镇江物业选聘管理办法

镇江物业选聘管理办法一、总则（一）目的为了规范镇江物业管理区域内物业服务企业的选聘行为，保障业主、物业使用人的合法权益，维护物业管理市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于镇江市行政区域内各类物业管理区域物业服务企业的选聘活动。（三）基本原则物业服务企业的选聘应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，充分尊重业主意愿，维护业主合法权益，促进物业管理行业健康发展。二、前期物业管理选聘（一）建设单位责任1.在物业管理区域房屋出售前，建设单位应当依法通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。2.投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。3.建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。4.建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（二）招投标程序1.建设单位应当按照以下程序进行前期物业管理招投标：制定招标文件，明确招标项目的基本情况、物业管理服务内容及要求、对投标人的资格要求、投标报价要求、评标标准等事项。发布招标公告或者发出投标邀请书。招标公告应当在物业管理区域内显著位置及当地房地产交易平台等媒体上发布，投标邀请书应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定物业服务企业发出。对投标人进行资格预审，确定符合条件的投标人名单，并向其发出招标文件。组织投标人踏勘现场，召开答疑会。接受投标人的投标文件，组织开标、评标和定标。向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。2.招标文件应当包括以下内容：招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等。物业服务内容及要求，包括服务事项、服务标准、服务质量等。对投标人及项目负责人的资格要求。投标报价要求、计价方式和物业服务费用的支付方式、时间等。招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标方法和标准等。物业服务合同的签订说明。其他事项的说明及要求。3.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在规定的时间内提交投标文件。投标文件应当包括以下内容：投标函。投标报价表。物业服务方案，包括服务内容、服务标准、服务质量保障措施、人员配备、设施设备维护管理、财务管理等。企业资质证书、营业执照副本复印件。项目负责人的身份证明、物业管理职业资格证书复印件。物业服务合同样本。其他材料。4.开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。5.评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。6.中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。7.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。物业服务合同订立后，应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（三）协议选聘程序1.采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当提出书面申请，说明拟选聘物业服务企业的基本情况、服务内容、服务标准、服务费用等事项，并附相关证明材料。2.物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当自收到申请之日起10日内进行审查。经审查符合条件的，予以批准，并将批准结果向社会公布。3.建设单位应当与拟选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并在合同签订后10日内将合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。三、业主大会成立后物业管理选聘（一）业主大会职责1.业主大会决定本物业管理区域内物业服务企业的选聘、续聘和解聘。2.业主大会可以通过公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业服务企业。采用公开招标、邀请招标方式的，应当按照本办法第二章规定的招投标程序进行。采用协议方式的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主大会应当制定业主大会议事规则，明确业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法等事项。业主大会议事规则应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）选聘程序1.业主委员会应当在物业服务合同期限届满前3个月，组织召开业主大会会议，决定是否续聘原物业服务企业。2.业主委员会应当在决定续聘或者选聘新的物业服务企业后，将相关情况在物业管理区域内显著位置公告。3.业主委员会应当按照业主大会议事规则确定的方式选聘物业服务企业。采用公开招标、邀请招标方式的，应当按照本办法第二章规定的招投标程序进行。采用协议方式的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。4.业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并在合同签订后10日内将合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。四、物业服务企业选聘要求（一）资质要求1.从事物业服务的企业应当依法取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。3.一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。（二）业绩要求1.物业服务企业应当具有良好的业绩，近三年内无重大违法违规行为。2.物业服务企业应当提供近三年的物业服务项目业绩证明材料，包括物业服务合同、业主满意度调查结果等。（三）人员要求1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定配备相应数量的专业管理人员，包括项目经理、客服人员、维修人员、保洁人员、绿化人员等。2.项目经理应当具有物业管理职业资格证书，并具有三年以上物业管理工作经验。其他专业管理人员应当具有相应的从业资格证书。五、物业服务合同（一）合同内容1.物业服务合同应当包括以下内容：双方当事人的姓名或者名称、住所。物业管理区域的基本情况。物业服务内容与质量。物业服务费用的标准和收取办法。物业服务费用的用途。物业共用部位、共用设施设备的管理和维护。物业管理区域内的环境卫生与绿化。物业管理区域内的秩序维护。物业使用中对禁止性行为的管理措施。物业服务合同的期限。违约责任。解决争议的方法。双方当事人约定的其他事项。2.物业服务合同应当明确物业服务企业的服务标准和质量要求，以及业主的权利和义务。物业服务企业应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业服务费用。（二）合同期限1.物业服务合同的期限由双方当事人约定，但最长不得超过五年。2.物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，应当按照本办法规定的程序进行选聘。（三）合同变更与解除1.物业服务合同履行期间，经双方当事人协商一致，可以变更或者解除物业服务合同。2.物业服务企业有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会有权解除物业服务合同：未按照物业服务合同约定提供服务，经业主大会或者业主委员会要求，拒不改正的。擅自提高物业服务费用标准的。擅自改变物业管理用房用途的。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益的。物业服务合同约定的其他解除情形。3.业主有下列情形之一的，物业服务企业有权解除物业服务合同：业主未按照物业服务合同约定支付物业服务费用，经书面催交，逾期仍不支付的。业主违反物业服务合同约定，实施损害物业服务企业合法权益的行为的。物业服务合同约定的其他解除情形。六、监督管理（一）主管部门职责1.镇江市住房和城乡建设局负责本行政区域内物业服务企业选聘活动的监督管理工作。2.区、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业选聘活动的具体监督管理工作。（二）监督检查内容1.物业服务企业的选聘程序是否符合本办法规定。2.物业服务企业的资质条件是否符合要求。3.物业服务合同的签订、履行、变更、解除等情况是否符合法律、法规和本办法规定。4.物业服务企业的服务质量是否符合合同约定和相关标准。5.物业服务费用的收取、使用情况是否符合规定。（三）投诉处理1.业主、物业使用人对物业服务企业的选聘、服务质量、物业服务费用等事项有投诉的，可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者其他相关部门投诉。2.区、县人民政府房地产行政主管部门或者其他相关部门应当自收到投诉之日起15日内进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。七、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反本办法规定，未按照合同约定提供服务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上5万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。2.物业服务企业违反本办法规定，擅自提高物业服务费用标准的，由县级以上地方人民政府价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。3.物业服务企业违反本办法规定，擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。4.物业服务企业违反本办法规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并