房地产估价理论与方法《假设开发法及其运用考试资料》模拟练习卷含答案

房地产估价理论与方法《假设开发法及其运用考试资料》模拟练习卷含答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益递增递减原理2.下列房地产中，最不适用于假设开发法评估的是（）。A.生地B.毛地C.已完工的普通住宅D.在建工程3.采用现金流量折现法评估时，开发完成后的价值应折现到（）。A.开发完成时点B.价值时点C.销售完成时点D.开发开始时点4.传统方法中，投资利息的计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续开发成本C.销售税费D.管理费用5.某待开发土地，预计开发周期为2年，第一年投入60%的建设成本，第二年投入40%，则建设成本的计息期为（）。A.1.6年B.1.2年C.1年D.0.8年6.假设开发法中，开发利润的计算基数通常为（）。A.待开发房地产价值+后续开发成本+管理费用+销售费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.开发完成后的价值D.待开发房地产价值7.采用假设开发法评估在建工程价值时，若项目停工多年且需重新规划，则重点需考虑（）。A.续建成本B.规划调整带来的额外成本C.销售税费D.开发利润8.现金流量折现法与传统方法的主要区别在于（）。A.是否考虑开发完成后的价值B.是否考虑资金的时间价值C.是否计算销售税费D.是否考虑开发利润9.某熟地开发项目，开发完成后为商品住宅，总建筑面积10万㎡，预计售价1.5万元/㎡，销售税费为售价的6%，则开发完成后的价值（未折现）为（）。A.15亿元B.14.1亿元C.14.7亿元D.13.5亿元10.假设开发法中，取得税费通常为（）的一定比例。A.后续开发成本B.开发完成后的价值C.待开发房地产价值D.管理费用二、多项选择题（每题3分，共15分，少选得1分，错选不得分）1.假设开发法适用于评估（）。A.可重新改造的旧房B.待开发的生地C.已完工的酒店D.停建的办公楼E.出让的熟地2.现金流量折现法中，需提前确定的参数有（）。A.开发周期B.折现率C.后续开发成本D.开发利润E.销售进度3.传统方法计算投资利息时，计息项目包括（）。A.待开发房地产价值B.后续开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费4.确定开发完成后的价值时，可采用的方法有（）。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法E.基准地价修正法5.下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.开发完成后的价值是指开发完成时的房地产市场价值B.后续开发成本包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息C.开发利润应基于正常开发经营期的平均利润率D.现金流量折现法要求折现率与开发项目的风险相匹配E.传统方法更适用于开发周期短、现金流简单的项目三、判断题（每题2分，共10分，正确划“√”，错误划“×”）1.假设开发法中的“开发完成后的价值”必须为未来时点的市场价值，不能采用预测值。（）2.对于开发周期较长的项目，现金流量折现法比传统方法更准确。（）3.计算开发利润时，传统方法与现金流量折现法的计算基数相同。（）4.毛地开发中，“后续开发成本”需包含拆迁补偿安置费用。（）5.若开发完成后房地产用于出租，则开发完成后的价值应采用收益法测算。（）四、计算题（共45分）（一）（15分）某熟地拟开发为商品住宅，价值时点为2023年1月1日。已知：土地面积10000㎡，容积率2.5，规划建筑面积25000㎡；开发周期2年（2023.1.12025.1.1），建设成本为3000元/㎡（均匀投入）；管理费用为建设成本的5%，销售费用为开发完成后价值的3%；销售税费为开发完成后价值的6%，开发利润为（待开发土地价值+后续成本及费用）的20%；开发完成后住宅售价为12000元/㎡（2025.1.1时点），传统方法评估，年利率6%（按单利计算）。要求：计算该熟地2023年1月1日的价值。（二）（15分）某在建工程，价值时点为2023年6月1日，已停工1年，需续建完成。已知：项目总建筑面积50000㎡，已完成20%的建设进度，续建需投入建设成本4000元/㎡（建设期1年，均匀投入）；管理费用为续建成本的3%，销售费用为开发完成后价值的2%；开发完成后用于销售，预计2024年6月1日可售，售价15000元/㎡，销售率100%；销售税费为售价的5.5%，折现率为10%（现金流量折现法）；开发完成后的价值已考虑风险调整，无需额外修正。要求：计算该在建工程2023年6月1日的价值。（三）（15分）某旧厂房拟改造为商业综合体，价值时点为2023年1月1日。已知：旧厂房建筑面积8000㎡，土地剩余使用年限40年，改造后总建筑面积12000㎡（其中商业7000㎡，办公5000㎡）；改造周期1.5年（2023.1.12024.6.1），改造成本为5000元/㎡（前1年投入70%，后0.5年投入30%）；管理费用为改造成本的4%，销售费用为商业部分售价的2%、办公部分售价的1%；商业部分预计2024.6.1售价为30000元/㎡，办公部分为18000元/㎡；销售税费为售价的6%，开发利润为（旧房价值+改造成本及费用）的25%；传统方法评估，年利率5%（按复利计算）。要求：计算该旧厂房2023年1月1日的价值（计算结果保留两位小数）。五、综合分析题（共10分）某房地产估价机构接受委托，评估一宗“毛地”的市场价值。该毛地位于城市旧城区，需完成拆迁安置后开发为住宅。已知：周边类似熟地开发项目的开发周期为3年，拆迁周期为1年（2023.1.12024.1.1），建设周期为2年（2024.1.12026.1.1）；拆迁补偿费用为5000元/㎡（按土地面积计算，土地面积20000㎡），建设成本为4000元/㎡（总建筑面积60000㎡）；估价师拟采用假设开发法，但在选择现金流量折现法还是传统方法时产生争议。问题：1.该毛地评估是否适用假设开发法？说明理由。（3分）2.分析现金流量折现法与传统方法的适用性，判断应优先选择哪种方法。（7分）答案一、单项选择题1.B（假设开发法基于未来收益的预期，核心是预期原理）2.C（已完工房地产无开发潜力，不适用）3.B（折现到价值时点，即评估基准日）4.C（销售税费在传统方法中通常不计息）5.A（第一年投入60%计息期1.5年，第二年40%计息期0.5年，加权平均=60%×1.5+40%×0.5=1.6年）6.A（开发利润基数通常为成本累加值：待开发价值+后续成本+管理+销售费用）7.B（停工后重新规划可能产生规划调整成本，如容积率变化、设计变更等）8.B（核心区别是是否考虑资金时间价值，折现法通过折现体现，传统方法通过利息体现）9.B（10万㎡×1.5万元/㎡×(16%)=14.1亿元）10.C（取得税费是购买待开发房地产时的税费，基数为待开发房地产价值）二、多项选择题1.ABDE（已完工酒店无开发潜力，排除C）2.ABCE（开发利润在折现法中已通过折现率体现，无需单独计算）3.ABCD（销售税费通常在开发完成时发生，不计息）4.AC（开发完成后价值为市场价值或收益价值，故用市场法或收益法）5.ACDE（后续开发成本不包括投资利息，利息是单独项目）三、判断题1.×（开发完成后的价值可以是预测的未来市场价值）2.√（折现法考虑了不同时点现金流的时间价值，周期长时更准确）3.×（折现法中开发利润已隐含在折现率中，传统方法单独计算）4.√（毛地需先拆迁，拆迁补偿属于后续开发成本）5.√（出租型房地产用收益法测算开发完成后的价值）四、计算题（一）解：设熟地价值为V。1.开发完成后的价值=25000㎡×12000元/㎡=30000万元2.后续建设成本=25000×3000=7500万元3.管理费用=7500×5%=375万元4.销售费用=30000×3%=900万元5.投资利息=V×6%×2+(7500+375)×6%×1（建设成本均匀投入，计息期1年）=0.12V+7875×0.06=0.12V+472.5万元6.销售税费=30000×6%=1800万元7.开发利润=(V+7500+375+900)×20%=(V+8775)×0.2=0.2V+1755万元根据公式：V=300007500375900(0.12V+472.5)1800(0.2V+1755)整理得：V+0.12V+0.2V=300007500375900472.5180017551.32V=16197.5→V≈12270.83万元（二）解（现金流量折现法）：1.开发完成后的价值=50000×15000=75000万元（2024.6.1时点），折现到2023.6.1（1年期）：75000/(1+10%)=68181.82万元2.续建建设成本=50000×4000×(120%)=16000万元（均匀投入，建设期1年，折现期0.5年）：16000/(1+10%)^0.5≈16000/1.0488≈15255.10万元3.管理费用=16000×3%=480万元，折现同建设成本：480/1.0488≈457.65万元4.销售费用=75000×2%=1500万元（2024.6.1发生），折现到2023.6.1：1500/1.1≈1363.64万元5.销售税费=75000×5.5%=4125万元（2024.6.1发生），折现：4125/1.1≈3750万元在建工程价值=68181.8215255.10457.651363.643750≈47355.43万元（三）解：设旧厂房价值为V。1.开发完成后的价值=7000×30000+5000×18000=210000000+90000000=30000万元2.改造成本=12000×5000=6000万元（前1年投入70%即4200万元，计息期1.5年；后0.5年投入30%即1800万元，计息期0.5年）3.管理费用=6000×4%=240万元（同比例投入：70%部分计息1.5年，30%部分计息0.5年）4.销售费用=7000×30000×2%+5000×18000×1%=420+90=510万元（开发完成时发生，不计息）5.投资利息（复利）：土地部分：V×(1+5%)^1.5V改造成本及管理费用部分：4200×(1+5%)^1.5+1800×(1+5%)^0.5+240×70%×(1+5%)^1.5+240×30%×(1+5%)^0.5(4200+1800+240)≈4200×1.0779+1800×1.0247+168×1.0779+72×1.02476240≈4527.18+1844.46+181.19+73.786240≈386.61万元6.销售税费=30000×6%=1800万元（开发完成时发生，不计息）7.开发利润=(V+6000+240+510)×25%=(V+6750)×0.25=0.25V+1687.5万元根据公式：V=300006000240510投资利息1800(0.25V+1687.5)代入投资利息≈V×(1.07791)+386.61=0.0779V+386.61整理得：V+0.25V+0.0779V=300006000240510386.6118001687.51.3279V=19375.89→V≈14589.12万元五、综合分析题1.适用。理由：毛地具有开发潜力（需拆迁后开发为住宅），符合假设开发法“有开发或再开发潜力的房地产”的适用条