角美中骏四季阳光分期销售策略47p

推售目标3期，30个月，39亿1、产品资源分析景观资源和舒适度：西面G14地块居住价值最正确，其次是小区中央和北面，最后是东面、南面A类区域，价值最高区：位于工程西面，对面为建发居住区，噪音低，超大楼间距，景观视野好，私密性佳，居住价值最高。B类区域，价值较高：处工程中央，噪音较低，私密性佳，亲近社区配套，但四面的高楼阻挡景观视野，居住价值因而较高。C类区域，价值一般：这些产品位于社区东面和北面，沿着宏岱路布局，噪音较大，局部房源可以看中庭景观但楼间距较小，景观视野受限，而临近会所和泳池配套有助舒适度的提升，因而居住价值一般。D类区域，价值较低：沿洪岱路布局，对面为万达广场，环境相对嘈杂，景观视野一般，在本社区中属于价值较低区域。B类区域C类区域D类区域A类区域2、产品分布户型主力面积（㎡）户数产品情况两房60183两梯五户，分布在1、5、7、8、9、13、14、15、18、19#两房两厅一卫72-75264两梯五户，分布在1、5、7、8、9、13、14、15、18、19#两房两厅两卫89878两梯四/五户，每栋占2个单元三房两厅两卫100556两梯四/五户，除3、16、17#占两个单元其余占一个单元三房两厅两卫110105两梯四户，分布在2、6、10、12#四房两厅两卫12530两梯四户，分布在4#A类溢价产品：110三房、125四房：两梯四户，南北通透，位于小区中央，安静，可以看中庭景观、缺点是公摊较高。B类均衡产品：89平两房、100平三房：ABC三类区域都有分布，为本案的主力户型。景观、舒适度一般，但面积适中，性价比高，更吻合市场刚需客户的需求。C类走量产品：60平、72-75平两房：沿路、沿街，整体噪音较大，私密性较差，而户型小总价较低。(G13地块)3、推售策略——快跑为赢1、拉高工程调性，以高性价比产品入市，以热销引爆市场，制造口碑；2、中开高走，大步快走的推售节奏，放量集中入市。3、充分利用传统节假日，以活动造势并加推，1-2个月为一个小周期，3-4个月为大周期；4、开发方案—一期一期七波：前三波，推售区域：1、2、12-19#合计10栋推售户型：60—110平米两房和三房推售数量：962套，9.5万㎡推售波段：共七波，分前三波和后四波第一波，2021年1月初，推售16～19#，292套第二波，2021年4月底，推售13～15#，339套第三波，2021年7月初，推售1、2、12#，331套推售原因：根据中开高走原那么，推出社区南面平价走量产品引爆市场，制造热销口碑，地块紧邻万达且同步开发，可以更有效借力吸收万达客群。1、2、12#价值较高，作为最后一波推出，使提价具备支撑点，并建立起楼王形象。一期产品是工程沿街重要展示面，提前建设，对工程实景展示具有重要作用。一期(前三波)4、开发方案—一期一期七波：后四波，推售区域：3-10#合计8栋和一二期商业推售户型：60—125平米两房、三房、四房及店面推售数量：1076套，11.1万㎡住宅+2.1万㎡商业推售波段：分七波，分前三波和后四波第四波，2021年9月初，推售8～10#，416套第五波，2021年11月初，推售5～7#，410套第六波，2021年1月初，推售3～4#，250套第七波，2021年3月中，推售一二期商业推售原因：在一期热销气氛和产品实景呈现的根底上，二期推出中档区域产品，形象拔高，产品升级，提价有了支撑，有利于快速销售。伴随着会所和泳池陆续成形，产品溢价空间增大，同时为三期奠定价格、形象、口碑根底。一期交房的到来，人气的集聚，二期中后期阶段逐渐放开商铺销售。一期(后四波)4、开发方案—二期二期：推售区域：G14地块20-29#10栋住宅及三期商业推售户型：两房、三房为主，具体待定推售数量：约1200套，约13.5万㎡住宅和1.5万㎡商业推售波段：共五波第一波，2021年5月份，推售20～23#第二波，2021年7月份，推售24～26#第三波，2021年10月份，推售27～29#第四波，2021年12月份，推售二期商业推售原因：在一期根底上，工程实景展现效果更佳，口碑更好，二期销售根底更扎实。一期价格铺垫，有利二期产品价格支撑。商业、办公SOHO作为二期中后阶段推售。二期5、销售价格——价格建议项目权重水岸新城龙泉华庭星河城市广场富雅国际本案评分说明外部因素65%区位地段15%95105110100100处在角美城区中心周边配套10%95100105100100目前周边紧临配套较薄弱交通条件5%100100100100100地处龙文北路与漳华路交接，交通便利自然环境10%100100100100100普通基地景观因素15%100100100100100周边基本无景观区域发展10%959595100100区域是大发展区域，前景可期项目因素35%建筑规划5%909590100100较密集单一，但形象佳园林景观10%95959095100风情园林，大气美观户型规划10%100100100100100刚需户型为主社区配套5%959595100100常规生活配套物业管理5%90909090100世邦泰和一级物管修正指数100%96.598.7599.25991/各项目比准均价（元/㎡）6000600061006500//本项目比准得分103.63%101.27%100.76%101.01%

本项目比准价格（元/㎡）6218607661466566//可比权重10%10%10%70%//市场比较价格（元/㎡）6440融入品牌溢价5%最终算价：6750元/平米市场比较法：本案地处角美洪岱路沿线，在售工程万益广场(待售)、富雅国际与本案距离最近，且在产品线、工程定位上与本案形成直接的竞争，所以作为本案定价上的主要参考工程；水岸新城、龙泉华庭和星河城市广场距离本案较远，且开发时间存在差异，但在客户组成、产品户型、销售方向等方面，与本案具有较大的交叉性，具有一定参考价值；对以上工程结合影响因子修正确定本案住宅的最终销售价格。价格建议：结合品牌溢价和市场比较得出，本案一期均价控制在7100元/平米内，整盘销售均价控制在7400元/平米左右。起价调整在均价-8%以内市场比拟价格最高价限制在均价+8%以内6258元/㎡(前三波起价)6750元/㎡(前三波均价)7300元/㎡(前三波最高价)2021年上半年，一期前三波开盘均价建议为6750元/㎡该价格仅为预计，最终以实际市场及客户情况为准。一期前三波均价一期后四波均价二期均价11+9.6%(1+9.6%)*(1+9.6%)6750元/㎡7400元/㎡8110元/㎡注：8%为政府近年来房价控制目标注：9.6%分期涨价为厦漳房价涨幅的平均水平本案开发与销售时间同步，调价周期较短，结合市场平均水平和客户接受度，综合考虑分期涨幅为9.6%，二期、三期开盘均价建议如下所示：分期分栋均价明细：楼号定价理由简述分栋均价1#紧挨着天星路，有噪音干扰，西侧视野开阔2#紧挨着天星路，有噪音干扰，南面视野开阔3#位于天星路旁，有噪音干扰，东侧视野开阔,靠近会所4#紧挨着天星路，有噪音干扰，西面视野开阔5#位于天星路旁，有噪音干扰6#位于小区道路旁，西侧可看小区中庭景观7#位于小区中庭核心区，超大楼距，安静，视野好，南北景观好8#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，南面前方是2F会所，前方无遮挡。9#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，背面与其他栋错开10#位于小区中庭，超大楼距，安静，视野好，南北景观好，背面与其他栋错开12#西面靠近马路旁，略有噪音干扰，朝南是4F社区服务用房，视野好13#西侧靠近马路，略有噪音，东侧可看到部分小区景观14#超大栋距，视野开阔，景观面佳15#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观16#临近规划路，有噪音，南面无任何遮挡，楼距大17#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观18#临近规划路，有噪音，南面可看小区景观19#东侧临近小区中庭，楼间距大，景观好合计一期楼栋均价7100低开高走，持续走高，先造口碑，后取利润调价说明：浩瀚操盘模式：根据客户积累，少量开盘试水，现场根据销售情况逐步提价。为营造旺销局面与市场轰动效应，实现利益最大化，建议销售均价逐步提高，实现低开高走。16～19#开盘13～15#开盘5～7#开盘一期2021年1月4月7月9月11月3月7月01、02、12#开盘8～10#开盘3、4#开盘6540元/㎡8110元/㎡整盘均价：约7400元/㎡在工程前期采用“高调亮相、平价入市、持续走高〞的根本策略，以低于客户预期的平价试探客户心理，形成价格心理落差，形成局部时间段热销；在造势成功后，快速反响将价格提升至理想价位；强销期持续小幅走高，洞悉消费者“买涨不买跌〞的心理，对其形成压迫感，加快销售节奏。6、销售价格——价格策略6750元/㎡2021年1月一二期商铺开盘二期10月7180元/㎡7400元/㎡7640元/㎡5月G14地块住宅分四波开盘三期商铺开盘12月7、工程案值预估：39亿元，其中住宅24亿元产品类型数量建筑面积（㎡）销售价格（元/㎡）预计销售额（万元）高层住宅(G13地块)20381824017180130964高层住宅(G14地块)1508约1350008110109485商铺(G13地块)——213153000063945商铺(G13地块)——约150003450051750车库(G13地块)1450——15万元/个21750车库(G14地块)约1073——15万元/个16095合计——————约39亿元8、年度住宅销售目标：24亿元，推售周期：2.5年，回笼资金：21亿元2021年度资金回笼率70%，2021年资金回笼率94%，其余2021年前三个月内回笼。时间2014年度2015年度2014年1-8月2014年9月-2015年1月2015年2月-2016年1月推售面积（万㎡）9.511.113.5销售目标95%95%95%销售目标（万㎡）

9.010.612.8销售价格元/㎡675074008110预计销售金额（亿元）6.087.8510.38预计年度销售金额（亿元）13.9310.38预计回笼资金（亿元）9.759.75用什么样的队伍，什么样的方式实现销售目标？Part5整合营销策略3大体验，5大感动将品质生活体验式营销进行到底1、总体营销策略三大体验：1、品牌体验发挥中骏品牌影响力2、品质体验厦门中骏社区体验3、样板体验现场实景样板体验发挥中骏品牌影响中骏相关子公司、业务单位营销，建立网站及链接，展现中骏服务和品质中骏厦门楼盘品质之旅中骏蓝湾半岛、中骏海岸一号、中骏天峰等。会所、景观样板区、泳池，样板房、实景展示，实景体验理念感动视觉感动行为感动实景感动听觉感动五大感动：工程形象、景观形象、团队风采等〔最好的工程、景观形象〕聆听中骏好声音，从到接待美声〔10086式的专业接听〕现场销售效劳、保安物业细微效劳〔物业提前进驻〕中骏品牌、品质展示〔品质之旅〕现场各种景观样板区、会所五大体系，打造厦门西岸最美丽看房路线，让客户在这里感动游泳池中庭景观水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验154326感动之旅，打造厦门西岸最美看房路线

感动之旅——入口体验〔国宾级效劳〕游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验154326“五感〞销售动线外岗亭专业保安接待景观停车场销售门岗迎宾敬礼、撑伞、开门、停车指引124563感动之旅——接待会馆〔与众不同的销售体验〕丽人前台迎宾区域模型采用幻影成像数字楼盘：虚拟现实214563游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验254316“五感〞销售动线感动之旅——接待会馆体验〔高级会所体验、室内恒温泳池〕红酒雪茄室私属KTV星级酒店大堂宴会厅健身中心迷你影院会所室内恒温泳池体验航空式效劳：推车送咖啡饮料海底捞式的效劳：免费美甲等感动之旅——水景体验区，第二销售接待场所水景体验区游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验354216“五感〞销售动线314562水景体验区，第二销售接待场地感动之旅——室外游泳池，中庭景观游泳池中庭区413562游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验453216“五感〞销售动线感动之旅——美丽的景观通道513462游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验543216“五感〞销售动线醉美林荫道感动之旅——休闲长廊游泳池水景体验区社区林荫道休闲长廊接待会馆入口景观体验643215“五感〞销售动线613452休闲长廊感动之旅，最美看房路线亮点总结

效劳：国宾级入口接待效劳、海底捞式的看房接待效劳高级会所体验水景体验区雅座休闲体验恒温双泳池〔室内和室外〕风情景观大道体验醉美休闲长廊体验效劳+室内外双水景策略：通过配套展示提升工程生活品质，强化圈层意识纯粹主题型会所——酒窖雪茄优雅风格展示提升点：仅1200㎡会所，因小而精，打造纯粹的主题专属会所[展示策略]主题会所圆形接待台气派空间会所由知名大师设计，专业公司管理，功能上采用小而精的方式纯粹化，建议红酒文化主题会所主题分区项目建议功能建议红酒主题红酒、雪茄主题区恒温酒窖保持恒温12-14度的酒窖，一方面可供业主藏酒，另一方面可采购部分名酒珍藏，如业主有需要可出售；设置品酒专区，可设置若干私人包厢，方便业主商务洽谈之用雪茄室采购世界知名品牌雪茄设有卡座包厢餐饮区中西餐厅私房餐厅，包含中餐、西餐及小型咖啡吧会所功能建议前提：目前国内高级住宅会所成功经营的4大模式分别为：大而全的俱乐部模式、酒店式开放经营模式、小而精的半封闭经营模式以及大而专的封闭经营模式。本工程会所规划1200㎡，属于MINI型会所，在面积受限的情况下，故本案建议功能设计上采用小而精的方式纯粹化，做细做精，以主题性会所的形式进行具体功能划分[展示策略]主题会所红酒主题会所作为企业品牌和工程形象展示中心，售楼中心风格需要提升[展示策略]售楼中心[展示策略]售楼中心可将KTV、电玩等娱乐业态先期植入售楼中心，给予客户体验国际化可以通过一些道具来加以暗示：听觉——室内外背景音乐由所区分，室外采用自然鸟鸣声，室内除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目视觉——室内摆放国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实那么标准的置于客户触手可及处〔要即时期刊〕[展示策略]售楼中心STEP11、前广场保安致敬6、洽谈区茶水糕点效劳8、看房车接送9、样板房专人接待确保各节点有接待人员，注重礼仪/形象和仪式感。2、泊车岗亭，迎客引导3、门童开门4、大堂管家5、置业参谋1对1接待7、免费洗车效劳[展示策略]售楼中心星级标准化接待流程打造，营造尊贵感我司专业打造五星级的销售团队——[展示策略]售楼中心功能运动、休闲、接待功能，品牌展览、工法展示、儿童娱乐设计表达品质，阔绰大堂、特色吊顶，引人入胜风格现代简约、科技时尚让接待中心成为销售强大驱动器售楼处包装建议休闲桌椅+垂直绿化+灵动水系，营造浓厚的生活气氛和优美景致。从与社区路口相同的社区主轴，也是北区的核心景观道。两旁整齐划一的树阵及道旗，既是导示，也有进入高端社区之感，一种尊贵仪式感油然而生！一条盛驾迎宾的景观主轴：[展示策略]样