房地产开发经营与管理《房地产开发经营与管理试题》模拟练习卷含答案

房地产开发经营与管理《房地产开发经营与管理试题》模拟练习卷含答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.房地产开发项目中，“三通一平”通常指的是（）。A.通水、通电、通气、平整土地B.通水、通电、通路、平整土地C.通水、通信、通路、平整土地D.通气、通电、通路、平整土地2.下列土地获取方式中，属于有偿取得的是（）。A.划拨用地B.招拍挂出让用地C.集体土地征收后行政分配D.历史遗留划拨用地3.房地产开发项目的现金流出中，不属于开发成本的是（）。A.土地购置费B.销售代理费C.建安工程费D.公共配套设施费4.房地产开发企业二级资质的注册资本最低要求为（）。A.1000万元B.2000万元C.5000万元D.1亿元5.下列融资方式中，属于直接融资的是（）。A.银行开发贷款B.信托计划C.发行公司债券D.建筑商垫资6.房地产市场调研中，“有效需求”的核心是（）。A.人口数量B.购买意愿C.支付能力D.区域偏好7.房地产开发项目的“四证”不包括（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程施工许可证D.商品房预售许可证8.静态投资回收期的计算不考虑（）。A.现金流入B.现金流出C.时间价值D.开发周期9.下列风险中，属于系统风险的是（）。A.项目定位偏差B.施工工期延误C.宏观经济波动D.销售团队效率低10.房地产开发项目可行性研究的核心是（）。A.市场分析B.技术方案C.财务评价D.环境影响11.容积率的计算公式为（）。A.总建筑面积/总用地面积B.总用地面积/总建筑面积C.地上建筑面积/总用地面积D.总建筑面积/建筑基底面积12.房地产开发企业的“预收账款”属于（）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入13.下列成本中，属于开发间接费用的是（）。A.广告费B.项目管理人员工资C.土地增值税D.银行贷款利息14.房地产市场细分的依据不包括（）。A.地理因素B.人口因素C.竞争因素D.行为因素15.商品房预售的条件中，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%16.房地产开发项目的“租售比”通常指（）。A.月租金/房价B.年租金/房价C.月租金/月还款D.年租金/年运营成本17.下列指标中，反映项目盈利能力的是（）。A.流动比率B.速动比率C.成本利润率D.资产负债率18.土地增值税的计税依据是（）。A.销售收入B.增值额C.成本总额D.利润额19.房地产开发项目后评价的重点是（）。A.施工质量B.销售速度C.目标实现程度与效益D.客户满意度20.下列规划指标中，直接影响项目可售面积的是（）。A.建筑密度B.绿地率C.容积率D.限高二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产开发项目可行性研究的主要内容包括（）。A.市场分析B.技术方案分析C.财务评价D.环境影响评价2.土地储备的主体包括（）。A.地方政府土地储备机构B.房地产开发企业C.村集体D.国有企业3.房地产开发企业的融资方式包括（）。A.股权融资B.债权融资C.预售资金D.合作开发4.房地产开发成本的构成包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.开发费用D.销售税费5.房地产市场需求调研的内容包括（）。A.消费者偏好B.支付能力C.竞争项目情况D.政策限制6.房地产开发项目的主要风险类型有（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.技术风险7.商品房销售中的“五证”包括（）。A.国有土地使用证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.不动产权证书8.影响房地产价格的因素包括（）。A.区位条件B.建筑质量C.宏观经济D.心理预期9.房地产开发项目进度管理的主要措施有（）。A.关键路径法（CPM）B.甘特图C.挣值分析法（EVM）D.头脑风暴法10.房地产开发企业的核心竞争力体现在（）。A.土地获取能力B.成本控制能力C.品牌影响力D.融资能力三、判断题（每题1分，共10题）1.房地产开发企业一级资质的注册资本要求不低于5000万元。（）2.划拨土地使用权可以直接转让，无需补缴土地出让金。（）3.静态投资回收期越短，项目抗风险能力越强。（）4.房地产开发项目的“开发间接费”属于期间费用。（）5.市场定位的核心是确定目标客户群体。（）6.土地增值税实行超额累进税率。（）7.房地产信托投资基金（REITs）属于间接融资方式。（）8.建筑密度是指总建筑面积与用地面积的比率。（）9.预售资金监管账户中的资金可用于支付土地款。（）10.房地产开发项目后评价仅针对经济效益。（）四、简答题（每题6分，共5题）1.简述房地产开发项目前期策划的主要内容。2.列举房地产开发项目的主要风险类型并简要说明。3.简述房地产开发成本的构成及各部分具体内容。4.说明房地产市场调研的主要步骤。5.比较房地产开发项目中“静态投资回收期”与“动态投资回收期”的区别。五、案例分析题（20分）某房地产开发企业拟开发一个住宅项目，具体数据如下：项目总用地面积：50亩（1亩=666.67㎡），容积率2.5，建筑密度30%；土地获取成本：8000万元（一次性支付）；开发周期：2年，分两期开发，每期开发50%建筑面积；一期开发成本（含建安、配套等）：12000万元，二期开发成本：10000万元；开发期间费用：一期为开发成本的5%（管理+销售+财务费用），二期为开发成本的4%；销售计划：一期销售均价15000元/㎡，去化率90%；二期销售均价16000元/㎡，去化率95%；销售税费：为销售收入的5.6%；基准收益率：10%（按年计息）。要求：计算项目净现值（NPV）并判断其可行性（计算结果保留两位小数）。答案一、单项选择题1.B2.B3.B4.B5.C6.C7.D8.C9.C10.C11.A12.B13.B14.C15.C16.B17.C18.B19.C20.C二、多项选择题1.ABCD2.AD3.ABCD4.ABC5.ABD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.ABC10.ABCD三、判断题1.√（一级资质注册资本≥5000万）2.×（需补缴出让金或转为出让用地）3.√4.×（开发间接费属于开发成本）5.√6.√7.√8.×（建筑密度=建筑基底面积/用地面积）9.×（预售资金需专项用于工程建设）10.×（还包括社会效益、环境效益）四、简答题1.前期策划主要内容：①市场定位（目标客户、产品类型）；②经济技术指标确定（容积率、建筑密度等）；③规划方案设计（总平图、户型配比）；④成本估算与资金计划；⑤风险分析与应对策略。2.主要风险类型：①政策风险（如限购、限贷、税收调整）；②市场风险（需求不足、价格下跌）；③财务风险（融资成本上升、现金流断裂）；④技术风险（施工质量、设计缺陷）；⑤自然风险（自然灾害影响工期）。3.开发成本构成：①土地取得成本（出让金、拆迁补偿等）；②开发成本（建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费）；③开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；④销售税费（增值税、土地增值税、契税等）。4.市场调研步骤：①确定调研目标（如需求规模、竞争情况）；②制定调研方案（样本选择、方法设计）；③数据收集（问卷、访谈、二手资料）；④数据整理与分析（定量统计、定性研究）；⑤撰写调研报告（结论与建议）。5.区别：①静态回收期不考虑资金时间价值，直接用累计净现金流量计算；②动态回收期需将各期现金流折现后计算累计现值，反映资金的时间成本；③动态回收期通常长于静态回收期，更能体现项目真实收益能力。五、案例分析题1.计算总建筑面积：50亩×666.67㎡/亩×2.5=83333.75㎡；每期建筑面积=83333.75×50%=41666.875㎡。2.一期销售收入：41666.875㎡×90%×15000元/㎡=56250万元；二期销售收入：41666.875㎡×95%×16000元/㎡=63000万元。3.销售税费：一期=56250×5.6%=3150万元；二期=63000×5.6%=3528万元。4.开发成本：一期=12000万元；二期=10000万元。5.期间费用：一期=12000×5%=600万元；二期=10000×4%=400万元。6.现金流计算（单位：万元）：第0年（初期）：土地成本=8000；第