泉州滨江路海西翡翠城营销策划报告73p

海西翡翠城营销策划报告TheHercynianEmeraldCityMarketingPlanningReport工程总体概况工程地块现状周边商业现状周边生活配套SWOT分析商业定位住宅定位营销推广策略形象包装方案D区总建筑面积为21448.98㎡住宅：78套，面积5356.10㎡，户型：两房50套，单身公寓28套商业：296间，其中：地上一层94间，面积：4578.76平方米，地下一层202间，面积：9581.16㎡D区编号户型面积范围户数面积3#A二房二厅一卫87.05221915.13#B二房二厅一卫78.932157.863#C二房二厅一卫78.56201571.23#D单身公寓44.322974.63#E二房二厅一卫87.552175.13#F单身公寓40.884163.523#G单身公寓42.28284.563#H二房二厅一卫75.412150.823#I二房二厅一卫81.672163.34店面地下一层15.61-215.502029581.16店面地面一层10.85-78.18944578.76工程总体概况地块目前进入施工建设阶段，整体地块较为方长，工程北面都是些城中村民房，整体档次较杂乱，北面沿江滨大道，可以眺望晋江，对于居住品质有良好的可塑性，东西面为工程早期开发建设的滨江花园城一二期。目前区域形象较差，居住气氛不高，片区开发热度缺乏工程地块现状周边店铺受五堡街、义全街的延伸辐射主要经营业态以五金，建材、旧货等批发零售为主。其中工程A、B区由于相对靠近五堡街、义全街、主要以五金、建材为主，而工程E、F区由于人气较弱，大局部店铺出租做仓库使用。经营业态较为杂乱，档次较低，整体的商业价值较低周边商业现状

周边配套行政鲤城区政府、鲤城公安分局、鲤城公商分局、农业局交通25、109路公交（公共交通配套较为缺乏）金融嘉信茂广场——沃尔玛、大洋百货教育鲤城实验小学、泉州市艺术小学、泉州八中、泉州七中分校、泉州亚太日本专修学校医疗中医正骨伤风、华美整形美容医院、人民医院、金山干休门诊休闲娱乐江滨公园、芳草园，梨园古典剧院、金山公园、龙眼树森林生态公园、石笋公园已交房项目江滨豪园，江滨花园，水岸假日开发中项目南益·鲤景湾、卓辉·金色外摊、辉映江山周边商业现状小结工程区位工程位于鲤城区滨江大道和堤后街间，面向晋江，享有无可复制的江景资源，地属于老城区，该区位是泉州重点打造的江滨生活区居住品质老城区，享有独厚的文化、教育、生活配套。但目前周边环境改造进度较缓，主要都是旧房、民房，危房为主，整体居住品质不高商业价值堤后路杂乱陈旧，而滨江大道目前商业气氛未形成，商业主要为近年交房工程的底商为主，整体商业经营业态档次较低，以批发为主工程总体概况工程地块现状周边商业现状周边生活配套SWOT分析商业定位住宅定位营销推广策略形象包装方案优势Strenght1.文化、教育、生活配套资源底蕴浓厚2.享有无可复制的江景资源3.住宅户型是目前市场主力需区产品4.社区配有幼儿园、商业广场，有利于品质价值的提升5.位于江滨大道，交通网兴旺劣势Weakness1.北面为城中村，整体档次较杂乱，影响工程居住品质2.工程周边交房的工程居住气氛不高，区域内人气缺乏3.整体商业业态较为杂乱，档次较低，商业价值相较低时机Opporunity1.地属老城区，可开发土地资源稀缺，为工程价值创造很大的空间2.商业局部通过良好的业态规划可创造市场空白点威胁Threats1.近年南江滨板块的迅猛开展，竞争剧烈2.工程周边的旧城改造难度大，周期长3.地块规模较小，体量不大，但无法形成足够影响力■如何提升产品力？■怎么传播产品？工程开发期望实现的价值树立高端商业形象打造精品住宅形象工程总体概况工程地块现状周边商业现状周边生活配套SWOT分析商业定位住宅定位营销推广策略形象包装方案工程位于泉州城市东区中心，安吉大道东侧、泉州“医高专〞旁，毗邻泉州海峡体育中心。

工程由A、B、C3栋现代风格建筑构成，总建筑面积约50000平方米，物业产品形式为商务〔办公写字楼〕+商业〔商场、店面、店铺〕属纯商务、商业功能。在售商业分析案例：尚东国际店面产品面积区间：27-242㎡主力产品面积:27-59.29㎡案例：尚东国际商业推售方案案例：尚东国际

层高面积区间售价优惠店面5米27-242㎡28000-40000预约金10万抵15万在售商业分析案例：千亿商业城千亿商业城一期商业面积4.3万平方米，分为地下服饰广场、千亿大街，拥有商铺6百余间，市场分为鞋帽、小百货、服装、饰品、精品等经营业态。案例：千亿商业城千亿大街平面图服饰广场平面图案例：千亿商业城

层高面积区间售价优惠店面一层5.3米21.37-51.19㎡29000-53000按揭优惠5万一次性9.2折店面二层5.8米43.74-111.23㎡46000-49800第一年租金收益商业推售方案案例：千亿商业城小结周边商业街情况Ａ、B区在江滨豪园的商业带动下主要经营五金、水暖、照明等，且逐步向B区减少，门店一般较大由2-3个店面构成，有局部为品牌店；在B区后段开始逐渐转化为仓库。A区有局部的五金等店面分布，B区起开始以旧货店为主，在店租方面：采用的是整间出租的形式，租金一般上1500-2000元/月不等。滨江路堤后路店名面积挑高租金转让费经营业态备注街区台湾工控30左右4左右3000-40000工业电器批发义全街优利脚轮超市30左右4左右3000-40010电机批意购买，面积在30㎡左右，要求有停车位建阳空压机专卖店30左右4左右1500-20000空压机批意购买，面积在30㎡左右，要求有阁楼，店面是原先单位租得所以价格比较便宜泉州三誉气动工具批发5左右4左右2000左右0气动工具批发考虑租，面积在20㎡左右，最重要的是价位河北亨达密封材料有限公司40左右4左右3000左右0石棉板等密封材料批发不看好。原因在于义全街沉淀20多年的品牌已被众人接受，江滨偏远且对商城的方式不看好.3000的租金是之前的，现在的预计在5000元/月老李电线特种材料20左右4左右5000-6000电线批发天安劳保用品商店2043000左右0劳保用品批发比较看好，有考虑22505208天泉筛网商店2043000-40000筛网批发那边已有自己的店面是在07-08年买的，价格在1.56万/㎡宁波开灵气动元件制造有限公司2045000左右0接头批发店租从去年开始整线上涨，涨幅上700-800元每间华忠传动件2044000左右0减速机批发方太气动液压2044000-50000气动液压批发大虹化工原料经营部70-8057000-80000涂料批发泉州如祥五金电料405.76000左右0五金批发比较看来。要求挑高要高扬州新江正工具有限公司685.770000五金批发比较看来，有考虑购买，面积在60-70㎡左右周边商业街市场调查数据周边商业街市场调查数据店名面积挑高租金转让费经营业态备注街区不锈钢404．55700无不锈钢类不说义全街铭鑫紧固件454．56000无开关生意很好，没空聊永鑫机电设备604．58000无仪表、电热管只是打工的不清楚大地焊接设备704．88000无焊接设备江滨豪员已经有一家店面，生意不是很好，准备关掉，对那边的看法就是有点偏，要看店面以后的价格再考虑要不要买雅洁五金804．510000无高档锁这边经营主要是老顾客飞利浦照明50下3.2上1.8700012万商业照明，工程照明地方较犏，不考虑宏盛五金装饰5047000无可得铜锁能不能经营的起来主要看商家的资金实力，会不会过去，要看到时候的价格还有是怎么样的一重模式明华353．853800无年纪比较大，说以前店的风水不好。泉州鼎业包装机械534自己的无不知道华通机电354．25000无开关、电器不知道朝日气动404．25000无电磁阀、汽缸对五金商场不兴趣无店名3544500无江滨豪园已有一个店面，也在经营五金，对店面感兴趣店名面积挑高租金转让费经营业态备注街区天美装饰材料经营部503.820000批发伍堡内街503.818000天花板批发不看好做建材，原因在于面积小，不适合盛祥五金水暖503.820000五金水暖批发健康电磁修复603.818000现空店可租群林地板总汇20-306.51500左右0木地板批发伍堡中段老战友木业306.51500-20000木门等批发吉利装饰材料80-1006.52000左右0板材线条等批发凯旋艺术玻璃706.52500-30000玻璃门批发炜坤丝印器材306.856000左右0五金批发比较看好，有考虑购买堤后路江滨花园莉源水暖行606.95000左右0水暖批发堤后路江滨豪园金帆不锈钢材料6074500-50000不锈钢材料等批发天泉五金锁店6075000左右0五金锁批发店面自有，1.5万/㎡左右购买的周边商业街市场调查数据店名面积挑高租金转让费经营业态备注街区美芯建材7547000无批发生意还不才错，店面可以考虑，不考虑到商场伍堡街冠新装饰材料403．84500无批发不知道浮雕303．83000无批发店面要转租出去，没生意闽昌建材5045500无批发不说南丰木业10048500无批发没空盛达五金453．75000无批发不考虑王斌相柜120412000无批发那个位置太偏，看到时候是怎么经营的，租金怎么样了，现在不好说比思五金110412000无批发没空龙山建材8047000无批发不考虑瑞兴木线403．5-43500无批发不考虑周边商业街市场调查数据周边二手店面概况项目挑高面积店面均价店面租金经营业态水岸假日6.634-99.81㎡16000-23000一期12000-15000二期50-70（元/㎡）一期30-40（元/㎡）二期礼品行、茶业店、汽车美容、健身会所二楼：主要办公为主江滨豪园6.929.13-66.74㎡17000-2500040-60（元/㎡）五金行业、机电、灯饰滨江花园城7.224.19-77.27㎡15000-2200025-40（元/㎡）五金行业、旧货行、仓库江滨花园6.940-45㎡25000-2700060-80（元/㎡）木材、五金、文化培训义全街是泉州自发形成的一条五金批发街，经过时间的沉淀，在市场上已形成口碑和知名度。整条街得业态以各类五金批发为主，店面一般较小，多集中在30㎡左右，商家在300家左右，多为在此经营已有一定年限，主要以批发为主，日常业务也以老主顾为主。租金在100-130元/㎡不等，大局部商家认为停车不方便，道路较拥挤。伍堡区以建材批发为主，有250家左右商家。店家一般对门店要求都较大，这点与义全街五金店面需求有所不同。租金方面：伍堡前段租金一般在100-80元/㎡左右，中间一般在60-80元/㎡左右。工程周边商业为义全街的延伸，业态以五金、杂货为主，整体商业经营较为杂乱，档次低小结如何树立高端商业形象？专业〔批发〕市场泉州已有服装、家电、家具、建材、五金和IT产业等各种专业市场。依据前期业态建议所提出的“五金城〞与“礼品城〞为出发点分析：商业部分建筑面积14159.92㎡商业业态种类分析五金城工程周边商业主要以五金类为主，如果规划为五金专业市场，那么易造成租金价格过高，招商出现瓶颈。倘假设租金低招商成功，档次较低的五金类业态将严重影响工程住宅品质礼品城礼品种类繁多，且行业需求不同。我司就“礼品城〞的可行性做了详细的行业市场调查与分析综合零售商业本案商业局部面积较小，较难容纳多种业态，导致业态开展不均衡，配套明显缺乏。且工程周边的综合零售商业已有成熟开展，竞争剧烈批发为主，零售为辅影响项目整体档次与形象礼品城普通中低端礼品特色中高端礼品零售为主，批发为辅符合项目整体档次与形象珠宝首饰古董字画玉石奇石瓷器精品高级补品名烟名酒√X商家不愿入驻业态定位：高档珠宝礼品城业态规划：以经营国内外与周边区域珠宝品牌为主高级礼品、补品、古玩、字画、奇石等为辅功能定位：面对海西高端消费群体，集销售、加工、展示、体验、拍卖、典当和鉴定为一体商业定位客户群定位国外知名的珠宝经营商，如美国的GALACE、法国的HIERSUN、以色列的DALUMI等；国内知名的珠宝经营商，如周生生、周大福、谢瑞麟、戴梦得等；泉州外乡珠宝经营商、制造商、传统珠宝加工个体。招商客户销售客户商业售价估算商业参考（表价）地上一层25000-27000（沿街）18000-23000（内街）地上一层（返租）30000-33000（沿街）25000-28000（内街）地下一层13000-15000地下一层（返租）16000-18000工程总体概况工程地块现状周边商业现状周边生活配套SWOT分析商业定位住宅定位营销推广策略形象包装方案如何塑造精品住宅形象？现有高层江景住宅市场情况什么房子能够热销?实现高开发价值兼高位形象树立？江景住宅楼盘市场调查数据名称南益·鲤景湾卓辉·金色外滩泉商环球广场世贸一品左岸英郡中骏·蓝湾半岛浦西万达广场项目定位大鲤城·滨江第一排·法系公园府邸世界以外摊为界世界的泉商，泉商的世界国际生活社区公园纯水岸英伦新贵社区构筑传世家园奢尚豪宅地址泉州市鲤城区浮桥街道新步社区泉州市鲤城区浮桥街道新步社区刺桐大桥下桥陈泉路向东600米晋江市江滨路·刺桐大桥交叉处泉州鲤城区浮桥兴贤路泉州市桥南兴霞路丰泽区宝洲街与刺桐路交叉路口规模总建筑面积280000㎡；占地面积112000㎡；规划一期：3栋高层住宅、二期：5栋高层总建筑面积约36万㎡；占地面积122.12亩；规划有17栋高层住宅和4排叠加别墅总建筑面400000㎡；总占地面积74511㎡；一期规划4栋高层总占地面234.52亩；规划18栋高层住宅；总建筑面144571㎡；总占地面积49032.391㎡；规划9栋高层、25栋别墅总建筑面积25万㎡，总占地面积121亩；规划21栋住宅总建筑面积约60万㎡/万达公馆共8栋47层精装住宅；价格起价7198元/㎡均价8000元/㎡

最高9818元/㎡起价5009元/㎡

均价6160元/㎡最高7055元/㎡起价5252元/㎡均价5800元/㎡最高价7058元㎡起价5580元/㎡均价6800元/㎡最高7920元/㎡起价6710元/㎡均价7600元/㎡最高7923元/㎡

起价7775元/㎡均价8800元/㎡最高10969元/㎡最低价9300元/㎡均价13000㎡最高18500元/㎡（含3000元/㎡装修）主力户型三房124-141㎡四房149㎡三房87-99㎡两房84-95㎡两房90㎡两房87-90㎡三房125-129㎡两房89㎡三房120-130㎡190㎡、230㎡260㎡、290㎡竞争楼盘开盘时间开盘价格（元/㎡）优惠措施南益·鲤景湾（二期）2011.12.038000一期8.5折二期:8.8折五一过后二期:9折左岸英郡2012.17600推出两批特价房后继而推出“您的按揭我来还”的优惠措施（折算相当9.2折）（五月过后送十五个按揭折后9.5折）卓辉·金色外滩2012.03.176160二房：按揭9.8折，一次性9.7折三房：按揭9.8-9.5折；一次性9.2折-9.5折泉商环球广场2011.15800按揭9.3折

一次性9.1折世贸一品2011．11．056800按揭9.2折，一次性9折中骏·蓝湾半岛2011.09.248800按揭9.4折，一次性9.1折万达广场2012，3.2511500（带精装）按揭9.3，一次性8.8江景住宅楼盘优惠情况以价换量，性价比最高，促使快速消化近三个月江景楼盘去化情况住宅定位住宅产品分析D组团产品的设计上工程主要以两房和单身公寓为主，符合现行市场的热销户型产品，且局部产品附赠送面积，两房可变三房，使用率高，公摊小注：红色阴影为赠送面积刚需、首次置业型需求产品75-87平方米两房。30-45岁，工薪阶层、周边居民客户群定位住宅参考（表价）两房8200-8300单身公寓8300-8500售价估算商业参考（表价）地上一层25000-27000（沿街）18000-23000（内街）地上一层（返租）30000-33000（沿街）25000-28000（内街）地下一层13000-15000地下一层（返租）16000-18000D区总货值总销售面积19411.02总销售金额290,091,930业态面积均价（表价）总价商业部分地上一层（沿街）3510.2226,00091,265,720

地上一层（内街）963.5421,00020,234,340

地下一层9581.1614,000134,136,240住宅部分

5356.108,30044,455,630工程总体概况工程地块现状周边