南阳市物业管理暂行办法

南阳市物业管理暂行办法一、引言在南阳市，随着城市建设的快速发展，越来越多的居民生活在各类住宅小区、商业办公区域等物业范围内。物业管理对于提升居民生活品质、维护商业运营秩序、保障物业的保值增值起着至关重要的作用。为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他相关方的合法权益，结合南阳市实际情况，特制定本《南阳市物业管理暂行办法》。希望大家通过遵守本办法，共同营造和谐、有序、舒适的居住和工作环境。二、适用范围本办法适用于南阳市行政区域内的物业管理活动。无论是新建住宅小区、老旧小区改造后的物业管理，还是商业写字楼、工业园区等各类物业的管理服务，均应按照本办法执行。我们鼓励各类物业项目积极参照本办法，提升自身管理水平，为业主和使用人提供更优质的服务。三、相关主体定义及职责（一）业主1.定义：房屋的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。2.职责：业主应遵守法律法规、管理规约以及业主大会议事规则，按时交纳物业服务费用。希望大家能认识到按时缴费是保障物业服务正常开展的基础，积极履行自身义务。业主享有参与物业管理活动的权利，如参加业主大会会议，行使投票权；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议等。我们鼓励业主积极参与小区事务，为小区的良好发展建言献策。（二）业主大会及业主委员会1.业主大会定义：由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。职责：制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金等重大事项。业主大会的决策应充分尊重全体业主的意愿，希望大家积极关注业主大会的召开及相关决策过程。2.业主委员会定义：业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行业主大会赋予的职责。职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等。业主委员会成员应秉持公正、负责的态度，为业主服务，我们希望业主委员会能积极发挥桥梁纽带作用，促进小区物业管理的良性发展。（三）物业服务企业1.定义：依法设立、具有独立法人资格，依据物业服务合同从事物业管理相关服务的企业。2.职责：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括但不限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；环境卫生的清扫保洁；公共秩序的维护等。希望物业服务企业能以专业、负责的态度，为业主提供优质的服务。定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。我们鼓励物业服务企业做到财务透明，增强业主对企业的信任。（四）相关行政管理部门1.市住房和城乡建设主管部门：负责全市物业管理活动的监督管理工作，制定相关政策、标准并监督实施。2.县（市、区）住房和城乡建设主管部门：负责本辖区内物业管理活动的具体监督管理工作，协调处理物业管理纠纷等。相关行政管理部门应积极履行职责，为物业管理活动提供指导和保障，共同推动南阳市物业管理行业的健康发展。四、物业管理区域的划分与备案（一）划分原则物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。新建物业项目在规划设计时，建设单位应按照上述原则划分物业管理区域，并在报送规划设计方案时，一并报所在县（市、区）住房和城乡建设主管部门备案。希望建设单位能严格按照划分原则进行操作，为后续的物业管理奠定良好基础。（二）备案要求建设单位报送备案时，应提交以下材料：1.物业管理区域划分申请书；2.项目规划设计方案；3.物业管理区域划分示意图等。县（市、区）住房和城乡建设主管部门应在收到备案材料之日起一定工作日内进行审核，符合要求的，予以备案并书面告知建设单位。希望建设单位能积极配合备案工作，确保物业管理区域划分的合法性和规范性。五、前期物业管理（一）前期物业服务企业的选聘1.建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位在选聘前期物业服务企业时，应严格按照规定程序进行，确保选聘过程的公平、公正、公开。2.建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、收费标准等事项。希望建设单位和物业服务企业能认真对待合同签订，为后续的服务提供明确依据。（二）临时管理规约的制定与公示1.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。2.建设单位应当在物业销售现场将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位应切实做好临时管理规约的公示和说明工作，让业主充分了解相关内容。（三）承接查验1.定义：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2.程序：建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。建设单位与物业服务企业应当按照规定对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并形成书面查验记录。希望建设单位和物业服务企业能认真做好承接查验工作，确保物业的质量和正常使用。六、物业服务（一）服务内容与标准1.服务内容：物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供包括但不限于以下服务：物业共用部位的维修、养护和管理，如房屋的外立面、楼梯间、走廊通道等。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，如电梯、消防设施、路灯等。物业管理区域内环境卫生的清扫保洁，包括公共区域的日常清扫、垃圾清运等。物业管理区域内公共秩序的维护，如门岗值班、巡逻等。2.服务标准：物业服务企业应按照国家、省、市有关标准和物业服务合同约定的标准提供服务。相关部门将定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查，希望物业服务企业能严格按照标准执行，不断提升服务水平。（二）服务费用1.收费方式：物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.收费标准：物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。实行政府指导价的，由价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。希望业主和物业服务企业能根据实际情况，合理确定收费方式和标准。（三）物业服务合同的签订与变更1.签订：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。合同应明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等事项。希望业主委员会和物业服务企业能认真协商，签订一份全面、详细的物业服务合同。2.变更：物业服务合同的内容需要变更的，业主委员会应当与物业服务企业协商一致，并签订书面协议。变更后的合同应及时向业主公示。希望在合同变更过程中，各方能充分沟通，保障业主的知情权。七、物业的使用与维护（一）物业的使用1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业。希望业主和物业使用人能遵守相关规定，共同维护物业的正常使用秩序。2.业主、物业使用人在装饰装修房屋时，应当遵守国家和地方有关规定以及管理规约，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督。希望业主和物业使用人在装修时能积极配合物业服务企业的管理，避免违规行为。（二）物业的维护1.共用部位、共用设施设备的维护：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行定期检查和维护，确保其正常运行。对于需要维修、更新、改造的，应当按照相关规定和程序进行。希望物业服务企业能切实履行维护职责，保障物业的正常使用。2.专项维修资金的管理与使用：管理：业主应当按照国家和地方有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金应当按照规定存入专项维修资金专户，由相关部门进行监管。使用：专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用专项维修资金时，应当由物业服务企业或者相关业主提出使用方案，经业主大会或者相关业主同意后，按照规定程序办理。希望业主能按时交纳专项维修资金，确保物业维修工作的顺利进行。八、物业管理的监督与指导（一）监督检查1.市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当加强对物业管理活动的监督检查，建立健全物业服务企业信用档案管理制度，对物业服务企业的服务质量、经营行为等进行监督检查。2.相关行政管理部门应当按照各自职责，对物业管理区域内的违法违规行为进行查处。希望各部门能加强协作，形成监管合力，规范物业管理市场秩序。（二）纠纷处