乐清个人住宅管理办法

乐清个人住宅管理办法一、总则（一）目的为加强乐清市个人住宅管理，保障住宅安全、合理使用，维护业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于乐清市行政区域内个人所有的住宅及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.业主自治原则鼓励业主通过成立业主大会、选举业主委员会等方式，实现对个人住宅的自我管理、自我服务。2.依法管理原则住宅管理活动应当遵守国家法律法规和本办法的规定，依法规范管理行为。3.安全第一原则确保住宅的结构安全、消防安全、设施设备运行安全等，保障业主生命财产安全。4.合理使用原则倡导业主合理使用住宅及其附属设施设备，避免损害公共利益和他人合法权益。（四）管理职责1.乐清市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）负责本市个人住宅管理工作的指导、监督和协调，制定相关政策和标准，查处违法行为。2.街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内个人住宅管理的具体工作，组织协调业主大会成立、业主委员会选举等工作，调解处理纠纷。3.社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展个人住宅管理工作，指导业主大会、业主委员会的日常运作。4.业主大会、业主委员会代表业主行使权利，履行义务，制定和执行管理规约，监督物业服务企业或其他管理人的工作。二、住宅使用管理（一）一般规定1.业主应当按照住宅设计用途使用住宅，不得擅自改变住宅结构和用途。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关审批手续。2.业主应当遵守管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益，不得在住宅内从事违法违规活动。3.住宅及其附属设施设备的使用应当符合国家和地方有关安全、环保、卫生等标准和规范。（二）装修管理1.业主装修住宅前，应当向物业服务企业或其他管理人申报登记，提交装修方案等资料。2.物业服务企业或其他管理人应当在接到申报登记后，对装修方案进行审核，告知业主装修禁止行为和注意事项。3.业主装修住宅应当遵守下列规定：不得损坏房屋承重结构、主体结构；不得破坏房屋外观；不得擅自拆改燃气、电力、通信、消防等设施设备；不得影响相邻业主的正常生活；遵守装修施工时间规定，避免夜间和节假日进行产生噪声污染的作业。4.装修工程竣工后，业主应当通知物业服务企业或其他管理人进行验收。验收合格后方可继续使用。（三）房屋安全管理1.业主应当定期对住宅进行检查和维护，及时发现和消除安全隐患。2.物业服务企业或其他管理人应当按照物业服务合同约定，对住宅共用部位、共用设施设备进行日常巡查和维护，发现安全隐患及时报告业主委员会并协助处理。3.住建局应当建立房屋安全动态监测机制，定期对住宅进行安全检查，对存在安全隐患的房屋及时督促整改。4.经鉴定为危险房屋的，业主应当按照鉴定机构的处理建议及时采取措施进行治理。治理期间，危险房屋不得使用。三、物业服务与管理（一）物业服务企业的选择与确定1.业主大会可以通过招标、协议等方式选聘物业服务企业。2.选聘物业服务企业应当签订书面物业服务合同，明确双方的权利义务。3.物业服务企业应当具备相应的资质等级，并遵守国家和地方有关物业服务的规定。（二）物业服务内容与标准1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供下列服务：房屋共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；环境卫生清扫保洁；绿化养护管理；秩序维护；车辆停放管理；物业服务档案和资料管理。2.物业服务标准应当符合国家和地方有关规定，并在物业服务合同中明确约定。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同约定缴纳。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（四）物业服务的监督与考核1.住建局应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行监督检查和考核评价。2.业主大会、业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期对物业服务企业进行满意度测评。3.物业服务企业应当接受住建局、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会以及业主的监督检查，对存在的问题及时整改。四、专项维修资金管理（一）专项维修资金的交存1.业主应当按照规定交存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.专项维修资金的交存标准按照国家和地方有关规定执行。（二）专项维修资金的使用1.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，需要使用专项维修资金的，由物业服务企业或其他管理人提出使用方案，经业主委员会审核同意后，报住建局备案。3.住建局应当对专项维修资金的使用情况进行监督检查，确保资金使用安全、合理。（三）专项维修资金的续筹1.专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续筹。2.续筹专项维修资金的具体办法由业主大会决定。五、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.街道办事处、乡镇人民政府应当自收到前款规定的资料之日起三十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举与组成1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一名单数委员组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处、乡镇人民政府备案。（四）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会、业主委员会的活动规范1.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。2.业主大会、业主委员会作出的决定，应当符合法律、法规的规定，不得违反业主的合法权益。3.业主大会、业主委员会应当定期召开会议，会议记录应当妥善保存。4.业主大会、业主委员会应当接受街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会以及业主的监督。六、法律责任（一）业主的法律责任1.业主违反本办法规定，擅自改变住宅结构和用途的，由住建局责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可处五千元以上五万元以下的罚款。2.业主违反管理规约，损害公共利益和他人合法权益的，应当依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.业主不按照规定交存专项维修资金的，由住建局责令限期改正；逾期不改正的，可按每日加收应缴未缴金额万分之五的滞纳金。（二）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。2.物业服务企业违反本办法规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，挪用专项维修资金的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由住建局责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。3.物业服务企业违反本办法规定，未按照规定报送相关资料或者提供虚假资料的，由住建局责令限期改正；逾期不改正的，可处一万元以下的罚款。（三）其他单位和个人的法律责任1.建设单位违反本办法规定，未按照规定报送筹