银川物业收费管理办法

银川物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强银川市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》以及国家和自治区有关价格法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于银川市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.对普通住宅物业服务收费实行政府指导价。普通住宅的界定按照国家和自治区有关规定执行。2.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准（一）政府指导价标准1.物业服务等级划分根据物业服务的不同标准和要求，将银川市普通住宅物业服务等级划分为一级、二级、三级、四级、五级，具体等级标准见附件[具体等级标准文件名称]。2.各级物业服务收费指导价标准一级物业服务标准对应的收费指导价为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。二级物业服务标准对应的收费指导价为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。三级物业服务标准对应的收费指导价为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。四级物业服务标准对应的收费指导价为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。五级物业服务标准对应的收费指导价为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。物业服务企业可根据实际服务情况，在上述指导价范围内，与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价标准实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定具体收费标准。在确定市场调节价收费标准时，应参考同区域同类型物业服务的市场价格水平，确保收费合理、公平，符合市场规律。五、物业服务收费计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。采用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。采用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式物业服务收费可以采取银行代收、业主自行缴纳等方式。鼓励物业服务企业通过银行代收等方式收取物业服务费用，方便业主缴费，提高缴费效率，减少现金交易风险。（二）缴费时间业主应当按照物业服务合同约定的缴费时间按时足额缴纳物业服务费用。物业服务合同未约定缴费时间的，业主应当在收到物业服务企业缴费通知后的[X]日内缴纳。（三）欠费处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定收取违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的调整（一）政府指导价调整实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门会同房地产行政主管部门根据经济社会发展状况、物业服务成本变动情况等因素，适时调整物业服务收费基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业应当在政府指导价调整后，按照新的收费标准执行，并及时告知业主。（二）市场调节价调整实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业与业主可在物业服务合同中约定调整条件和调整方式。物业服务企业需要调整物业服务收费标准的，应当提前[X]日将调整理由、调整幅度等情况书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。业主对调整物业服务收费标准有异议的，双方应当通过协商解决；协商不成的，可通过法律途径解决。八、物业服务收费的监督管理（一）部门职责1.价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督管理，指导和规范物业服务企业经营行为。3.其他相关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费监督管理工作。（二）监督检查内容1.物业服务企业是否按照物业服务合同约定的内容和标准提供服务；2.物业服务企业收费是否明码标价，收费项目、收费标准、收费方式等是否在物业管理区域内显著位置公示；3.物业服务企业是否存在只收费不服务、多收费少服务等价格欺诈行为；4.物业服务企业是否按照规定的计费方式、收费标准收取物业服务费用；5.物业服务企业调整物业服务收费标准是否符合规定程序。（三）投诉处理业主、使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉。价格主管部门和房地产行政主管部门接到投诉后，应当及时进行调查处理，并