上海写字楼物业管理办法

上海写字楼物业管理办法一、总则（一）目的与依据为了规范上海写字楼的物业管理活动，维护写字楼的正常使用秩序和安全，保障业主和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规，结合上海写字楼物业管理的实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于上海市行政区域内写字楼的物业管理活动。本办法所称写字楼物业管理，是指写字楼物业服务企业按照物业服务合同约定，对写字楼房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）管理原则写字楼物业管理应当遵循业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则，推动物业管理标准化、智能化、绿色化发展。二、业主、业主大会与业主委员会（一）业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议等权利。同时，业主应当履行遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定等义务。（二）业主大会1.成立条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。2.职责：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘和解聘物业服务企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施等职责。（三）业主委员会1.产生：业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合相关条件。2.职责：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等职责。三、前期物业管理（一）前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区房屋行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限一般不超过三年。（二）物业承接查验1.程序：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等。2.责任：前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。（三）临时管理规约建设单位应当在销售物业时，制定临时管理规约，并向物业买受人明示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。四、物业服务企业（一）资质与备案物业服务企业应当具有独立的法人资格，从事物业管理活动的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，向工商注册所在地的区房屋行政管理部门办理备案手续。（二）服务内容与标准1.基本服务：包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。2.特色服务：根据写字楼的定位和业主需求，可提供会议服务、商务中心服务、绿植养护等特色服务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并符合相关行业标准。（三）服务费用1.定价：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。2.缴纳：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（四）物业服务企业的退出物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法规定的资料交还给业主委员会；物业服务企业应当在合同终止之日起十日内，撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。五、写字楼物业的使用与维护（一）物业使用1.禁止行为：业主、物业使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。禁止在物业管理区域内损坏房屋承重结构；违法搭建建筑物、构筑物；破坏房屋外貌等行为。2.公共区域使用：业主、物业使用人应当合理使用物业共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。（二）物业维护1.日常维护：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常检查和维护，及时发现和处理问题。2.专项维修资金：业主应当按照规定交纳专项维修资金，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。六、安全管理（一）消防安全1.制度建设：物业服务企业应当建立健全消防安全管理制度，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。2.设施维护：确保消防设施、器材完好有效，疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。（二）治安管理1.人员管理：物业服务企业应当加强对物业管理区域内的人员和车辆的管理，做好出入登记和巡逻工作。2.技防设施：安装必要的监控设备，保障物业管理区域内的安全。（三）设施设备安全1.电梯安全：电梯使用单位应当委托具有相应资质的单位进行电梯维护保养，并按照规定定期进行检验。2.电气安全：定期对电气设备进行检查和维护，确保用电安全。七、监督管理（一）行政管理部门职责市房屋行政管理部门负责全市写字楼物业管理活动的监督管理工作，区房屋行政管理部门负责本辖区内写字楼物业管理活动的监督管理工作。其他相关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。（二）投诉处理业主、物业使用人、物业服务企业等对物业管理活动中的违法行为，可以向相关行政管理部门投诉。相关行政管理部门应当及时受理，并依法进行处理。八、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区房屋行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。（二）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未按照规定履行物业承接查验义务的，由区