兰州物业收费管理办法

兰州物业收费管理办法总则目的与依据为加强兰州物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于兰州市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人收取的费用。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。物业服务收费的定价形式政府指导价1.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由业主与物业服务企业在政府指导价范围内协商确定。市场调节价1.除实行政府指导价的物业服务收费项目外，其他物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。物业服务收费的构成与标准物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。政府指导价收费标准1.物业服务等级标准及相应的基准价和浮动幅度由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务内容、服务质量、服务成本等因素制定，并适时调整。2.物业服务等级分为一级、二级、三级、四级，具体标准如下：一级物业服务标准：服务与管理小区内设有管理处，办公设施设备配置齐全，管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。房屋管理与维修养护对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。房屋外观完好、整洁，无明显损坏，无乱贴、乱画现象。对房屋共用部位存在的问题及时向业主委员会报告，并根据业主委员会的决定组织维修。共用设施设备运行、维修、养护和管理建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备运行正常，无安全隐患，运行、维护费用符合规定的标准。对共用设施设备定期进行巡查、维护保养，做好巡查记录，发现问题及时处理。协助维护公共秩序小区主出入口24小时值班，并有详细的交接班记录。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序停放。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁，无杂物、无积水。公共楼道每天清扫1次，扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。电梯轿厢每天清扫2次，保持清洁卫生。垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗，无异味。绿化养护管理有专业人员实施绿化养护管理，绿化养护有方案。小区内绿地布局合理，花草树木长势良好，无明显病虫害，无死树，绿化完好率达到95%以上。定期组织浇灌、施肥、修剪、除虫、除草等养护工作，保持绿化美观。二级物业服务标准：服务与管理小区内设有管理处，办公设施设备配置较齐全，管理服务人员统一着装，佩戴标志，服务规范，有良好的职业道德。有较完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度基本健全。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。房屋管理与维修养护对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录基本齐全。房屋外观整洁，无明显破损，无乱贴、乱画现象。对房屋共用部位存在的问题及时向业主委员会报告，并根据业主委员会的决定组织维修。共用设施设备运行、维修、养护和管理建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录基本齐全。设施设备运行正常，无重大安全隐患，运行、维护费用基本符合规定的标准。对共用设施设备定期进行巡查、维护保养，做好巡查记录，发现问题及时处理。协助维护公共秩序小区主出入口12小时值班，并有交接班记录。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序停放。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，保持干净整洁，无杂物。公共楼道每周清扫3次，扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。电梯轿厢每天清扫1次，保持清洁卫生。垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗，无明显异味。绿化养护管理有专人负责绿化养护管理，绿化养护有计划。小区内绿地布局较合理，花草树木长势较好，无明显病虫害，绿化完好率达到90%以上。定期组织浇灌、施肥、修剪、除虫、除草等养护工作，保持绿化美观。三级物业服务标准：服务与管理小区内设有管理处，办公设施设备基本齐全，管理服务人员佩戴标志，服务基本规范。有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度基本完善。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。房屋管理与维修养护对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录基本完整。房屋外观基本完好，无明显破损，无乱贴、乱画现象。对房屋共用部位存在的问题及时向业主委员会报告，并根据业主委员会的决定组织维修。共用设施设备运行、维修、养护和管理建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录基本完整。设施设备运行正常，无较大安全隐患，运行、维护费用基本符合规定的标准。对共用设施设备定期进行巡查、维护保养，做好巡查记录，发现问题及时处理。协助维护公共秩序小区主出入口8小时值班，并有交接班记录。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序停放。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每周清扫3次，保持干净整洁，无明显杂物。公共楼道每周清扫2次，扶手每月擦洗1次，保持干净整洁。电梯轿厢每周清扫2次，保持清洁卫生。垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗，无异味。绿化养护管理有专人负责绿化养护管理，绿化养护有安排。小区内绿地布局基本合理，花草树木长势一般，无明显病虫害，绿化完好率达到85%以上。定期组织浇灌、施肥、修剪、除虫、除草等养护工作，保持绿化美观。四级物业服务标准：服务与管理小区内设有管理处，办公设施设备基本满足工作需要，管理服务人员佩戴标志，服务规范。有基本的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度基本健全。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。房屋管理与维修养护对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录基本齐全。房屋外观整洁，无明显破损，无乱贴、乱画现象。对房屋共用部位存在的问题及时向业主委员会报告，并根据业主委员会的决定组织维修。共用设施设备运行、维修、养护和管理建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录基本齐全。设施设备运行正常，无安全隐患，运行、维护费用基本符合规定的标准。对共用设施设备定期进行巡查、维护保养，做好巡查记录，发现问题及时处理。协助维护公共秩序小区主出入口6小时值班，并有交接班记录。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序停放。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每周清扫2次，保持干净整洁，无杂物。公共楼道每周清扫1次，扶手每季度擦洗1次，保持干净整洁。电梯轿厢每周清扫1次，保持清洁卫生。垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗，无异味。绿化养护管理有专人负责绿化养护管理，绿化养护有计划。小区内绿地布局合理，花草树木长势较好，无明显病虫害，绿化完好率达到80%以上。定期组织浇灌、施肥、修剪、除虫、除草等养护工作，保持绿化美观。3.各等级物业服务收费基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据实际情况适时调整并公布。市场调节价收费标准实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。物业服务收费的计费方式包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业服务收费的收取与管理收费时间与方式1.物业服务费用自房屋交付之日起按月计收。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式收取物业服务费用。业主可以通过银行转账、现金缴纳、电子支付等方式交纳物业服务费用。费用调整1.物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。2.物业服务企业根据物业服务合同约定，确需调整物业服务收费标准的，应当在物业服务合同约定的调价时间前，就调价理由、调价标准、调价方式等内容以书面形式征求业主意见，并在物业管理区域内显著位置公示。3.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务企业可以调整物业服务收费标准。调整后的物业服务收费标准自公示期满之日起执行，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。物业服务收费的管理1.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。2.物业服务企业应当建立健全财务管理制度，严格按照国家有关财务规定进行核算，如实公布物业服务费用的收支情况。3.物业服务企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。4.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。物业服务收费争议处理协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。协商一致的，可以签订补充协议，明确收费标准、收费方式、服务内容等事项。调解协商不成的，可以向业主委员会或者社区居民委员会申请调解。业主委员会或者社区居民委员会应当及时组织双方进行调解，促使双方达成和解协议。仲裁或诉讼经调解仍无法解决的，业主可以根据物业服务合同中的仲裁条款或者事后达成的仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁；也可以依法向人民法院提起诉讼。监督检查与法律责任监督检查1.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。3.价格主管部门和房地产行政主管部门应当建立健全物业服务收费投诉举报制度，及时受理和处理业主的投诉举报。法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：擅自提高物业服务收费标准的；