房山区市调报告78p

房山区市调报告2021年11月目录区域背景市场表现客群分析后市展望区域背景【第一篇】区域背景——房山区开展房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域开展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于开展比较好的区域。房山区功能定位：未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域开展的重要节点。房山区房山区依托主城区开展较快，属于远郊区县中开展比较好的区域，区域开展地位很重要。

交通房山区距离北京市中心距离为20公里，区域内公交车有917、922、616、971、901、993、952、321等直达市中心。京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线公路交通——京石高速、在建京石第二高速轨道交通——房山线，预计年底通车，房山线直接效劳于房山新城，可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时房山线的开通不仅极大地缩短房山与主城区的距离，还能带动房山区域的经济水平有所提升和开展。市郊地铁S5号线，具体规划未出台。教育房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中良乡大学城，一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。

房山线区域背景——房山区开展房山区正处于快速开展中，轨道交通和教育配套不断完善，将有利地带动房地产市场的开展。户型设计区域背景——房山区规划房山区“两轴、三带、五园区〞规划图完善的规划体系将不断提升区域价值，房山区的开展前景广阔。2021年起，房山开始打造“两轴、三带、五园区〞的区域开展新格局。“两轴〞：京石高速公路开展轴和良乡、燕房组团连接线开展轴。

“三带〞：东部开展带、中部开展带和西部山区开展带。东部开展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以房山中央休闲购物区〔CSD〕、窦店现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿开展区；中部开展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群；西部山区开展带，以房山世界地质公园和北京〔房山〕历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区开展的突破带动山区整体开展。

“五园区〞：北京石化新材料科技产业基地、窦店现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区〔CSD〕、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区5个重点功能区。旅游地产房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业一直是当地政府重点开展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬崖陡壁雄伟，溶洞沉积物也较有特色，逐步形成了北方地区特殊的地质景观。境内有大小河流13条，拒马河、大石河盘旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观，丰富了地质公园的内涵。根据房山区政府的规划，在未来几年，房山区将围绕“打造环境、引进强区〞的主线，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济开展的承载力。依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产〞的概念，优美的自然环境、良好的居住环境都成为各个工程的卖点。区域背景——房山区规划依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产〞的概念，居住环境成为各工程的卖点，将有利带动区域房地产市场的开展。房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。云居寺石花洞地质公园周口店刺猬河CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的开展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续开展的经济动力，同时辅以酒店、餐饮、娱乐等配套效劳。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是一次难得的开展和提升的时机。区域背景——房山区规划房山区开展：房山区正处于快速开展阶段，将成为北京西南经济开展的重心，区域价值会随着房山区的开展不断增大。房山区规划：良好的区域规划，为房地产市场带来极大开展动力。房山区处于快速开展阶段，随着轨道交通、教育及生活配套的不断完善，区域价值逐步提升，为房地产市场开展提供强大动力。区域背景小结市场表现【第二篇】市场表现——整体市场商品住宅成交均价房山区与北京市比照图房山区房地产市场开展目前仍然处于较低开展水平，未来提升空间很大。北京整体市场与房山区区域市场商品住宅成交价格呈现明显上升均价趋势。房山区的商品住宅均价相比北京整体市场而言仍处于比较低的水平，未来提升空间很大。市场表现——竞争市场房山区房地产开发是沿京石高速公路集中分布的，其中最主要的板块有四个，即长阳板块、良乡板块、阎村板块、窦店板块。房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是各乡镇政府所在，房地产开展较快。房山区的房地产板块根本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。板块划分燕山石化板块良乡板块窦店板块阎村板块长阳板块青龙湖板块京珠高速京石高速京石高速市场表现——在售工程一览中粮万科长阳半岛芭蕾雨·悦都原乡小镇华亨国际中心瑞雪春堂天恒·乐活城绿城百合公寓天地新城汇豪山水华府世界名园水墨林溪北潞·尚界阳光邑上大宁湾龙湖锦坨城绿地新都会·国际花都关键词：开展迅速、交通便利、环境优良房山区开展最热板块——长阳板块长阳板块—区域概况长阳镇位于房山区东部，是房山区的东大门，介于房山、丰台、大兴交汇处，属城乡结合部，素有“潞路之喉〞之称，距市区仅15公里。全镇辖37个行政村，人口5万，镇域面积98.6平方公里，其中近三分之一土地处在良乡卫星城和高教园区规划范围，开发优势明显。长阳板块是距离市中心最近的板块，受房山中心区的辐射，开发优势明显。丰台区大兴区长阳长阳板块—规划开展房山长阳镇水资源丰富，CSD长阳半岛极具开展潜力。CSD长阳半岛，由永定河与小清河环抱而成，占据着城市稀缺的水资源，以水岸经济的全新理念引领全区经济大开展。同时，为北京市民营造更为宽广的绿色宜居的生态城市亲水空间。CSD长阳半岛规划“一港-两园-三城〞的生态经济格局即：国际金融港、户外运动乐园、智库产业园、休闲购物城、温泉度假城以及生态宜居城CSD长阳半岛是房山与北京城区最为接近的地区。轨道交通房山线的修建，正在改变着长阳半岛的区位价值。距离西五环公路仅7公里的优势，势必成为长阳半岛日后开展的重要支持。交通的改善将使长阳半岛的消费圈辐射整个京津冀和环渤海地区。日后，商业配套的成熟也会提升区域的居住价值和生活品质，形成区域产业的联动开展。长阳板块—土地市场分析随着CSD长阳半岛的建设，长阳起步区土地供给量大，未来区域房地产工程集中。一号地二号地三号地四号地五号地六号地七号地八号地九号地云岗区商圈京石高速CSD核心区房山线大宁水库稻田水库马场水库永定河小清河目前长阳起步区所规划的9个地块，6个地块已经被首开、中粮万科、中国铁建、北京城建、建工取得，未来区域将会新盘涌现。此外，第四季度，长阳镇共出让6个地块，规划面积113万多平方米，其中4个地块为纯住宅用地。18长阳板块—在售工程根本情况长阳板块分长阳新区与长阳老区，新区以普通住宅为主，供给量较大；老区产品品质较高。所属板块项目名称建筑面积（万平米）容积率建筑形态主力户型面积区间（平米）去化速度（套/月）当前报价（元/平米）装修标准长阳新区板块中粮万科·长阳半岛1002.2多层、小高层、高层二居、三居80-100318多层、高层17000小高层14000精装芭蕾雨·悦都362高层二居、三居65-138未开盘待定毛坯绿地新都会·国际花都住宅17万商业30万2.3高层二居、三居86-130未开盘待定预计15000左右精装长阳老区板块大宁湾371.01花园洋房独栋、联排别墅二居、三居100-140三期未开盘二期均价15000毛坯城建·原乡小镇221.37花园洋房二居、三坯西棕榈滩38.12.17小高层三居130-1506016000毛坯19长阳板块整体房地产市场商品房均价在14000左右长阳板块在售工程中以中建万科·长阳半岛工程销售最好，月均去化速度318套长阳板块—在售工程价格水平长阳区在售工程产品形态多样但价格差距不大，长阳新区高层、小高层产品市场接受度较高。长阳板块在售工程价格情况长阳板块在售工程销售情况38%50%0二居三居一居中粮万科·长阳半岛芭蕾雨·悦都城建·原乡小镇绿地新都会·国际花都大宁湾62%10%50%408012016040%50%50%50%二居、三居为市场绝对主力供给户型，二居面积区间以80-100平米为主，三居面积区间以100-130平米为主，户型面积适中，利于总价控制。一居产品仅芭蕾雨·悦都有少量供给，市场供给不多。长阳板块—在售工程供给情况区域以经济型的二居、三居普通住宅为主力产品，总价较低，主要针对地缘性刚性需求及初次改善型置业需求。50%50%60%40%长阳板块—重点个案分析房山CSD核心区域工程——长阳半岛占地面积：86万㎡建筑面积：100万㎡容积率：2.2开盘时间：2021年7月目前报价：多层、高层17000小高层14000面积区间：80-100㎡在售产品：目前在售一号地，产品为多层、小高层、高层。高层位于工程外围。后期推货：工程一号地共分五期开发，建筑面积共38万平米，在售二期2021年10月1日开盘，后期剩余货量约15万平米。开发商：北京中粮万科房地产开发区位：永定河东岸，小清河西侧的房山CSD核心区域，周边商业配套齐全。项目概况长阳半岛长阳板块—重点个案分析长阳半岛是中粮万科强强联手在房山CSD核心区域打造的大盘工程，物业类型丰富、配套齐全，是板块中开发水平较高的工程。建筑形态一号地多层、高层、小高层产品均采用了现代简约偏欧式建筑风格。产品及配套长阳半岛社区配套工程南侧6000亩公园，csd核心商圈，房山线城铁、运动、酒店、温泉、特色旅游等。园林设计工程注重园林的打造，园林设计中有大面积水面作为亮点，但整体打造缺乏特色，品质有待提高。工程比较注重建筑风格的打造，园林设计中有大面积水面作为亮点，但整体打造水平仍有待进一步提升，配套依托大区域规划随着未来CSD的落成，配套会比较完善。长阳板块—重点个案分析户型设计

长阳半岛长阳板块—重点个案分析户型设计方正，南北通透，功能分区明确，具有一定的舒适度，在普通住宅中具有较强的竞争力。户型设计方正，南北通透，使用率高经济型户型为主，合理的控制了总价，得到客户较高认可度。样板间设计

长阳半岛长阳半岛为精装修工程。也是本工程的一大突出特色，中等户型配以温馨的家居设计，彰显品质。长阳半岛为精装修工程。也是本工程的一大突出特色，中等户型配以温馨的家居设计，彰显品质。长阳板块—重点个案分析长阳半岛1号地目前在售二期多层、高层、小高层产品，2021年7月开盘。一期、二期建筑面积共12万平米，户数3000多户，月均去化速度较高，销售情况较好。该1号地工程共分五期开发，一期是2021年7月开盘，目前在售二期2021年10月开盘，目前报价多层、高层17000元，小高层14000元/平米〔期房〕。户型面积从80-100平米，主力户型以80-90平米二居和90-100平米三居为主。多来自丰台、房山地区，房山占少局部，以自住为主，年龄在30多岁，在丰台周边工作白领，首次置业占40%。供需分析长阳半岛长阳板块—重点个案分析工程主要针对初次置业客群，产品供给以经济型户型为主，凭借较好的社区品质和准确的定位，取得较佳的销售业绩。具体供应户型面积区间及比例二居三居面积比例面积比例80-9038%90-10062%户型供给以经济型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。设计方面舒适度较高，使用率较高。销售表现由于工程交通及配套规划较为完善，价格合理，销售表现良好。针对客群多来自丰台、房山地区，房山占少局部，以自住为主，年龄在30多岁，在丰台周边工作白领，首次置业占40%。长阳板块—重点个案分析项目小结长阳半岛工程规模优势、开发商口碑及较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群周边城区首次置业者，由于对总价承受力仍然有限，户型供给依然以经济型户型为主。长阳板块—重点个案分析长阳老区高层/洋房工程——城建·原乡小镇占地面积：15.9万㎡建筑面积：22万㎡容积率：1.37开盘时间：2021年11月目前报价：14000元/平米面积区间：84-150㎡项目概况城建·原乡小镇长阳板块—重点个案分析城建·原乡小镇是长阳老区在售花园洋房工程，具有较高品质，目前接近尾盘阶段。建筑风格工程采用了英伦建筑风格，外立面风格较为突出，凸显品质。园林设计由于一期工程本月交房，所以园林设计一般，目前只简单种植绿植而已，明年再重新进行园林打造。产品及配套城建•原乡小镇社区配套原香小镇自建900平米多功能会所、1000余平米的配套商业和社区医疗站，弥补周边配套缺乏。长阳板块—重点个案分析工程注重建筑风格的打造，园林设计一般，由于周边配套缺乏所以自身配套相对完善。122.00㎡141.00㎡84.00㎡户型设计方正，南北通透，功能分区明确，舒适度较高，飘窗、观景阳台等设计为户型增加了亮点。长阳板块—重点个案分析户型设计城建•原乡小镇城建·原乡小镇共两期开发，一期2021年11月开盘，二期2021年7月开盘，总户数约1700户，销售情况较好。一期已售罄，二期在售全部为花园洋房产品。该工程共分二期开发，目前在售二期2021年7月开盘，目前报价花园洋房14000元/平米〔毛坯〕，户型面积从84-150m2，主力户型以84-90平米二居和115-150平米三居为主。工程客群集中为城区客户，主要以海淀、石景山、丰台为主，多为企业白领、公司职员，占70%。长阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工供需分析城建•原乡小镇长阳板块—重点个案分析具体供应户型面积区间及比例二居三居面积比例面积比例84-9050%115-15050%工程主要针对周边城区初次改善型置业客群，产品户型供给以经济型二居和舒适型三居为主，凭借较好的产品品质，赢得良好的口碑，销售业绩良好。户型供给户型以经济型二居和舒适型三居为主，设计方面舒适度较高，客群普遍认可。销售表现凭借社区品质和准确的定位，销售情况较好。针对客群客群集中为城区客户，主要以海淀、石景山、丰台为主，多为企业白领、公司职员，占70%。长阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工长阳板块—重点个案分析工程较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群周边城区首次改善型置业者。项目小结城建•原乡小镇在售工程潜量供给约200万平米，短期内剩余货量较大，能够根本满足市区客群的需求；市场后期存量主要集中分布在CSD长阳半岛，后期工程开发较多。项目名称后期供应（万平米）后期供应长阳半岛85.5城建·原乡小镇5大宁湾10西棕榈滩16.6即将开盘芭蕾雨·悦都36绿地新都会·国际花都47总计200.1在售工程后期存量：长阳板块—潜在供量未来土地供给量较大，工程集中分布，未来市场竞争剧烈。板块特征市场特点潜在供给长阳板块是距离市中心最近的板块，受房山中心区的辐射，开发优势明显。随着轨道交通和商业的不断完善，加之长阳半岛良好的规划，长阳板块未来开展前景巨大。物业形态丰富，合理控制总价的经济型户型和品质较高的社区在区域内较受追捧与认可。未来土地供给量较大，工程集中分布，市场竞争剧烈。长阳区—板块小结关键词：开展成熟、交通便利、配套齐全房山区开展成熟板块——良乡板块良乡板块—区域概况良乡位于房山区东北部，是京郊14个卫星城之一，是房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心。良乡卫星城被确定为生态修养保护区，该区域是北京的的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续开展的关键区域；同时，良乡卫星城是北京城市开展新区，是北京开展制造业和城市型现代农业的主要载体。良乡镇根底设施完善，教育配套不断完善，目前正在规划建设的良乡大学城，将直接带动区域价值快速提升。良乡是京郊卫星城之一，也是房山区区府所在地，区域开展水平较高，开展成熟，配套相对完善，教育配套资源尤为突出。良乡北工商全景良乡板块—规划开展随着轨道交通房山线的开通及高教园区的全面落成，良乡的区域价值将不可限量。良乡城镇性质：良乡镇是房山新城周边以都市农业、生态旅游为主导综合开展的重要城镇，承接房山新城局部职能。良乡开展目标：新城周边重要的生态宜居城镇，营造生态宜居的优美环境。营造区域的生态休闲背景，打造成为房山新城良乡组团的“后花园〞。统筹配置城乡根底设施和公共效劳设施，健全社会效劳保障管理体系，以设施先行推进城乡一体化开展。完善房山轨道交通及高教园区开展。39所属板块项目名称建筑面积（万平米）容积率建筑形态主力户型面积区间（平米）去化速度（套/月）当前报价（元/平米）装修标准良乡板块北潞·尚界12.131.19多层、别墅、花园洋房二居、三居63-1695016000毛坯阳光邑上171.6花园洋房别墅二居、三居68-17079洋房15000-16000别墅20000毛坯瑞雪春堂512.2高层二居、三居70-1208814000毛坯西路时代大厦1.52.6小高层二居、三居50-120–16300精装华亨国际中心221.37高层开间50-140–16000毛坯良乡板块—在售工程根本情况良乡板块在售工程物业形态丰富在售工程较多，但工程体量除瑞雪春堂外都不大。在售工程物业形态丰富，户型面积适中。北潞·尚界、瑞雪春堂是老盘工程，目前处于尾盘阶段，阳光邑上是新开盘工程。西路时代大厦和华亨国际中心是本月刚开盘工程。40良乡板块—在售工程价格水平良乡板块整体房地产市场开展水平较高，商品住宅均价水平是区域内最高的，新盘老盘去化速度较好。良乡板块在售工程价格情况良乡板块在售工程销售情况良乡板块整体房地产市场商品房均价在14000元/平米左右良乡板块在售工程中西路时代大厦与华亨国际中心本月刚开盘所以去化不详，阳光邑上与瑞雪春堂销售情况良好。40%0二居三居一居北潞·尚界阳光邑上华亨国际中心瑞雪春堂西路时代大厦60%100%408012016060%40%60%30%二居、三居为市场绝对主力供给户型，二居面积区间以70-100平米为主，三居面积区间以90-150平米为主，户型面积适中。华亨国际中心产品全部为大开间。良乡板块—在售工程供给情况区域以经济型的二居、三居及局部舒适型三居户型为主力产品，总价较低，主要针对周边城区刚性需求及初次置业及改善型置业需求。45%45%10%10%良乡板块—重点个案分析良乡板块特色工程——阳光邑上占地面积：9万㎡建筑面积：17万㎡容积率：1.6开盘时间：2021年4月目前报价：花园洋房14000—16000别墅20000-26000面积区间：68-170㎡在售产品：18栋花园洋房1300多套和25栋联排别墅108套开发商：北京昂内房地产开发区位：良乡大学城东侧，教育资源丰富项目概况阳光邑上良乡板块—重点个案分析阳光邑上是良乡板块中较有特色并且开发水平较高的花园洋房/别墅工程。建筑形态花园洋房与别墅均采用托斯卡纳风格特色鲜明。产品及配套阳光邑上社区配套工程西面1200米是良乡卫星城商业区，银行、餐饮、购物娱乐休闲设施设备齐全。社区内部无会所，但工程四周临街产品一层均为底商。园林设计工程注重园林的打造，园林设计中有大面积水面作为亮点，特色鲜明，清新自然。目前临街建售楼处，标志性很强。工程十分注重建筑风格的打造，园林设计采用田园风格，清新自然，注重细节打造。周边配套齐全。良乡板块—重点个案分析户型设计阳光邑上良乡板块—重点个案分析户型设计方正，阳台设计合理，便于观景舒适度较高。户型设计方正，阳台设计合理，便于观景。经济型户型为主，合理的控制了总价，得到客户较高认可度。阳光邑上只一期开发，包括18栋花园洋房和25栋联排别墅，2021年4月开盘。总建筑面积共17万平米，户数1400多户，月均去化速度较高，销售情况较好。该工程目前在售产品报价为花园洋房14000-16000元/平米，别墅20000-26000元/平米〔期房〕。户型面积从68-170平米，主力户型以68-120平米二居和99-170平米三居为主。本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半局部来自市区客群，燕山石化有局部来此购置。供需分析阳光邑上良乡板块—重点个案分析工程主要针对初次置业和改善型客群，产品供给以经济型户型和舒适型户型为主，凭借较好的社区品质和教育配套，取得较佳的销售业绩。具体供应户型面积区间及比例二居三居面积比例面积比例68-12060%99-17040%户型供给以经济型户型和局部舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。阳台设计合理，便于观景舒适度较高。销售表现由于工程交通及教育配套规划较为完善，销售表现良好。针对客群本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半局部来自市区客群，燕山石化有局部来此购置。良乡板块—重点个案分析项目小结阳光邑上工程教育配套优势和较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群为周边城区刚性需求及初次置业及改善型置业需求，户型主要为经济型二居与舒适型三居。在售工程潜量供给约20万平米，短期内剩余货量较少，根本不够满足市区客群的需求；市场后期待开盘工程也很少，未来市场存量很少。项目名称后期供应（万平米）后期供应北潞·尚界5.5瑞雪春堂5华亨国际中心10总计20.5在售工程后期存量：良乡长阳板块—潜在供量未来土地供给量较小，市场竞争不大。板块特征市场特点潜在供给良乡要打造成生态宜居卫星城，它是房山区区府所在地，区域开展水平较高，开展成熟，配套相对完善，教育配套资源尤为突出。轨道交通房山线与高教园区的建设会极大提升板块价值。物业形态丰富，舒适型产品较之长阳板块有所增加，注重工程特色和品质的教育地产在区域内较受追捧与认可。房地产市场开展饱和，未来土地供给量较小。良乡区—板块小结关键词：配套欠缺、交通便利、环境优良房山区开展滞后板块——阎村板块阎村板块—区域概况阎村镇位于房山新城西侧，距区政府驻地1.5公里，距北京城近20公里。连接良乡及廊坊两个卫星城，区位及区域环境资源较好，但目前区域开展不成熟，配套设施相对落后。规划有市郊地铁S5号线通过该区域，但目前具体规划仍未出台。阎村距离市区较远，开展比较滞后，配套不完善，规划有地铁S5号线，但目前规划细那么未出台，开展前景不明朗。阎村52所属板块项目名称建筑面积（万平米）容积率建筑形态主力户型面积区间（平米）去化速度（套/月）当前报价（元/平米）装修标准阎村板块绿城百合公寓671.12多层、高层、小高层二居、三居66-2004215000毛坯天恒乐活城401.8高层花园洋房联排别墅叠拼别墅一居、二居70-23033住宅12000、别墅18600毛坯交房局部精装阎村板块—在售工程根本情况阎村板块在售工程很少，集中两个大盘工程，目前已开展成为成熟社区。阎村板块在售工程很少，主要就是绿城百合公寓和天恒乐活城。绿城百合公寓和天恒乐活城，均为大盘工程，且都是现房，凭借开发商口碑及产品品质，受市场认可度较高，目前这两个工程均属于后期销售阶段。阎村板块—重点个案分析阎村特色大盘工程——天恒乐活城项目概况天恒乐活城阎村板块—重点个案分析占地面积：10万㎡建筑面积：40万㎡容积率：2.3开盘时间：二期2021年9月目前报价：花园洋房12000元/平米叠拼：16800元/平米联排-18600元/平米面积区间：70-230㎡在售产品：花园洋房和联排别墅，毛坯交房，但局部精装。开发商：北京天恒房地产股份

区位：区域内别墅洋房工程很少，使得该工程具有很强竞争力区域内房地产开发工程很少，本工程低密别墅洋房在当地成为一大特色产品。建筑风格工程采用了现代简约的建筑风格，外立面设计复杂多变，凸显品质。社区配套周边比较落后，但本身工程有4万平米商业配套，弥补了区域内配套缺乏问题。阎村板块—重点个案分析产品及配套天恒乐活城园林设计园林只是做了绿化，特色不突出。该工程注重建筑风格的打造，打造节能科技住宅是工程突出特色，居住舒适度较高，但园林设计一般，可提升空间很大，自身配套相对完善。天恒乐活城共二期开发，分南北两个区，产品包括高层、花园洋房和联排/叠拼别墅，目前在售二期，2021年9月22日开盘。总建筑面积共40万平米，户数2700多户，月均去化速度33套，较之区域内绿城百合月均去化42套，销售情况略差。该工程目前在售产品报价均价12000元/平米〔现房〕。户型面积从70-230平米，主力户型以70平米一居和80-90平米三居为主。叠拼户型以170平米居多。本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半局部来自市区客群，燕山石化有局部来此购置。以经济型户型和局部舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群较为认可。供需分析天恒乐活城阎村板块—重点个案分析具体供应户型面积区间及比例

一居二居三居四居面积比例面积比例面积比例面积比例7025%80-9060%17010180-2305%户型供给以经济型户型和局部舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。设计方面舒适度较高。销售表现由于目前工程周边配套设施缺乏，造成区域整体开展水平较低，价值工程价格较高，对销售速度造成一定影响。针对客群本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半局部来自市区客群，燕山石化有局部来此购置。工程特色化产品突出，所针对的客群为周边城区改善型置业者，户型主要以经济型二居与舒适型三居，但由于周边开展较为落后，加之工程价格较高，销售速度相对较慢。阎村板块—重点个案分析项目小结天恒乐活城板块特征市场特点潜在供给位于两大卫星城之间，区位较好，并且区域环境资源优良，但目前区域开展不成熟，配套设施相对落后，主要是靠两个大盘工程带动区域开展，开展受局限。规划轨道交通S5号线，但具体规划未出台，未来开展不明朗。区域内房地产开发工程很少，均为大盘工程，产品特色化鲜明，但由于周边区域开展的局限，销售情况一般。房地产市场开展较慢，未来供给工程较少。阎村板块—板块小结关键词：开展较快、交通便利、环境优良房山区开展落后板块——窦店板块窦店板块—区域概况窦店位于房山区东南部，地处永定河及大石河之间的冲积平原。窦店镇距良乡卫星城9公里，北与阎村镇为邻；东至小清河岸边；南邻琉璃河镇；西至大石河。房山窦店正在建造一个世界先进水平的汽车零部件加工制造基地，可带动整个北京地区汽车产业的开展。房山规划S5号线，有望通过窦店地区，但具体规划未出台。窦店板块目前开展比较落后，但是随着新的开展规划的落实，未来还是有较好的开展空间。窦店窦店板块—规划开展窦店镇具有良好的区域规划，汽车产业的开展有效地提升了区域竞争力。窦店镇未来将逐步完善“五大龙头、四大基地、四个品牌、一个园区〞的总体建设格局。窦店镇已经聘请了中国农科院规划了10平方公里的都市型农业示范区，并确定了以一街为中心的3平方公里起步区。同时，提出“要把窦店工业集聚地作为全区工业集聚地开展的重中之重〞。窦店镇将把工业集聚地建设作为加速农村城镇化进程的重点和着力点，以园区建设为有效载体，通过引进工程、开展企业，形成新的优势产业群体，实现“小城镇大产业〞的设想。窦店镇目前建设有亚洲最大的高端汽车零配件基地，它的建成年产值达100亿。正在带动整个窦店地区的开展。62窦店板块—在售工程根本情况窦店板块在售工程均为普通住宅工程。水墨林溪2021-11-25四期最后一次推盘世界名园末期未开盘所属板块项目名称建筑面积（万平米）容积率建筑形态主力户型面积区间（平米）去化速度（套/月）当前报价（元/平米）装修标准窦店板块水墨林溪631.26小高层二居、三居86-248309500毛坯汇豪山水华府9.42高层、多层二居、三居51-127379300毛坯天地新城301.5高层二居、三居46-177178800毛坯世界名园10.31.25高层二居、三居57-160249500毛坯63窦店板块—在售工程价格水平窦店板块在售工程价格情况窦店板块在售工程销售情况二居、三居为市场绝对主力供给户型，二居面积区间以60-90平米为主，三居面积区间以90-130平米为主，户型面积偏小，利于总价控制。窦店板块—在售工程供给情况区域内以经济型的二居、三居户型为主力产品，总价较低，主要针对地缘性刚性需求及初次置业需求。40%0二居三居一居水木林溪汇豪山水华府天地新城世界名园60%408012016060%30%60%30%50%40%10%10%10%窦店板块—重点个案分析窦店较为热销工程——汇豪山水华府占地面积：5.7万㎡建筑面积：9.4万㎡容积率：2开盘时间：2021年10月四期开盘目前报价：93000元/平米127㎡三居8600元/平米起价面积区间：51-127㎡在售产品：高层、多层后期推货：工程一号地共分四期开发，目前在售四期，未来供给量很少。开发商：北京汇豪房地产开发区位：窦店镇中心位置，窦店镇政府对面。窦店板块—重点个案分析汇豪山水华府凭借其绝对区位及价格优势成为区域在售热销工程。项目概况汇豪山水华府工程共四期开发，目前在售四期多层、高层产品，2021年10月开盘。四期户数为732户，月均去化速度较高，销售情况较好。目前报价均价93000元/平米，最小三居8600元/平米起价〔现房〕。户型面积从50-130平米，主力户型以77-78平米二居和105-127平米三居为主。主要包括在城里工作或汽车产业基地个体户，多为刚需，年轻人较多，看重小户型，总价低。窦店板块—重点个案分析工程主要针对初次置业客群，产品供给以经济型户型为主，由于绝对价格优势取得较佳的销售业绩。具体供应户型面积区间及比例一居二居三居面积比例面积比例面积比例5010%77-7860%105-12730%供需分析汇豪山水华府户型供给以经济型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。销售表现由于工程价格合理，销售表现良好。针对客群主要包括在城里工作或汽车产业基地个体户，多为刚需，年轻人较多，看重小户型，总价低。窦店板块—重点个案分析项目小结汇豪山水华府工程较低的市场价格迎合了客户的认可，所针对的客群周边城区首次置业者，由于对总价承受力仍然有限，户型供给以经济型户型为主。板块特征市场特点潜在供给窦店板块开展落后，但有良好的规划，正在建设的汽车产业基地的开展将为区域内工程的开发提供强大的开展动力，未来区域有一定的开展空间。物业形态单一，经济型户型为主，均价较低。未来土地供给量不大。窦店区—板块小结客群分析【第三篇】各主要区域客群现状—长阳区物理