格尔木物业收费管理办法

格尔木物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强格尔木市物业管理收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于格尔木市行政区域内的物业服务收费管理。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的基准价及其浮动幅度，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务收费行为的规范和引导，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成合理价格。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准的制定1.制定物业服务收费政府指导价标准，应当按照不同物业的性质、特点，以服务成本、法定税费和合理利润为基础，并结合我市经济社会发展水平、市场供求状况以及业主承受能力等因素确定。2.物业服务收费标准应当根据物业服务等级标准的要求，按照物业服务的不同项目、内容、要求和标准等分别制定相应的基准价和浮动幅度。具体标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。（二）市场调节价标准的约定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会与物业服务企业根据物业服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定具体的收费标准。2.业主大会成立前，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。（三）物业服务收费标准的调整1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因物业服务成本变动需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当在物业服务合同约定的服务期限届满前3个月，将调整理由、项目、标准等内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.业主委员会成立后，物业服务收费标准需要调整的，由物业服务企业与业主委员会协商，并参照前款规定的程序执行。五、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。六、物业服务收费的收取（一）收费时间物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费时间和方式收取物业服务费用。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。（二）预收期限物业服务企业接受业主委托，预收物业服务资金的，预收期限不得超过一年。（三）逾期缴费处理业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.市价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.加强对物业服务收费明码标价的监督检查，督促物业服务企业按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。（二）房地产行政主管部门职责1.市房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.指导业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷。（三）其他部门职责其他有关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费管理工作。八、物业服务收费争议处理（一）协商解决业主、业主委员会、物业服务企业之间因物业服务收费发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以向业主委员会所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（二）价格投诉处理业主对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门投诉。价格主管部门应当及时受理，并按照规定进行调查处理。九、附则（一）解释权本办法由格尔木市价格主管部门会