莱安逸境项目商业定位及住宅产品建议方案65p

莱安逸境工程商业定位及住宅产品建议方案2021年9月第一局部底商业态定位建议一、商圈结构审视我们处于怎样的位置半径1km战略金三角城西、城南、高新交界位置土门商圈高新居住圈南二环商业带科技路商业带城西人群城南人群唐延路人群高新居住群土门商圈：以群众化消费为主，主要业态由超市、中低档服饰、通讯店、美容美发、金融机构等构成；本工程之间形成商业断带，而且整体档次较低，对于本工程已经失去了消费引力。商圈开展现状土门商圈对本工程失去消费吸引力二环路商业带：那么历来以中高档餐饮及洗浴休闲业态为主，并向沿线的高新四路等延伸；南二环沿线面向大城南片区的餐饮休闲消费，不能满足区域内客群的日常消费需求。科技路沿线：经过多年的培育，逐步形成了以大餐饮、金融、百货等业态为主的商业带，由于高新区整体以商务活动为主，纯商业规划较少，临街工程在裙楼规划上缺乏默契，商业气氛未到达延续性表达，整体气氛仍有待提高。科技路沿线业态仍偏向于商务消费，日常消费业态有待完善区域商业业态特点无主力商家带动，分布密度小，不利于区域型商圈的形成；大餐饮及休闲业态成为区域内现有业态的主题；缺乏适合区域内主力客群的日常消费型业态。区域内高档社区密集，消费力外流，有待激发；日常生活必需品购置集中在唐延路中段的易初莲花超市；百货类消费那么依然以城内为主，局部选择高新金花百货和金鹰百货。区域消费特点区域商业未来开展趋势周边8个新开发工程，将在未来3年内陆续建成入住，消费力增加。区域内营业面积将新增20万㎡左右，商家成行成市，共同做旺片区。牡丹公园、唐城墙遗址公园的建成开放，将发挥较大的人流聚集效应，提升区域人流量。先入为主，成功运营形成区域性商圈的核心二、区域购置力分析我们要面对怎样的消费者区域人群构成据前期市场调研分析，本工程所能辐射到的区域为半径1.5公里，辐射范围内主要客群为高新区上班的白领阶层，比例为45%，以及35%的城南居民，以上两局部客群为中高收入阶层。区域消费力现状本工程客群消费能力如右图所示，主力客群家庭日常消费月支出额度集中在2000—4000元之间，占总体比例的87%。总体消费能力较高，可支撑中档次的业态运营区域消费力预测根据目前区域内居住人群消费能力，及新建工程入住后产生的消费力递增，至2021年，区域年度消费总额可到达21.86亿元。区域消费力强大，具备新兴区域型商圈的消费力支撑三、运营业态定位应该呈现给“他们〞怎样享受总体运营战略定位新兴区域型商圈核心商业体本工程作为金三角区域内首个具有规模优势的商业体，具有效劳本区域，同时以核心效应带动区域商业开展的战略意义，所以，其商业功能并不局限于效劳相邻的几个社区，而是为未来区域型新兴商圈的形成树立标杆。业态功能定位区域性效劳商业业态根据我们前期对区域市场及消费结构详尽的调研，由于缺乏相应的中高端商业配套，目前区域内的消费力呈压抑状态，而且根据我们对工程总体的定位，以及对物业形象及价值提升的考虑，本工程业态应定位于中高端、享受型。业态主题定位中高端享受型商业组合招商区域的界定目前本工程地下局部根本确定为社区型超市卖场，作为主力店带动其余商业运营面积，本次招商区域为地上1至4层约19200㎡的裙楼商业局部。招商重点为裙楼地上局部铺位相关指标裙楼商业总建筑面积：19229.08其中一层面积5868.73㎡，二层面积5207㎡，一二层商铺均为内楼梯连通的一拖二形式；三层：5323.96㎡，由6间商铺组成，独立悬梯立体交通，铺位面积约为530㎡-1500㎡左右；四层：2580㎡，由3间商铺组成，独立悬梯立体交通，铺位面积为490㎡至1300㎡左右。门面房共41间

A、面宽4米左右，进深16.5米，两层面积为110㎡左右，共16间B、面宽8米左右，进深14.3米，两层面积为160-250㎡左右，共18间，其中11间铺位受到剪力墙落地的严重破坏。C、面宽25米，进深24米，三层面积为672㎡，共1间D、其余还分散有面积110-180平米的异形铺位6间以上铺位均为一层托二层，其中C为1-3层一体化设计。一层内铺共16间：面宽8.6米，进深2.5米，面积25㎡左右的室内小档口。约50%铺位受到剪力墙落地的影响。铺位分区将裙楼及西北角广场局部总体分为六个区：ABCDEF，便于区分。1-2层业态定位A区业态定位：高档餐饮面积：约975㎡将A区铺王〔1-3层〕与相邻的剪力墙铺位〔1-2层〕捆绑式招商，提升均好性。B区业态定位：精品店、专卖店将门脸部位裁出浅近深小商铺〔单层〕，将后端空间以及二楼面积让给相邻的商铺，以提高商铺实用性。C区业态定位：银行、金融机构

将3间面宽小、进深大的铺位合为1间，引进2-3家银行或相关金融机构。业态定位：红色区域-品牌服饰、鞋包、写真馆橙色区域-西式快餐

该区域为所有门面中宽深比最为合理的单位，同时面积较大，形象好，定位相对较高。D区业态定位：橙色区域-中档餐饮绿色区域-花店、美容美发等该区域是剪力墙影响最严重的区域，铺位面积大，实用性低。E区业态定位：露天休闲区利用广场设置休闲景观设施，延边缘设置休闲区，以聚集人气。F区3层业态定位业态定位：橙色区域-高档中餐绿色区域-健身、瑜伽、SPA剪力墙密集区可用作更衣室、淋浴室、办公室等。4层业态定位业态定位：紫色区域-会所红色区域-中高端品牌娱乐将会所与娱乐设置于相近区域，在业态属性上接近，实现相关资源共享。第二局部住宅局部产品建议一：我们面临的市场环境区域市场及客群分析东方米兰华府新桃园牡丹公园牡丹庄园枫林华府昆明花园卡布奇诺中央首座公园国际公园天下公园首府周边在售及待售工程一览本案方圆1公里竞争工程超过10个竞争状况极其严峻从竞争状况看从产品看区域内住宅工程定位差异较大，产品丰富区域内11个在售及待售工程，有城中村性质的如华府新桃源、牡丹庄园，也有品牌工程如枫林华府、融侨首座。而且从售价、产品规划、配套方面看，差异较大，售价从4000左右到7000左右，差价极大，涵盖中上下档物业区域市场概述从户型配比看区域市场概述从购置群体看区域市场概述从畅销户型看两房最为畅销两室户型因需求高最为畅销，该区域目前畅销的两房多为舒适型两房〔80-95㎡〕但这并不意味着紧凑型两房〔70-80㎡〕销售难度大，从目前这个区域看，紧凑型两室较为稀缺其次，为舒适型三房高新区房价高，因此购房群体经济根底较好，多为本市居民改善居住活外区域客户闲多用途购房，多喜购置130-145㎡之间的舒适型三房一室房源销售状况最差该区域虽为高新区，但非高新区繁华区域，商业配套一般，对一室销售无法形成有力支持，去年畅销的高新枫尚主要原因为其高性价比区域市场概述两房及小三房依然为市场欢送的主力产品近期区域市场状况受5.12地震影响及中国严峻的经济形势影响，近期该区域购房呈以下几个特征区域市场概述未来趋势判断西安房地产市场进入调整期房价小幅下降可能性极大区域市场概述二：工程自身分析工程价值及产品分析工程三大功能价值居住价值高紧邻高新区核心区域，近距丰庆公园、牡丹公园、唐城墙遗址公园，居住价值高商务价值较高高新区成熟地段，交通便捷，是高新区小型商务办公理想之地工程自身分析从现有总平规划看，工程主要分为以下几类。城市豪宅——对应工程1#楼，全部为大空间三室户型精品住宅——对应工程2、3#楼，为舒适型三室或两室公寓产品——对应工程4-6#楼，一梯多户的中小户型结构那么，比照工程价值及现有产品规划我们会发现产品规划工程自身分析现有户型配比分析豪华及舒适型三房：356户舒适型两房〔2-3#楼〕192户小两房〔4-6#〕：636户一房〔4-6#〕：674户一房过多！小两房套数大于舒适型两房!回忆前面的市场状况，我们会发现两个突出矛盾舒适型两房销售好于小两房本工程舒适型两房套数小于小两房三：产品建议那么，结合市场及产品自身，我们需解决以下三大问题：·需在产品规划上表达商务价值·减少1房套数·增加舒适型两房套数解决方案1.增加商务功能—将5#号楼调整为商住楼2.减少1房数量及增加两房数量—调整6#楼增加商务功能——将5#楼调整为商住楼的几个理由公寓销售难度本身就较大，且区域内目前缺乏在售商住楼，是市场的空白点，调整为商住楼后，又能减少1房套数，降低1房的销售风险，同时将4#楼和5#楼进行差异化营销，有利于加快销售速度。将5#楼调整为商住楼后户型建议南向及北向两套1房中58㎡两房加上销售公摊后超过60㎡可将两种1房设置同等面积，这样既能控制面积又能便于合并销售。58㎡45㎡厨房局部可在实际工程中不予建设6#楼调整方案1单元2单元调整方案将1单元和2单元对调对调后将原1单元北向2房面积控制在75㎡以下，其它保持不变南向2房面向小区，应增加舒适度，将面积拉大至80-90㎡之间，将书房面宽增加至3米。将南向能够合并的一房改成2房，南向只保存3套不能合并的1房。北向紧凑型2室：180套南向舒适型2房：180套南向及北向1房：330套，调整后，6号楼户型配比为：调整后，整盘住宅户型配比为〔不含5号楼〕豪华及舒适型三房：356套舒适型两房：372套紧凑型两房：348套一房：442套户型比例趋于更加合理调整后，既符合工程三大功能价值又能均衡三大功能价值之间的关系几种功能之间户型重叠及互补降低销售风险，加快销售进度1号楼户型建议：1号楼无疑是本案的楼王，居住价值最大，因此建议提高品质，做成大户，即170㎡左右2户，120-130㎡1户，针对170㎡户型应增加户型的生活情趣及辅助功能，在现有入户花园的根底上可适当增加阳光房、保姆房、双流线入户、大阳台等功能。1号楼城市豪宅局部户型建议空间尺度较小，特别是卧室局部，建议改户型做成标准的城市豪宅，面积在170-180㎡之间。非南北通透的3室户型在销售中难度较大，建议面积控制在120-130㎡之间参考户型南向大花园适用面积范围170平米左右入户花园花园连接卧室双动线入户入户空间起居空间厨房空间餐饮空间休息空间卫浴空间辅助空间半室外空间学习空间参考户型适