皇华·皇家大院地块整体产品调整方案70

皇华·皇家大院地块整体产品调整方案德置行20211001调研客户分析－取自调研报告工程整体开发策略建议[产品调整原那么]降低产品总价，提高消费者的市场接受度增加工程的产品附加值，加大赠送面积〔加大类别墅产品的花园及露台赠送空间；洋房产品的阳台与露台的赠送空间〕产品设计上控制本钱与周期，建议别墅产品不做地下室，加大地上局部的赠送空间，详见附件案例。介于市场研究的结果说明：别墅产品在县级城市认可度不高，接受需要有一个长期的引导过程，因此在销售上推进缓慢，为了对接市场、对接客户，提升工程的去化能力，因此建议将后期产品做以调整。5#地一期（联排别墅）6#地二期（花园洋房）社区级商业景观式风情内街皇华小型主题乐园会所、音乐喷泉三期精品花园小区（洋房、小高）沿街商业四期皇华城沿街商业景观路沿街商业产品调整建议－方案一〔销售提供〕目的：增加休闲娱乐配套，利用配套设施提升工程的成熟度，带动住宅的销售。6#地产品调整建议－方案二〔保守方案〕经济型别墅叠拼洋房商业经济型别墅叠拼幼儿园洋房洋房洋房商业洋房目的：增加快销型产品的比重，提高工程的现金流，快速回笼资金，加大工程的开发周转。商业6#地产品调整建议－方案三〔标杆方案〕经济型别墅洋房商业经济型别墅叠拼商业洋房目的：增加标杆型产品的比重，树立工程的大盘形象，建立商档别墅院落气质。商业经济型别墅叠拼幼儿园6#地产品调整建议－方案四〔均衡方案〕经济型别墅洋房商业经济型别墅叠拼商业洋房目的：为了考虑到工程整体的容积率要求，建议局部地块做一些高层产品，补充面积缺失。商业洋房幼儿园高层2021年整体开发策略--开发次序商业2021年开发(快销型产品)根据消化情况建议前期开发4-5万平2021年开发(产品调整)建议:因5#地块现阶段产品市场接受度不佳,因此建议进行调整.考虑到地块北侧路况较好,展示面较大,并且配套较完善,利于产品的整体排布,因此建议2021年先期开发3#地块,以带动5#地块的销售.商业经济型别墅叠拼幼儿园小高层预留(做样板间)洋房洋房商业(一到二层)2021年整体开发策略—产品建议建议:5#地块仍保持现在别墅产品的整体定位,在产品面积及功能上做一些调改.3#地块改变产品策略,增加快销型刚需产品的比重,以适应市场需求.增设幼儿园及学校,提升工程的整体配套.产品细部建议方案[经济型别墅调整原那么]产品设计：150－160平经济型别墅，总价控制在75－80万元之间；产品设计上加大前后花园的赠送面积〔赠送面积控制在整体户型面积的50%以上，150平实得220-230平〕；增大立面露台的赠送空间，提升工程的附加值。为了控制建筑本钱与建筑周期，不建议做地下室，做成客厅挑空，所有赠送空间在地上完成。150－160平米的经济型别墅产品联排〔中间〕户型148平米四〔五〕房四厅三卫二层三层首层解析面积：148平、四〔五〕房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖〕一层赠送南北入户庭院40－50平，南向外探6－8米，北向5－6米设计6米客厅上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感客厅挑空示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图二层北侧赠送12－16平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果三层北向赠送10－12平米空中花园三层二层三层南向赠送4－5平米空中花园顶层主人房示意图顶层主人房示意图端户型180平米六房五厅三卫一层二层三层端户型首层解析面积：180平、五〔六〕房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖〕5200设计休闲区〔多功能厅〕上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感一层赠送南北入户庭院60－80平，南向外探6－8米，北向5－6米客厅挑空示意图餐厅三步错层示意图二层北向侧赠送8－10平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果三层南北双向赠送6－8平米空中花园三层二层25二层客卧示意图餐厅三步错层示意图客卧示意图三层主人卧房示意图阁楼示意图样板间示意图经济型别墅立面示意经济型别墅立面示意[洋房设计原那么]在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；充分控制工程的总价，产品设计为80－90平米的洋房〔总价在30万左右〕增加阳台与露台的赠送面积加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计洋房顶层面积控制小些，南面设计成退台。首层借鉴

沈阳唐轩英郡工程首层二房二厅一卫面积：85－90平一层住宅赠送南北入户庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米一层设计6－8平茶室〔多功能房〕首层借鉴沈阳博荣水立方首层解析面积：85－90平、二〔三〕房二厅一卫一层住宅赠送车库建议：四个柱加一个盖〕一层住宅赠送南北入户庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米一层设计6－8平茶室〔多功能房〕同时，赠送南北双露台，面积6－8平米首层入户庭院示意图首层入户庭院示意图一层北侧赠送车库示意图二层借鉴

沈阳唐轩英郡工程二层二房二厅一卫面积：80－85平二层赠送南北双露台，面积6－8平米二层借鉴沈阳博荣水立方二层解析面积：85－90平、二〔三〕房二厅一卫二层北侧赠送12－16平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果二层南向赠送6－8平米空中花园二至五层借鉴沈阳博荣水立方二至五层解析面积：85－90平、二〔三〕房二厅一卫三层南向赠送4－6平米露台北侧赠送一半的入户花园面积4－5平〔洗衣房、多功能房〕三至五层借鉴沈阳唐轩英郡工程三层赠送南北双露台，面积8－10平米三层二房二厅一卫面积：80－85平借鉴沈阳唐轩英郡工程四层赠送南北双露台，面积8－10平米四层二房二厅一卫面积：80－85平借鉴沈阳唐轩英郡工程五层赠送南北双露台，面积8－10平米五层二房二厅一卫面积：80－85平借鉴沈阳唐轩英郡工程三层赠送南北双露台，面积10－12平米六层二房二厅一卫面积：80平顶层解析面积：85－90平、二〔三〕房二厅一卫6层阁楼阁楼北侧赠送15－20平米空中花园阁楼南侧设计2.19米层高的多功能房5米客厅挑空，客厅空间层次感厨房北侧赠送15－20平米空中花园51顶层露台示意图52顶层客厅示意图顶层客厅示意图洋房立面示意[叠拼设计原那么]在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；充分控制工程的总价，产品设计为120-130平米左右的叠拼〔总价控制在50万左右〕室内挑空设计，增加赠送空间，提高功能性三四层增设电梯，提高工程的舒适度增加阳台与露台的赠送面积加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计叠拼户型120-130㎡左右地上一层地上二层1、静幽南入户，穿过小院直接入户。2、舒适客厅与下沉庭院小巧相连。

3、南向双卧设计，通风好。4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷。

此户型为三室两厅三卫，空间设计灵动，浪费空间较少。总价低，小巧悠闲叠拼，适合自住旅游养老，高品质物业成为刚需和改善购置的首选。地上三层地上四层1、舒适大开间客厅，诠释主人的风采。2、大开间的主卧，舒适度高，设计师更注重主卧室的居住空间感受

3、南向双卧设计，通风好4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷5、三、四层增加电梯。叠拼户型120-130㎡左右叠拼立面示意临街商业建议：优先建设工程自身商业配套〔一层70-80平，中间局部一层,一层层高5.6米左右.地块拐角处二层150平左右〕：工程自身规划商业街早日招商并投入使用，完成根本工程配套功能，保证工程周边生活气息，以带动后续销售。本工程其它建议：洽谈政府加