房产租赁税管理暂行办法

房产租赁税管理暂行办法一、总则（一）目的为了加强房产租赁税的征收管理，规范房产租赁市场秩序，保障国家税收收入，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内出租房屋取得租金收入的单位和个人（以下简称纳税人）。（三）基本原则房产租赁税的征收管理遵循依法、公平、公正、高效的原则。税务机关应严格按照法律法规规定的程序和标准进行征收管理，确保税收应收尽收，同时保障纳税人的合法权益，为纳税人提供优质、便捷的纳税服务。二、纳税义务人（一）一般规定在房产租赁活动中，出租房屋并取得租金收入的单位和个人为房产租赁税的纳税义务人。单位包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人包括个体工商户和其他个人。（二）特殊情况1.转租行为：转租房屋取得租金收入的个人或单位，应就其取得的转租收入按照规定缴纳房产租赁税。转租人在缴纳税款时，可以扣除其向原出租人支付的租金及相关费用后的余额作为计税依据。2.产权人委托他人出租：房屋产权人委托他人代为出租房屋的，受托人为纳税义务人。受托人应按照规定向税务机关申报缴纳房产租赁税，并及时将税款缴纳情况告知产权人。3.无租使用房产：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。对于个人无租使用其他单位房产的情况，也应按照规定缴纳相关税费。三、征税范围及税目税率（一）征税范围房产租赁税的征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租的房屋。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产租赁税的征税范围。（二）税目税率1.房产税从租计征：以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2.增值税一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率为9%。小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。3.城市维护建设税以实际缴纳的增值税为计税依据，按照纳税人所在地不同，分别适用7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）税率。4.教育费附加以实际缴纳的增值税为计税依据，征收率为3%。5.地方教育附加以实际缴纳的增值税为计税依据，征收率为2%。6.个人所得税对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。四、计税依据（一）一般规定房产租赁税的计税依据为房产租金收入。租金收入是指纳税人出租房屋向对方收取的全部价款和价外费用，包括货币收入、实物收入和其他收入。（二）特殊情况1.租金明显偏低且无正当理由：纳税人申报的租金收入明显偏低且无正当理由的，税务机关有权按照下列顺序确定其计税租金收入：参照当地同类房屋的市场租金水平核定；按照房产原值一次减除10%30%后的余值乘以1.2%的年税率换算为月租金收入核定；按照当地税务机关确定的其他合理方法核定。2.租金收入包含水电费等：如果租金收入中包含水电费、物业管理费等费用，且能分别核算的，可扣除实际发生的水电费、物业管理费等费用后的余额作为租金收入计算缴纳房产租赁税；不能分别核算的，应将租金收入全额作为计税依据计算缴纳房产租赁税。五、纳税义务发生时间（一）一般规定1.纳税人提供房产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。（二）具体情形1.签订租赁合同约定有租赁期限的，按照合同约定的租赁起始日期确定纳税义务发生时间；合同未约定租赁期限的，以实际交付房屋的时间确定纳税义务发生时间。2.对于一次性收取数月租金的情况，应在收取租金的当月按照规定计算缴纳全部租金收入对应的房产租赁税。六、纳税申报（一）申报期限1.房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。一般情况下，纳税人应在规定的纳税期限内，向房产所在地税务机关办理纳税申报，并缴纳税款。2.增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。3.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加与增值税同时缴纳。4.个人所得税一般应在次月15日内申报缴纳。对于取得所得时间和申报纳税时间间隔较长的特殊情况，税务机关可根据实际情况确定具体的申报期限。（二）申报资料1.《房产税纳税申报表》2.《增值税纳税申报表》3.《城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加申报表》4.《个人所得税自行纳税申报表（A表）》5.房屋租赁合同（原件及复印件）6.房屋产权证明（原件及复印件）7.纳税人身份证明（原件及复印件）8.租金收入发票（如有）9.其他相关资料（如水电费发票、物业管理费发票等，根据实际情况提供）纳税人应如实填写纳税申报表，并按照税务机关的要求报送相关资料。申报资料应确保真实、准确、完整，如有虚假申报或不按规定报送资料的，税务机关将依法予以处理。七、税款缴纳（一）缴纳方式1.纳税人可以通过办税服务厅、电子税务局等渠道缴纳房产租赁税。电子税务局提供了便捷的网上申报缴纳功能，纳税人可根据系统提示进行操作，实现税款的快速缴纳。2.对于实行定期定额征收方式的个体工商户，税务机关可以委托银行或其他金融机构通过签订三方协议的方式，定期从纳税人指定账户中扣缴税款。3.纳税人也可以在税务机关指定的银行网点以现金、支票、银行卡等方式缴纳税款。（二）缴纳地点房产租赁税应向房产所在地的税务机关缴纳。房产所在地与纳税人机构所在地不一致的，应在房产所在地税务机关缴纳税款。（三）欠税处理纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。纳税人经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以采取强制执行措施，如书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款等。八、减免税规定（一）法定减免1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。对于其附属的工厂、商店、招待所等不属于自用的房产，应照章征收房产税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（二）其他减免1.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。3.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人享受减免税优惠的，应按照规定向税务机关提交相关证明材料，经税务机关审核确认后，方可享受减免税待遇。九、征收管理（一）税务登记从事房产租赁业务的纳税人，应自领取营业执照之日起30日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关应按照规定为纳税人办理税务登记手续，发放税务登记证件，并将纳税人的基本信息录入税收征管系统。（二）税源管理税务机关应加强对房产租赁税源的管理，建立健全房产租赁税源数据库。通过与房产管理部门、土地管理部门、公安部门等相关部门的信息共享，及时掌握房产租赁信息，对房产租赁情况进行动态监控。定期开展房产租赁税源清查工作，核实纳税人的房产租赁情况，确保税源底数清晰。（三）发票管理纳税人提供房产租赁服务，应按照规定向承租方开具发票。税务机关应加强对房产租赁发票的管理，规范发票开具行为。纳税人应使用税务机关统一监制的发票，不得自行印制或使用其他非法票据。对于不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。（四）纳税评估税务机关应定期对房产租赁纳税人的纳税申报情况进行纳税评估。通过对纳税人的租金收入、成本费用、税负率等指标进行分析，发现纳税人存在的纳税异常情况，并及时进行核实处理。对于纳税评估中发现的问题，税务机关可以要求纳税人提供相关资料进行说明，必要时可进行实地核查。（五）税务检查税务机关有权对房产租赁纳税人进行税务检查。检查内容包括纳税人的纳税申报情况、税款缴纳情况、发票使用情况等。纳税人应接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。税务机关在检查过程中发现纳税人存在违法行为的，应依法予以处理。十、法律责任（一）纳税人的法律责任1.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。2.纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税，除由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外，依法追究刑事责任。情节轻微，未构成犯罪的，由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金，并处拒缴税款一倍以上五倍以下的罚款。（二）扣缴义务人的法律责任扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。（三）其他相关法律责任1.税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对