新疆2025年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售代理考试试题

新疆2025年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售代理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年2、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。

A：上升

B：下降

C：不变

D：无法确定

E：工业用地的监测点评估价格3、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.320%

D．12%4、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格5、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票

B．购买土地使用权

C．购买新建商品住房

D．购买存量商品住房6、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险7、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同8、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。

A．21225万元

B．19854万元

C．2358万元

D．20253万元9、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式

C：购买-持有-出租-出售模式

D：购买-更新改造-出租模式

E：借款合同10、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例

B．超额累进

C．全额累进

D．幅度定额

11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率

B．成本利润率

C．销售利润率

D．直接成本利润率12、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2025年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章13、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19

B：558.15

C：567.39

D：675.40

E：工业用地的监测点评估价格14、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。

A．40%

B．50%

C．200%

D．250%15、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值16、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数

B：简单算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40

B：97.87

C：98.55

D：99.33

E：工业用地的监测点评估价格18、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格19、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A．房地产膨胀

B．房地产泡沫

C．房地产滞销

D．房地产过度开发20、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。

A：245

B：275

C：315

D：345

E：工业用地的监测点评估价格21、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”。该估价是因__的需要。

A．房地产作价入股

B．法院强制拍卖

C．房地产税收

D．房地产征收补偿22、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低23、某可比实例实际成交价格为3400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。

A：3401．36

B：3398．64

C：3538．78

D：3266．67

E：工业用地的监测点评估价格24、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门

B：取得房屋拆迁许可证的单位

C：市、县规划行政主管部门

D：专门从事房屋拆迁的单位

E：房地产估价机构必须加盖公章25、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2、已知某地区某类商品住宅2000～2025年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2025年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．10281.32

B．13622.77

C．9563.78

D．10542.353、未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当采取__。

A．行政调解制度

B．拆迁听证制度

C．集体决策制度

D．回避制度4、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。

A．信托业务

B．委托业务

C．代营业务

D．外汇业务5、房地产抵押合同，属于__。

A．主合同

B．从合同

C．债权合同

D．担保合同6、不属于房地产估价资料的是。

A：反映估价对象状况的资料

B：反映当地经济状况的资料

C：相关实例资料

D：对房地产价格有普遍影响的资料

E：可长期发展项目的资料7、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

A：替代性

B：发展性

C：地区性

D：复杂性

E：借款合同8、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的

B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的

C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的

D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的

E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的9、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。

A：净现值

B：投资利润率

C：现金回报率

D：静态投资回收期

E：内部收益率10、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A．建立房屋权属登记信息查询制度

B．更新查询信息

C．及时提供查询

D．指定专人负责查询工作

E．不得擅自扩大查询范围

11、根据偿还期限的长短，债券可分。

A：短期债券

B：中期债券

C：长期债券

D：公债券

E：永久债券12、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%13、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。

A：16

B：18

C：20

D：22

E：借款合同14、不属于房地产价格外部影响因素的是。

A：人口因素

B：权益因素

C：经济因素

D：区位因素

E：社会因素15、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元16、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次

B：中间位置

C：倒数位次

D：最后位次

E：执行层的组织协调17、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。

A．借款本金偿还和利息支出

B．开发建设投资

C．投资方向调节税

D．项目投资总额18、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。

A：102

B：103

C：104

D：105

E：执行层的组织协调19、下列资金中，可以用于购买国债的有。

A：担保公司资金

B：在建工程抵押贷款

C：商品房预售资金

D：住宅专项维修资金

E：住房公积金20、2025年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2025年末的商品住房空置率是。(2025年试题)

A：9%

B：12%

C：12.5%

D：15%

E：借款合同21、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62

B．29.16

C．41.56

D．48.2422、长期偿债能力指标主要是。

A：流动比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：执行层的组织协调23、估价时计算地租量须把握__。

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集约利用下使用的24、未按建设