北京某地标甲级写字楼机电设备设施的保养维护方案

北京某地标甲级写字楼机电设备设施的保

养维护方案

1、供配电系统的管理

如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为

了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，

确保供配电系统的正常运行。

1、设备的定期维护保养方案和标准

(1)每日巡视保养项目

①电力变压器(干式)

序部内容要求

号位

1外壳1.查低压连接低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。

母线；

2.检查壳体。

2

温度1.检查是否完显示正常、无损坏、温度不超过90℃o

计好；

2.观察温度指

小。

3声响监听变压器指发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。

4变压1.检查门窗、地无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、

器室面、四壁；通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。

2.检查通风道、

通风设施；

3.检有室内照

明设施；

4.检查室内消

防设施。

②低压开关柜

序部内容要求

号位

木巨正1.清扫（擦拭）柜正无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工

1

面面；作状况符合运行要求，指示灯指示正常。

2检查仪表指示及

运行参数；

3.检查空气开关；

4.检查闸刀开关、操

作机构；

5.检查分闸.合闸指

示灯。

2柜背1.观察母线、连接连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。

面点、引出线；

2.检查电度表。

③电容器柜

序部内容要求

号位

柜正1.清扫（擦拭）柜正无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，?M尝

1

面面；器功能正常，指示灯完好。

2.检查仪君旨示及运

行参数；

3枪直自动|卜偿器；

4.检查各组电容指示

灯。

柜内1.观察电容器壳体、电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现

套管；象，柜内温度不超过

45℃0

2检直导线及其连接

点；

3.检查柜内温度。

④强电井

序部内容要求

号位

插接1.清扫外表面；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无

箱2.检查空气开关；松动。

3.检查内吾胺线。

2强电1.检有房顶、四壁、无损坏、无杂物、无海水、能防止小动物进入，干净整洁，开

井室地面、门；关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。

2检蛰室内照明设

施；

3.检查电缆、母线

槽。

(2)每周保养项目

①电力变压器(干式)

序号部位内容要求

完成每日巡视保养项目。无灰尘、污迹。

2

接地线1.检查接地线；无断股，无锈蚀，接触良好。

2.检查连接点。

②低压开关柜

序部位内容要求

号

1完成每日巡视保

养项目。

2柜背面检有闸刀开关；不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头

检查自动开关；无发热变色，无焦湖异味；

检查保险丝具；无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无

检查电缆及电缆破损，无松动。

头；

检查母线支撑固

定装置。

3地线检直接地线，接线接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。

头。

4地下电检查室内环境；无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定

缆室检查电缆托盘；可靠，无损坏，无放电痕迹。

检查电缆。

③电容器柜

序部内容要求

号位

1

完成每E巡顺目。

2手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常功能良好，指示仪表及信号正

面确。

3接地检直接地线。无松动，无断股。

4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接接触良好，无过热，无损坏。

（3）年度保养项目

①电力变压器（干式）

序部内容要求

号位

1完成每日巡视

保养项目。

2

变压1.全面清扫、擦清扫，无油垢；

器拭；牢固无松动；

2.全面紧固螺三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%，线间差别不大

栓连接部分；于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。

3.测量绕组直

流电阻；

4.测量线圈绝

缘电阻；

5.相间绝缘电

阻。

3电气1.调压联接片；调压联接片联接良好，电览接头及母线槽接口紧固、良好。

联接2.一次电缆接

头；

3.二次母线槽

接口。

②低压开关柜

序部内容要求

号位

1完成每日巡

视保养项目。

2仪校验仪表、校

表验电度表。

3柜全面清扫灰无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）

内尘；大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，

整理二次线；无缺损件，牢固，无松动,颜色符合规定。

补齐、更换二

次线接线号；

检修闸刀开

关；

检修自动开

关；

全面检查紧

固螺栓连接

点；

补刷相位漆。

4无垃圾、杂物、电缆排列整齐。

③电容器柜

序部内容要求

号位

1完成每日巡视保养项目。

2柜全面清扫灰尘；无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好

内整理二次线，更换字迹不清晰的接线无缺损、动作可靠。

号；

检修控制无器件。

3

电检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，

容极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电使用1J00V摇表用微法表测量或用电压流表

器容器容量，朝奂失效的电容器。法测量，容量不超过额定值±10%。

④供配电接地系统

序号部位内容要求

1接地线检查接地线螺栓及连接情况。累固良好。

2接地体检直接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。

3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。系统的接地电阻小于40

⑤防雷接地系统

序号部位内容要求

1接地体各金属管网的防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。

2接地体电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。接地系统的接地电阻小于

10Q8

2、供电系统应急抢修、处理方案

(1)供电系统抢修限时规定

为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定:

①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及

时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。

②在最短时间更换备用变压器。

③配电室内的配电木巨发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。

④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换

备用抽屉柜。

⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。

⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除

故障。

⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故

障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

(2)停电应急处理措施

①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作

部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。

②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运

作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否

正常。

③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，

值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和

安全交底后，方可开始工作。

④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组

织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。

⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电

源以供灭火。

3,电力节能措施

为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下

措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：

①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，

并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。

②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控

制。

③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。

④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济

的运行状态。

2、电梯管理

随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的

垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电

梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并

实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。

1、电梯的定期维护及检修方案

(1)曳引机的保养

①减速箱

•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；

•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；

・应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，

半年应更换新油；

・应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮辕出现

明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；

•应使轴承的温升不高于60℃,箱体内的油温不超过85℃,否则应停机检查原因；

•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换

轴承；

•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大

修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。

②制动器

•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期准滑，

对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；

•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7亳米,当间隙过大

时，应调整；

•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；

•当发现制动瓦磨损，导致钾钉头外露时，应更换制动瓦。

③曳引轮

•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；

•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后

切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。

④曳引电动机及速度反馈装置

・应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换

向器、电刷等部分的灰尘；

•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线同时应保持油的清洁；

•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更

换轴承；

・应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组又姗壳的绝缘电阻，如降至

允许值以下（主极线圈05兆欧，其他部分0.25兆欧）,应采取措施提高绝缘性能。

（2）曳引绳与绳头组合的保养

①应使全部曳弓I绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相

互拉力差应在5%以内）；

②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在

绳的表面薄薄地涂一层润滑油；

③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到

更换标准,应立即停止使用，更换新绳；

④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；

⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不

可马虎从事；

⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，

使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解

决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。

（3）限速器与安全钳的保养

①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏,其旋转部分润滑应保持良好，一

般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅

封）；

②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；

③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。

(4)导轨和导靴的保养

①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛

毡的伸出量及保持清洁；

②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不

应超过1毫米(双侧)，内端面不超过2毫米，超过时应更换；

③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；

④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损

时，应更换；

⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺

栓进行一次重复拧紧；

⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。

(5)轿门、厅门和自动门锁的保养

①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同

时调整挡轮位置，保证合适间隙；

②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时,

应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构,应使各转动并节处转动灵活,各固定处不应发生

松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；

③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期

加润滑油；

④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连

现象。

(6)自动门机的保养

①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；

②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于

链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；

③自动门机各转动部分应保持有良好的润滑对于要求人工润滑的部位应定期加油。

(7)缓冲器的保养

①对于弹簧缓冲器应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；

②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位

线时，应添加(保证油的粘度相同)；

③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；

④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。

(8)重量补偿装置的保养

①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检杳消音绳是否折断；

②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活,对需要人工润滑部

位，应每月检查添加润滑油。

(9)寻向轮及反绳轮的保养

①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保I寺清洁；

②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应

无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；

③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿铿刀修整平滑(忌

用砂布)，并将屑末擦净；

④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对

电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5-3倍。

(10)选层器的保养

①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；

②应保持动触头盘(杆)运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保

证足够润滑，注意添加润滑油；

③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更

换；

④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锂刀修平;

⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。

(11)安全保护开关的保养

①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触

头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锂平，严重时应更换；

②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。

(12)机房和井道的保养

①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；

②应注意不让雨水浸入机房，平时保I寺良好通风,并注意机房的温度调节；

③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；

④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。

3、给排水系统的管理

为此，物业管理公司根据写字楼的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此

计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。

1、排水系统定期维护保养计划及标准

(1)生活给水系统

序检查项目名称检直检查标洼说B目

号

周期

1、给水设备

1生活水泵外观口常⑴外表清洁，无锈蚀损坏；

检查⑵螺栓，螺丝无松动断裂；

⑶防震垫无损坏。

2电机（机械部日常⑴运行过程中无异常震动，噪音；

分）检查。）电机及轴承温升正常.

6-8⑴轴承体清洗,加润滑油（脂）；

个月⑵更换磨损零部件。

3泵体日常⑴运行正常，无异常震动，噪音；

检萱⑵检直轴承发热情况，无烫手现象；

⑶检杳填料函的泄漏和发热情况，每分钟10-

20滴为好；

⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，

无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。

6-8⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；

个月⑵更换磨损零部件。

3-5打开泵盖，检查内芯零吾M牛状况，检查其磨损

年腐蚀和冲刷程度，必要时更换。

2、给水设施

1

蓄水池，水箱12个⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；

月⑵检修配件。

2减压阀、水锤消

3个月⑴动作灵敏，准确；

失器⑵无锈蚀堵塞。

3止回阀、浮球

1个月⑴动作灵敏，准确；

阀、排气阀⑵无锈蚀,无堵塞,无滴漏。

4

闸阀、截止阀日常⑴启闭灵活，无锈蚀。

检查⑵无滴漏。

5

水龙头日常⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；

检查⑵无滴漏。

6压力表3个月⑴表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；按计量局要求

⑵指针灵敏，读数准确。周期检测,

7水表

1个月⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确；

⑵无锈蚀，表面清洁，无滴漏。

8各井室

1个月⑴井盖、井裙完整，启闭方便；

⑵爬梯牢固，井底干净。

3、给水管道

生活给水管道日常⑴水流要畅通，无堵塞；

检查⑵管道连接部分要严实；

⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

2

管道吊支架，管1个月⑴管道吊支架，管卡连接要牢固；

卡⑵表面无锈蚀。

(2)消防水系统

序检查项目名称检查周期检有标准说

号明

1、消防设备

1外观日常检查1.外表清洁、无锈蚀瑁坏；

2.螺栓、螺丝无松动断裂；

3.防震垫无损坏。

2消防泵3-5个月1.检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发

干现象；

2.检查泵体，手盘动轴无卡壳现象,无漏水；

3.检查联动轴的对中程度(有联运轴的)；

4.开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无

过热。

12-14个1.更换润滑脂（油）；

月2.轴承体清洗、检查；

3.更换零配件；

4.绝缘良好（电部分）；

5.接线端子牢固（电部分）。

2、消防管道

1

消防管道3个月1.消防管道要通；

2.连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；

3.管道油漆要完好，颜色鲜艳。

2

管道附件3个月1.管道附件要齐，表面无锈蚀；

2.管件连接要牢固；

3

管道吊支架、管1个月1.管道吊支架、管卡连接要牢固；

卡2.表面无锈蚀。

4、压力表

1

压力表3个月1.表体完整无缺，连箜牢固，表面清洁；

2.读数正确，指针灵敏。

（3）排水系统

序检查项目名称检直周期检查标准说

号明

1、排水设备

1

污水泵日常检查1.外表、滤网、支架无严重锈蚀；

2.螺栓、螺丝无松动断裂；

3.水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。

2泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。

12-14个1.检杳泵内或管，无杂物堵塞；

月2.更换零部件；

3.轴承体清洗、加油。

2、排水设施

1

排水闸阀1个月1.阀门启闭要灵活；

2.阀体要完整；

3.无锈蚀无滴漏。

2

排水栓卫生日常检查1.栓体完好；

2.水流通；

3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

3

各井室1个月1.井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；

2.井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。

3、排水管道

1室内排水管道

1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。

排气管1个月1.保持管内气体及时排出；

2.下水管内不准有真空。

管道吊支架、管1个月吊支架、管卡要安装牢固。

卡

2室外排水管道

1个月保持水流畅通，无堵塞。

各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，

无积物堵塞。

2、给排水系统应急处理方案

(1)给排水系统事故应急处理措施

①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；

②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时

间及恢复供水时间，以便作好储水准备；

③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、

时间后，及时向租作出书面解释；

④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速

组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；

⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完

后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。

(2)给排水系统故障抢修限时规定

为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。

①给水系统

•高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通

知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；

•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换

并再次通水时间不得超过4小时；

•普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；

•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，

应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通

知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。

②排水系统

•室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时；

•排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。

四、中央空调系统的管理

1、中央空调机组的定期维护保养及检修

(1)每日巡视保养项目

序部位内容要求

二

1润滑系压缩机润滑轴承的油压、油位。油压、油位正常，必要时进行放油与加油。

统

2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度。符合设计工作情况。

3蒸发器检杳蒸发器压力。符合设计工作情况。

4冷冻水检查冷冻水进出水温度。水温正常、进出水温度差正常。

5压缩机检查电机的电压、电流及声音。电压、电流正常、无异常声音。

电机

6冷凝器检查管束清洁及污垢。清洁、无污垢。

管束

7水处理检有水质,电流、电压正常、无异常声音、无过热。

8水泵电检查冷冻水泵，冷却水泵、电机进出水正常、无溢流、冷却塔风机运行正常、

机的电压、电流及运行情况。无异常噪声、浮球阀正常、阀门无渗漏。

9盘管风检查过滤网、给风机；检查磁阀清洁过滤网、给风机传动部位注油，电磁阀、

机和温控开关。温控开关正常。

(2)半年检修项目

序部位内容要求

号

1机油过检直机油过滤器。是否清洁、通畅，否则需更换。

滤器

2控制柜检有机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、清洁控制柜内电器元件，紧固各种导

冷却风机控制柜。线的连接螺栓。

(3)年检修项目

序部位内容要求

号

1润滑油系放出与更换压缩机油槽内的润滑油。

统

2蒸发器与1.检查与清洗水过滤器；水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无污垢、端

冷凝器2.根据需要检查与清洗管束；板牢固。

3.椅杳瑞板.

3压缩机电1.清洁空气通路和绕组；电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组绝缘正常，

机2.测量电机绕组绝缘；清洗电机轴承，重新添加润滑油。

3.电机轴承加油。

4

控制柜检查制冷主机及制冷辅机清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接

柜。螺栓。

5

水质对水质进行化学分析。水质需符合标准，否则需进行水处理。

6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝绕组清洁,绝缘正常，清洗电机5由承，并重新

缘，电糕由承加油。加润滑汩。

7

管道系统阀门漏水检修，保温层修补冷却水管道加药除

垢、除水藻，冷冻水管道加药除垢。

2、中央空调机组的预防性保养

(1)压缩机

①油过滤器当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换；

②更换润滑油压解机中的润滑油必须每年更换一次。

(2)压缩机电机

①经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好；

②定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性.

(3)压力试验

保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组，因此机组应每年进行一次压力试验，发

现有渗漏必须立即修复。

(4)蒸发器与冷凝器

①冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器、蒸发器水侧的清洁；

②在闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢，引起腐

蚀或锈蚀以及出现泥潭与藻类。为延长机组使用寿命提高经济性必须进行恰当的水处理。

⑸电气控制系统

①检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异常现象；

②检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动，发热等异常现象。

(6)中央空调停用一庖以上重新开机启用，必须先预热24小时。

3、中央空调系统故障应急抢修处理方案

(1)中央空调系统抢修限时规定

中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控制故障范围，

保护设备，并根据故障发生的性质及部位立即实施抢修或通知保养单位组织力量进行抢修，

具体要求如下：

①空调主机发生故障报警时，值班人员10分钟内到达主机前，记录故障报警原因，并

立即停机；

②空调水泵(冷却泵、冷冻泵)发生故障时，值班人员5分钟内断开故障水泵电源，

并立即开启相应的备用水泵；

③值班人员15分钟内应发现故障，并迅速到达设葡见场，检查故障原因，并切断电源；

电柜发生故障时，值班人员10分钟内到达设备故障现场，进行检查维修；

④出风口散流器发生故障时，维修人员10分钟内到达现场，进行检查维修；

⑤风管或冷水管保温屋破坏,出现凝露、滴水现象时，维修人员10分钟内到达现场检

杳礴情况,并在2天内予以修复;

⑥对所有设备故障及抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障

原因、抢修措施、零配件更换及材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

(2)中央空调发生故障应急处理方案

空调工必须持证上同，每2小时对中央空调机组巡视一次，机组运行时，应注意观察

仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关机，防止事故发生。

①发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修；

②发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保留主机总开关，然后检查并排除主机故障,

短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机；

③发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副机投入系统

运行；

④发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正

常停机操作程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行；

⑤当发生火灾时，由消防值班员直接关断空调主、副机电源总开关。

4、中央空调经济运行方案

由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大租客有一个舒适的学习环境,

同时节约电能，特制定以下方案：

⑴中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；

⑵空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；

⑶根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定开启一台、两台或三台

机组;

⑷严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。

五、消防系统的管理

消防设施设备的运行管理，将直接影响到大厦租客的安全感和合适感，因此物业管理公

司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方

位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大

厦的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大厦的消防安全。

1.消防设施、设备的定期维护与保养计划

设备序维护保养项目检查保养方法标周

号准期

1

消防控各类指示灯（含电源、直观目测

制台信号）个

月

2各类开关靓目测

个

月

3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨半

年

4各电器元件接线端子用螺丝刀逐个紧固半

及端子排端子年

5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包半

扎，严重时更换年

6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半

年

7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘每

日

区域报1指示灯靓目测

警器个

月

2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部

BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是个

否正常月

3报警功能按下测试键

个

月

4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半

年

5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或半

老化严重时更换年

6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半

年

7击碎玻璃按钮盒直观目测

个