济宁市物业收费管理办法

济宁市物业收费管理办法一、总则（一）目的与依据为加强我市物业收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，履行物业服务合同，提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。（四）管理部门职责市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责协调本辖区内物业服务收费矛盾纠纷，协助价格主管部门和房地产行政主管部门做好相关工作。二、物业服务收费的分类与标准（一）普通住宅物业服务收费1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业应当在政府指导价范围内，与业主通过合同约定具体的收费标准。2.普通住宅物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级和五级，各等级服务内容及收费标准如下：一级服务标准：服务内容：小区规划合理，配套设施完善；环境卫生干净整洁，绿化养护良好；公共秩序维护严格，车辆停放有序；房屋及设施设备维护及时，运行正常等。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月（具体根据不同区域和房屋类型确定）二级服务标准：服务内容：小区布局较为合理，配套设施基本齐全；环境卫生有专人负责，绿化有一定养护；公共秩序维护较好，车辆管理有序；房屋及设施设备能正常维护等。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月三级服务标准：服务内容：小区配套设施基本满足使用；环境卫生定期清扫，绿化有简单养护；公共秩序有一定维护措施，车辆停放基本规范；房屋及设施设备能进行一般性维护等。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月四级服务标准：服务内容：小区配套设施部分满足使用；环境卫生有日常清扫，绿化有基本养护；公共秩序有简单维护，车辆停放有一定管理；房屋及设施设备能进行基本维护等。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月五级服务标准：服务内容：小区配套设施基本能满足基本生活需求；环境卫生保持整洁，绿化有简单管理；公共秩序有一定巡查，车辆停放基本有序；房屋及设施设备能进行简单维护等。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月3.普通住宅物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体由业主大会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定。（二）非普通住宅物业服务收费非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。（三）车位、车库物业服务收费1.建设单位依法配建的停车库（位），应当通过出售、附赠或者出租等方式优先满足业主、物业使用人的停车需求。2.车位、车库物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业与业主通过合同约定。3.利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳停车服务费。停车服务费标准由业主大会或者业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。（四）其他服务收费1.物业服务企业接受业主或者业主委员会委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准由双方协商确定。2.物业服务企业根据业主的委托提供代收代交水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用服务的，不得向业主收取手续费等额外费用。三、物业服务收费的计费方式与结算（一）计费方式物业服务收费根据不同物业的性质和特点，可以分别实行包干制或者酬金制。1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）费用构成1.实行包干制的物业服务费用，一般由以下部分构成：物业服务成本，包括人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。法定税费。物业服务企业的利润。2.实行酬金制的物业服务费用，包括以下部分：物业服务支出，同包干制下物业服务成本部分。物业服务企业的酬金。（三）结算规定1.实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和相关设施、物业服务档案、财务账目等资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并按照规定办理移交手续。四、物业服务收费的相关规定（一）物业交付与费用交纳1.已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.物业交付后，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）空置房收费规定1.业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的[X]%交纳物业服务费。2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。（三）装修期间收费规定1.业主或者物业使用人对住宅进行装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。2.物业服务企业可以向业主或者物业使用人收取装修保证金，装修结束后，如未出现损坏共用部位、共用设施设备等情况，应在[X]个工作日内退还装修保证金。3.物业服务企业可根据实际情况，向业主或者物业使用人收取装修垃圾清运费等合理费用，具体收费标准由双方协商确定，并在物业服务合同中约定。（四）物业服务企业收费行为规范1.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。2.物业服务企业不得违反规定以保证金、押金等形式变相提高收费标准，不得重复收费。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（五）业主权利与义务1.业主有权对物业服务企业的服务质量、收费标准等进行监督，对物业服务企业的不当行为有权向相关部门投诉、举报。2.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。3.业主应当遵守物业服务合同约定，配合物业服务企业的管理服务工作。五、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门监督检查1.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.价格主管部门可以采取以下措施：查阅、复制与价格违法行为有关的账簿、单据、凭证、文件及其他资料，核对与价格违法行为有关的银行资料。询问当事人、利害关系人、证人，并要求其提供证明材料或者与价格违法行为有关的其他资料。检查与价格违法行为有关的财物，必要时可以责令当事人暂停相关营业。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，可以依法先行登记保存，当事人或者有关人员不得转移、隐匿或者销毁。（二）房地产行政主管部门监督管理1.房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行记录，并向社会公布。（三）投诉处理1.业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉。2.价格主管部门或者房地产行政主管部门接到投诉后，应当及时进行调查处理，并在规定时间内将处理结果告知投诉人。六、法律责任（一）物业服务企业违法行为责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的。不按照规定明码标价的。采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的。强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者业主委员会有权要求物业服务企业清退；造成业主损失的，物业服务企业应当依法承担赔偿责任。（二）业主违法行为责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，