房地产贷款管理暂行办法

房地产贷款管理暂行办法一、总则（一）目的与依据为规范房地产贷款业务，加强房地产贷款审慎经营管理，促进房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、村镇银行、贷款公司、城市信用社、农村信用社以及经国务院银行业监督管理机构批准设立的其他金融机构向房地产开发企业、房地产中介机构、购房人等发放的用于房地产开发、购买、租赁等相关活动的贷款。（三）基本原则房地产贷款业务应遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。金融机构应严格遵守国家法律法规和监管要求，确保房地产贷款业务的稳健运行，有效防范金融风险，保障金融消费者合法权益。二、受理与调查（一）受理条件金融机构受理房地产贷款申请时，应要求借款人提供以下基本资料：1.借款人及配偶的有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明。2.收入证明材料，包括但不限于工资流水、纳税证明、资产证明等，以证明其具备还款能力。3.购房合同或房地产开发项目相关文件，如土地出让合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。4.抵押物或质押物清单、权属证明文件，以及有处分权人同意抵押或质押的证明。5.保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明材料。6.金融机构要求提供的其他文件或资料。（二）调查内容1.借款人基本情况调查核实借款人身份信息的真实性、准确性和完整性。了解借款人的职业、收入来源、信用状况等，评估其还款能力和还款意愿。2.购房行为真实性调查核实购房合同的真实性，包括合同签订时间、合同条款等。调查购房资金来源，防止借款人通过虚假购房套取贷款资金。3.抵押物或质押物情况调查对抵押物或质押物的权属、价值、变现能力等进行评估。核实抵押物或质押物是否存在产权纠纷、被查封、被抵押等情况。4.保证人情况调查了解保证人的基本情况、信用状况、代偿能力等。核实保证人是否具备提供担保的资格和能力。（三）调查方式金融机构应通过现场调查、电话核实、实地走访、查询征信系统等多种方式进行调查，确保调查结果真实、准确、完整。调查人员应制作调查笔录，详细记录调查过程和调查结果，并由调查人员和被调查人签字确认。三、风险评估与审批（一）风险评估金融机构应建立健全房地产贷款风险评估体系，对房地产贷款业务进行全面、深入的风险评估。风险评估应包括但不限于以下内容：1.借款人信用风险评估分析借款人的信用状况、还款记录、信用评分等，评估其违约风险。关注借款人的负债情况，防止过度负债导致还款能力下降。2.市场风险评估分析房地产市场走势，包括房价波动、市场供需变化等，评估房地产市场风险对贷款业务的影响。关注宏观经济形势、政策变化等因素对房地产市场的影响，及时调整风险评估策略。3.抵押物风险评估评估抵押物的价值稳定性、变现难易程度等，确定抵押物的风险敞口。关注抵押物的地理位置、周边配套设施等因素对抵押物价值的影响。4.法律风险评估审查房地产贷款业务涉及的法律法规、政策规定，确保业务操作合法合规。关注房地产项目的合法性、合规性，防止因项目违法违规导致贷款风险。（二）审批流程金融机构应按照内部审批流程，对房地产贷款申请进行审批。审批流程应包括但不限于以下环节：1.受理与初审业务部门收到贷款申请后，对申请资料进行初审，核实资料的完整性和真实性。初审通过后，将申请资料提交给风险管理部门进行风险评估。2.风险评估与审查风险管理部门对贷款申请进行风险评估，出具风险评估报告。审查部门对贷款申请进行合规性审查，包括业务操作流程、合同条款、担保措施等方面的审查。3.审批决策审批委员会根据风险评估报告和审查意见，对贷款申请进行审批决策。审批决策应明确贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式、担保方式等内容。4.审批结果通知业务部门根据审批决策结果，及时通知借款人审批结果。如审批通过，与借款人签订借款合同和相关担保合同；如审批不通过，应向借款人说明原因。四、合同签订（一）合同条款金融机构与借款人签订的房地产贷款合同应包括以下主要条款：1.借款金额、借款期限、贷款利率、还款方式、还款计划等。2.担保方式、担保范围、担保期限等。3.双方的权利和义务，包括借款人的提款条件、还款义务，金融机构的放款义务、监督管理义务等。4.违约责任，包括借款人逾期还款的违约责任、金融机构提前收贷的违约责任等。5.争议解决方式，如协商解决、仲裁或诉讼等。（二）合同签订要求1.合同签订应遵循平等自愿、公平诚信的原则，确保合同条款合法合规、明确清晰。2.金融机构应向借款人充分说明合同条款的内容和含义，确保借款人理解并同意合同条款。3.合同签订过程应进行全程记录，包括签字确认过程、合同文本交付等环节，确保合同签订的真实性和有效性。五、发放与支付（一）发放条件金融机构应在满足以下条件后发放房地产贷款：1.借款合同已签订并生效。2.担保手续已办理完毕，担保合同已生效。3.借款人已按照合同约定提供了相关资料，且资料真实、完整、有效。4.贷款项目已取得合法合规的相关文件，如土地出让合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。5.金融机构要求的其他发放条件。（二）支付方式房地产贷款的支付方式应根据借款合同约定和项目实际情况确定，可采用受托支付或自主支付方式。1.受托支付金融机构应按照借款合同约定，将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。采用受托支付方式的，金融机构应在支付前审核借款人提供的交易合同、发票等相关资料，确保支付金额与交易金额相符。2.自主支付对于借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的个人贷款和贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式。采用自主支付方式的，金融机构应要求借款人定期报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。六、贷后管理（一）贷后检查金融机构应定期对房地产贷款进行贷后检查，检查内容包括但不限于以下方面：1.借款人的还款情况，包括还款记录、还款能力变化等。2.抵押物或质押物的状况，包括价值变化、权属变更、保管情况等。3.保证人的担保能力变化情况。4.贷款资金的使用情况，是否按照合同约定用途使用贷款资金。5.房地产项目的建设进度、销售情况等。（二）风险预警与处置1.风险预警金融机构应建立房地产贷款风险预警机制，及时发现和预警潜在风险。风险预警指标可包括但不限于借款人逾期还款情况、抵押物价值下降、房地产市场波动等。2.风险处置对于发现的风险信号，金融机构应及时采取相应的风险处置措施，如要求借款人提前还款、追加担保措施、调整贷款利率等。如风险状况严重，可能导致贷款损失的，金融机构应及时启动应急预案，采取法律诉讼、资产保全等措施，最大限度降低贷款损失。（三）档案管理金融机构应建立健全房地产贷款档案管理制度，妥善保管贷款业务档案。档案内容应包括贷款申请资料、调查评估报告、审批文件、借款合同、担保合同、放款凭证、贷后检查记录等。档案管理应确保档案资料的完整性、真实性和保密性，便于查阅和追溯。七、法律责任（一）借款人责任借款人应按照借款合同约定按时足额偿还贷款本息。如借款人违反合同约定，逾期还款或挪用贷款资金，应承担违约责任，包括支付逾期利息、承担金融机构为实现债权而支付的费用等。如借款人的违约行为给金融机构造成损失的，应依法承担赔偿责任。（二）金融机构责任金融机构应严格按照本办法及相关法律法规开展房地产贷款业务。如金融机构违反规定发放贷款，或在贷款管理过程中存在违规操作、不尽职调查等行为，应承担相应的法律责任，包括但不限于责令改正、罚款、没收违法所得等。如因金融机构的违规行为给借款人或其他相关方造成损失的，应依法承担赔偿责任。（三）其他责任对于房地产开发企业、房地产中介机构等在