青岛老旧小区管理办法

青岛老旧小区管理办法一、总则（一）目的与依据为加强青岛老旧小区的管理，提升居民生活质量，改善小区居住环境，根据国家相关法律法规以及本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范老旧小区的各项管理活动，明确管理责任，保障小区居民的合法权益，促进老旧小区管理的科学化、规范化、精细化。（二）适用范围本办法适用于青岛市行政区域内建成时间较长、配套设施老化、环境条件较差的住宅小区（以下简称老旧小区）。建成时间的界定以小区竣工验收合格并交付使用超过一定年限为准，具体年限由市住房和城乡建设部门会同相关部门根据实际情况确定并适时调整。（三）基本原则1.政府引导、多方参与充分发挥政府在老旧小区管理中的引导作用，整合各方资源，鼓励居民、社区组织、物业服务企业、专业机构等共同参与老旧小区管理，形成共建共享的良好局面。2.以人为本、服务居民以满足居民需求为出发点和落脚点，将服务居民贯穿于老旧小区管理的全过程，不断提升居民的获得感、幸福感和安全感。3.因地制宜、分类施策根据老旧小区的实际情况，如房屋状况、配套设施、居民需求等，制定差异化的管理方案，采取适合小区特点的管理措施。4.注重长效、持续改进建立健全长效管理机制，不断完善管理措施，持续提升老旧小区管理水平，实现管理工作的常态化、制度化、规范化。二、管理职责（一）政府部门职责1.住房和城乡建设部门负责统筹协调老旧小区管理工作，制定相关政策措施，指导和监督各区（市）开展老旧小区改造和管理工作。组织编制老旧小区改造规划和年度计划，审核改造项目方案，监督改造工程质量和进度。对老旧小区物业服务企业的服务质量进行监督考核，指导成立业主大会和业主委员会。2.城市管理部门负责老旧小区环境卫生管理，包括道路清扫、垃圾清运、公厕管理等。加强对老旧小区内违法建设、乱堆乱放、乱停乱放等行为的查处，维护小区环境秩序。负责老旧小区市政设施的维护管理，如道路、排水、路灯等。3.公安部门负责老旧小区的治安管理，加强巡逻防控，保障居民生命财产安全。指导和监督小区内的消防安全工作，开展消防安全检查，消除火灾隐患。负责小区内车辆停放秩序的管理，依法处理车辆违规停放行为。4.民政部门指导社区居委会开展老旧小区管理相关工作，协助成立业主大会和业主委员会。组织开展社区志愿服务活动，促进邻里互助，营造和谐社区氛围。负责对老旧小区内困难群众的帮扶救助工作。5.其他相关部门按照各自职责，做好老旧小区管理的相关工作。如发展改革部门负责老旧小区改造项目的立项审批；财政部门负责落实老旧小区管理和改造的资金保障；自然资源和规划部门负责老旧小区改造项目的规划审批等。（二）街道办事处职责负责组织实施本辖区内老旧小区的日常管理工作，协调解决管理中的问题。指导社区居委会开展老旧小区管理相关工作，督促业主履行相关义务。组织开展老旧小区环境卫生整治、绿化养护、公共设施维护等工作。协助相关部门开展老旧小区改造工作，配合做好改造项目的宣传、协调等工作。（三）社区居委会职责协助街道办事处做好老旧小区管理工作，组织居民参与小区管理事务。调解居民之间的矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。组织开展社区文化活动，增强居民对小区的归属感和认同感。收集居民对小区管理的意见和建议，及时反馈给相关部门和单位。（四）业主大会及业主委员会职责业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会可以制定和修改业主大会议事规则、管理规约等。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定事项，履行下列职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。4.监督管理规约的实施。5.业主大会赋予的其他职责。（五）物业服务企业职责物业服务企业接受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同约定，提供以下物业服务：1.房屋共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。2.小区环境卫生管理，包括清扫保洁、垃圾分类等。3.小区绿化养护管理。4.小区公共秩序维护，包括门岗值班、巡逻等。5.车辆停放管理服务（按照物业服务合同约定执行）。6.其他物业服务事项。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的标准和规范提供服务，定期向业主公开服务内容、服务标准、收费项目和收费标准等信息，接受业主监督。三、小区改造（一）改造规划与计划市住房和城乡建设部门会同相关部门根据城市总体规划和老旧小区实际情况，组织编制老旧小区改造规划。改造规划应当明确改造目标、改造内容、实施步骤、资金筹集等内容。各区（市）根据改造规划，结合本辖区老旧小区的实际需求和轻重缓急，制定年度改造计划，并报市住房和城乡建设部门备案。年度改造计划应当优先安排居民改造意愿强烈、基础设施损坏严重、存在安全隐患的小区。（二）改造内容老旧小区改造内容主要包括以下几个方面：1.基础设施改造道路整治：对小区内破损、坑洼的道路进行修复、硬化，完善道路排水系统。供水、供电、供气、供热改造：对老化的供水管网、供电线路、燃气管道、供热管道进行更新改造，确保供应安全稳定。通信设施改造：推进小区内通信线路规整，实现光纤到户，提升通信服务质量。2.房屋修缮屋面防水维修：对漏水的屋面进行防水处理，防止雨水渗漏。外墙保温及粉刷：对老旧房屋外墙进行保温改造，同时进行粉刷，提升房屋节能性能和外观形象。楼道修缮：修复楼道内的墙面、地面、扶手等设施，清理楼道杂物，保持楼道整洁畅通。3.公共设施建设增设停车位：根据小区实际情况，合理规划增设停车位，缓解停车难问题。建设充电桩：在小区内适当位置建设电动车充电桩，满足居民充电需求，消除安全隐患。完善绿化景观：对小区内的绿地进行补植、修剪，增设休闲健身设施，改善小区绿化环境和居民休闲条件。改造老旧电梯：对符合条件的老旧住宅加装电梯，方便居民出行。4.环境整治拆除违法建设：依法拆除小区内的违法建筑，恢复小区公共空间。清理乱堆乱放：整治小区内乱堆乱放的杂物，保持小区环境整洁。规范垃圾分类：设置垃圾分类投放点，配备垃圾分类设施，引导居民正确分类投放垃圾。（三）改造资金筹集老旧小区改造资金通过政府补助、居民出资、社会资本参与等多渠道筹集。1.政府补助市、区（市）财政安排专项资金，对老旧小区改造给予适当补助。补助资金主要用于基础设施改造、房屋修缮等方面。2.居民出资鼓励居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。居民出资部分主要用于房屋内部改造、加装电梯等个人受益部分的改造项目。3.社会资本参与通过政府与社会资本合作（PPP）模式、特许经营等方式，吸引社会资本参与老旧小区改造。社会资本可以参与改造项目的投资、建设、运营等环节，通过合理回报实现可持续发展。（四）改造工程管理老旧小区改造工程应当严格按照基本建设程序进行，依法履行项目审批、招投标、工程监理、质量监督等手续。建设单位应当选择具有相应资质的设计、施工、监理单位进行改造工程建设。施工单位应当按照设计文件和施工规范组织施工，确保工程质量和安全。工程监理单位应当对改造工程进行全程监理，严格把控工程质量、进度和造价。区（市）住房和城乡建设部门应当加强对改造工程的监督检查，定期对工程质量、安全、进度等情况进行检查，及时发现和解决问题。改造工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用。同时，建设单位应当按照规定将改造工程档案资料移交相关部门存档。四、物业服务（一）物业服务标准物业服务企业应当按照国家和本市相关物业服务标准，结合老旧小区实际情况，制定具体的服务方案，并向业主公开。物业服务标准应当包括以下内容：1.房屋管理：定期对房屋共用部位进行巡查，及时发现和处理房屋损坏问题；对房屋外观进行维护，保持整洁美观。2.共用设施设备维修养护：建立共用设施设备档案，定期进行巡查、保养、维修，确保设施设备正常运行。3.环境卫生：每日清扫小区公共区域，及时清运垃圾，保持环境整洁；定期进行消毒消杀，防止病虫害滋生。4.绿化养护：定期对小区内绿化植物进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作，保持绿化景观良好。5.公共秩序维护：设置门岗，实行24小时值班制度；定期进行巡逻，做好安全防范工作；协助公安机关做好小区治安管理工作。6.停车管理：合理规划停车位，规范车辆停放秩序；对进出小区的车辆进行登记管理。7.其他服务：根据业主需求，提供代收代缴水电费、快递代收等便民服务；定期组织开展社区文化活动，增进业主之间的交流与互动。（二）物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据物业服务等级标准等因素在物业服务合同中约定。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和方式收取费用，并向业主出具合法有效的票据。对于低收入家庭等特殊群体，经业主大会或者业主委员会同意，可以给予适当的物业服务费用减免。（三）物业服务监督与考核区（市）住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务监督考核机制，对物业服务企业的服务质量进行定期考核。考核内容包括物业服务标准执行情况、业主满意度、投诉处理情况等。考核结果应当向社会公开，并与物业服务企业的信用评价挂钩。对服务质量不达标的物业服务企业，责令其限期整改；整改仍不达标的，依法依规予以处理。业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对不满意的服务事项可以向物业服务企业提出意见和建议，也可以向业主委员会或者相关部门投诉。业主委员会应当及时协调解决业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，维护业主合法权益。五、环境卫生管理（一）清扫保洁物业服务企业应当按照规定的频次和标准对老旧小区公共区域进行清扫保洁。每日定时清扫道路、楼道等区域，及时清除垃圾和杂物。加强对卫生死角的清理，定期对垃圾桶、垃圾转运站等进行清洗消毒，防止异味和滋生蚊虫。鼓励居民参与环境卫生维护，组织开展垃圾分类宣传活动，引导居民正确分类投放垃圾，提高居民环保意识。（二）垃圾分类按照本市垃圾分类工作要求，在老旧小区内设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类设施，如垃圾桶、垃圾收集车等。物业服务企业应当安排专人负责垃圾分类指导和监督，引导居民按照分类标准投放垃圾。定期对垃圾分类投放点进行清理和消毒，确保周边环境整洁。同时，加强与垃圾处理单位的衔接，做好垃圾分类后的转运和处理工作。（三）环境卫生监督检查街道办事处应当定期对老旧小区环境卫生情况进行监督检查，及时发现和解决存在的问题。对环境卫生不达标的小区，责令物业服务企业限期整改；对整改不力的，依法依规进行处罚。鼓励居民对小区环境卫生问题进行监督举报，对举报属实的给予适当奖励。六、公共秩序维护（一）门岗值班物业服务企业应当在小区出入口设置门岗，安排专人24小时值班。门岗值班人员应当对进出小区的人员、车辆进行登记和询问，核实身份和来访事由，严禁无关人员和车辆进入小区。对携带大件物品外出的人员，应当进行查验登记，防止盗窃等违法行为发生。（二）巡逻防控制定合理的巡逻路线和巡逻时间，安排专人对小区进行定时巡逻。巡逻人员应当佩戴明显标识，保持通讯畅通，及时发现和处理小区内的各类安全隐患和突发事件。加强对小区重点部位，如停车场、楼道、电梯等的巡逻检查，确保居民生命财产安全。（三）安全防范设施建设根据小区实际情况，合理设置视频监控系统、门禁系统等安全防范设施，并确保其正常运行。视频监控系统应当覆盖小区主要出入口、公共区域和重点部位，保存一定期限的监控视频资料，以便查询和追溯。门禁系统应当具备安全可靠、便捷通行等功能，有效防止外来人员随意进入小区。（四）消防安全管理加强对老旧小区消防安全工作的管理，定期组织开展消防安全检查，及时消除火灾隐患。检查内容包括消防设施设备是否完好有效、疏散通道和安全出口是否畅通、电气线路是否规范等。在小区内设置明显的消防安全标识，配备必要的灭火器材。组织开展消防安全宣传教育活动，提高居民的消防安全意识和自防自救能力。七、绿化养护管理（一）绿化规划与建设根据老旧小区的实际情况，制定合理的绿化规划，明确绿化布局和植物种类。在改造和建设过程中，合理增加绿化面积，优化绿化景观，提高小区绿化覆盖率。选择适合本地生长、易养护、抗病虫害的植物品种进行种植，打造层次分明、四季有景的绿化环境。（二）日常养护物业服务企业应当安排专人负责小区绿化养护工作，定期对绿化植物进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。修剪工作应当根据植物生长习性和景观效果进行，保持植物形态美观。浇水应当根据天气情况和植物需求合理安排，确保植物水分供应充足。施肥应当科学合理，避免过度施肥造成环境污染。病虫害防治应当采取综合防治措施，优先使用生物防治和物理防治方法，减少化学农药的使用。（三）绿化保护加强对小区绿化植物的保护，禁止任何单位和个人擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。对破坏绿化的行为，应当及时制止并依法依规进行处理。鼓励居民参与绿化保护，共同营造良好的小区绿化环境。八、停车管理（一）停车位规划根据老旧小区的实际情况，合理规划停车位，包括地面停车位和地下停车位。在规划停车位时，应当充分考虑居民停车需求和消防通道、行人通行等因素，确保安全畅通。对于有条件的小区，可以利用闲置空地、边角地等建设立体停车位，增加停车位数量。（二）停车秩序管理物业服务企业应当制定停车管理制度，规范车辆停放秩序。设置明显的停车标识和标线，引导车辆有序停放。对进出小区的车辆进行登记管理，按照规定收取停车费用（如有）。加强对乱停乱放车辆的管理，对影响交通秩序和消防通道的车辆，及时进行劝离或采取其他措施。（三）停车设施维护定期对停车设施进行检查和维护，确保停车设施正常使用。对损坏的停车位、停车标识、标线等及时进行修复和更新。做好停车设施的清洁卫生