麦点地产销售管理操作指南

圆缘雅居销售部员工守则

一、遵守国家各项法律、法规，做一种合格的公民；

二、热爱企业、热爱企业的事业，并爱惜企业的财产、声誉、形象；

三、准时上下班，不得迟到、早退；

四、严守企业纪律，遵守企业规章制度，保守企业机密，维护企业的责任与义务；

五、尊重他人、尊重他人的劳动、尊重他人的选择、尊重他人的隐私；

六、重视自己的外表形象，要以整洁端庄的仪表、温文尔雅的举止，赢得客户的信任；

七、在工作时要有分明的上下级关系，欣然接受上级的指示并努力付诸实行。严格遵守

企业各部门的规章制度，须准时参与所属的多种例会，准时向所属的主管人员递交

各类工作报表；

八、应自觉维护企业形象，注意保持售楼部的安静整洁，严禁喧哗、嬉戏、吃零食等所

有破坏销售部整体形象的行为，不准在公共场所化妆、换装，不能擅入其他部门，

以免影响其他部门工作。不容许在上班时间随便外出，如遇特殊事情必须由主管级

以上领导同意；

九、工作时间内不容许打私人，确实有事打应做到长话短说，不能超过三分钟；

十、不许有淡漠客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争执事件发生；

十一、不能进行有损企业的私人交易活动，不能以企业名义进行任何损人利已的私人行为

及进行任何超过企业所指定范围之外的业务，如有此类行为，须承担因此引起的|一

切法律责任，企业有权终止聘任协议，并追究其法律责任；

•不得私自接受他人委托代售楼盘；

•对于未经授权之事，不得私自答应客户之规定；

•未经企业许可，任何人不得修改协议条款。

12.要爱惜企业财产，凡属人为损坏企业财产的，企业有权规定赔偿，企业所配置使用的

珍贵财产，在离退职时应交还企业；

13.在办公室内严禁吸烟，保持清新的工作环境。

圆缘雅居销售部职业规范

为规范销售部工作人员的职业行为，培养良好和职业素养，有力增进销售，完善企业

的社会形象，特制定如下规定：

1.接听时，必须使用原则语，如“您好，圆缘雅居”。

2.接待客户，需迎至售楼处门前，并致问候语“您好”：待客户落座后，为客户倒水,

再坐下，礼貌问询客户规定：如一批客户较多，一时无法安排座位时，应向客户表达

歉意，获得客户谅解。

3.销售人员要按照排定好的次序接待，每一次接待完客户要立即把桌凳复位，以及清洁

台面卫生。

4.对每一位看房客户，售楼前台业务人员都应当热情接待，详细简介项目状况，做到有

问必答：不得以衣帽取人，不得对不购房的人员有任何轻视态度。

5.不得在工作现场化妆、吸烟、吃零食、看书、读报、大声喧哗：保持现场整洁、有序

和严谨，给客户以良好的第一印象。

6.在通道或房门等较窄处遇见客户，必须侧身让客户先行，不得与客户抢道行走。

7.与客户辞别时，目送客户离开，必要时为客户打开车门。

8.如与客户在业务上故意见分歧时，应保持冷静，礼让和理智日勺态度，先安定客户情绪,

然后及时与有关人员进行沟通，理解状况，统一对外口径。不得与客户银争执，不得

对客户使用仟何不礼貌的语言，不得对客户进行仟何不礼貌的评价。

9.与客户进行售楼、催款和入住等业务时，必须严格维护客户的隐私权。

10.在接待客户时，应急情接待，但不得泄露企业经营机密，不得将企业内部文献外

传。

销售部人员分工及工作职责

销售经理：i人

工作职责:

1、遵照企业的原则，主持销售中整体工作，参与制定并推行企业有关销售问题日勺决策及

销售总体筹划方案；

2、销售部员工的管理、培训及招聘工作；

3、对价格体系、销售政策、销售推广方案、广告推广方案、售楼处示范单位的设计装修、

房屋建材及设备配置原则和有关重大问题组织制定初步方案，并上报企业同意，并按企业

同意的方案执行；

4、按企业的原则，与工程、物业及财务等有关部门互相协调、合作以到达销售顺利进行

及客户满意；

5、计划及安排销售部的平常运作，如销售部例会及员工假期等；

6、估计及安排销售部的各项支出及费用；

7、协调销售部整体工作，保证销售部高效率进行；

8、对销售过程中出现的I客户退房、换房、更名及变更付款方式等问题有权同意，并需定

期向企业汇报及立案；

9、对多种销售广告的方案、设计及文稿有初步审定权。

二、售楼经理：1人

工作职责:

k推行已贯彻的销售计划、贯彻销售部的各项销售政策；

2、处理现场接待工作中的多种问题，负责客户投诉工作；

3、管理、监督现场销售人员及对其业务培训指导;

4、负责制作销售周报表和客户讯息反馈；

5、审查与客户签定认购书及购房协议，并负责制作销售台帐；

6、组织直销及市场调研；

7、定期提供销售分析汇报：

8、进行房地产市场各部讯息资料的搜集、管理、筛选及分析工作；

9、根据销售状况和市场调研材料，提供销售计划调整方案，供销售例会讨论。

三、销售控制：1人

工作职责:

1、建立销售台帐，下达催款告知；

2、制定销控表和应收帐款催收表，监督成交状况和督促应收帐款的催收；

3、呈报每日成交与回款登记表；

4、复核买卖协议的签订并盖章；

4、定期与现场查对销售捽制表；

5、定期与财务查对销售帐目。

四、协议管理/档案管理：1人

工作职责:

1、整顿和汇总接听，到访客户的状况记录；

2、理有关产权的有关手续；

3、销售有关协议的存档；

4、管理销售部上传下达文献，包括打印、整顿、传达及存档等；

5、制作销售登记表及访客登记表等有关营销表格;

6、内勤工作。

五、工程对接：1人

工作职责:

1、解答来访客户提出的一般工程问题；

2、房屋钥匙的管理；

3、验收房屋的有关事宜；

4、对需维修的房屋指导客户填列维修单并与工程部门和物业管理企业轶络，监

督维修贯彻状况；

5、审核验罢手续与否完备；

6、在入住过程中对客户提出的征询进行解释和意见；

7、填列入住状况日报表。

六、银行按揭：1人

工作职责:

1、客户对按揭提出的问题；

2、建立按揭客户档案；

3、与银行对接放贷状况；

4、负责取送与按揭有关的资料；

5、协调按揭中出现的问题，并及时向上级汇报状况。

七、销售人员：4人

工作职责:

1、客户来电、来访、接待及记录;

2、填写客户资料表；

3、销售资料分发；

4、物业状况简介；

5、临时协议及正式协议文本的填写；

6、协助客户办理按揭、填写有关表格;

7、协助客户交款、办理交款手续；

8、催收房款；

9、客户跟踪及搜集客户反馈信息；

10、注意售楼处及周围环境的清洁。

所选建材及交屋原则

一、公共部分

1、外墙面：瓷砖

2、单元门：可视对讲门

3、楼梯间及踏步：大理石

4、疏散梯：水泥沙浆压光

5、墙面天棚：刮大白

6、照明：公共走廊设置声控感应灯

7、外墙：夹苯板承重空心砖

8、楼板：整体现浇

9、构造：砖混

10、电梯：无

二：室内部分

1、进户门：三防门

2、窗户：塑钢窗

3、地面：水泥沙浆压光（厨房、卫生间除外）

4、卫生间：墙面抹灰、地面作防水处理、预留排水孔

5、照明：室内预留灯线、电源插座及开关

三：配套设置

1、小区给水设置：24小时微机给水

2、小区排水设置：园区内设雨水井、市政有组织排水

3、小区消防设施：设消防栓

4、小区采暖：沈东热源厂

5、小区内照明：景观路灯

6、小区环卫设置：设保洁垃圾站

7、保安系统：24小时保安

8、煤气：进户

9、空调：预留位置

10、宽带网：进户

11、电容量：5KW

12、通讯：进户

13、有限电视：进户

14、其他：园区内软硬覆盖，彩砖、黑色路面、苴坪、树木、景观造型再加上近8000

平方米中心广场。

接待流程

迎接客户进门问好

沙盘区域

智能展示区

洽谈区

工地现场（样板间）

洽谈区互换名片

送客户（发放资料）

送客户

签约流程

签定预定书，复印客户身份证

审核预定书及客户签字

交定金

客户交全款或首期款，签买卖协议（贷款需办理贷款有关事宜）

审核协议签字盖章

甲乙双方各执一份，甲方存档一份

按揭贷款

按揭贷款即个人住房商业贷款。是银行使用信贷资金所发放的自营贷款，指具有

完全民事行为能力的自然人，购置本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物,

作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

贷款对象

1、具有完全民事行为能力的।中国公民及在中国大陆有居留权的公民；

2、借款人年龄加上贷款年限最高男为70岁，女为65岁；

3、交齐首期购房款；

4、有稳定的经济收，具有偿还贷款本息的能力，月收入是月还款额的二倍以

±；

5、同意以所购房产作为借款抵押。

贷款对象具有的条件

1、持有户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明合法居留证、

护照；

2、在银行开立存款专户；

3、具有有效的购房协议，协议和其他证明文献；

4、同意以购房协议项下的房屋物业作抵押；

5、乐意履行贷款协议的所有条款；

6、银行规定的其他条件。

三、贷款的额度、期限和利率

贷款的最高额为购住房房款的80%;贷款期限最长不超过30年；利率随贷期限

的长短而不一样，并按中国人民银行有关规定执行。

四、贷款人需提供材料

1、借款人及其配偶身份证、户口本、结婚证、首期款收据原件及复印件；

2、身份证、户口本、结婚证（复印件5份）；

3、独身需在户口所在街道办事处开独身证明（原件、复印件各1份）；

4、收入证明（原件、复印件各1份），银行提供原则文本；

5、商品买卖协议原件及复印件。

五、按揭贷款程序

】、|签定商品房买卖协议：客户与开发企业签定买卖协议，并向开发企业交纳首期购房款

2、|办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理申请手续；包括交验个人资料、交纳各

项费用、填写法律文献

3、贷款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批

4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押案

5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并告知客户开始还款

六、还款方式

1、按贷款协议规定分月偿还贷款。客户应于贷款协议规定的每月还款日前积极在其购房

储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款；

2、提前还款：客户应提前一种月向银行提出申请，能免除所提时间的贷款利息，但利率

仍按原贷款期限日勺同期利率执行。

七、办理贷款的有关费用

】、保险费

贷款额x贷款年限x0.6%。

2、公证费

贷款额XI%

3、手续费

(1)住宅：1000元，多退少补(抵押/产权/他项权利)

(2)网点：抵押:贷款额X3%。产权/他项:600元(多退少补)

4、契税

(1)住宅：总价款x1.5%(住宅8000元/肝以上：总价款X4%)

(2)商业：总价款X4%。

6、月还款(见附件三：按揭贷款利率表)

住房公积金贷款

一、什么是住房公积金贷款

住房公积金是指沈阳市住房公积金管理中心，以住房公积金为重要奖金来源委托银行

发放的个人购置自住房的贷款。

二、贷款对象具有的条件

1、款人系沈阳市市区常住户口或有在沈阳长期居住证明；

2、按月存储住房公积金；（个体工商户按规定存储）

3、有固定的经济收入；

4、可支付住房首付款；

5、具有商品房买卖协议；

6、同意用所购置的住房抵押和保证人保证（用银行承认的有价证券质押的除外）。

三、贷款类别和额度

1、申请住房公积金贷款其最高额度原则上不得突破20万元，且不超过购房款总额的

80%;

2、申请公积金中心住房公积金和银行信贷资金相结合的组合贷款，在享有公积金贷

款额度的基础上，组合部分与银行协商。

四、贷款期限及年龄规定

贷款的最低期限为1年，最高期限为30年，贷款期限不得超过法定离退休年限，

购置私有产权住房时,贷款期限最长不超过23年。

五、贷款利率表（见附件四：公积金贷款利率表）

六、贷款人需提供的材料

1、身份证、户口簿原件

2、商品房买卖协议

3、首期款收据原件及复印件

七、公积金贷款的程序

公积金管理中心驻区办事处办公地址及征询

地址：沈阳市大东区天后宫路79号沈阳26中学斜对面

:88565181

八、还款方式

九、办理贷款的有关费用

入住费用一览表

收费项目收费原则备注

房屋契税总房款X1.5%一次性收取

公共维修基金高于2300按2300计

2300X销售面积X2.5%算，低于2300按实际成

交价计算

煤气开栓费1600.-/户一次性收取

采暖费销售面积x21元/肝一种采暖期

有线电视初装费430.-/户一次性收取

有线电视收视费"4.-/户（一种接口）每年一收取

水、电费预收各200.-/户预收

垃圾清运费三室二厅以上380/户；三室一

厅320/户；二室一厅260/户；

一室一厅200/户

装修抵押金1500元/户

物业管理费预收一年至二年

费用合计

统一说词

基本状况：

1、开发商：沈阳千缘房地产开发有限企业

2、规划设计：沈阳规划建筑设计研究院

3、建筑设计：中辽国际工程设计院

4、景观设计：沈阳佳境艺术有限企业

5、工程营造：沈阳天诚建筑工程有限企业（多层）

中国建筑工程总企业第七工程局（小高层）

6、工程监理：沈阳市建筑研究院工程师事务所

7、物业管理：沈阳圆缘物业管理有限企业

（1）服务内容：

保安

O园区内安全

O外来人员登记立案

◊园区内车辆管理

O保安24小时全天候服务

保洁

◊园区内的道路及公共部分的打扫

O单元内公共部分的I清洁

O绿化保养和修剪

维修

O楼体及房屋公共部分的维修维护

◊房屋有偿维修

O公共设备、设施的维修维护

有偿服务

◊家庭保母

O保洁钟点工

O送餐服务

(2)取费原则：市物价局定价。根据小区的环境及配套设施原则等。约在0.7元/

平方米

8、规模：

⑴、项目

总占地面积：

建筑占地：

建筑面积：

建筑容积率：

建筑密度：

产品栋数/套数：

楼间距：

绿化比：

绿化总面积：

私家花园总面积：

分三期开发共栋户年月日封园(各期开竣工时间)

(2)、一期一组团

总占地面积：

总建筑占地：

建筑面积：

建筑容积率:

建筑密度：

产品栋数/套数：4栋多层；共300套

楼间距：27米；最大45米

绿化比：

绿化总面积：

屋项花园总面积：

储备间面积：

9、车库状况：

私家车库

(1)数量：

(2)租售形式：

(3)取费原则：

地H亭车位

(1)数量：

(2)租售形式：

(3)取费原则：

集中地下停车位

(1)数量：

(2)租售形式：

(3)取费原则：

10、项目位置/四至

位置：沈阳市大东区东北大马路169号

四至：东：东站街道办事处；西：东辽街；南：山川喜悦都；北：东北大马路

邮政编码：

二、周围交通状况：

公交车辆表（见附件一）：

与大二环相近

三、周围配套状况：

幼稚园：园区内自建幼稚园

小学：工农路第一小学；工农路第二小学；沈铁第一小学

中学：92中；28中；5中；大东职校；沈阳电力专科学校

学院类：

银行状况：工商银行；农业银行；建设银行；邮政储蓄

娱乐场所：

购物场所：吉祥街；东站超市

邮政局：

医院状况：沈阳市骨科医院；沈东医院；东城医院；监狱管理局医院

周围即将建设的项目：金杯宝马汽车厂；沈海工业园区；东北大马路改造景观路

四、内部配套状况：

1、回路供电设施：

2、幼稚园:

规模:

经营方式:

招收范围：

收费原则：

投入使用日期：

3、业主会所

规模：

经营方式：

服务项目：

收费原则：

投入使用日期：

4、中庭广场

占地面积：

景观规划：

竣工日期：

5、自行车库

位置：

容纳量：

收费原则：

6、其他配套设施

7、消防安全问题怎样处理:

五、规划特点及特色:

1、楼盘的布局及朝向：

2、设计构思：

3、重要特点：

4、立面风格：简捷、清新、明快具有现代设计风格。

5、园林造景：

六、房屋状况：

1、一期一组团建材交屋原则简介与阐明：

(1)公共部分

O外墙面：外墙瓷砖

O单元门：可视对讲门

O楼梯间及踏步：大理石

O疏散梯：水泥沙浆压光

O墙面天棚：刮大白

O照明：公共走廊设置声控感应灯

◊外墙：夹苯板承重空心砖

O楼板：整体现浇

O构造：砖混

(2)室内部分

◊进户门：三防门

O窗户：塑钢窗

O地面：水泥沙浆压光(厨房、卫生间除外)

O卫生间：墙面抹灰、地面作防水处理、预留排水孔

O照明：室内预留灯线、电源插座及开关

(3)配套设置

O小区给水设置：24小时微机给水

◊小区排水设置：园区内设雨水井、市政有组织排水

O小区消防设施：设消防栓

◊小区采暖：沈东热源厂

◊小区内照明：草坪灯、景观路灯

◊小区环卫设置：设保洁垃圾站

O保安系统：24小时保安

O煤气：进户

O空调：预留位置

O宽带网接口：入户

◊电容量：5KW

O线接口：入户

O有线电视接口：入户

O其他：园区内软硬覆盖，彩砖、黑色路面、草坪、树木、景观造型再加上近

8000平方米中心广场。

2、构造阐明：

3、举架：层高2.8米；净高2.65米

4、供暖、供水、供电阐明：

供暖单位：沈东热源厂

供暖形式：水暖集中供热

收费原则：21元/平方米(一种采暖期：11月1日至次年4月5日)

七、户型阐明(优劣势分析及各自特点)：(详见户型图)

八、竞品项目优劣势对照表(见附件二)

九、

十、其他问题：

1、土地使用年限？

答：住宅70年；商业40年

2、房屋使用面积及使用率？

答：

3、有关地下室/一层/顶层的统一说词？

地下室

(1)抬高地面0.9米；

(2)1-6层赠送地下室

(3)可以储备粮食、蔬菜、水果。寄存旧物、杂物。省时、省力。

一层

(1)地下室抬高地面09