哈尔滨物业招标管理办法

哈尔滨物业招标管理办法总则目的为规范哈尔滨物业招标活动，加强对物业招标的监督管理，提高物业管理服务质量，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民法典》以及相关物业管理法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在哈尔滨市行政区域内进行的各类物业项目招标活动，包括新建住宅小区、商业写字楼、工业园区、公共设施等物业项目的招标。基本原则1.公开原则：物业招标活动应公开进行，招标信息、招标程序、评标标准等应当向社会公开，保证潜在投标人能够平等获取招标信息。2.公平原则：招标人不得对潜在投标人实行歧视待遇，所有潜在投标人在招标投标活动中享有平等的权利和义务。3.公正原则：评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法，客观、公正地对投标文件进行评审和比较，确定中标候选人。4.诚实信用原则：招标投标活动当事人应当诚实守信，遵守法律、法规和规章的规定，不得隐瞒真实情况、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。招标主体与职责招标人1.定义：招标人是指依法提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。在物业招标活动中，招标人通常为物业项目的建设单位、业主大会或其授权的业主委员会。2.职责招标人应当根据物业项目的特点和需求，编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的基本情况、物业管理服务内容及要求、评标标准和方法、合同主要条款等内容。招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请所有投标人参加。开标过程应当记录，并存档备查。招标人应当组建评标委员会，负责评标工作。评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标人应当根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。招标代理机构1.定义：招标代理机构是指依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。2.职责招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法关于招标人的规定。招标代理机构应当具备相应的招标代理资质和专业能力，拥有熟悉招标业务的专业人员。招标代理机构应当按照国家有关规定收取招标代理费用，并依法缴纳相关税费。招标程序招标前期准备1.项目立项与规划：招标人应当在物业项目立项和规划阶段，明确物业管理服务的内容、标准和要求，为招标活动做好准备。2.确定招标方式：物业招标可以采用公开招标或邀请招标的方式。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。符合下列条件之一的物业项目，应当采用公开招标方式：全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的；建筑面积在[X]平方米以上的住宅小区；其他依法应当公开招标的项目。有下列情形之一的，可以采用邀请招标方式：项目技术复杂或者有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的；受自然地域环境限制的；涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；法律、法规规定不宜公开招标的其他情形。3.编制招标文件：招标文件应当包括以下主要内容：招标公告（适用于公开招标）或投标邀请书（适用于邀请招标）；投标人须知，包括项目概况、招标范围、资格审查标准、投标报价要求、评标标准、合同主要条款等；物业管理服务内容及要求，包括服务标准、服务质量考核办法、人员配备要求等；投标文件格式，包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价表、技术服务方案、业绩证明材料等；评标标准和方法，明确评标因素、权重分配、评分细则等；合同主要条款，包括服务期限、服务费用、双方权利义务、违约责任等；其他需要说明的事项。发布招标公告或投标邀请书1.公开招标公告发布：招标人采用公开招标方式的，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法等事项。2.邀请招标投标邀请书发出：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。投标邀请书应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法以及对投标人的资格要求等事项。资格预审（如需）1.资格预审文件编制：招标人根据招标项目的特点和需要，可以对潜在投标人进行资格预审。资格预审文件应当包括资格预审公告、申请人须知、资格审查标准和方法、资格预审申请文件格式等内容。2.资格预审程序招标人发布资格预审公告，邀请潜在投标人报名参加资格预审。潜在投标人按照资格预审文件的要求，编制并提交资格预审申请文件。招标人组建资格审查委员会，对资格预审申请文件进行审查。资格审查委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标人根据资格审查委员会的审查结果，向通过资格预审的潜在投标人发出资格预审合格通知书，并向未通过资格预审的潜在投标人告知其未通过的原因。发售招标文件1.招标文件发售：招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件。招标文件售价应当合理，不得以营利为目的。2.招标文件澄清与修改：招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。投标1.投标人资格要求：投标人应当具备承担招标项目的能力，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，并在人员、设备、资金等方面具有相应的物业管理服务能力。2.投标文件编制：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价表、技术服务方案、业绩证明材料等内容。3.投标文件送达与签收：投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件送达指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具签收凭证，并妥善保管投标文件。在投标截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。开标1.开标时间与地点：开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。2.开标程序开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。评标1.评标委员会组建：评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员应当从评标专家库中随机抽取。2.评标标准与方法：评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准应当包括技术、经济、服务质量、信誉等方面的内容，评标方法可以采用综合评估法、经评审的最低投标价法等。3.评标程序评标委员会成员应当认真阅读投标文件，按照评标标准和方法进行评审。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容进行澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标委员会应当根据评审结果，推荐中标候选人，并向招标人提交书面评标报告。评标报告应当包括评标情况说明、评标委员会成员名单、中标候选人名单及其排序、推荐中标候选人的理由等内容。中标1.中标候选人确定：招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。2.中标通知：招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。3.合同签订：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。监督管理监管部门职责哈尔滨市住房和城乡建设主管部门负责本市物业招标活动的监督管理工作，其主要职责包括：1.贯彻执行国家和地方有关物业招标的法律法规和政策；2.制定本市物业招标活动的规范性文件；3.对物业招标活动进行监督检查，依法查处违法违规行为；4.建立和管理本市物业评标专家库；5.指导和协调本市物业招标活动中的投诉处理工作。投诉处理1.投诉受理：投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、法规和规章规定的，可以自知道或者应当知道之日起十日内，向有关行政监督部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。2.投诉处理程序：行政监督部门收到投诉后，应当在三个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起三十个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉处理决定应当以书面形式通知投诉人、被投诉人和其他与投诉处理结果有关的当事人。法律责任招标人法律责任1.招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：依法必须进行招标的项目而不招标的；将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的；招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的。2.招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。责令改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。投标人法律责任1.投标人有下列情形之一的，属于招标投标法第五十三条规定的情节严重行为，由有关行政监督部门取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格：以行贿谋取中标；3年内2次以上串通投标；串通投标行为损害招标人、其他投标人或者国家、集体、公民的合法利益，造成直接经济损失30万元以上；其他串通投标情节严重的行为。2.投标人有下列情形之一的，投标无效，没收投标保证金，并处投标金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款：投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的；投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。招标代理机构法律责任招标代理机构违反本办法规定，泄露应当保密的与招标投标活