及时收取、催缴、交

存各类应收费项：

4、负责业主接待与沟通，耐心细致给业主解释说明各项物业管理服务规定，

认真收集并向主任反馈业主提出的意见建议；

5、负责接待辖区内业主的投诉、报修事务，做好受理登记，根据实际情况

耐心细致的做好对业主的解释说明工作，即时协调安排管理处相关职能人员解决

处理投诉、报修事务，并及时回访了解处理结果和业主的满意度；

6、熟悉辖区物业环境布局，负责巡视辖区内物业使用情况，及时协调处理

违章、突发事件并及时向主任汇报重大违章、突发事件；

7、负责督查辖区内维修、保安、环卫、球化人员的工作质曷，征询业主意

见，及时向主任反馈督查结果；

8、团结互助，主动配合帮助其他同事开展工作，主动向各方征询意见，不

断改进工作方法，提高工作绩效；

9、积极参加公司、管理处组织的.业务学习和培训，努力提高个人业务能力；

10、及时向主任汇报工作情况，完成主任交办的其他工作。

（四）设备设施管理员岗位职责

熟悉物业管理法规，掌握物业设备设施维修保养专业知识，在主任的领导

下，负责辖区内的公共设备设施维修保养管理工作，认真做好工作记录。

1、负责维保技术员工的管理，督促检杳公司各项规章制度的落实，及时了

解维保技术员工的思想和生活动态，解决疑难问题，确架设备设施维修保养管理

工作稳定有序开展；

2、根据管理处领导的要求和意图，严格按公司《设备设施维保工作手册》

标准，结合实际情况，以身作则，带领维保技术员工实施辖区内的公共设备设施

维修保养工作，配合公司做好辖区物业公共设备设施的验收移交工作

3、熟悉辖区物业公共设备设施布局，掌握主要设备的运行技术状况，坚持

周而复始的设备维修保养制度，及时发现问题隐患立即组织处理，保证所管辖系

统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五

良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），督促

做好各项检查记录；

4、实地检查维保技术员工维修保养工作质量与工作效率、岗位纪律及精神

状态，发现问题及时采取纠正措施，现场督导重要维修工程及增改工程施工，控

制工作质量与进度；

5、负责制定辖区设备系统运行方案，审阅运行报表，掌握所属设备系统当

天能耗状况，发现异常，分析原因，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统

设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

6、负责制定所管辖设备系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件

计划，定期报送管理处主任审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，严把工

作标准、保证工作质量、提高工作效率；

7、针对维保技术员工的技术状态和思想状况，经常对下属员工进行职业道

德、物业服务意识教育和组织专业技术知识学习；

8、做好技术档案管理工作，督促维保技术员工做好设备维修、故障处理、

零部件更换记录，每月汇总装订后交管理处内勤员整理归档;

9、掌握科技发展动态，认真推广新技术，在公司业务主管部门的组织下协

助改造辖区不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，监督施工，验收施工质

量：

10、负责业主装修管理中改变物业结构、移动设备设施的审查和验收，督促

维保技术员工认真检查装修情况，发现有违章行为应即时纠正确保建筑物结构安

全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；

11、负责协调处理辖区职责范围内的违章、突发事件，并及时向主任汇报重

大违章、突发事件；

12、团结互助，主动配合帮助其他同事开展工作，主动向各方征询意见，不

断改进工作方法，提高工作绩效；

一三、负责做好维保技术员工宿舍的内务检查管理，杜绝火灾、触电、疾病

传染等隐患：

14、积极参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力;

一五、及时向主任汇报工作情况，完成主任交办的其他工作。

（五）安防秩序管理员闵位职责

熟悉物业管理法规，掌握安防秩序专业知识，在管理处主任的直接领导下，

负责辖区内安保消防、公共秩序维护工作，认真做好工作记录。

1、负责辖区内保安队伍的全面管理，督促检查公司各项规章制度的落实，

确保安保队伍稳定有序的上岗执勤；

2、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，

关心队员的生活状况，做好全体队员的法制教育和职业道德教育，指导队员正确

处理好工作中的各种问题，帮助下属解决实际困难；确煤队伍的战斗凝聚力和工

作热情；

3、根据管理处领导的要求和意图，依据公司《保安工作手册》标准，结合

实际情况，指挥调动保安人员对辖区内的安全防范、消防监控、车辆交通、公共

秩序维护工作实施全面落实；

4、熟悉辖区物业环境布局，经常定期不定期检查个班次保安队员的工作情

况，掌握各岗位工作状态，做好监督、检查和考评工作，严格管理，有效落实岗

位职责和奖惩条例；

5、经常指导培养所属保安班长，不断提高他们的组织指挥能力和管理水平,

按季度制定学习训练计划，认真组织队员学习业务知工和形体仪表、体能训练，

提高全体队员的整体上岗执勤素质；，

6、经常点验检查安保器械、消防器材，保持其良好使用性能；

7、熟悉掌握消防和其他应急预案，协助主任做好辖区内安全消防宣传教育

工作，防患于未然；负责组织保安应急分队，协助主任处置重大灾害事件；

8、负责协调处理辖区职责范围内的突发事件，重大治安问题和事故及时向

主任汇报，并采取果断措施，控制事态发展；

9、团结互助，主动配合帮助其他同事开展工作，主动向各方征询意见，不

断改进工作方法，提高工作绩效；

10、负责做好保安队伍宿舍的内务检查管理，杜绝火灾、触电、疾病传染等

隐患；

11、积极参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力;

12、及时向主任汇报工作情况，完成主任交办的其他工作。

（六）保洁绿化管理员岗位职责

熟悉物业管理法规，掌握保洁绿化专业知识，在主任的领导下，负责辖区

内的环境卫生保洁、园艺绿化养护管理工作，认真做好工作记录。

1、负责保洁、绿化员工的管理，督促检杳公司各项规章制度的落实，及时

了解保洁、绿化员工的思想和生活动态，解决疑难问题，确保保洁绿化工作稳定

有序开展；

2、根据管理处领导的要求和意图，严格按公司《保洁绿化工作手册》标准，

结合实际情况，安排调动保洁、绿化员工实施辖区内的环境卫生保洁、园艺绿化

养护工作；

3、熟悉辖区物业环境布局，坚持每天巡视住宅区3次，有效制止住宅区乱

贴乱画，乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象，引导涪养业主爱护小区清洁卫

生的自觉行为，现场督导环境保洁工作；

4、对住宅区环境保洁工作实行“划片分区包干”作业管理，合理配置保洁

人员和清扫工具的数量，做到任务划定清楚、责任明确，检查、考核标准公开，

奖惩对象明确，确保辖区内不留卫生死角；

5、负责制定绿化养拧计划，定期检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀虫、

修剪等工作，并做好详细记录，现场督导绿化养护工作；

6、严格要求、细致检查，现场及时纠正保洁员，绿化员的工作失误，每天

定时集中讲评当日环境保洁、绿化养护工作情况，不断促进工作质量提高；

7、负责协调处理辖区职责范围内的违章、突发事件，并及时向主任汇报重

大违章、突发事件；

8、积极参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人专业水平,

掌握绿化养护管理的知识和技能；

9、团结互助，主动配合帮助其他同事开展工作，主动向各方征询意见，不

断改进工作方法，提高工作绩效；

10、负货做好保洁员，绿化员宿舍的内务检查管理，杜绝火灾、触也、疾病

传染等隐患；

11、及时向主任汇报工作情况，完成主任交办的其他工作。

（七）维修技术员岗位职责

掌握物业设备设施维修保养专业知识，在分管管理员的安排下，实施设备

设施维修保养工作，认真做好工作记录。

1.严格执行公司的各项规章制度，履行岗位职责，安全作业，防止事故发生;

2.能熟悉本岗位的工作职责和范围，爱护和正确使用各种工具和各种设备；

3.热情礼貌、认真负责的为业主服务；

4.负责房屋建筑共用部分的养护和维修；负责住户水、电管道维修；

5.持证上岗，严格按照各项操作规程对共用设施、设备进行维护和保养，确

保各项设施、设备能正常运行，严禁带故障工作；

6.负责配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括会所、办公用房、停车场

等；

7.妥善管理各种材料及配件，遵守公司”出入库登记制度”，换下的报废材料

及配件由主管领导实行核销制；

8.对于业主提出的各种维修问题，属于保修期内的，应予以登记，维修人员

应热情、主动及时地加以解决：按公司有关规定：小问题12小时、大问题24

小时解决，特殊情况除外，一定要给住户满意的结果；

9.接到报修要认真填写“维修登记表”，完成维修后一定要请住户签署意见，

并将维修登记表回执联妥善保存、归档；

10.加强住户装修管理，严格按装修前的检查项目认真检查记录，并督促业主

及相关人员签字，并随时检查装修情况，发现有违章行为应即时纠正；

11.不属于公司维修范围的，应耐心给予解释，业主要求帮助维修、安装的，

应按公司的有关收费标准进行收费；

12.上班时间不能饮酒，以避免出现意外，违章者严肃处理：

一三、参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力；

14、及时向分管管理员汇报工作情况，完成上级交办的其他工作。

(A)保安员岗位职责

掌握物业安保专业知识，在分管管理员的指挥管理下，实施物业辖区安保

工作，认真做好工作记录。

1、熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况，熟知本人责任区域内

住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局；

2、严格遵守公司规章制度，坚守岗位、服从命令、听从指挥、文明执勤，

保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌，确保物业辖区治安安全，秩序

井然；

3、门岗负责做好物业辖区的大门或门厅的安保工作，对大宗物品出物业辖

区的进行管理，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意

进入物业辖区，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

4、巡逻岗负责巡查物业辖区各公共场所和通道，对任何有损物业辖区物业

管理的行为，及时进行规劝和制止，巡查发现设备设施受损和公共卫生保洁脏乱

情况要及时上报，加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；

5、负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职费内的问题，树立强烈的

责任感，对物业辖区的治安、消防、车辆事故、以及住户求援、报警等突发事件

要挺身而出，依法维护业主合法权益；

6、熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法，熟悉物业辖区消

防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

7、做好本岗位的清洁卫生和交接班工作；

8、参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力；

9、及时向分管管理员汇报工作情况，完成上级交办的其他工作。

附：当班保安班长职责

当班保安班长根据《保安员岗位职责》督促协调当班保安的各项工作，依据

公司《安保工作手册》标准，处理当班期间的突发事件，重大治安问题和事故应

立即向分管管理员汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

（九）消防监控值班员岗位职责

掌握消防监控设备使用知识，在分管管理员的指挥管理下，实施消防监控

设备操作，认真做好工作记录。

1、值班人员不得随意离开消防控制室，不得唾岗，每天及时做好值班记录;

2、未经上级领导批准，不准任何无关人员进入监控室查阅，做好保密工作,

不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施；

3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安,

出现报警信号，立即核查信号真伪情况；

4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录;

5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，

并与电梯维修人员联系；

6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通

知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中，对重大险情严

格按规定预案程序处置.；

7、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的

维修；

8、负责设备的日常巡视、情况记录；

9、保持机房干净、整洁，严禁危险品入内；

10、参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人业务能力；

11、及时向分管管理员汇报工作情况，完成上级交办的其他工作。

（十）保洁员岗位职责

在分管管理员的安排管理.下，负责物业辖区的环境卫生保洁工作。

1、遵守公司制定的各类规章制度；

2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。；

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；

5、按照服务内容和《保洁绿化工作手册》标准对物业辖区进行清洁卫生打

扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；

6、垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放；楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、

电表箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土；平台、天井无积水、墙角无蜘蛛网、

尘埃；

7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；

8、对保洁范围内物业的异常情况及时向管理员或保安员汇报；

9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；

10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无

故损坏的酌情赔偿；

11、及时向分管管理员汇报工作情况，完成上级交办的其他工作。

（十一）绿化员岗位职责

在分管管理员的安排管理.下，负责物业辖区的绿化养护保洁工作。

1、遵守公司的规章制度；

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；

3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥

及其他用品，严格使用化肥和农药；

6、花草树木及时浇水，防止过早和过涝；

7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要

及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90%以上；

8、熟悉物.业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、

树木；

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向管理员或保安员汇报；

10、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，

其它开关用水笼头要及时维修；

11、妥善保管好用于绿化的械具、工具设备、设施、农药、化肥及其它用品；

12、参加公司、管理处组织的业务学习和培训，努力提高个人工作技能；

一三、及时向分管管理员汇报工作情况，完成上级交办的其他工作。

（十二）车管员岗位职责

1、在管理处主任的领导下，负责小区车场、车辆的管理，行驶、停放和安

全工作。

2、熟悉车库环境、车辆状况，熟记车牌、车号、车主，对出入车辆认真检

查，指挥车辆按规定路线行驶和规定车位泊车，保证通道畅通。

3、认真履行值班制度和车辆登记、收费制度。要热情周到服务车主，按照

有关规定收费，账目清楚。同时每天坚持对车辆的检杳，发现漏油和其他异常情

况应及时处理，消除隐患于萌芽状态，确保车辆、车库、财产安全。

4、配合值班保安人员，做好安全防范工作、消防管理工作，禁止无关人员

进入车场。如发生火灾或盗窃，应立即报警，并保护好现场。

5、保持停车库的清洁卫生，灯光明亮，泊车有序、安全。

6、严禁在车库内使用明火，保护好车库消防措施°

7、完成主任交办的其他任务。

五、物业接管验收

(一)物业验收程序

一、目的

规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面

接管，保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发单位的交接。

三、职责

1.公司接到房地产开发单位验收的通知后，总经理负责指定主管人员，各职能部

门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设

备试运行记录等技术检验资料的脸收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要

求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程

装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5.由总经理指定负责主管人员跟房地产开发单位办理接管手续。

四、工作程序

1.验收的准备

验收小组根据房地产开发单.位提供的竣工图纸资料,按设计及施工要求编制验收

计划和验收标准。

2.验收的实施

(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

(2)在预验收过程中，检壹出未迟到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改

报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进

行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

(4)楼宇的实物验收，应注意：对每套单兀房的水、电、土建、门窗、电器设备进

行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5)设备的实物验收,要做到符合以卜几点：

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设

备记录在设施、设备接管险收清单中。

(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验

收清单相应的表格内。

(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检

查结果填写在楼宇资料交接清单中。

(8)对原有物业的接管验攻应按上述标准执行，对发现的问题根据实际情况明确

责任和解决处理办法，交接双方同意签字后，可办理接管手续。

(二)接管验收检索提交资料目录

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料。

二、技术资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.7鼠电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

一三.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

（二）物业档案资料移交目录

在实施物业管理之前，房地产开发单位应向管理公司移交关于物业的各类

资料：

一、综合资料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文

件（永久）。

2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。

3.工程招、投、定标书（永久）。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图

表记录（永久）

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。

9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的

坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。

11.工程决算书、三算表（永久）。

12.消防设施验收合格证（永久）。

二、土建资料

1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。

3.事故处理记录（永久）。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报

告（长期）。

三、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。

7.试水、闭水试压试验记录（永久）。

8.设备调试记录（永久）。

9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

四、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.防雷电阴接地实测记录（永久）。

6.引下线焊接记录（永久）。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）,

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）,

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。

2.建筑施（竣）工图（永久）。

3.结构施（竣）工图（永久）。

4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。

5.电气施（竣）工图（永久）。

6.空调施（竣）工图（永久）。

7.智能化系统施（竣）工图（永久）。

8.通讯施（竣）工图（永久）。

9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

六、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。

2.内外景观照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片，

录音、录像（永久）。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

6.其它。

（四）物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地

方的，较为完备的规范、标准）。

二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品

和主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、

分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

六、业主入伙管理

(-)业主入伙管理流程图

(二)业主入伙管理制度

入伙管理工作由各管理处负责执行实施，公司相关业务管理部门给予指导

配合。

一、入伙准备工作

(1)管理处指定专人负责，明确职责要求；

(2)管理处准备好接待业主办理入伙手续所需要得各类文件、资料、表格；

(3)制定业主入伙手续，明确入伙流程及需业主准备的证明材料、需业主填

写的表格；

(4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明f角的指示标责，业主办理

入伙手续时的

各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。

二、入伙审查登记

1.管理处应建立入伙登记表，对业主提交的《入伙通知书》进行查验，确认无

误后收取

《入伙通知书》，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：

(1)《入住说明》。

(2)《住户手册》。

(3)《住户公约》。

(4)《管理协议》。

(5)《预交费用标准》。

(6)《装饰装修管理规定》o

(7)《装修进场人员管理规定》

(8)《住户登记表》。

(9)《装修审批表》。

(10)《验收交接表》。

2.上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。在

提供给业主

《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料，包括：

(1)身份证原件及复印件.

(2)其他有效证件复印件,

(3)《业主登记表》。

(4)拆迁安置房调拨单、购/租房合同的正本及复印件c

(5)已签署的《住户公约》、《管理协议》。

3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：

(1)表格填写是否完整、正确和清晰。

(2)公约和管理协议是否已签署。

(3)身份证明文件与购/租房合同及《业主登记表》是否一致。审查通过后，入

伙管理员收

购/租房合同复印件、《业主登记表》、《住户公约》1份、《管理协议》1份,

在《入伙通知书》注明签收。

三、预交费用和发放钥匙

(1)公司财务部应根据国家和政府的法规及房地产开发单位或业主委员会的规

定，确定业主

伙《预交费用》。管理处负货审查并向业主收取各项费用后开具相应票据给业主。

(2)费用项目包括：预交管理费、装修保证金及垃圾清运费等。公司财务部应造

入伙预交费

登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。

(3)上述手续完成后，管理处查验入伙登记表及已签署的《管理协议》及各项收

费票据后向

主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记，同时应和业主协定验收房屋的时

间和方式。

(4)管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收

交接表上签

确认。验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门处理。

(三)业主入伙接待规范

一、目的

通过与业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业管理公司

在刚接管物业

即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人的形象，从而为物业管理工作的

顺利开展铺平道路，也可为今后赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基

础。

二、对象

入伙前后，前来看楼或办理相关手续的业主。

三、接待人员配备与要求

1.接待人员配备视物业辖区面积、规模及入伙期间业主人流量而定。但在办

理入伙期间内应有专职入伙接待管理员数名，在业主较多时，管理处其他员工应

作为机动预备人员分担

待工作。2.对入伙接待管理员应要求熟知与本物业的建筑结构方面专业知识、本

物业多种不同户型辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。

3.熟知与业主利益有关的多种情况，擅长沟通、热情大方、耐心细致。

4、接待管理员统一准备《业主入伙接待记录本》

四、接待工作内容

1.管理处内应设物业概况的挂图或说明，本管理公司的介绍及本物业管理处

员工姓名及职介绍。

2.具体程序。

(1)向业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。

(2)就业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。提出建议，确认为业主需

要。

(3)介绍适时地介绍管理公司构思与规划，并请'业主参与意见：提醒与房地产开

发单位交易

应注意的问题，提醒装修应注意的问题；必要时引领业主参观整个物业。

(4)引导引导业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请

业主为自己的

家大胆建议。

(四)办理用户大件物品放行工作规程

为保障大厦业主和租户的财产安全，用户在迁入大厦时需与业主、管理公司

三方签订《用户室内大件物品放行协议书》。当用户需要搬出大件物品时，应到

管理公司办理物品放行手续。

一、用户大件物品放行手续的办理程序

1、填写《物品放行条》，并由用户所在公司签署意见。

2、经办人持本人身份证原件和物品放行条到管理公司办理放行手续。

3、管理公司核对申请旭位当月管理费交纳情况和用户放行模式后，签批并加

盖业务专用章。

二、用户物品放行规程

1、用户个人带出便携物品（个人便携物品指个人单手携带、非手推车装载

的物品），一般不需持公司证明或管理公司的放行条。

2、用户的公司产品需经常性运出大厦，须持有《物品放行条》（必须是管理

公司核准的用户公司指定的物品放行模式）。

3、用户室内大件物品的放行

（1）办公时间用户室内物品的放行

大件物品的定义：指用户室内的办公家具（如大班台、大班椅、办公台、办公

椅、文员椅、保险柜、沙发、茶几、文件柜、电脑台、餐台、衣柜等）和办公电

器（如电脑、传真机、复印机、电视机、音响、饮水机、投影机、扫描仪等）。

用户搬出大件物品，需持身份证到管理公司填写《物品放行条》，若用户已交付

当月及前期管理费且用户公司已盖章同意物品搬出，管理公司复印经办人身份证

后可签批放行。

（2）非办公时间用户室内物品放行

A、欠缴管理费的用户，在非办公时间室内的一切大件物品不得运出大厦。

B、没有欠费的用户，在非办公时间必须持有管理公司的《物品放行条》主

可运出室内大件办公用品（数量在4件以上）。

C、没有欠费的用户，在非办公时间内可持加盖其公司印章和指定负责人签

名的公司放行条或公司证明连同经办人身份证原件，运出少批量的办公物品（数

量在4件以下）。

（3）用户迁出大厦时室内物品的放行

A、如用户迁离，需提前3个工作H办理迁出手续，交清管理费、电费等,

填写《物品放行条》交管理公司审批后放行。

B、用户大件物品应从统一出入口运出大厦，当值管理员（保安员）负责校

对用户实际运出物品与《管理放行条》的内容是否相符，相符则以放行，如不相

符用户须到管理公司补办手续。

七、业主装修管理

（-）装饰装修管理流程图

（二）装饰装修管理规定

根据国家建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》；本着加强小区装饰

装修工程的管理和监督，保障建筑物的安全，延长物业的使用寿命，维护广大业

主的正常生活和工作秩序。对装饰装修管理规定如下：

一、装饰装修报批程序

1、申报前应备齐以下资料

■房屋的产权证明，非业主需出具业主授权书；

■聘请的装饰装修施工队资质证明、项目负责人身份证、营业执照等复印件；

如属简单装饰装修，必须日业主出具装饰装修担保书后，可不提供资质证明等资

料；

■施工方案、施工平面图、各立面图、水电施工图等设计资料。

2、提供的资料送达管理处审查后，由业主或业主授权人填写《装饰装修工

程申报表》。

3、《装饰装修工程申请表》及施工资料交由管理处工程枝术人员审核通过

后，由管理处主任审批同意装饰装修。

4、经审批同意后，装饰装修施工负货人与管理处签定《装饰装修责任书》。

5、装饰装修保证金：由施工单位按每平方米10元向管理处缴纳（装饰装修

骏工并经验收合格三个月后，无任何工程遗留问题，保证金可全额退还）。

6、管理处开出《施工许可证》，施工单位办理《施工人员出入证书》后可

进行施工。

二、装饰装修注意下列行为

1、禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，

变动建筑主体和承重结构；

2、禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的破、混凝土墙体；

4、禁止损坏房屋原有节能设施（指燃气管道和设施），降低节能效果；

5、禁止擅自搭建建筑物、构筑物；

6、禁止擅自改变住宅外立面色调，在非承重外墙上开门、窗，搭建安装遮

阳网、花架、晾衣架或防盗窗，在未经管理处批准前，用户不得展示、悬挂任何

带有广告性质的招牌；

7、为确保所有公共设施能止常使用及避免系统受到有意或尢意破坏，有关

电力分布系统、中央空调系统，及给排水系统增加、删除及改动等工程或其它与

大厦系统连接上的工程都必须由管理处批准，必须由具有相关资质的单位进行施

工，并将变更后的详细图纸报管理处备案；

8、楼梯、过道、道路以及其它公共场所不得作为加工场所或堆放材料、垃

圾的场所，装修施工造成公共部位设施设备损失的，装修业主应如实赔偿损失；

9、装修期所有垃圾及泥头等物料都应存放在用户单元内，大厦公众地方绝

不容许摆放任何垃圾，管理处会指定地方作临时垃圾收集站，用户须自行安排把

垃圾、泥头等运到临时收集站；

10、用户必须保持大厦内所有设备都不得封死以致造成不能维修或检查，所

有检查活门、渠盖、仃页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。

11、其他影响建筑结构和使用安全的行为

三、装饰装修施工管理

1、业主或装饰装修施工队必须接受管理处对装饰装修工程的监督和管理；

2、每天施工时间为：上午8：00—12：00,下午14：30—19：00,节假日

不允许施工（办公楼除外）；

3、装饰装修工程竣工后，施工队负责人应报告管理处和业主，由管理处和

业主共同对装饰装修工程进行险收；

4、装修施工队如有违反小区管理规定的，管理处有权作出相当的处理，业主应给予支

持。

（三）装修进场人员管理规定

为确保住宅小区业户的根本利益，并对小区装修施工队进行有序管理，根据

市《住宅装修管理规定》和《小区装修管理规定》内容，特制定本规定。

一、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，并提供。

1.市室内装饰企业营业执照。

2.市建设局发执业许可证。

3.市装修企业资质等级证书。

4.法人企业技术状况情况表。

同时，要接受管理处对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和

违规处罚等方的培训和管理。

二、本小区内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出入证》

进出制度。

施工队还必须加强内部管理，不得使用“三无”人员，政府要求需持证上岗的技

术工种人员

要证件齐全。

三、装修施工时

间：一，一。超时施工，

管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必须向管理处申报。

四、施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：

1.交纳施工押金，按施工人数乘以元计收。

2.办理装修施工许可证，每份交纳工本费元。

3.办理施工人员出入证，每位施工人员需交1寸免冠相片两张；办理一个出

入证需交纳工本费元。

五、施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业，不得乱串场地，

违者每人每次罚款500元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交有关费

用外，每队每次罚款5000元。

六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清

运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的

地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。

七、施工队应绝对按市《住宅装修管理规定》、《小区装修管理规定》及附

件和《小区消防管理规定》执行。

八、施工后施工队和业户共同向管理处申请验收时交回进场《装修施工许可

证》和《出入证》；如丢失《装修施工许可证》者每证罚款元，丢失

《出入证》者每证罚款元。

九、每项工程验收后，经1个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时,

可退回施工押金。

附1:

装修安全管理协议书

物业管理处（简称甲方）与公

司/用户指定聘用的装修承造

商（简称乙方），对其租售

的栋单元就装修改建问题达成以下安全协议：

一、乙方施工人员名直■应送甲方工程管理部和安全管理部备案，甲方根据乙

方提供的名单核发施工出入证。所有施工人员，装修、装饰材料应从指定货运电

梯进出，乙方施工人员一律禁止到其它楼层乱走。

二、乙方所有装饰、装修材料必须符合防火要求。

三、乙方于施工现场需配备足够灭火器及临时排风设施，外墙玻璃窗未经甲

方同意不得开启，施工照明禁止使用碘铐灯，每具照明灯具不得大于60队并需

安放远离易燃物品的地方。施工场所严禁吸烟。

四、乙方在施工中如需要使用明火（如电焊、气割等）时，须事先以书面形

式向甲方办理申请手续，经双方签证，落实监护人及施工措施后方可施工。

五、新设大型设备乙方须进行结构负荷计算，并需提交于甲方审核同意，认

为符合安全要求后方可施工，乙方须保证按甲方提供的负荷数据进行施工。

六、乙方在电气施工中必须由合格的电工安装，施工必须符合甲方以下规定,

所有电器线路必须穿金属管保护，穿管应到位，接地、接零要分开，线路绝缘必

须大于1000Q,电线必须使用消防认可的合格电线，线径不小于2.5mm2,地面

安装的电器应使用有防水插座。

七、禁止对单兀内结构墙进行拆卸及穿洞等工程。

八、从施工现场运出大厦的工具和其它物品应由乙方开具出门证明。到管理

处安全管理部开具放行条方可出门。

甲方签

署：

乙方签署：

日期：日期：

附2:

装修施工责任承诺书

物业管理有限公司：

1.本人/木公司已收到物业管理有限公司发给

的

，现声明已详阅

以上文件，

已经明白并承诺遵守以上文件的所有规定：若有违反，愿接受物业公司的处罚。

2.承诺在装修期间按审批的装修方案和图纸施工。

3.愿意在装修期间担任消防负责人，负责对进场装修的有关人员进行消防教

育。在装修施工过程中，严格遵守消防规定，采取有效的防范措施，并承担因装

修而引发灾难所造成的一切后果。

特此承诺！

签署人：

身份证号码：

单位盖章

年月

□

八、业主管理服务

(-)业主服务管理工作示意图

（二）业主服务管理制度

第一条R的。为了更好地向广大业主提供优质服务，提高本公司物业管

理水平，维护本公司形象，特制定木制度。

第二条使用范围。本制度适用于物业管理处日常服务与管理工作。

第三条服务总体要求。根据业主的要求按质、按量、按时完成工作，以

保证业主满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现

立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。

第四条服务细心、周到，要体现物业管理处员工高尚的精神境界。

第五条上班时必须先到物业管理处报到，然后外出工作，工作结束后必

须及时到物业管理处签到。上班时需穿工作服，佩带工作卡，以便接受业主的

监督。

第六条上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。

第七条文明服务，礼貌待人。

第八条不做有损公司形象的事，不收取业主的钱物。

第九条服从领导，团结同事，互相帮助。

第十条爱护公司物品，损坏、遗失工具照价赔偿。

第十一条物业管理处实行全天候值班，24小时为业主/住户提供服务。

第十二条物业管理处中午值班时间为12：00〜14：00,由当班轮值综合

服务管理员负责；夜间值班时间17：30〜次日8：30,由管理处安防秩序管理

员在物业管理处轮值。

第十三条轮值管理员负责当值期间接待各类来电来访，并将来电来访内

容及时记录在登记表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电来

访还应及时开具《维修工作单》，并通知工程管理相关人员。

第十四条夜间值班人员当班期间按业主服务工作程序负责接待各类来电

来访，将来电来访内容及时记录在夜间值班记录表上，并通知相关人员处理；

对业主/住户的报修来电来访，能立即安排维修处理的应及时维修处理，否则应

告之住户次日安排维修。

第十五条夜班期间小能及时处理的投诉、委托、报修等问题，应在次H

与综合服务管理员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值管理员

及时填写相应《维修工作单》或《投诉记录表》通知相关部门处理。

第十六条轮值值班人员无论综合服务管理员或夜间值班安防秩序管理

员，均应提前一五分钟到岗，办理现场交接手续。

第十七条交班人员应向接班者交待班内遗留问题及应注意事项，业主/住

户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。

第十八条交班时常用台账记录册、工具、器械应同时点交清楚，谁遗失

或借出即由谁负责。

第十九条交班前应进行环境清理，接班者检查合格后交班者方可离开。

第二十条若接班人员因故未到，当值人员应坚守岗位待接班人员到达并办理交接手

续后方可离开。

（三）管理处工作细则

根据各岗位职责和各项职责的工作要求，管理处的工作细则如下：

1、每天工作：

（1）巡视所管理的地段（片、幢）一遍，巡视内容为：

①检查小区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、

乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。

②小区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室

内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动）。

③小区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所

有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常

休息的噪声源）。

④基础设施是否完整，道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、

路障是否完好，娱乐设施有无损坏。

以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大

问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。

（2）收缴水、电费、管理费和各项规定费用。

（3）接待居民来信、来访和处理有关房屋管理的投诉并做好记录。

（4）解答住户提出的有关房屋管理业务咨询。

（5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。

（6）做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级

领导的指示，等待解决的事务，住户投诉等）。

（7）整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办

公桌、椅及其他办公用具等）。

2、一周工作：

（1）走访住户（内容：与住户交换小区管理意见，了解住户在住房方面的困

难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家

电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更、租金的

变化，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。

（2）初审住户装修申请并报上级审批。

（3）检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼

道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明

是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；小区楼内信报箱是否有破损），发现

问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

（4）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。

（5）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户，了解房地产信息。

3、一月工作：

（1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。

（2）编制租金、管理费和各项规费收缴报表。

（3）对月维修项目进行一次回访，听取住户意见。

（4）整理房屋管理资料、档案，对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租

户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。

（5）与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所、工商行、房

屋产权单位等），如有重要情况须书面报告和反映。

（6）办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用

具的清洁整理.）。

4、一季度工作:

（1）对本管理地段（片、幢）内的住户全部走访一遍。

（2）组织检查小区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、

消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，

发现问题及时报告有关部门处理。

（3）检查各粪池、井盖，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织

有关人员处理。

（4）清理房租、管理费和各项规费，并编制季度报表；清查是否有漏收、错

收；采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收。

（5）编制季度维修保养计划和报表。

5、一年工作：

（1）制定下年工作计划。

（2）组织清理一次化粪池。

（3）编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告。

（4）编制下年度维