哈市物业服务管理办法

哈市物业服务管理办法总则目的与依据为了规范哈尔滨市物业服务管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业服务管理活动及其监督管理。管理原则物业服务管理应当遵循业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用、依法监管的原则。职责分工市住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务管理活动的指导和监督管理工作。区、县（市）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业服务管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务管理有关的工作。业主、业主大会与业主委员会业主权利与义务业主在物业服务管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务等权利，同时应当履行遵守管理规约、业主大会议事规则，按时交纳物业服务费用等义务。业主大会成立条件物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。职责业主大会决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等重大事项。业主委员会产生与任期业主委员会由业主大会选举产生，任期一般为三至五年。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。职责业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县（市）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同。承接查验时间与主体在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房、物业档案等资料。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。内容与责任承接查验的内容包括物业共用部位、共用设施设备的数量和质量等。建设单位应当对承接查验中发现的问题及时进行整改，承担相应的责任。临时管理规约建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业服务企业资质与备案物业服务企业应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业服务企业在本市承接物业服务项目的，应当向项目所在地的区、县（市）住房和城乡建设主管部门备案。服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理，环境卫生清扫保洁，绿化养护等服务。物业服务应当符合国家和本市规定的相关标准。收费管理物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门制定收费标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息。退出机制物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、物业档案等资料交还给业主委员会，并按照规定办理退出手续。在新的物业服务企业接管之前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，保持物业服务的正常秩序。物业服务管理与监督物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。监督检查市、区、县（市）住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行考核评价。街道办事处、乡镇人民政府应当对本辖区内的物业服务管理活动进行日常监督检查，调解物业服务纠纷。投诉处理业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量、收费等问题有投诉的，可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区、县（市）住房和城乡建设主管部门投诉。有关部门应当及时受理，并依法进行处理。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。维修养护业主责任业主对其专有部分的设施设备负有维修养护的责任。因维修养护不及时造成他人损失的，应当承担相应的赔偿责任。共用部位与设施设备物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照规定从专项维修资金中列支；未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金交存住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本市的有关规定交存专项维修资金。使用与管理专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用应当经业主大会决定，并接受相关部门的监督。法律责任建设单位责任建设单位违反本办法规定，未按照规定向前期物业服务企业移交资料、未履行承接查验义务等，由区、县（市）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未按照规定备案、未公示服务信息、擅自提高收费标准等，由区、县（市）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上三万元以下的罚款。业主与业主委员会责任业主、业主委员会违反本办法规定，不履